田園綜合體，擔(dān)心多于發(fā)展
秦智勇
今天大家聊了聊綜合體與小鎮(zhèn)的事兒，褒貶不一，擔(dān)心多于發(fā)展。
為什么呢？
我想有這樣幾個(gè)問(wèn)題：
1，人口流向決定投資方向；
2，消費(fèi)水平?jīng)Q定投資強(qiáng)度；
3，能否塑造或打磨成剛需？
4，......
田園綜合體，建在鄉(xiāng)里和田園上，參與人口主要來(lái)自鄉(xiāng)鎮(zhèn)。若項(xiàng)目的定位是圍繞城里人，那基本上就是大概率的失敗。切不可中國(guó)有幾個(gè)運(yùn)營(yíng)圈層成功的案例，就認(rèn)為你面對(duì)的田園綜合體就會(huì)成功。
所以，田園綜合體還不如說(shuō)叫農(nóng)旅綜合體。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)是根基，旅游觀光和體驗(yàn)是附加值，綜合體的地產(chǎn)變現(xiàn)是投資回報(bào)。
（備注：這里沒(méi)有涉及到土地產(chǎn)權(quán)的事情，本文也不討論這個(gè)方面的內(nèi)容）
10月在鳳凰大家聚會(huì)，達(dá)成共識(shí)：在鳳凰，投什么項(xiàng)目，大家都愿意參與，因?yàn)檫@里有一個(gè)存量的年400萬(wàn)人次的市場(chǎng)，項(xiàng)目考慮的是體驗(yàn)后收費(fèi)，服務(wù)好后錢(qián)自然來(lái)。現(xiàn)實(shí)吧！嘿嘿！
11月在重慶遇到投資景區(qū)的鄧總，達(dá)成的共識(shí)：我們只在有流量的地方投資，最好是過(guò)100萬(wàn)人次的地方投項(xiàng)目。前期流量積累的事情，交給現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)方去努力，待花錢(qián)引流完成，我們資本后面來(lái)割韭菜。直接吧！哈哈！
有人才有市場(chǎng)，商品滿足人的需求，很多人的需求存在，很多商品存在，慢慢就形成了市場(chǎng)，貨幣作為等價(jià)物在其中扮演了交換中介的角色。
所以，人口流向決定投資方向。當(dāng)然新技術(shù)也是投資方向，與本文討論文旅投資不相關(guān)。
人有，卻可支配收入一般，還投資規(guī)模適度即可，項(xiàng)目體量一定要控制住。
如今的資本下鄉(xiāng)去，或者說(shuō)精準(zhǔn)扶貧，對(duì)于貧困農(nóng)業(yè)以及風(fēng)景秀麗農(nóng)村和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)農(nóng)業(yè)，非常好，可以讓資源與資本快速對(duì)接，可以讓鄉(xiāng)愁變現(xiàn)。
從投資收益的角度看，一定要進(jìn)行當(dāng)?shù)?、地區(qū)乃至那個(gè)省的消費(fèi)能力調(diào)研，目前重點(diǎn)用于消費(fèi)支配的項(xiàng)目是什么？切不可一下子提升的太快，過(guò)猶不及。
為什么華東的景區(qū)或者說(shuō)文旅運(yùn)營(yíng)的都是大項(xiàng)目？為什么華東的民宿做的最好？而全國(guó)其他地區(qū)民宿80%以上舉步維艱，全國(guó)其他景區(qū)80%以上處于不盈利狀態(tài)。
首先就是區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，其次是區(qū)域內(nèi)文化背景，再次是區(qū)域內(nèi)年輕人口比重，最后是區(qū)域內(nèi)整體運(yùn)營(yíng)的氛圍。
沒(méi)有無(wú)緣無(wú)故的成功，但別人的成功不等于你也可以成功。這就是戰(zhàn)略管理上講的環(huán)境分析，看似不重要，其實(shí)最重要。有些成功，從一開(kāi)始就注定啦；有些失敗，從一開(kāi)始也是注定的。
運(yùn)營(yíng)一直要思考與打造的就是：剛需！不管是長(zhǎng)久的剛需，還是短期內(nèi)的剛需。一旦這樣的策劃成功，那就是不買(mǎi)不行。
就像做會(huì)銷的一樣，在會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)和那個(gè)場(chǎng)景下，一切購(gòu)買(mǎi)都變成了剛需。這里的剛需，其實(shí)不是人在理性情況下的實(shí)際需要，可購(gòu)物就是大概念沖動(dòng)事件呀！
具體如何打造，可與我交流。
“大秦筆記”2018年12月2日于湖北宜昌
喝一杯茶，唱一首歌，寫(xiě)幾段文字。走到了69個(gè)景區(qū)，我就是“大秦筆記”。
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