【中 法 碼】物權(quán)法學·物權(quán)保護·物權(quán)確認·所有權(quán)確認·房屋所有權(quán) (t030101013)
【關 鍵 詞】民事 所有權(quán)確認 實際權(quán)利人 登記權(quán)利人 簽訂 登記 生效
所有權(quán) 過戶
【學科課程】物權(quán)法學
【知 識 點】房屋所有權(quán) 房屋置換協(xié)議 過戶登記 生效要件
【教學目標】掌握房屋所有權(quán)的含義，明確房屋所有權(quán)的確認規(guī)則，了解不動產(chǎn)登記的效力。
【裁判機關】上海市第一中級人民法院
【程序類型】民事二審
【案例效力】被最高人民法院《人民司法·案例》2014年第04期(總第687期)收錄
【案例信息】
【案 由】所有權(quán)確認糾紛
【案 號】 (2012)滬一中民二(民)終字第2221號
【上 訴 人】 林X（原審被告）
【被上訴人】 廖X蘇（原審原告）
【爭議焦點】
房屋實際權(quán)利人將房屋登記在他人名下，此后第三人與實際權(quán)利人簽訂了房屋置換協(xié)議，并約定房屋登記權(quán)利人應為其辦理房屋過戶手續(xù)的，該房屋置換協(xié)議是否即時生效，未辦理房屋過戶登記手續(xù)是否影響第三人主張房屋所有權(quán)。
【裁判結(jié)果】
一審法院判決：上海市浦東新區(qū)錦繡路333弄48號301室房屋歸原告廖X蘇所有；被告林X應協(xié)助原告廖X蘇將上海市浦東新區(qū)錦繡路333弄48號301室房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記至原告廖X蘇名下。
被告林X不服一審判決，提出上訴。
二審法院判決：駁回上訴，維持原判。
【裁判要旨】
房屋實際權(quán)利人系房屋的所有權(quán)人，但其將房屋登記于房屋登記權(quán)利人名下。此后第三人與實際權(quán)利人簽訂了房屋置換協(xié)議，并約定房屋登記權(quán)利人應為第三人辦理房屋過戶手續(xù)，該房屋置換協(xié)議應自成立時生效，未辦理房屋過戶登記并不影響該協(xié)議效力。第三人有權(quán)主張確認其享有房屋所有權(quán)，并有權(quán)要求登記權(quán)利人為其辦理房屋的過戶登記手續(xù)。
【法理評析】
根據(jù)相關法律規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿系用以記錄不動產(chǎn)標示及其物權(quán)狀況并由登記機構(gòu)管理的具有法律效力的文件。就效力而言，在發(fā)生不動產(chǎn)權(quán)屬爭議的情況下，除非有相反證據(jù)證明登記簿的記載確有錯誤，不動產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人將被推定為實際權(quán)利人。但該不動產(chǎn)登記薄所確立的不動產(chǎn)物權(quán)僅對善意第三人具有對抗效力，同時相關法律另規(guī)定，不動產(chǎn)未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
房屋的登記權(quán)利人與實際權(quán)利人不一致時，第三人依據(jù)其與實際權(quán)利人簽訂的房屋置換協(xié)議對房屋主張確認所有權(quán)的，首先，房屋登記在登記權(quán)利人名下，但房屋購買時由實際權(quán)利人出資，在登記權(quán)利人、實際權(quán)利人及第三人共同簽署的關于家庭財產(chǎn)信托的確認協(xié)議中對訴爭房屋的權(quán)屬也明確作出了書面約定，確定該房屋為第三人所有。因此，不能僅憑不動產(chǎn)登記簿確認房屋的歸屬。其次，登記權(quán)利人、實際權(quán)利人及第三人共同簽署的關于家庭財產(chǎn)信托的確認協(xié)議中對訴爭房屋的權(quán)屬也作出了書面約定，并且登記權(quán)利人同意將房屋過戶給第三人。該協(xié)議的雙方均屬于完全民事行為能力人，且協(xié)議的相關內(nèi)容并不違反國家的相關強制性規(guī)定。從協(xié)議的內(nèi)容來看，并不存在讓人誤解的描述。因此，協(xié)議雙方對協(xié)議的內(nèi)容的真實表述不存在重大誤解，據(jù)此可以認定，協(xié)議雙方對協(xié)議內(nèi)容具有真實的意思表示。因此，第三人已經(jīng)占有訴爭房屋，但權(quán)力登記人未履行協(xié)議中規(guī)定的辦理過戶的義務。登記權(quán)利人作為名義物權(quán)人，第三人作為事實物權(quán)人，當物權(quán)的歸屬發(fā)生爭議時，事實物權(quán)人可以以確認所有權(quán)為由主張訴爭房屋的所有權(quán)，并要求名義物權(quán)人履行變更登記的義務。
【適用法律】
《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
第三十三條 因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關系人可以請求確認權(quán)利。
【法律文書】
民事起訴狀 民事答辯狀 民事上訴狀 民事上訴答辯狀 律師代理意見書 民事一審判決書 民事二審判決書
【思考題和試題】
1.簡述房屋所有權(quán)的概念及取得方式。
2.如何界定房屋所有權(quán)歸屬。
3.論述影響房屋權(quán)屬確認的因素。
4.淺談房屋買賣合同中過戶登記的性質(zhì)及效力。
【裁判文書原文】 (如使用請核對裁判文書原件內(nèi)容)
《民事判決書》
上訴人（原審被告）：廖X蘇。
被上訴人（原審原告）：林X。
上訴人廖X蘇因與被上訴人林X房屋所有權(quán)確認糾紛一案，不服上海市浦東新區(qū)人民法院(2012)浦民一(民)初字第8282號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進行了審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)原審法院審理查明：原告林X、被告廖X蘇系兄妹關系。案外人安舟于2003年3月，出資購買上海市浦東新區(qū)錦繡路333弄48號301室房屋。2003年11月，該房屋權(quán)利人登記為被告林X。原、被告及安舟、廖江眙于2009年12月15日共同簽署關于家庭財產(chǎn)信托的確認協(xié)議，該協(xié)議約定“位于上海市浦東新區(qū)錦繡路333弄48號301室房屋與廖X蘇海天花園5棟205及20萬美金與廖江眙置換，產(chǎn)證登記人為林X，實際產(chǎn)權(quán)人為廖X蘇，雙方同意適當時候辦理過戶手續(xù)。該房初始金額出資人為安舟。”現(xiàn)因原告無法辦理訴爭房屋的變更登記手續(xù)，遂訴至法院。
原告廖X蘇訴稱，2003年3月，安舟（原告的弟弟、被告的哥哥）最初全額出資購買訴爭房屋，由于購房時安舟不在上海，故房屋登記名字為被告廖X蘇。2004年，安舟以訴爭房屋與廖江眙（原、被告的弟弟）置換了上海市長寧區(qū)黃金城道99弄49號402室的房屋。廖江眙取得系爭房屋的物權(quán)后，與原告置換了原告所有的上海市海天花園5棟205室房屋，同時原告另行支付廖江眙房屋差價20萬美元。此后，直至本案起訴時，訴爭房屋一直由原告控制與居住，產(chǎn)權(quán)證原件與房屋鑰匙也由原告保管，訴爭房屋的公共事業(yè)費、物業(yè)管理費等也由原告支付。而被告僅為形式上的權(quán)利人，從未在系爭房屋居住。2009年12月15日，原、被告與安舟、廖江眙于2009年12月15日，共同簽署了關于就各自名下的資產(chǎn)歸屬的家庭財產(chǎn)信托的確認協(xié)議，其中第五條涉及本案訴爭房屋，之后被告從未對系爭房屋的權(quán)屬提出異議。2011年底，原告因生意需要多次要求被告將系爭房屋過戶至自己名下，遭被告拒絕。原告遂起訴要求：一、確認上海市浦東新區(qū)錦繡路333弄48號301室房屋為原告所有；二、判令被告將上海市浦東新區(qū)錦繡路333弄48號301室房屋變更登記至原告名下。
被告林X辯稱，房屋權(quán)利人的確認是要式行為，登記是唯一效力，在沒有其他約定的情況下，訴爭房屋在法律上的權(quán)利人為被告。如雙方都不能切實履行關于家庭財產(chǎn)信托的確認協(xié)議的義務，則其效力待定，故不同意原告的訴訟請求。
原審法院經(jīng)審理認為，原、被告雙方均認可系爭房屋由案外人安舟出資購買，權(quán)利人登記在被告林X名下。該房屋在數(shù)年內(nèi)曾幾經(jīng)置換，原、被告及案外人于2009年12月共同簽署的關于家庭財產(chǎn)信托的確認協(xié)議中對系爭房屋的權(quán)屬已明確作出書面約定，該份協(xié)議系當事人的真實意思表示且與法不悖，具有法律效力，當事人應當按照約定履行自己的義務。因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關系人可以請求確認權(quán)利?，F(xiàn)原告要求被告按協(xié)議內(nèi)容履行，主張訴爭房屋歸自己所有，并無不當，應依法予以支持。浦東新區(qū)法院根據(jù)物權(quán)法第十五條、第三十三條的規(guī)定，判決：一、上海市浦東新區(qū)錦繡路333弄48號301室房屋歸原告廖X蘇所有；二、被告林X應于本判決書生效之日起15日內(nèi)協(xié)助原告廖X蘇將上海市浦東新區(qū)錦繡路333弄48號301室房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記至原告廖X蘇名下。
宣判后，被告不服一審判決，提起上訴。
本經(jīng)審理認為，上訴人作為具有完全民事行為能力人，對于2009年12月與被上訴人及案外人共同簽署的關于家庭財產(chǎn)信托的確認決議中第五項約定其名下的系爭房屋實際產(chǎn)權(quán)人為被上訴人的內(nèi)容，上訴人應當有正確理解。之后，上訴人也未以欺詐為由主張過撤銷該協(xié)議，故上訴人以此來證明其受到欺詐及關于家庭財產(chǎn)信托的確認決議第五項內(nèi)容是虛假的抗辯理由，依據(jù)不足，不予采信。關于家庭財產(chǎn)信托的確認決議是當事人之間確認房屋權(quán)利歸屬的有效證據(jù)，上訴人雖持有登記在其名下的系爭房屋的房產(chǎn)證，但其僅是名義產(chǎn)權(quán)人，原審法院認定系爭房屋權(quán)利人為被上訴人并無不當。上海市第一中級人民法院判決：駁回上訴，維持原判。
