物業(yè)電梯管理制度
電梯機房管理制度
1 目的
為規(guī)范電梯機房的管理，確保電梯的正常運行，特定此制度。
2 適用范圍
適用于公司接管的各類物業(yè)中電梯機房的管理。
3 職責
3.1 電梯工負責對電梯機房及機房內(nèi)所有設施設備的維護保養(yǎng)，及發(fā)現(xiàn)故障的報修。
3.2 本物業(yè)（大廈或小區(qū)）維修班長負責對電梯機房的管理情況進行督促檢查。
4 管理制度
4.1 崗位責任制
電梯工的崗位職責應：
a) 電梯工要樹立高度的責任心，應嚴守崗位，思想集中，熟練掌握小區(qū)供電運行方式、狀態(tài)，及其管轄設備的原理、技術(shù)性能、操作規(guī)程和維護保養(yǎng)規(guī)程；
b) 定時巡視檢查各設備運行情況，隨時準備處理各種事故和異常運行情況，確保電梯系統(tǒng)的正常運行；
c) 作好日常各項設備的保養(yǎng)工作，保證電梯正常運行；
d) 按規(guī)定的路線認真巡查設備，發(fā)現(xiàn)設備缺陷按情況進行處理，正確做好設備缺陷記錄；
e) 值班人員重點檢查項目有：機房、電梯呼叫燈、樓層指示燈、電梯、轎廂內(nèi)各種附件設施，電梯搭舒適感、廳門、轎廂門等；
f) 在發(fā)生事故或異常情況時，應立即向領班、主管領導報告，并應果斷、迅速、準確處理和保護現(xiàn)場；
g) 上崗前打卡、佩帶員工牌、穿工作服和工作鞋，注意自身的儀表儀容，禮貌待人，文明用語；
h) 加強器具管理，作好交接班工作；
i) 認真搞好設備的日常保養(yǎng)工作。
維修班長應每周不少1次對電梯機房的情況進行督促檢查，發(fā)現(xiàn)問題應及時組織人員予以糾正。
4.2 巡回檢查制度
查。
如遇有下列情況時，應對設備進行特殊巡視：
a) 有大缺陷的設備；
b) 新安裝和檢修后投入運行的設備；
c) 設備采取特殊運行方式時。
4.3 電梯機房崗位防火責任制
人。
4.4 設備維護保養(yǎng)制度。（詳見《電梯維護保養(yǎng)規(guī)程》）
5 相關文件
《電梯維護保養(yǎng)規(guī)程》
《電梯運行操作規(guī)程》
《電動扶梯操作規(guī)程》
《電梯困人處理規(guī)程》
《電梯浸水處理規(guī)程》
《電梯應急處理規(guī)程》
6 記錄
《電梯日常巡檢項目表》
電梯運行操作規(guī)程
1 目的
規(guī)范電梯運行操作程序，確保電梯正常運行。
2 適用范圍
適用于公司管理范圍內(nèi)無專職司機電梯的運行管理，也可用于電梯專職司機在首次開機或需停梯時。
3 職責
3.1 工程技術(shù)部負責對小區(qū)電梯的運行管理進行監(jiān)督和檢查。
3.2 維修組主管負責本小區(qū)電梯的運行管理。
3.3 電梯工具體負責電梯的運行操作。
4 操作規(guī)范
4.1 開電梯操作規(guī)程
4.2 關電梯操作規(guī)程
4.3 注意事項
電梯運行時應注意：
電動扶梯操作規(guī)程
1. 目的
規(guī)范電動扶梯運行操作程序，確保電梯正常運行。
2. 適用范圍
適用于公司管理范圍內(nèi)電動扶梯的運行管理。
3. 職責
3.1 工程技術(shù)部負責對小區(qū)電梯的運行管理進行監(jiān)督和檢查。
3.2 維修組主管負責本小區(qū)電梯的運行管理。
3.3 電梯工具體負責電梯的運行操作。
4. 操作規(guī)范
4.1 開梯前認真閱讀上一班的交班記錄。
4.2 認真檢查各梯級是否清潔、無異物，梯梳齒是否完好。
4.3 開梯前坐兩趟，感受一下各部件有無異常。
4.4 開梯時，梯級不得站人。
4.5 開梯后，認真檢查兩遍：扶手帶速是否正常，其他部件有無響聲，如一切正常即可去掉停用標識，正常開動。
4.6 出現(xiàn)問題及時通知維修工，恢復正常后方可投入運行。
4.7 關梯時，疏散梯級上的人后方可停機。
4.8 關梯后，檢查旁板、蓋板、螺絲是否松脫，如有問題，處理后方可離開。離開前應放置相應的停用標識。
4.9 做好交班記錄。
5 相關記錄
《交接班記錄本》
電梯維護保養(yǎng)操作規(guī)程
1目的
規(guī)范電梯維護保養(yǎng)程序，確保電梯安全運行。
2適用范圍
適用于公司管理范圍內(nèi)電梯的維護保養(yǎng)。
3職責
3.1 工程技術(shù)部負責對小區(qū)電梯的維護保養(yǎng)進行監(jiān)督和檢查。
3.2 維修組主管負責本小區(qū)電梯的維護保養(yǎng)。
3.3 電梯工具體負責電梯的維護保養(yǎng)。
4 操作規(guī)范
4.1 電梯工每日對電梯進行一次巡檢，并將巡檢情況記錄于《電梯日常巡檢項目表》中。
巡檢內(nèi)容如下：
對電梯升降情況進行以下三方面檢查：
a) 電梯起動是否平穩(wěn)，是否有明顯上浮感；
b) 運行速度是否恒速，運行中有無震動感；
c) 減速停層有無明顯壓迫感（檢查方法：乘坐電梯從一樓到頂樓）；
d) 每周一次對電梯機房做清潔工作清掃地面和用干抹布擦拭控制柜、主機表面，做到地面無積灰，控制柜、主機表面無污漬。
4.2 電梯的維護保養(yǎng)
電梯維護保養(yǎng)委托專業(yè)公司進行，在進行委托保養(yǎng)時，應注意以下幾方面內(nèi)容：
4.3 每五年左右，維修組和管理處應視電梯的運行磨損情況委托專業(yè)公司大修一次。
具體大修內(nèi)容包括：
4.4 停電造成停梯或故障造成停梯時的困人救援按《電梯困人處理規(guī)程》處理。
5 記錄
《電梯日常巡檢項目表》
《維修保養(yǎng)單》
6 相關文件
《電梯運行操作規(guī)程》
《電動扶梯操作規(guī)程》
《電梯機房管理制度》
《電梯困人處理規(guī)程》
《電梯進水處理規(guī)程》
《火災時電梯管理作業(yè)規(guī)程》
電梯故障維修規(guī)程
1 目的
規(guī)范電梯故障維修工作，確保電梯的安全運行。
2 適用范圍
適用于公司管轄范圍內(nèi)的電梯故障維修工作。
3 職責
3.1 電梯分包公司和電梯維修工負責電梯發(fā)生故障時的緊急維修工作。
3.2 維修主管負責電梯故障維修的組織監(jiān)控工作。
4 規(guī)程要求
4.1 電梯發(fā)生故障后，電梯維修工應快速到達現(xiàn)場（值班人員和電梯工15分鐘 內(nèi)；分包公司根據(jù)維修合同的約定或30分鐘內(nèi)）。
4.2 維修時應先察看故障現(xiàn)象、分析發(fā)生故障原因、分析故障的位置，根據(jù)不同的故障，進行相應的處理。
4.3 一般常見機械故障及處理措施。
機房常見故障及處理措施：
a) 電機軸承故障：電機運轉(zhuǎn)時發(fā)出異常聲響，如判斷是軸承故障，應拆下電機檢查軸承，如發(fā)卡、磨損過大，則需更換軸承；
b) 選層器故障：一般有以下幾種：
——滑鏈：應調(diào)整鏈條長度，調(diào)整帶動輪位置；
——選層器三角出觸不動：多為污塵太多所致，應用除污劑清除污染。此劑除污快、去污強，而且還有潤滑作用；
——上、下滑桿不靈活：主要是導向軸承銹死、或?qū)к墰]有潤滑、主導軸生銹、沒有潤滑油所致。應更換導向軸承、導軌加潤滑油、出去主導軸銹污、加潤滑油。
c) 制動器故障：制動閘瓦與制動輪之間有摩擦現(xiàn)象。應調(diào)整或更換制動閘瓦，并除去制動輪上的油污；
d) 限速器故障：夾繩鉗口及繩槽處有雜物、軸承損壞。應清除雜物、更換軸承。
井道與轎廂常見故障及處理措施：
a) 轎廂門和自動門機構(gòu)故障：開關門時有抖動聲、不開門、不關門，開門時有碰聲、門隙過大等。應清除地坎滑槽雜物、調(diào)整安全觸板、連桿轉(zhuǎn)動處加油等；
b) 廳門故障同上；
c) 開門刀故障：表現(xiàn)為運行時有碰聲、或突然停車。應調(diào)整開刀門位置（開刀門與廳門地坎間隙、開門刀與廳門掛輪間隙）；
d) 導軌故障：表現(xiàn)為運行不平穩(wěn)、發(fā)抖、振動等現(xiàn)象。應調(diào)整軌道尺寸，用找道尺調(diào)正、用軌道銼修平接口；
e) 導靴故障：表現(xiàn)為運行不平穩(wěn)、有磨鐵聲、振動等現(xiàn)象，導靴片磨損嚴重、導靴座位置不對等，應更換導靴，調(diào)整導靴座位置；
f) 安全鉗故障：表現(xiàn)為運行時有磨鐵聲，嚴重時安全鉗還會動作剎車，或單邊剎車。應調(diào)整安全鉗間隙、安全聯(lián)動機構(gòu)，加油潤滑，保證各個活動部位靈活。
底坑常見故障及處理措施：
a) 補償鏈故障：運行時間有碰鏈聲，由于補償鏈增長或縮短等原因所致，應調(diào)整補償鏈長度；
b) 安全鉗鋼絲繩張緊輪故障:運行時有磨鋼絲繩聲或有異常聲，應調(diào)整安全鉗鋼絲繩，更換軸承；
c) 緩沖器故障：緩沖器生銹，不活動，液壓油量不足，應除去鐵銹，補充液壓油。
4.4 電梯一般常見的電氣故障及維修處理方法
機房常見的電氣故障及處理方法：
a) 保險絲故障：
——表現(xiàn)為緩沖器、底坑急停、斷繩開關短路，應排去底坑積水，排除短路點、換上雙同保險絲、廳門轎門安全回路；
——井道有水，回路有短路點，應斷去來水源，排除斷路點，換上雙同保險絲、指示燈回路；
——廳外指示有水或有線破裂斷路，應排干水，排除短路點，更換保險絲、控制回路；
——控制線圈被燒，控制元件內(nèi)部斷路，應更換控制線圈和控制元件，排除線路斷路點、換上雙同保險絲。
b) 接觸器和斷路器故障：接觸器或繼電器不工作，由于接觸器和繼電器線圈燒壞，控制線路或插件有斷開點，控制線路保險絲被燒壞等原因所致，應更換接觸器或繼電器，排除斷開點，更換保險絲。
開道與轎廂常見的電氣故障及處理方法：
a) 上、下限位及極限開關故障：此故障出現(xiàn)時電梯不能走車，一般是由于開關接觸不好或斷路等原因所致，應清潔接觸點或更換、排除斷點等；
b) 轎門、廳門聯(lián)鎖開關故障：此故障出現(xiàn)時電梯只關門不走車，一般是由于聯(lián)鎖開關接觸不好或開關損壞、線路斷路等原因所致，應清潔接觸點，更換開關，排除線路斷點等；
c) 安全鉗開關、安全窗開關、轎頂急停：此故障出現(xiàn)時電梯不走車，一般是由于開關接觸不良或損壞等原因所致；應清潔接觸點，更換開關。
底坑常見的電氣故障及處理方法：
a) 緩沖器開關、地坑急停開關故障：此故障出現(xiàn)電梯不走車，一般是由于接觸不良，緩沖器復位不到位，主鋼絲繩過長，對重碰到緩沖器開關損壞所致，應清潔接觸點，緩沖器復位，縮短主鋼絲繩，更換開關；
b) 張緊輪斷繩開關故障：此故障出現(xiàn)電梯不走車，一般是由于開關接觸不良，安全鉗鋼絲過長，開關損壞等原因所致。應清潔接觸點，縮短安全鉗鋼絲，更換開關。
4.5 電梯故障排除后，電梯工應將電梯故障維修情況記錄在《電梯維修記錄表》中，歸檔長期保存。
5 記錄
《電梯維修記錄表》
6 相關支持文件
《電梯維護保養(yǎng)規(guī)范》
電梯應急處理規(guī)程
1 目的
規(guī)范電梯突發(fā)事件下的應急處理工作，確保電梯的安全運行。
2 適用范圍
適用于公司管轄范圍內(nèi)的電梯應急處理工作。
3 職責
3.1 維修組主管負責電梯突發(fā)事件下應急工作的組織監(jiān)控工作。
3.2 電梯工具體負責應急工作的實施，做好應急處理的相關記錄。
4 操作要求
4.1 突發(fā)事件
本規(guī)程所指的突發(fā)事件系指：
a) 斷電；
b) 電梯進水；
c) 電梯故障；
d) 火災；
e) 電梯困人；
f) 其他導致電梯不能運行的突發(fā)事件。
4.2 斷電情況下的應急處理
4.3 電梯進水的應急處理
維修人員到達現(xiàn)場后，應首先確認電梯內(nèi)已無乘客，然后對電梯做如下處理：
a) 當?shù)卓觾?nèi)出現(xiàn)少量進水或浸水時，應立即將電梯停在二層以上，并斷開電梯總電源；
b) 當樓層發(fā)生水淹而使井道或底坑進水時，應將轎廂停于進水層站的上一層，斷開電梯總電源；
c) 如因進水而導致電梯故障，應采用受動盤車，將電梯轎廂停于進水層站的上一層。如因進水導致電梯鼓掌而困人，按《電梯困人處理規(guī)程》進行救援；
d) 當機房發(fā)生進水時，應立即停梯，并斷開電梯電源總開關。
4.4 發(fā)生火災時的應急處理
應急處理方法包括：
a) 樓層發(fā)生火災時消監(jiān)控中心值班人員應立即通過消防聯(lián)動裝置控制電梯進入消防運行狀態(tài)，并通過應急電話安撫乘客使其保持鎮(zhèn)靜，電梯運行到基站后，立即疏導乘客迅速離開轎廂；
b) 如消防聯(lián)動裝置失靈，消監(jiān)控中心值班人員應通過應急電話請乘客立即擊碎玻璃按動“消防開關”使電梯進入消防運行狀態(tài)；
c) 如消防聯(lián)動裝置、應急電話均失靈，則由消監(jiān)控中心值班人員通知電梯工，由電梯工進行緊急迫降操作；
d) 滅火作業(yè)按《火警、火災應急處理規(guī)程》進行操作。
應急處理方法包括：
a) 發(fā)現(xiàn)人員應疏導乘客迅速離開轎廂切斷電源，報告消監(jiān)控中心，同時用干粉和1211滅火器控制火勢蔓延；
b) 消監(jiān)控中心通過消防聯(lián)動裝置對電梯進行迫降；
c) 滅火作業(yè)按《火警、火災應急處理規(guī)程》進行操作。
4.5 電梯困人按《電梯困人處理規(guī)程》進行處理。
4.6 電梯工在應急處理結(jié)束后，及如實地做好相關的記錄。
5 相關文件
《電梯困人處理規(guī)程》
《火警、火災應急處理規(guī)程》
6 記錄
《電梯應急處理記錄》
電梯困人處理規(guī)程
1 目的
為規(guī)范電梯困人處理程序，確保及時安全的進行援救，特制定本規(guī)程。
2 適用范圍
適用于因停電、設備故障等造成電梯困人事件的處理。
3 職責
3.1 管理處負責電梯困人救援的組織協(xié)調(diào)。
3.2 維修組負責實施困人救援工作。
3.3 保安部負責對救援工作進行配合。
4 操作規(guī)范
4.1 當發(fā)現(xiàn)電梯關人時，發(fā)現(xiàn)人員應立即通知消監(jiān)控中心，或消監(jiān)控中心收到被困人員的求救電話時，消監(jiān)控中心值班人員應立即通知工程部、保安部進行救援，并通過通話裝置安慰被困人員，及時就救援情況與被困人員保持聯(lián)系。
4.2 電梯困人救援由維修組技術(shù)人員負責操作，保安配合,具體操作程序如下。
在進行救援被困乘客時，首先應確保自身安全，由機房控制轎廂位置指示燈確認轎廂位置。(在停電狀態(tài)時，因轎廂位置指示燈無效，要確認轎廂位置，必須用電梯專用廳門鑰匙小心開啟廳門，再用隨身照明探知電梯轎廂位置。)
為防止在進行救援的過程中轎廂突然移動而造成危險和人身傷害，應先將該電梯的機房總電源切斷，并保證不會有其他人員失誤操作。
當轎廂地坎與廳門地坎距離相差小于
a) 用專用廳門鑰匙小心開啟廳門；
b) 用力將轎廂門開啟；
c) 協(xié)助被困人員離開轎廂；
d) 確認轎廂內(nèi)無人后，將廳門完全關閉；
e) 完成救援工作后，通知專業(yè)人員前來檢修。
移動轎廂步驟：
a) 通知轎廂內(nèi)乘客保持鎮(zhèn)定，不能將身體的任何部位探出轎廂之外，以免發(fā)生危險，并說明將立即采取救援措施。同時，如轎廂門處于半開閉狀態(tài)時，則應將其完全關閉；
b) 進入機房，切斷該故障電梯的總電源；
c) 在控制柜上，將開門區(qū)感應開關(DOORZONEBZ-ON)上扳，控制柜內(nèi)蜂鳴器將發(fā)出聲音；
d) 機房內(nèi)至少應有4人進行手動操作，至少兩人盤車，一人松開抱閘，一人監(jiān)護并注意曳引鋼絲繩上的平層標記；
e) 一人將制動松閘桿放入制動器上下，將制動臂扳開，兩人用手動盤車將電梯轎廂移至最近層平層處，然后將剎車恢復到制動狀態(tài)；
f) 確認制動可靠后，放開盤車手輪。
4.3 注意事項
4.4 維修在救援結(jié)束后，應及時、如實地將電梯困人情況記錄在《電梯困人記錄》內(nèi)。
5 記錄
《電梯困人記錄》
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