圖片來(lái)源：財(cái)經(jīng)圖庫(kù)
近年來(lái)，隨著規(guī)模房企集中度不斷提升，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)顯著。與此同時(shí)，在規(guī)模效應(yīng)之下，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，頭部企業(yè)拿地與融資優(yōu)勢(shì)將愈加明顯，行業(yè)整體結(jié)算收入和盈利規(guī)模也將隨之穩(wěn)步提升。
然而，透過(guò)喧囂看本質(zhì)，《國(guó)際金融報(bào)》記者通過(guò)分析40強(qiáng)房企（依據(jù)中房網(wǎng)最新發(fā)布的“2019中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)”榜單排序，下同）的盈利數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)雖然行業(yè)整體規(guī)模在增長(zhǎng)，但各家自身盈利能力卻良莠不齊。
在經(jīng)歷了2015、2016年的利潤(rùn)率低潮后，2018年雖然房企競(jìng)爭(zhēng)依然激烈、盈利空間不斷受擠壓，但受益于行業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)、集中度提升以及收并購(gòu)紅利，規(guī)模房企的整體利潤(rùn)回升依然勢(shì)不可擋。
▲數(shù)據(jù)來(lái)源：房企年報(bào) （數(shù)據(jù)整理：國(guó)際金融報(bào)）
中海凈利率傲視群雄
克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年176家典型上市房企的總體營(yíng)收規(guī)模同比增長(zhǎng)27.6%至47972億元，增速較去年同期提升近10個(gè)百分點(diǎn)；2018年總體營(yíng)業(yè)成本33066億元，同比增長(zhǎng)24%，增速略低于營(yíng)業(yè)收入。因此，就毛利潤(rùn)而言，行業(yè)整體增長(zhǎng)頗為明顯。
有業(yè)內(nèi)人士分析，毛利的提升主要得益于大房企的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，使其能夠從激烈的競(jìng)爭(zhēng)中獲取價(jià)格優(yōu)勢(shì)。不過(guò)，長(zhǎng)期來(lái)看，房企的盈利依然更依賴于自身的運(yùn)營(yíng)管理和成本控制。同時(shí)，房企也需要通過(guò)產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化、升級(jí)產(chǎn)品品質(zhì)等途徑，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)。
值得注意的是，2018年行業(yè)整體凈利潤(rùn)規(guī)模增速較前兩年有明顯放緩，表現(xiàn)出與營(yíng)業(yè)收入和毛利潤(rùn)不同的走勢(shì)，具體而言，各家表現(xiàn)參差不齊。
龍頭房企恒大，在“規(guī)模+效益”發(fā)展模式下，實(shí)現(xiàn)雙增長(zhǎng)，營(yíng)收規(guī)模同比增長(zhǎng)49.9%至4622億元，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)79.6%至665.5億元，兩項(xiàng)指標(biāo)均穩(wěn)居行業(yè)首位。
拋開(kāi)規(guī)模不談，凈利率普遍被視作一家企業(yè)盈利能力的重要指標(biāo)。
《國(guó)際金融報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)TOP40房企數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，華潤(rùn)置地、新城控股、中海地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商蛇口、龍光地產(chǎn)共6家房企去年的凈利潤(rùn)均超過(guò)20%，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于加權(quán)平均值14.07%。
特別是中海地產(chǎn)，以凈利率27.24%的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，力壓群雄，位居TOP40房企中的首位；其次，新城控股2018年凈利率也大幅提升7.1個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到22.6%。
此外，即便中南建設(shè)2018年盈利水平大幅增長(zhǎng)，凈利潤(rùn)漲幅達(dá)271.6%，其5.77%的凈利率依然偏低。
▲TOP40中凈利率20%以上房企
與之相反，在2018年的激烈角逐中，有勝利者，自然也不乏落寞者。TOP40房企中，凈利率低于10%的企業(yè)就有10家之多。其中，綠城中國(guó)、綠地控股凈利率甚至不足5%。
根據(jù)企業(yè)年報(bào)，基于市場(chǎng)環(huán)境變化，僅綠城中國(guó)物業(yè)減值計(jì)提虧損一項(xiàng)，就高達(dá)17.35億元，這也是企業(yè)2018年利潤(rùn)下滑的一大原因。對(duì)此，綠城首席財(cái)務(wù)官馮征在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上稱：“2018年共撥備了17.35億元，其中有幾個(gè)比較大的，一個(gè)在西安買(mǎi)的老項(xiàng)目，原來(lái)項(xiàng)目銷(xiāo)售虧損，做了撥備；溫州項(xiàng)目有資金困難，但不代表沒(méi)有回收性，后面還有很大機(jī)會(huì)；青島項(xiàng)目是早期拿的，地價(jià)比較高，按照最新的成本和未來(lái)售價(jià)進(jìn)行了撥備?！彼€強(qiáng)調(diào)，實(shí)際的撥備，會(huì)根據(jù)未來(lái)會(huì)的實(shí)際情況，在合理的時(shí)候進(jìn)行調(diào)整。
而除了市場(chǎng)變化引起的減值虧損外，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)則認(rèn)為，近年來(lái)過(guò)高的資金成本和土地成本是吞噬企業(yè)利潤(rùn)的關(guān)鍵所在。年報(bào)顯示，2018年綠城新增土地項(xiàng)目37個(gè)，主要分布于京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角區(qū)域內(nèi)的城市，平均樓面地價(jià)更是達(dá)到了11398元/平方米。
此外，克而瑞研究報(bào)告還指出，2017年部分企業(yè)如融創(chuàng)、富力、中海的其他收入調(diào)整項(xiàng)金額較高（收購(gòu)附屬公司、業(yè)務(wù)合并收益等），拉高了去年行業(yè)整體的凈利潤(rùn)規(guī)模；而2018年規(guī)模上市房企的投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)項(xiàng)較2017年相對(duì)穩(wěn)定，也會(huì)在一定程度上影響凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)。
▲TOP40中凈利率10%以下房企
事實(shí)上，就整個(gè)行業(yè)而言，2018年房企的盈利能力依舊維持在較高水平，這從14.07%的凈利率均值可見(jiàn)一斑。
然而，市場(chǎng)更為關(guān)心上市公司真正能夠落實(shí)到股東方的利潤(rùn)，這也是歸母凈利潤(rùn)更具含金量的原因所在。
《國(guó)際金融報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，相較位于高位的凈利率而言，加權(quán)平均歸母凈利潤(rùn)率竟只有10.73%，相比上市公司凈利潤(rùn)縮水了24%。換言之，上市公司2018年獲取的全部利潤(rùn)之中，約有1/4已悄然流入了少數(shù)股東之手。
這其中，少數(shù)股東權(quán)益占比最高的莫過(guò)于綠城中國(guó)，其2018年共取得23.75億元，而歸母凈利潤(rùn)僅有10.03億元，占比僅42%。此外，即便作為盈利之王的恒大，在665.47億元的凈利潤(rùn)中，歸母凈利潤(rùn)也只有373.9億元，近半數(shù)的利潤(rùn)歸屬于少數(shù)股東權(quán)益。
相反，中海地產(chǎn)在營(yíng)收不及恒大三分之一的情況下歸母凈利潤(rùn)卻高達(dá)352.27億元，與恒大不相上下，再一次坐實(shí)“最會(huì)賺錢(qián)”房企之名。此外，中南建設(shè)由于集建筑與地產(chǎn)于一體，凈利率相對(duì)偏低，而歸母凈利潤(rùn)占比卻高達(dá)94.8%。
▲TOP40中房企歸母凈利率排名（倒序）
“房企利潤(rùn)流向少數(shù)股東，與并表中合作項(xiàng)目的結(jié)算有很大關(guān)系。”資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為，近年來(lái)，房企通過(guò)收并購(gòu)獲取項(xiàng)目、合作開(kāi)發(fā)的比重逐漸增加，房企之間合作開(kāi)發(fā)成為常態(tài)。從銷(xiāo)售權(quán)益榜的數(shù)據(jù)可以看出，近年來(lái)規(guī)模房企銷(xiāo)售權(quán)益占比下降已成為趨勢(shì)。一方面，項(xiàng)目收并購(gòu)及合作開(kāi)發(fā)成為規(guī)模房企獲取土地資源的重要途徑，有利于房企實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。另一方面，隨著2018年初以來(lái)大量的收并購(gòu)項(xiàng)目逐步進(jìn)入結(jié)算周期，根據(jù)房企是否操盤(pán)、是否并表，合作開(kāi)發(fā)增加對(duì)房企利潤(rùn)規(guī)模和盈利能力的影響也表現(xiàn)得更加明顯。
一位不愿具名的房企高管也向記者透露，2018年的地產(chǎn)行業(yè)在限價(jià)等政策高壓下，雖然競(jìng)爭(zhēng)激烈，但已經(jīng)由早期的對(duì)抗型競(jìng)爭(zhēng)，轉(zhuǎn)變成了合作型競(jìng)爭(zhēng)，而房企之間廣泛展開(kāi)合作則勢(shì)必攤薄企業(yè)利潤(rùn)，歸母凈利潤(rùn)率自然會(huì)有所下滑。
嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，在大部分合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，主要會(huì)選擇由項(xiàng)目的操盤(pán)方、實(shí)際控制方進(jìn)行并表。對(duì)于規(guī)模和品牌上市房企而言，合作開(kāi)發(fā)中操盤(pán)并表項(xiàng)目的增加在房企盈利上主要表現(xiàn)為營(yíng)收規(guī)模和毛利潤(rùn)的增長(zhǎng)。同時(shí)，合作項(xiàng)目并表會(huì)導(dǎo)致少數(shù)股東損益及其占比提升。相應(yīng)的，歸母凈利潤(rùn)和歸母凈利率可能會(huì)出現(xiàn)增速放緩或下滑。
聯(lián)系客服
