2019年以來(lái)，有兩大政策一直位于話題的中心：一是長(zhǎng)三角一體化，二是粵港澳大灣區(qū)。目前，距離《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》發(fā)布已有半年，就在眾人稍稍將注意力移開之時(shí)，深圳又拋出了重磅消息。
近日，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于支持深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的意見》發(fā)布，提出將深圳建設(shè)成為高質(zhì)量發(fā)展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福標(biāo)桿、可持續(xù)發(fā)展先鋒的戰(zhàn)略定位。
一時(shí)間，外界再次將目光聚焦粵港澳大灣區(qū)，那么，這對(duì)于當(dāng)?shù)貥鞘卸?，是否又是一個(gè)機(jī)遇？
在此背景下，《國(guó)際金融報(bào)》“地產(chǎn)晚8點(diǎn)”欄目近日特邀房產(chǎn)大象創(chuàng)始人（同致行（中國(guó)）地產(chǎn)顧問有限公司董事長(zhǎng)）王波，用大數(shù)據(jù)為大家解讀粵港澳大灣區(qū)樓市潛力！
為了方便大家學(xué)習(xí)與回顧，《地產(chǎn)深度報(bào)道》特將王波的分享與問答內(nèi)容整理成文。現(xiàn)在，大家就一起來(lái)復(fù)習(xí)一下吧！
房產(chǎn)大象統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，粵港澳大灣區(qū)三座重點(diǎn)城市（深圳、廣州、香港）2018年的綜合GDP水平為71081億元，高于長(zhǎng)三角三座重點(diǎn)城市（上海、杭州、南京）的59009億元。
具體來(lái)看，經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的是長(zhǎng)三角地區(qū)的城市上海，其2018年的GDP水平在32680億元，遠(yuǎn)高于杭州、南京兩座城市的GDP總和，高出深圳GDP水平的50%。而大灣區(qū)三城GDP水平均在2200億-2500億元之間，較為均衡。
從上述6大城市的房?jī)r(jià)趨勢(shì)來(lái)看，一騎絕塵的是香港地區(qū)，以15.8萬(wàn)元/平的價(jià)格遙遙領(lǐng)先其它五座城市，其次是深圳市，在2014年-2018年間，房?jī)r(jià)上漲較快，目前以56620元/平的價(jià)格位居第二位，上海市以46371元/平的均價(jià)位居第三名。廣州、杭州、南京三市均價(jià)相當(dāng)，在27000-32100元/平之間。
在過去的四年中，深圳、廣州和杭州三個(gè)城市人口增長(zhǎng)較快，上海增長(zhǎng)緩慢甚至有負(fù)增長(zhǎng)的情況存在，香港與南京則相對(duì)平緩。王波認(rèn)為，這些增長(zhǎng)的人口在未來(lái)多會(huì)成為剛需，并在3-5年內(nèi)成為當(dāng)?shù)爻鞘袕?qiáng)勁的購(gòu)買力。
王波進(jìn)一步指出，深圳常住人口1300萬(wàn)，廣州常住人口為1490萬(wàn)，但深圳的城市面積只有1997平方千米，尚不足廣州的30%。且深圳的建成區(qū)占比達(dá)46.2%，遠(yuǎn)高于大灣區(qū)內(nèi)陸其它8市，這意味著，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中，深圳并無(wú)過多土地可用，這也決定著一個(gè)城市住宅的供求比關(guān)系。
王波指出，未來(lái)，深圳的土地供應(yīng)會(huì)異常稀缺，雖然還有一半的土地面積可使用，但除去生態(tài)面積、交通配套、公共配套等占地面積，能用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地已然不多了。其次是東莞，建成區(qū)占比接近40%，土地也較為稀缺。反之，廣州的建成區(qū)面積才剛達(dá)到17.7%，土地稀缺程度相對(duì)較低，與之相同的還有惠州、珠海等城市，土地儲(chǔ)備較為充足。
王波總結(jié)道，從投資角度而言，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)陸9城中，投資價(jià)值最大的是深圳。與之相匹配的還有廣州，雖然土地稀缺度較低但經(jīng)濟(jì)體量大，可與深圳并列投資第一梯隊(duì)；第二梯隊(duì)?wèi)?yīng)屬環(huán)深片區(qū)的東莞、惠州和佛山臨廣地區(qū)，不過由于佛山占地面積大，并不是每個(gè)地區(qū)投資價(jià)值都大；第三梯隊(duì)為中山和珠海，且中山因靠近廣州的南沙自貿(mào)區(qū)和深圳的深中通道，故投資價(jià)值稍高于珠海；投資第四梯隊(duì)為江門和肇慶，兩個(gè)城市建成區(qū)、經(jīng)濟(jì)總量以及人口均較小，故投資價(jià)值較小。
如從居住價(jià)值看，在哪個(gè)城市工作就選擇哪個(gè)城市購(gòu)房是最為適宜的，這也是俗稱的剛需。
從大灣區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，王波點(diǎn)明了三個(gè)房產(chǎn)投資機(jī)會(huì)點(diǎn)：
第一個(gè)是粵港澳大灣區(qū)內(nèi)的三個(gè)自貿(mào)區(qū)：即深圳前海自貿(mào)區(qū)、廣州南沙自貿(mào)區(qū)和珠海橫琴自貿(mào)區(qū)。
具體來(lái)看，投資價(jià)值最大的是深圳前海，其占地面積最小但經(jīng)濟(jì)體量最大，并有356家世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)入駐其中，不過，前海自貿(mào)區(qū)的房屋均價(jià)已達(dá)9萬(wàn)-18萬(wàn)元/平，相對(duì)較高。其次是廣州南沙，占地面積783.86平方公里，為前海的20倍，房?jī)r(jià)停留在2.4萬(wàn)-4.5萬(wàn)元/平。投資價(jià)值最小的是珠海橫琴，相對(duì)其它兩個(gè)自貿(mào)區(qū)而言，珠海橫琴的經(jīng)濟(jì)水平較低，2018年GDP水平僅為305億元。值得注意的是，橫琴自貿(mào)區(qū)的房?jī)r(jià)在2015年政策確立時(shí)已有一波上漲，目前均價(jià)在4.3萬(wàn)-5.5萬(wàn)元/平，且區(qū)域內(nèi)人口較少，未來(lái)出手接盤者也較少。
第二個(gè)房產(chǎn)投資機(jī)會(huì)點(diǎn)為科技創(chuàng)新核心片區(qū)。
王波認(rèn)為，該區(qū)域是大灣區(qū)內(nèi)最具房產(chǎn)投資價(jià)值的黃金地帶，南起深圳北至廣州。首先，深圳目前位于黃金帶的部分是空港新城片區(qū)，區(qū)域內(nèi)發(fā)展較快；其次，東莞市位于黃金帶的部分是靠近珠江口的濱海灣新區(qū)（新規(guī)劃的區(qū)，發(fā)展迅速）和松山湖片區(qū)（環(huán)境優(yōu)美、高科技產(chǎn)業(yè)入駐較多）；最后是廣州地區(qū)的廣州大學(xué)城-國(guó)際創(chuàng)新城、廣州琶洲互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新聚集區(qū)、廣州科學(xué)城、廣州中新知識(shí)城等四個(gè)片區(qū)。在上述科技創(chuàng)新核心片區(qū)內(nèi)投資買房基本不會(huì)出錯(cuò)。
第三個(gè)則是新建軌道交通線。
王波指出，除了產(chǎn)業(yè)帶的發(fā)展外，新建軌道交通的交叉點(diǎn)也會(huì)帶來(lái)房產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。如正在修建的粵贛客運(yùn)專線、深茂鐵路等軌道交通線，這些城市間的軌道交通交叉點(diǎn)會(huì)是一些不錯(cuò)的投資地；其次，多數(shù)城市的地鐵規(guī)劃僅在城市內(nèi)部，但大灣區(qū)內(nèi)廣州、東莞、深圳等城市間也規(guī)劃了許多地鐵連接線，未來(lái)這些核心城市的地鐵線將連為一體，交通節(jié)點(diǎn)上的房產(chǎn)投資價(jià)值也值得期待。
問答環(huán)節(jié)
問題一：粵港澳大灣區(qū)中，哪個(gè)城市購(gòu)房性價(jià)比最高？
答：購(gòu)房分為投資和剛需兩個(gè)目的，對(duì)剛需而言，建議在哪里工作就在哪里買房。
投資購(gòu)房的話，首推深圳市，由于深圳土地少、經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，當(dāng)前也被要求建立社會(huì)主義先行示范區(qū)，故未來(lái)房?jī)r(jià)漲幅較大，性價(jià)比高；
其次推薦東莞市，東莞經(jīng)濟(jì)總量雖不如深圳和廣州，但目前房?jī)r(jià)便宜，地處廣州和深圳之間，地理位置較好，相對(duì)屬于價(jià)格洼地，未來(lái)隨著城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，提升空間較大；
廣州的核心區(qū)如琶洲互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新聚集區(qū)等也是可以關(guān)注的地方，但由于廣州郊區(qū)較大，目前性價(jià)比不高。
問題二：關(guān)于珠海樓市，王老師怎么看？
答：珠海市比較難判斷，由于珠海環(huán)境較好，有較多北方購(gòu)房者前來(lái)購(gòu)買度假房，在這幾年間樓市情況較好。但目前珠海的房?jī)r(jià)有些透支，從其經(jīng)濟(jì)總量、人口數(shù)據(jù)、科技創(chuàng)新等方面來(lái)看，未來(lái)城市發(fā)展后勁略有不足。
由于珠海面積較大，部分地區(qū)人煙稀少，即使出現(xiàn)了個(gè)別亮點(diǎn)片區(qū)銷售較好（如斗門、空港、橫琴等），但兩三年內(nèi)還是后勁乏力。不過，珠海核心區(qū)域如香洲區(qū)、拱北片區(qū)等城市配套較為成熟，又有港珠澳大橋利好在，未來(lái)有增長(zhǎng)空間，最起碼不會(huì)下跌。
問題三：王老師如何看深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)，是否又是一個(gè)機(jī)遇點(diǎn)？將會(huì)惠及哪幾個(gè)地區(qū)？
答：建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)對(duì)深圳而言確實(shí)是一個(gè)機(jī)遇點(diǎn)，是對(duì)深圳特區(qū)建設(shè)40年的很大肯定，預(yù)示著未來(lái)深圳還將快速發(fā)展。
就房地產(chǎn)投資而言，深圳西部地區(qū)，如深圳寶安片區(qū)受空港和前海自貿(mào)區(qū)影響，未來(lái)增值趨勢(shì)較為可觀。
其次，指導(dǎo)意見提出了深圳未來(lái)要加大發(fā)展教育方面，因此，深圳將有希望大力發(fā)展一些教育城，布局點(diǎn)基本在光明、西麗、龍崗等地區(qū)。此外，光明區(qū)目前引入了較多高新科技方面的產(chǎn)業(yè)園，未來(lái)具有成長(zhǎng)空間。
再有是會(huì)惠及一些臨深片區(qū)，主要是東莞。如東莞的濱海灣新區(qū)地處深圳和廣州黃金經(jīng)濟(jì)帶的中間點(diǎn)，利好較多；再如東莞的松山湖地區(qū)由于有高科技產(chǎn)業(yè)引入，房地產(chǎn)發(fā)展前景較好。同時(shí)，東莞的塘廈鎮(zhèn)、黃江鎮(zhèn)、樟木頭鎮(zhèn)、清溪鎮(zhèn)等地區(qū)因距深圳較近，也會(huì)有部分利好刺激房?jī)r(jià)。
問題四：王老師怎么看最近房貸利率上漲的情況？后面會(huì)不會(huì)降下來(lái)？
答：現(xiàn)狀是房貸利率上漲了，但某些實(shí)業(yè)的貸款利率卻在下降。國(guó)家并不希望把房地產(chǎn)當(dāng)做短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，但當(dāng)前房?jī)r(jià)還在上漲，所以會(huì)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)有所限制。
如果某天房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到供求相對(duì)平衡，甚至房?jī)r(jià)下滑，利率是有可能下降的。
問題五：臨深片區(qū)哪里適合投資，東莞、中山、還是惠州大亞灣？
答：環(huán)深片區(qū)最適合投資的是東莞西部地區(qū)和東南的臨深片區(qū)；其次是惠州的臨深片區(qū)，也就是大亞灣靠西部的地區(qū)，不過增值速度不會(huì)太快。
問題六：未來(lái)三年珠海房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景如何？房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？還有珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向，目前投資的方向和最有價(jià)值的區(qū)域在哪幾個(gè)板塊、居住考慮哪個(gè)板塊？
答：投資方面上述已梳理完畢，歡迎上翻回顧。
居住方面，珠海的城區(qū)、唐家片區(qū)和西區(qū)三個(gè)區(qū)域建議考慮。
問題七：匯率破7對(duì)房?jī)r(jià)有沒有影響，影響會(huì)有多大？
答：許多購(gòu)房者考慮到人民幣是否會(huì)持續(xù)下跌的問題而關(guān)注到海外置業(yè)。
如果資金充裕建議去歐美投資，該地區(qū)房產(chǎn)投資資金需求量大、門檻高，但每年可實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)；資金較少建議考慮東南亞地區(qū)，東南亞地區(qū)房產(chǎn)投資可分為兩種，追求穩(wěn)定收益的建議泰國(guó)置業(yè)，追求高收益的可考慮越南、柬埔寨置業(yè)，不過這兩個(gè)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)均較大。
問題八：南沙是不是廣州未來(lái)潛力最大的地區(qū)？
答：一個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲最快的一定是其成熟區(qū)，因?yàn)閯傂栀?gòu)房者多。南沙具備發(fā)展?jié)摿Γ赡苤芷谳^長(zhǎng)，需要更新改造。
問題九：大灣區(qū)中目前哪個(gè)城市房?jī)r(jià)泡沫最大，哪一個(gè)最實(shí)？
答：每個(gè)城市在營(yíng)銷過程中，房?jī)r(jià)都會(huì)有一些泡沫存在，目前大灣區(qū)內(nèi)城市還沒有出現(xiàn)大規(guī)模房?jī)r(jià)下滑的現(xiàn)象，泡沫并未表露出來(lái)，但依個(gè)人判斷，一些靠概念炒起來(lái)的房?jī)r(jià)未來(lái)會(huì)容易出現(xiàn)問題，如珠海西區(qū)。
“房?jī)r(jià)最實(shí)”是相對(duì)概念，目前東莞松山湖片區(qū)、東莞塘廈片區(qū)、深圳光明片區(qū)、深圳沙井片區(qū)、深圳福永片區(qū)、深圳松崗片區(qū)房?jī)r(jià)較實(shí)，可作參考。
問題十：前海，橫琴，南沙三大自貿(mào)區(qū)哪里樓價(jià)最有升值空間?
答：最看好前海，經(jīng)濟(jì)較好未來(lái)客觀；第二看好南沙；第三看好橫琴，目前規(guī)劃不錯(cuò)，但常住人口較少，短時(shí)間內(nèi)剛需購(gòu)房者較少，二手房市場(chǎng)不佳。
記者 左宇
編輯 沈玉潔
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