一個好樓盤應(yīng)該具備哪些優(yōu)良屬性？
面對泥沙俱下、良莠不齊的眾多樓盤項目，購房者如何“淘”出真正的好樓盤？
為更好為購房者提供客觀、優(yōu)質(zhì)、省時、省力、可信度高的購房決策參考，《國際金融報》地產(chǎn)深度報道微信公眾平臺推出“獵盤”欄目，每周選取一樓盤，真實體驗、明暗結(jié)合，用客觀的角度，全維度視野，鑒識樓盤。
這期 地產(chǎn)深度報道 ● 獵盤 聚焦 尼德蘭花園
在一些老上海人的眼中，曾經(jīng)的上海外高橋板塊因為“交通不便，工業(yè)聚集，人氣不足”，很難成為上海人置業(yè)的首選。
不過，隨著中國首個自貿(mào)區(qū)——中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)于2013年設(shè)立，包括外高橋保稅區(qū)和外高橋保稅物流園區(qū)在內(nèi)的4個海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域被涵蓋其中，外高橋板塊也逐漸進入購房者的視線。
高橋新城規(guī)劃圖
經(jīng)過多年的發(fā)展，如今的外高橋，無論是公共交通還是自駕出行都已經(jīng)十分便捷。
公共交通方面，地鐵6號線可直達浦東新區(qū)金橋、世紀大道等商圈，亦有公交車直達浦西五角場等商圈；自駕方面，居民可駕車沿五洲大道、翔殷路隧道直達浦西。從短期規(guī)劃來看，軌交10號線延伸段工程已基本完成，連接浦東與浦西，此外，為了緩解翔殷路隧道的過江壓力，在其南北兩側(cè)規(guī)劃的周家嘴路隧道和嫩江路隧道，目前已在建設(shè)中，多條越江通道或?qū)⒋蟠筇岣咂謻|與浦西之間轉(zhuǎn)換的效率。
作為中國第一個保稅區(qū)的綜合開發(fā)商，外高橋集團隸屬于浦東國資委旗下，承擔保稅區(qū)相關(guān)土地等國有資產(chǎn)的投資、經(jīng)營和管理工作。
尼德蘭花園（備案名：高橋新城）是外高橋集團最早開發(fā)的項目之一，項目一期的疊加別墅和花園洋房，早在2006年就已經(jīng)開始出售，因此，這個項目也見證了外高橋房價上漲的整個過程。
網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2006年9月，項目洋房和疊加別墅首次開盤時，預(yù)售證參考價格約7800元/平方米。而自貿(mào)區(qū)建立之后，2014年項目小高層公寓首次開盤時，價格已升至2.8萬元/平方米；2016年，二期加推的單價為3.8萬元；到了2017年再次加推時，項目的價格已達4.5萬元/平方米。
不過，隨著限價政策的出臺，房價上漲之勢似乎難以為繼。
近期，有消息傳出，尼德蘭花園項目二期最后兩棟樓、共148套房源將于12月初開啟認籌，月底開盤，預(yù)計均價仍為4.5萬元/平方米。
據(jù)了解，整個二期項目早在2016年底就已竣工，除了這批待售房源之外，其余都在去年初已交付使用。
就價格來看，尼德蘭花園的均價并不高，與2017年加推時持平，甚至略低于周邊二手房。鏈家APP顯示，尼德蘭花園二期唯一掛牌出售的一套房源，單價也約為4.5萬元，一期掛牌價格，則均在5萬元/平方米以上。
數(shù)據(jù)來源：鏈家APP
尼德蘭花園本次準備加推的房源為89平方米和100平方米兩房、134平方米三房以及少量204平方米的頂樓復(fù)式，均為毛坯交付。
戶型圖，點擊圖片可查看大圖
整體而言，戶型看上去十分方正，中規(guī)中矩，符合現(xiàn)代人的居住理念，但細微處卻不盡然。
以兩房戶型為例，按80%的得房率計算，89平方米的面積只規(guī)劃了兩個房間，在剛需客看來或許有些“奢侈”。此外，看似兩房朝南，但其中一個卻幾乎是暗窗，且南北不通透。室內(nèi)餐廳位置也有限，即便100平方米的兩房，餐廳也顯得有些狹窄，反而被北面陽臺占用了不少位置。
不過，在銷售人員看來，購房者的一切需求都可以通過自己動手來滿足。
比如針對衛(wèi)生間的門正對臥室門這個問題，銷售人員表示，“衛(wèi)生間的墻并不是承重墻，可以把它敲掉，將衛(wèi)生間門向旁邊移一點?！?/strong>
銷售人員還指出，雖然主臥面積小，只能放一張1.5米寬的床，但購房者可以將飄窗敲掉，以換取空間放一張大床；儲物間如果用不到，也可以敲掉；預(yù)留的嵌入式衣柜，兩側(cè)墻體也可以敲掉……
事實上，幾乎所有毛坯交付的房源，本身就給了業(yè)主很大的自主選擇性，內(nèi)部做些“微調(diào)”早已司空見慣。
此外，記者留意到，有部分頂樓復(fù)式，本該是大露臺的區(qū)域也變成了玻璃房。
從戶型布局上可以看出，頂樓復(fù)式下層約134平方米，與三房戶型相仿，但其中一個房間的位置變成了樓梯，樓上只有約70平方米，其余面積均為露臺。據(jù)銷售人員介紹，因為樓上自帶朝外的通道，業(yè)主可以將室內(nèi)樓梯敲掉，再將露臺改建成陽光房，就可以變成兩套134平方米房子使用，且互不影響。
有業(yè)內(nèi)人士向《國際金融報》記者表示，姑且不論這種以“自主操作空間”來彌補設(shè)計上不足的做法是否正確可行，但改裝外立面等操作本身是違規(guī)的，不僅存在極大的安全隱患，一般情況下，物業(yè)方面也不會同意。
不過，尼德蘭花園的欣城物業(yè)對上述行為似乎并沒有進行過多干預(yù)和管理，因為僅從外立面來看，直觀且明顯的改裝，在小區(qū)內(nèi)比較常見。
在居住環(huán)境方面，當?shù)厝擞芯淅显捠仲N切：外高橋適合工作，卻并不宜居。
適合工作是因為上海自貿(mào)區(qū)成立以來，外高橋交通情況逐步改善，板塊的發(fā)展?jié)摿τ心抗捕?。而不宜居則主要由于板塊內(nèi)的工廠較多。在小區(qū)附近，記者就發(fā)現(xiàn)了高橋石化、中石化、杜邦農(nóng)化等工廠的身影。
值得注意的是，項目此次擬推房源的其中一棟臨近航津路，馬路上每天都會有源源不斷的集卡穿行而過，噪聲污染不可忽視。
由于是現(xiàn)房，記者參觀的樣板房即是本次待售房源。站在室內(nèi)，即便隔著雙層隔音玻璃，傍晚時分仍能隱約聽到外面的轟鳴聲。
不過相對應(yīng)的，臨近航津路的這棟樓，盡管都是兩房小戶型，單價反而更便宜。據(jù)銷售人員介紹，單價可能僅為4萬元/平方米左右，也正是因為這棟樓，將本次加推房源的均價拉低了不少。
聯(lián)系客服
