最近有網(wǎng)友提問，現(xiàn)在實(shí)體店生意越來越難做，為何房東不降低租金尋求雙贏？仔細(xì)觀察就會(huì)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在包括位置靠近居民區(qū)的社區(qū)商鋪在內(nèi)，商鋪的關(guān)門轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象的確非常普遍，同一間商鋪一年之內(nèi)租戶如同走馬燈似的換來換去，看來實(shí)體店生意真的越來越難做，否則能賺到錢誰又愿意放棄呢？而對(duì)于生意為何難做，有些租戶總結(jié)為店鋪?zhàn)饨鹛摺?/p>

那么，實(shí)體店生意難做，真的是租金高造成的嗎？實(shí)體店房東是如何看問題的？為什么不降低租金尋求雙贏呢？筆者通過市場(chǎng)調(diào)研，并且與身邊的租戶和房東兩類不同群體的朋友交流，感觸頗多。借此機(jī)會(huì)，談?wù)剛€(gè)人的一些觀察和思考，與網(wǎng)友們共享。

實(shí)體店生意難做，的確與少數(shù)房東不停漲房租有關(guān)，直接導(dǎo)致實(shí)體店關(guān)門。

我周圍有很多做生意的朋友，其中有位朋友是開餐館的。他受過專業(yè)培訓(xùn)，手里還持有國(guó)家等級(jí)廚師證書，所以開店時(shí)自己掌勺沒請(qǐng)大廚。由于廚藝精湛，做的菜色香味俱全，在當(dāng)?shù)氐目诒诲e(cuò)，招攬了很多的回頭客，加上他凡事親力親為，能吃苦善經(jīng)營(yíng)，并且減少了工資成本，因此生意做的很紅火，辛苦一年下來，就凈賺了小二十萬。

生意轉(zhuǎn)變出現(xiàn)在房租上。房東見我朋友生意不錯(cuò)，第二年就把房租提高了五萬元。朋友因?yàn)閺耐獾鼗貋?，不了解?dāng)?shù)匦星椋鸪鯖]敢簽太長(zhǎng)時(shí)間的合同，但是算了下賬，感覺雖然少賺了些總體還有的賺，于是答應(yīng)了房東的要求，增加了5萬元的租金。

但是到了第二年年底的時(shí)候，房東再次提出漲房租，將租金又增加了10萬元。這下讓我的朋友徹底絕望了，再把賬算下來，一年辛辛苦苦賺的錢，連在工廠打工賺的錢都趕不上，繼續(xù)做下去顯然沒什么意義，不得已只好把店鋪轉(zhuǎn)讓了。

但是，個(gè)別貪心房東不停漲租金不具普遍性，更多的房東不僅幾年沒漲租，租金收益卻在不斷下降。

以上情況只是個(gè)例，畢竟急功近利的結(jié)果只能得到短期收益，逼走租客的個(gè)別房東，商鋪的租金終將要回到原點(diǎn)。想要獲得持續(xù)穩(wěn)定的租金收益，更多務(wù)實(shí)的房東在尋找商鋪?zhàn)饨鹋c租戶收益之間的基本平衡。

我身邊也有一些朋友手里有商鋪，談到租金問題，多位朋友都是怨聲嘆氣。其中一位朋友以我們?nèi)€城市的社區(qū)商鋪為例跟我算了筆賬。由于前兩年房?jī)r(jià)上漲的過快過猛，當(dāng)初買的商鋪跟著商品房?jī)r(jià)格上漲了很多，社區(qū)商鋪的單價(jià)達(dá)到2萬元每平。假如購買一間面積100平的商鋪，總投資成本加上契稅就是200萬出頭。按照最低的租售比，不貸款的情況下，每年租金收入至少要達(dá)到10萬元以上，才能保證20年回本，否則還不如把錢存銀行大額存單或購買理財(cái)產(chǎn)品得到的收益。

然而實(shí)際情況是，幾乎沒有房東的租金收入可以達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，而且已經(jīng)一兩年沒有漲租金了，真實(shí)租金收益也就在7萬元左右，這已經(jīng)比普通商業(yè)街的商鋪、商場(chǎng)內(nèi)鋪略高的收益了，也是不能再漲高的年租金了。換算成年化率，卻只有3.5%，僅僅比商品房的租售比高一些！即便保持租金收益穩(wěn)定，回本時(shí)間也接近30年！如果再考慮通貨膨脹，本金難以收回不說，貨幣貶值帶來的損失，投資商鋪不僅不賺錢，還虧本！

既然實(shí)體店生意難做，為什么還有那么多的人前赴后繼的做生意呢？

我接著這樣問。朋友嘆了口氣說，現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不太景氣，房?jī)r(jià)太高買房都需要做貸款，企業(yè)開不出高工資，上班賺的工資不夠還房貸的，不愿意在工廠熬死工資的人越來越多，有生意經(jīng)驗(yàn)和沒經(jīng)驗(yàn)的人都扎堆的來做生意，外行人不懂內(nèi)情，一年半載的就要換租戶，租金收益很難有保障。不是不愿意降房租，是降的越多，虧的也越多。聽完朋友訴說，我沉默了很久，因?yàn)橄袼@種情況不是個(gè)別，當(dāng)?shù)厣啼伷毡榈淖饨饍r(jià)位的確如此。

為了安慰朋友的不良情緒，我略帶鼓勵(lì)的口氣說，租金收益低和不穩(wěn)定只是一方面，投資商鋪不是還有另外一個(gè)渠道，可以通過增值獲得收益嗎？沒想到朋友聽完這話后眉頭皺的更緊了，他苦笑著說，你看看現(xiàn)在哪個(gè)老小區(qū)的周邊沒有商鋪，新建小區(qū)還在不停的建造，街上還分布著大大小小的街鋪、購物中心、商場(chǎng)，空置鋪越來越多，物以稀為貴，見過爛大街的東西可以增值嗎？而且商鋪的過戶費(fèi)用達(dá)到總價(jià)的30%、40%，即便今后能增值一些，漲的也是通脹的錢；如果由賣家承擔(dān)費(fèi)用，等于增值的錢都交了稅費(fèi)了，讓買家承擔(dān)的話，相當(dāng)于好幾年的純租金收益打水漂，二手商鋪不易轉(zhuǎn)手啊。。。。。。話已聊的如此透徹，我只好選擇無語。

實(shí)體店生意難做的真實(shí)原因在哪里？房東降租金也無法盤活實(shí)體店！

通過分別與租戶和房東兩類朋友交流，實(shí)體店生意難做的原因，我簡(jiǎn)單概括為以下幾點(diǎn)（不再展開闡述）：1、高房?jī)r(jià)帶動(dòng)房租和用工成本增加；2、網(wǎng)店購物對(duì)實(shí)體店形成巨大沖擊；3、商鋪產(chǎn)能過剩導(dǎo)致租金下降和利潤(rùn)降低；4、高昂的過戶費(fèi)用蠶食了商鋪的溢價(jià)收益；5、整體經(jīng)濟(jì)不景氣造成實(shí)體行業(yè)發(fā)展更加艱難；6、缺乏行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的人員大量涌入實(shí)體店經(jīng)商。。。。。。

因此，把實(shí)體店生意難做的原因歸結(jié)于房租高不夠準(zhǔn)確、全面，房租高只是表象問題，真正導(dǎo)致實(shí)體店生意難做的原因是以上6點(diǎn)或更多，這些原因才是問題的癥結(jié)所在。   

文章來源：北海房產(chǎn)http://www.ilvju365.com/h-col-160.html