日前，中梁控股（02272.HK）披露，2020年1月至9月合約銷(xiāo)售按年升14%至人民幣1,147億元，銷(xiāo)售均價(jià)升至人民幣12,500元/平方米，繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)20強(qiáng)。9月10日，中梁控股再度榮登全國(guó)工商聯(lián)發(fā)布的《2020中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)榜單》。中梁以566億元的營(yíng)業(yè)收入位列第143名，較2019年上升137位。在同步公布的“中國(guó)民營(yíng)企業(yè)服務(wù)業(yè)100強(qiáng)”的榜單中，中梁控股位列第46位。中梁控股僅用3年時(shí)間就從百億迅速踏進(jìn)千億陣營(yíng)，中梁亮麗業(yè)績(jī)背后到底暗藏了多少“后遺癥”？
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-THE FIRST-
頻繁違規(guī)
折射內(nèi)部管理漏洞
近年來(lái)，中梁一直流傳著，人力招聘“要丑女，不要美女”；項(xiàng)目公司“只要干不死，就往死里干”和“要么交圖紙，要么交尸體”等奇葩標(biāo)語(yǔ)。而且建立了“事業(yè)合伙”“成就共享”“員工跟投” “專(zhuān)項(xiàng)激勵(lì)”和“費(fèi)用包干”等多層級(jí)激勵(lì)體系。一位接近中梁的人士透露。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認(rèn)為，這樣的激勵(lì)體系在一定程度上對(duì)員工產(chǎn)生激勵(lì)作用，刺激員工沖刺業(yè)績(jī)，但是過(guò)于激進(jìn)的方式，也會(huì)產(chǎn)生一系列問(wèn)題，如各種安全隱患以及維權(quán)糾紛，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看對(duì)于企業(yè)的信譽(yù)和形象產(chǎn)生嚴(yán)重?fù)p害。
然而，高速周轉(zhuǎn)之下，中梁旗下項(xiàng)目安全事故、產(chǎn)品質(zhì)量、圍標(biāo)串標(biāo)貪腐等問(wèn)題頻頻發(fā)生。
安徽蕪湖市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)7月3日發(fā)布的《市住建局關(guān)于對(duì)蕪湖縣“6·1”高處墜落事故行政處理情況的通報(bào)》指出，2020年5月3日上午11時(shí)許，蕪湖縣中梁·龍璽臺(tái)項(xiàng)目，一安裝工人在吊籃安裝過(guò)程中不慎從屋面墜落受傷，經(jīng)搶救無(wú)效死亡。2020年6月1日上午7點(diǎn)30分許，該事故項(xiàng)目再次發(fā)生一起高處墜落事故，造成一人死亡。在不到一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，蕪湖縣中梁·龍璽臺(tái)項(xiàng)目連續(xù)發(fā)生2起高處墜落事故，特別是“6·1”高處墜落事故是發(fā)生該事故工地停工整改期間，事故性質(zhì)特別嚴(yán)重，教訓(xùn)十分慘痛，影響極其惡劣。上述事故表明該事故項(xiàng)目參建單位尤其是建設(shè)單位安全意識(shí)極其淡薄，膽大妄為，無(wú)視相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，違反停工令擅自施工，盲目追求經(jīng)濟(jì)效益和工程進(jìn)度，置生命安全于不顧。鑒于兩起事故（“5·3”高處墜落事故、“6·1”高處墜落事故）施工現(xiàn)場(chǎng)安全生產(chǎn)條件復(fù)核情況，以及結(jié)合我市其他中梁地產(chǎn)所屬房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程質(zhì)量安全存在的問(wèn)題情況，今后，中梁地產(chǎn)在我市行政區(qū)域內(nèi)所有房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均列為全市工程質(zhì)量安全（含市場(chǎng)行為）重點(diǎn)項(xiàng)目監(jiān)管對(duì)象。
《企業(yè)觀察報(bào)》還注意到，合肥市城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)5月13日通報(bào)顯示，2020年4月28日下午，合肥市美好花園項(xiàng)目發(fā)生一起生產(chǎn)安全事故，造成1人死亡。項(xiàng)目建設(shè)單位合肥中梁筑信置業(yè)有限公司股東為安徽中梁萬(wàn)筑置業(yè)有限公司與金鵬地產(chǎn)集團(tuán)（滁州）有限公司，前者控股55%，后者占股45%。
2020年1月，據(jù)廣西住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布的《廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳行政處罰決定書(shū)（桂建罰字〔2020〕9號(hào)）》顯示，中王帝印建筑工程有限公司2019年1月6日承建的柳州市柳南區(qū)中梁百悅公館項(xiàng)目，在施工過(guò)程中發(fā)生一起觸電生產(chǎn)安全責(zé)任事故，造成1人死亡。
2020年6月，贛州市中梁南山院業(yè)主，譴責(zé)中梁地產(chǎn)股份公司在小區(qū)建造中虛假宣傳、偷工減料、以次充好、低價(jià)劣質(zhì)以及對(duì)待業(yè)主態(tài)度惡劣。
8月7日，浙江玉環(huán)中梁玖號(hào)院被業(yè)主投訴“車(chē)庫(kù)漏水”“墻體發(fā)霉”“消防通道變車(chē)位”，而梁信置業(yè)卻采用“虛假證明文件辦理工程竣工驗(yàn)收備案”。當(dāng)?shù)刈〗ň忠褜?duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商玉環(huán)市梁信置業(yè)有限公司發(fā)出立案通知書(shū)。
安全、質(zhì)量之外，中梁圍標(biāo)串標(biāo)貪腐問(wèn)題同樣值得關(guān)注。據(jù)媒體報(bào)道，時(shí)任中梁江蘇區(qū)集聯(lián)盟管理——中心營(yíng)銷(xiāo)管理部總監(jiān)董科對(duì)其任職期間內(nèi)（原蘇滬期集期間）負(fù)責(zé)的項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)采招存在圍標(biāo)串標(biāo)、與供應(yīng)商之間經(jīng)濟(jì)往來(lái)等問(wèn)題，被中梁作開(kāi)除處分，罰沒(méi)跟投收益，并保留進(jìn)一步追究其法律責(zé)任的權(quán)力。
同時(shí)，時(shí)任江蘇區(qū)集聯(lián)盟管理——中心管理營(yíng)銷(xiāo)部總監(jiān)邵成對(duì)其任職期間內(nèi)（原蘇滬區(qū)集期間）負(fù)責(zé)的項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)招采存在圍標(biāo)串標(biāo)問(wèn)題，負(fù)直接責(zé)任，作開(kāi)除處分。時(shí)任原蘇錫區(qū)域公司營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人陸萍（已離職），負(fù)管理責(zé)任。
7月24日，中梁控股在微信公眾號(hào)“廉潔中梁”發(fā)布反腐公告，稱近期查實(shí)河南某公司董事長(zhǎng)張昕（安徽任職期間）、江西某公司營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人聶寧、廣西某公司下設(shè)營(yíng)銷(xiāo)渠道負(fù)責(zé)人梁博等人，利用職務(wù)便利收受供應(yīng)商賄賂，被分別移送屬地司法機(jī)關(guān)處理。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄在接受《企業(yè)觀察報(bào)》采訪時(shí)表示，中梁地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)模式下留下的安全質(zhì)量問(wèn)題、貪腐等事件頻發(fā)，與其自身的管理系統(tǒng)有著密切關(guān)系，并且自身制度也存在弊端，如為了完成高周轉(zhuǎn)激勵(lì)員工，中梁建立的事業(yè)合伙、成就共享、員工跟投等激勵(lì)體系，在對(duì)員工產(chǎn)生激勵(lì)作用的同時(shí)也帶來(lái)一系列問(wèn)題。
從中梁招股書(shū)顯示來(lái)看，中梁管理方式比較直接，中梁創(chuàng)立并執(zhí)行阿米巴管理系統(tǒng)，將大的業(yè)務(wù)集團(tuán)分成若干小業(yè)務(wù)組織，即所謂的“阿米巴”或“阿米巴組織”，每個(gè)單位組織于運(yùn)行期間享有足夠程度的自主權(quán)并遵循以結(jié)果為導(dǎo)向的評(píng)估及激勵(lì)機(jī)制。
中梁控股集團(tuán)董事長(zhǎng)楊劍曾在一次會(huì)議上表示：“所有員工都要懂法，要有敬畏心和底線意識(shí)。特別是一把手和核心班子成員要以身作則，統(tǒng)一思想，正本清源，為組織、企業(yè)乃至社會(huì)的發(fā)展發(fā)揮帶頭引領(lǐng)作用?！?/p>
知名地產(chǎn)分析王雪松對(duì)《企業(yè)觀察報(bào)》說(shuō)，安全、質(zhì)量、圍標(biāo)串標(biāo)貪腐等問(wèn)題頻發(fā)說(shuō)明其管理制度存在缺陷或漏洞，首先是高周轉(zhuǎn)這種模式快速生成的，企業(yè)還沒(méi)有能夠跟進(jìn)摸索出有效的管控模式，不可避免會(huì)存在一定的制度漏洞；其次是管理上的問(wèn)題，高周轉(zhuǎn)過(guò)程中，片面強(qiáng)調(diào)快，自然會(huì)引發(fā)很多管理失誤，以及人員的腐敗。
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-THE SECOND-
華麗業(yè)績(jī)背后的債務(wù)危機(jī)
2019年7月16日，中梁控股（02272.HK）成功登陸港交所。低定價(jià)，高認(rèn)購(gòu)，以及掛牌后的高走勢(shì)，中梁控股的敲鐘故事成為當(dāng)年內(nèi)房企上市故事中的佳話。上市首日，中梁控股股價(jià)最高價(jià)到6.22港元，收盤(pán)價(jià)5.95港元，漲幅7.21%。次日，中梁控股股價(jià)繼續(xù)上漲，收?qǐng)?bào)6.44港元，漲幅8.24%。兩天里，中梁控股的總市值已由197億港元增至227億港元，日均增長(zhǎng)15億港元。
據(jù)中梁上半年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截止2020年6月30日，中梁資產(chǎn)總值達(dá)到 2574.14億元，同比增長(zhǎng)30.21%；負(fù)債總額為2319.68億元，資產(chǎn)負(fù)債率為90.11%，同比減少5.39個(gè)百分點(diǎn)；其中，有息負(fù)債總額為528.1億元，較2019年底上升31.4%。
與此同時(shí),中梁控股現(xiàn)金短債比由2019年底的1.2提升至1.5。雖然短債占有息負(fù)債比例由2019年末的53.0%下降至42.0%，但仍處于較高的比例。
根據(jù)中梁控股公布的歷年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，中梁控股負(fù)債總額逐年攀升，2016年負(fù)債總額為456.70億元，2017年便升至968.57億元，一年時(shí)間接近翻倍。2018年、2019年為1613.20億元和2036.48億元，僅用了兩年時(shí)間又一次翻倍。
中梁控股負(fù)債規(guī)模從百億級(jí)跨入千億級(jí)的過(guò)程中，伴隨著土地儲(chǔ)備規(guī)模的激增。2020年1月至9月，累計(jì)拿下95塊土地，買(mǎi)地總金額約為人民幣595億元；2019年，中梁控股新增139幅地塊；2018年，中梁控股更是連下221幅地塊；2017年共獲136塊地，2016年也拿下了近70塊地。也就是說(shuō)，平均下來(lái)，不到3天中梁就拿下一塊地皮，而且，其中還不乏許多高溢價(jià)的“地王”。
豪放的打法下，中梁的資金鏈也承受著前所未有的重壓，7月31日，中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)曾報(bào)道，多個(gè)投資人反映，他們購(gòu)買(mǎi)的萬(wàn)向信托發(fā)行的中梁地產(chǎn)基金8號(hào)集合信托計(jì)劃延期了。
事后，萬(wàn)向信托也進(jìn)行了情況說(shuō)明，表示股權(quán)性質(zhì)的權(quán)益投資，因項(xiàng)目去化尚未達(dá)到約定比例，對(duì)部分權(quán)益進(jìn)行延期，延期安排符合信托文件約定。
知名分析師王雪松對(duì)《企業(yè)觀察報(bào)》說(shuō)，目前來(lái)看，首先，房企很難降低負(fù)債，如果要繼續(xù)擴(kuò)張，那么就必須要購(gòu)地，但土地價(jià)格一直在上漲，上漲的土地價(jià)格迫使企業(yè)購(gòu)買(mǎi)更多的地應(yīng)對(duì)未來(lái)的上漲；其次，如果不購(gòu)買(mǎi)土地，金融系統(tǒng)又會(huì)認(rèn)為企業(yè)資金出現(xiàn)問(wèn)題，而出現(xiàn)融資或者抽貸問(wèn)題，對(duì)企業(yè)影響更大；第三，高市場(chǎng)去化的城市，土地價(jià)格上漲更加明顯，房企利潤(rùn)不足以充分覆蓋土地上漲帶來(lái)的成本上漲。
從9月1日起，融資“三條紅線”已在12家房企試點(diǎn)實(shí)施，其中就包括中梁控股。
對(duì)于負(fù)債及融資相關(guān)問(wèn)題，中梁控股執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官游思嘉在8月25日舉行的2020年中期業(yè)績(jī)會(huì)上表態(tài)稱，公司正在對(duì)自身的債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。
中梁控股計(jì)劃2020年完成1680億元銷(xiāo)售額。既要完成銷(xiāo)售目標(biāo)，又要實(shí)現(xiàn)規(guī)模與負(fù)債的平衡，已踩中兩條紅線的中梁控股該如何突圍？
“中梁地產(chǎn)近年來(lái)一直在尋求上市以實(shí)現(xiàn)更好的融資和發(fā)展，為此中梁地產(chǎn)加速規(guī)模擴(kuò)張，就需要維持較高的借款水平來(lái)為公司擴(kuò)張?zhí)峁┍仨毜馁Y金支持，這種高杠桿模式使得中梁一直維持在高負(fù)債水平。中梁要改善高負(fù)債的困擾，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低對(duì)于信托融資等外部融資渠道的依賴，降低融資成本，同時(shí)在投資擴(kuò)張上保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，避免激進(jìn)拿地”。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄向《企業(yè)觀察報(bào)》表示。
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編輯|思洋 校對(duì)|堅(jiān)果 視覺(jué)|牛小偉
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