【中 法 碼】合同法學(xué)·合同法總論·締約過失責(zé)任·適用范圍·一方過錯(cuò)致合同無(wú)效 (t01060104)
【關(guān) 鍵 詞】民事 農(nóng)村房屋買賣合同 城鎮(zhèn)居民 合同成立 農(nóng)民集體所有 土地使用權(quán) 集體經(jīng)濟(jì)組織成員 集體成員資格 宅基地 翻建 拆遷安置 過錯(cuò)程度 損失數(shù)額 土地升值
【學(xué)科課程】合同法學(xué)
【知 識(shí) 點(diǎn)】締約過失責(zé)任 合同效力 賠償范圍
【教學(xué)目標(biāo)】掌握締約過失責(zé)任的含義，明確締約過失責(zé)任的構(gòu)成要件。
【裁判機(jī)關(guān)】浙江省寧波市中級(jí)人民法院
【程序類型】民事二審
【案例效力】被中國(guó)法制出版社《中國(guó)法院2013年度案例：買賣合同糾紛》收錄
【案例信息】
【案 由】農(nóng)村房屋買賣合同糾紛
【案 號(hào)】(2010)浙甬民二終字第796號(hào)
【判決日期】2011年01月05日
【審理法官】朱亞君 李夫民 莫愛萍
【上 訴 人】沈X建 孫X蘭（均為原審被告）
【被上訴人】張X忠 趙X英（均為原審原告）
【上訴人代理人】楊杰（浙江萬(wàn)豪律師事務(wù)所）
【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】
城鎮(zhèn)居民與村民簽訂的買賣宅基地及地上房屋的合同因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。城鎮(zhèn)居民購(gòu)買房屋后對(duì)房屋進(jìn)行翻建和裝潢，此后房屋被拆遷，村民應(yīng)否承擔(dān)締約過失責(zé)任，賠償城鎮(zhèn)居民因拆遷而遭受的損失。
【裁判結(jié)果】
一審法院判決：沈X建、孫X蘭應(yīng)返還張X忠、趙X英購(gòu)房款410 000元、建房配套費(fèi)5 022元；沈X建、孫X蘭應(yīng)折價(jià)補(bǔ)償張X忠、趙X英房屋裝潢費(fèi)203 030元；沈X建、孫X蘭應(yīng)賠償張X忠、趙X英損失3 202 363.80元；沈X建、孫X蘭支付張X忠、趙X英財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5 000元；駁回張X忠、趙X英的其余訴訟請(qǐng)求。
沈X建、孫X蘭不服一審判決，提出上訴稱：孫X蘭未在《房地產(chǎn)買賣契約》上簽名或蓋章，故該契約未成立；張X忠、趙X英借用本方名義申請(qǐng)平房升三層樓，違反了土地管理法的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效，其相應(yīng)損失應(yīng)按買賣標(biāo)的五間平屋確定；合同無(wú)效的過錯(cuò)應(yīng)由雙方各自承擔(dān)50%的責(zé)任，張X忠、趙X英的實(shí)際損失為平房翻建費(fèi)用377 820元、裝潢費(fèi)203 030元和以返還款41萬(wàn)元計(jì)算按銀行同期貸款月利息的一半利息損失。張X忠、趙X英非拆遷戶，不能享受“拆一還一”安置補(bǔ)償政策。故請(qǐng)求撤銷一審判決第三項(xiàng)，改判為本方應(yīng)賠償張X忠、趙X英翻建費(fèi)用377 820元。
張X忠、趙X英辯稱：一審判決認(rèn)定合同成立但無(wú)效是正確的。沈X建辦好平房翻建審批手續(xù)后，移交了相關(guān)手續(xù)，并協(xié)助本方將平房翻建為三層樓房。本方在翻建時(shí)為解決孫X蘭的居住問題，將五間樓房中的中間一層三樓讓孫X蘭居住，故一審法院判決認(rèn)定房地產(chǎn)買賣契約無(wú)效的損失按四間三層樓房確定，并無(wú)不當(dāng)。按慈溪市農(nóng)村房屋拆遷安置補(bǔ)償政策，農(nóng)村房屋的買受人為城鎮(zhèn)居民的，可根據(jù)被拆遷房屋的實(shí)際面積按“拆一還一”方式確定拆遷安置補(bǔ)償價(jià)值。故以本方翻建樓房的面積按“拆一還一”方式確定該房屋的拆遷安置補(bǔ)償價(jià)值，并以此作為房地產(chǎn)買賣契約無(wú)效損失的計(jì)算依據(jù)，合理合法。綜上，請(qǐng)求維持一審判決。
二審法院判決：駁回上訴，維持原判。
【裁判要旨】
1.城鎮(zhèn)居民與村民簽訂宅基地及地上房屋的買賣合同雖系雙方真實(shí)意思表示，合同已成立，但因我國(guó)土地管理法明確規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。城鎮(zhèn)居民因不具有集體成員資格，其與村民簽訂的上述合同因違反法律禁止性規(guī)定而歸于無(wú)效。
2.城鎮(zhèn)居民與村民簽訂的宅基地及地上房屋的買賣合同雖違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效，但因城鎮(zhèn)居民購(gòu)買后已對(duì)房屋進(jìn)行了翻建和裝潢，故在房屋以城鎮(zhèn)居民名義進(jìn)行拆遷安置后，應(yīng)根據(jù)雙方的過錯(cuò)程度確定雙方應(yīng)承擔(dān)的相應(yīng)責(zé)任。城鎮(zhèn)居民因拆遷而遭受經(jīng)濟(jì)損失的，村民應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任，具體損失數(shù)額應(yīng)綜合考慮村民因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益等進(jìn)行計(jì)算。
【法理評(píng)析】
1.農(nóng)村宅基地，是農(nóng)村的農(nóng)戶或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。因宅基地使用權(quán)的主體僅限于農(nóng)民，故而不得向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓，且轉(zhuǎn)讓時(shí)需要符合以下條件：首先，轉(zhuǎn)讓人擁有包括該宅基地使用權(quán)在內(nèi)的兩套及以上農(nóng)村住房。其次，受讓人沒有農(nóng)村住房，但是符合受讓轉(zhuǎn)讓人擁有宅基地使用權(quán)的資格。再次，上述轉(zhuǎn)讓行為經(jīng)過轉(zhuǎn)讓人所在的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意。最后，宅基地使用權(quán)必須與地上住房一并轉(zhuǎn)讓，不可單獨(dú)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。符合上述條件的農(nóng)村宅基地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為有效。綜上所述，農(nóng)村宅基地使用權(quán)系農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員依特定身份享有的權(quán)利，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。在不符合上述條件的情況下簽訂的轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)合同，違反了法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效。本案中，張X忠、趙X英與沈X山、沈X建父子簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》，約定沈X山、沈X建以50萬(wàn)元的價(jià)格將其所有的宅基地和地上五間平房出售給張X忠、趙X英。該契約系雙方真實(shí)意思表示，且對(duì)標(biāo)的物房屋、價(jià)款并無(wú)爭(zhēng)議，故雙方簽訂的房屋買賣契約已成立。雖然孫X蘭未在該契約上簽字，但其對(duì)房屋買賣行為、張X忠、趙X英支付部分購(gòu)房款、翻建房屋系明知，且未明確表示反對(duì)或阻止，故應(yīng)當(dāng)推定孫X蘭對(duì)沈X山、沈X建處分房屋行為已默示認(rèn)可。張X忠、趙X英亦有理由相信沈X山有權(quán)代表其妻子孫X蘭處分房地產(chǎn)，且該處分行為經(jīng)當(dāng)?shù)卮迕翊_認(rèn)。但張X忠、趙X英系城鎮(zhèn)戶口，并非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，故根據(jù)上述規(guī)定，張X忠、趙X英與沈X山、沈X建之間簽訂的買賣宅基地使用權(quán)的契約違反了法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效。綜上，張X忠、趙X英與沈X山、沈X建簽訂的《房地產(chǎn)買賣契約》屬成立但無(wú)效的合同。
2.根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的相關(guān)規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，因張X忠、趙X英與沈X山、沈X建簽訂的《房地產(chǎn)買賣契約》違反法律禁止性規(guī)定，房屋和土地不能辦理轉(zhuǎn)移登記，故沈X山、沈X建應(yīng)將依約取得的部分購(gòu)房款予以返還，并賠償張X忠、趙X英因此所受到的損失。且考慮到雙方均明知房屋所占土地為集體所有土地，仍簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》進(jìn)行買賣，對(duì)此雙方均具有過錯(cuò)，故由張X忠、趙X英自行承擔(dān)損失的10%較為適宜。就沈X山、沈X建應(yīng)賠償?shù)囊罁?jù)和數(shù)額問題，因雙方在簽訂契約后，張X忠、趙X英自行組織、出資將平方翻建成三層樓房并進(jìn)行裝潢，故根據(jù)公平及實(shí)信用原則應(yīng)以翻建后樓房作為張X忠、趙X英損失的評(píng)估依據(jù)?，F(xiàn)房屋已以張X忠、趙X英名義拆遷安置，并以“拆一還一”補(bǔ)償安置方案對(duì)翻建的樓房、裝潢進(jìn)行評(píng)估，故應(yīng)以此作為確定張X忠、趙X英損失的依據(jù)，同時(shí)還應(yīng)綜合考慮土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益等因素。
【適用法律】
《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）項(xiàng) 有下列情形之一的，合同無(wú)效：
（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
第五十八條 合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
《中華人民共和國(guó)繼承法》第三十三條第二款 繼承人放棄繼承的，對(duì)被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)可以不負(fù)償還責(zé)任。
《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。
農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。
第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
國(guó)務(wù)院2006年《中華人民共和國(guó)訴訟費(fèi)用交納辦法》第十條第（二）項(xiàng) 當(dāng)事人依法向人民法院申請(qǐng)下列事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)交納申請(qǐng)費(fèi)：
（二）申請(qǐng)保全措施。
第三十八條第三款 本辦法第十條第（二）項(xiàng)規(guī)定的申請(qǐng)費(fèi)由申請(qǐng)人負(fù)擔(dān)，申請(qǐng)人提起訴訟的，可以將該申請(qǐng)費(fèi)列入訴訟請(qǐng)求。
慈溪市人民政府2008年《慈溪市征收集體所有土地房屋拆遷若干規(guī)定》第二十九條第一款第二項(xiàng) 被拆遷人選擇遷建安置的，按下列規(guī)定辦理：
（二）被拆遷房屋安置建筑占地面積標(biāo)準(zhǔn)：
被拆遷房屋原則上按照“拆一還一”方式進(jìn)行安置，1人戶不超過50平方米，2—4人戶不超過95平方米，5人（含5人）以上戶使用耕地的不超過125平方米，使用其他土地的不超過140平方米。安置建筑占地面積標(biāo)準(zhǔn)隨我市農(nóng)民建房用地管理辦法的修改進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。根據(jù)安置區(qū)規(guī)劃和自然間劃分，對(duì)不到安置建筑占地面積半間部分不予安置，半間以上的安置一間。
《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百三十條 被告經(jīng)傳票傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭的，或者未經(jīng)法庭許可中途退庭的，可以缺席判決。
第一百五十八條 第二審人民法院的判決、裁定，是終審的判決、裁定。
第二百二十九條 被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金。
【釋評(píng)匯注】
法律規(guī)定，在農(nóng)村房屋買賣合同被確認(rèn)無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)予以返還；不能返還的，折價(jià)補(bǔ)償。但當(dāng)農(nóng)村房屋涉及征地拆遷問題時(shí)，由于相關(guān)部門只認(rèn)可農(nóng)村房屋出賣人為征地拆遷補(bǔ)償對(duì)象，將引發(fā)出賣人與購(gòu)買人利益分配爭(zhēng)議，故在農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的審判實(shí)踐中，對(duì)于無(wú)效農(nóng)村房屋買賣合同所涉及的房屋征拆爭(zhēng)議的處理，需注意以下兩個(gè)方面：（一）農(nóng)村房屋買賣合同被確認(rèn)為無(wú)效的，買受人依據(jù)無(wú)效合同形成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，主張獲得安置利益的，應(yīng)予支持；（二）區(qū)分安置的類型。安置補(bǔ)償金錢的，出賣人獲得補(bǔ)償款后，買受人主張獲得部分補(bǔ)償款的，應(yīng)予支持；安置補(bǔ)償優(yōu)惠購(gòu)買安置房，買受人主張分得安置房市場(chǎng)價(jià)格與優(yōu)惠購(gòu)買價(jià)格之間的差價(jià)的，應(yīng)予支持；安置補(bǔ)償房屋，買受人主張出賣人補(bǔ)償其居住利益損失的，應(yīng)予支持。
【法律文書】
民事起訴狀 民事答辯狀 民事上訴狀 民事上訴答辯狀 律師代理意見書 民事一審判決書 民事二審判決書
【思考題和試題】
1.簡(jiǎn)述締約過失責(zé)任的行為類型及性質(zhì)。
2.試述締約過失責(zé)任的賠償范圍。
3.試分析締約過失責(zé)任與違約責(zé)任的區(qū)別。
【裁判文書原文】 (如使用請(qǐng)核對(duì)裁判文書原件內(nèi)容)
《民事判決書》
上訴人（原審被告）：沈X建。
上訴人（原審被告）：孫X蘭。
上述兩上訴人的委托代理人：楊杰，浙江萬(wàn)豪律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：張X忠。
被上訴人（原審原告）：趙X英。
委托代理人：潘華山（系趙X英丈夫）。
原審被告：沈X美。
原審被告：沈X珍。
原審被告：沈X娣。
上訴人沈X建、孫X蘭因與被上訴人張X忠、趙X英等房屋買賣合同糾紛一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2010年11月2日作出的（2010）甬慈民初字第536號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2010年12月6日立案受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院審理認(rèn)定：原審被告孫X蘭系原審被告沈X建、沈X美、沈X珍、沈X娣的母親，沈X山（于2006年6月病故）系原審被告孫X蘭丈夫。2002年11月17日，二原審原告與沈X山、原審被告沈X建簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》1份，該契約約定沈X山、原審被告沈X建自愿將座落于慈溪市古塘街道（原滸山鎮(zhèn)）界牌村東界牌周家路江河圈內(nèi)的一宗房地產(chǎn)共五間（建筑面積185平方米、總土地使用面積1 000平方米）以52萬(wàn)元的價(jià)格出售給二原審原告，款項(xiàng)在2003年3月8日前付清，現(xiàn)付購(gòu)房定金42萬(wàn)元，定金將在最后一次付款時(shí)沖抵，付款方式為現(xiàn)金；沈X山、原審被告沈X建同意于2003年3月8日前將上述房地產(chǎn)按簽約時(shí)的原樣交付給二原審原告，房屋移交時(shí)，該建筑物范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給二原審原告；沈X山、原審被告沈X建保證上述房地產(chǎn)權(quán)屬清楚，若發(fā)生與其有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)，概由沈X山、原審被告沈X建負(fù)責(zé)清理，并承擔(dān)民事訴訟責(zé)任，因此給二原審原告造成的經(jīng)濟(jì)損失，由沈X山、原審被告沈X建賠償；上述房地產(chǎn)辦理過戶手續(xù)所需繳納的稅費(fèi)及土地出讓金、土地增值稅費(fèi)等由二原審原告承擔(dān)；沈X山、原審被告沈X建保證上述房地產(chǎn)出賣所需的證件齊全，并對(duì)二原審原告辦理過戶提供協(xié)助；若沈X山、原審被告沈X建違約，應(yīng)該支付定金數(shù)額的違約金，若二原審原告違約，定金抵作違約金；本契約一式二份，經(jīng)雙方簽章后生效。該契約由沈X山蓋章、原審被告沈X建及其前妻潘X娣簽名、二原審原告蓋章及慈溪市滸山街道界牌村民委員會(huì)蓋章確認(rèn)。上述房屋買賣行為于2002年12月8日得到了沈X山、原審被告沈X建所在的生產(chǎn)小隊(duì)23名村民的簽名或蓋章確認(rèn)。2002年10月20日，訟爭(zhēng)房屋分別以沈X山、原審被告沈X建為戶主的名義申請(qǐng)平房升三層樓，該申請(qǐng)得到了慈溪市滸山街道界牌村民委員會(huì)和慈溪市滸山街道城市建設(shè)辦公室的確認(rèn)，并取得了慈溪市私人建房建設(shè)工程規(guī)劃許可。二原審原告于2002年11月19日交付原審被告沈X建前妻潘X娣房款41萬(wàn)元。訟爭(zhēng)房屋由二原審原告讓原審被告沈X美丈夫沈X旺翻建成三層樓房。本案審理過程中，原審法院依二原審原告申請(qǐng)委托余姚天X房地產(chǎn)估價(jià)有限公司對(duì)訟爭(zhēng)房屋東、西各二間共四間三層樓房的翻建費(fèi)用、裝潢費(fèi)用及市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，該公司經(jīng)評(píng)估認(rèn)為前述房屋的翻建費(fèi)用為377 820元、裝潢費(fèi)用為203 030元，按原審被告沈X建、孫X蘭家庭戶口確定可安置面積的拆遷安置補(bǔ)償政策評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)格為3 234 537元，按二原審原告拆一還一方式進(jìn)行補(bǔ)償政策計(jì)算的市場(chǎng)價(jià)格為3 548 182元（已包含房屋的重置價(jià)格，但不包含訟爭(zhēng)房屋的裝修及附屬物的補(bǔ)償金額）。另查明，訟爭(zhēng)房屋的土地性質(zhì)為農(nóng)村集體土地，原審被告沈X建、孫X蘭系農(nóng)村居民，二原審原告系城鎮(zhèn)居民。本案審理過程中，原審被告沈X美、沈X珍、沈X娣均表示其作為沈X山的法定繼承人，放棄對(duì)沈X山遺產(chǎn)的繼承。
原審原告張X忠、趙X英于2010年8月16日訴至原審法院，請(qǐng)求判令：原審被告沈X建、孫X蘭即時(shí)返還二原審原告購(gòu)房款47.82萬(wàn)元；判令原審被告沈X建、孫X蘭即時(shí)折價(jià)補(bǔ)償二原審原告房屋翻建費(fèi)377 820元、裝潢費(fèi)203 030元，并賠償二原審原告損失3 548 182元；判令原審被告沈X建、孫X蘭賠償二原審原告評(píng)估費(fèi)10 000元；本案案件受理費(fèi)、訴訟保全費(fèi)由原審被告沈X建、孫X蘭承擔(dān)；原審被告沈X美、沈X珍、沈X娣在其繼承遺產(chǎn)范圍內(nèi)與原審被告沈X建、孫X蘭互負(fù)連帶責(zé)任。
原審法院審理認(rèn)為：本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為二原審原告與沈X山、原審被告沈X建之間的房屋買賣合同是否成立 二原審原告支付的購(gòu)房款及二原審原告在本案中的損失如何認(rèn)定
一、關(guān)于二原審原告與沈X山、原審被告沈X建簽訂的《房地產(chǎn)買賣契約》是否成立問題。原審法院認(rèn)為，當(dāng)事人訂立合同，采取要約、承諾方式，承諾生效時(shí)合同成立，即當(dāng)事人就合同事項(xiàng)達(dá)成合意時(shí)合同成立。本案中，二原審原告與沈X山、原審被告沈X建簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》，該契約對(duì)合同標(biāo)的物、價(jià)款、支付方式、違約責(zé)任等事項(xiàng)進(jìn)行了明確約定，該契約的基本條款已經(jīng)具備，并由當(dāng)事人簽名蓋章予以確認(rèn)，說(shuō)明當(dāng)事人已就擬轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)形成合意，故該契約已經(jīng)成立。二原審被告主張其未收到二原審原告支付的購(gòu)房款，雙方之間的《房地產(chǎn)買賣契約》尚未成立。原審法院認(rèn)為，二原審原告是否已經(jīng)支付購(gòu)房款系合同的履行問題，合同成立與否并非取決于合同是否履行，二原審被告以其未收到二原審原告的購(gòu)房款為由主張雙方之間的合同不成立，此系二原審被告對(duì)合同成立與合同履行問題的誤解，故二原審被告的該項(xiàng)辯稱于法無(wú)據(jù)，不予采納。
二、關(guān)于二原審原告支付的購(gòu)房款如何認(rèn)定問題。原審法院認(rèn)為，首先，二原審原告與沈X山、原審被告沈X建簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》距今將近十年，且《房地產(chǎn)買賣契約》上有潘X娣的簽名，該契約簽訂時(shí)原審被告沈X建又將擬轉(zhuǎn)讓房屋的建房審批表、建設(shè)工程規(guī)劃許可證交給二原審原告，二原審原告在受讓房屋后對(duì)房屋進(jìn)行了翻建、裝潢，原審被告沈X建對(duì)二原審原告翻建房屋亦為明知，按常理，若二原審原告支付給潘X娣的41萬(wàn)元不是有效付款，二原審被告應(yīng)向二原審原告主張付款權(quán)利，但雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》至今，二原審被告并未向二原審原告主張付款權(quán)利，故二原審被告關(guān)于二原審原告支付給潘X娣的41萬(wàn)元并非有效付款的主張與生活常理不合，原審法院難以采信。其次，潘X娣與二原審原告無(wú)其他經(jīng)濟(jì)關(guān)系，如果沈X山與原審被告沈X建未對(duì)二原審原告作出付款指示，按常理，二原審原告不會(huì)將購(gòu)房款41萬(wàn)元支付給潘X娣，且庭審中原審被告沈X建也自認(rèn)其將房屋出賣給二原審原告后向潘X娣要錢，潘X娣不肯，原審被告沈X建的陳述也表明其知道二原審原告向潘X娣支付了購(gòu)房款，這與沈X旺關(guān)于當(dāng)初原審被告沈X建已經(jīng)破產(chǎn)，沈X山不放心原審被告沈X建拿房款，如果賣房的話一定要求原審被告沈X建與潘X娣復(fù)婚才可以賣，賣房時(shí)原審被告沈X建將潘X娣叫過來(lái)與房款交給潘X娣的陳述相印證，故原審法院認(rèn)為二原審原告根據(jù)沈X山、原審被告沈X建的要求支付潘X娣購(gòu)房款41萬(wàn)元的陳述符合生活常理，較為可信。再次，訟爭(zhēng)房屋翻建過程中，二原審原告與沈X旺、原審被告沈X建就原審原、原審被告之間的房屋轉(zhuǎn)讓事宜再次協(xié)商，協(xié)商過程中考慮到房屋翻建后原審被告孫X蘭無(wú)處安身及二原審原告尚有7萬(wàn)余元房款未付，最后三方商定二原審原告購(gòu)買原五間房屋中的四間房屋，居中的一間房屋由原審被告孫X蘭居住。該協(xié)商過程反映原審被告沈X建已確認(rèn)二原審原告有7萬(wàn)余元的購(gòu)房款尚未支付，結(jié)合訟爭(zhēng)房屋的轉(zhuǎn)讓價(jià)為52萬(wàn)元及二原審原告未通過其他方式支付二原審被告大額購(gòu)房款的事實(shí)，原審法院認(rèn)定二原審原告支付給潘X娣的41萬(wàn)元應(yīng)為二原審原告對(duì)訟爭(zhēng)房屋購(gòu)房款的支付，且該筆款項(xiàng)為有效付款。另外，二原審原告主張其通過借款方式支付原審被告沈X建購(gòu)房款2.60萬(wàn)元，原審被告沈X建對(duì)自己向二原審原告借款2.60萬(wàn)元的事實(shí)無(wú)異議，但認(rèn)為該款項(xiàng)系借款。原審法院認(rèn)為，原審被告沈X建向二原審原告借款2.60萬(wàn)元屬實(shí)，但原審被告沈X建與二原審原告之間的借款關(guān)系與本案并非同一法律關(guān)系，二原審原告可就此款項(xiàng)與原審被告沈X建另行理直，該借款不能視為二原審原告支付的購(gòu)房款。二原審原告還主張《房地產(chǎn)買賣契約》簽訂時(shí)支付原審被告沈X建現(xiàn)金1.90萬(wàn)元、支付房屋翻建的建房配套費(fèi)5 022元及其他建房費(fèi)用，并提供建房配套費(fèi)的付款票據(jù)三份。原審被告沈X建認(rèn)為建房配套費(fèi)系自己支付的，為了房屋翻建需要，自己將建房配套費(fèi)付款票據(jù)交給二原審原告，對(duì)其他款項(xiàng)不予認(rèn)可。原審法院認(rèn)為，二原審原告關(guān)于建房配套費(fèi)5 022元系二原審原告支付的主張，有付款票據(jù)予以佐證，且沈X旺也陳述訟爭(zhēng)房屋翻建的建房配套費(fèi)系二原審原告交納，原審被告沈X建對(duì)該陳述并無(wú)異議，而原審被告沈X建辯稱自己支付建房配套費(fèi)后將相應(yīng)票據(jù)交給二原審原告，但未提供相應(yīng)證據(jù)予以證實(shí)，故原審法院認(rèn)定建房配套費(fèi)5 022元由二原審原告支付。二原審原告主張其以現(xiàn)金支付了原審被告沈X建購(gòu)房款1.90萬(wàn)元及其他建房費(fèi)用，但未能提供相應(yīng)證據(jù)予以證實(shí)，而原審被告沈X建對(duì)該項(xiàng)主張又不予認(rèn)可，故二原審原告關(guān)于其支付原審被告沈X建現(xiàn)金1.90萬(wàn)元及其他建房費(fèi)用的主張不予采信。
三、關(guān)于二原審原告在本案中的損失如何認(rèn)定問題。為查明二原審原告與原審被告之間的房地產(chǎn)買賣情況，原審法院對(duì)沈X旺制作談話筆錄一份，沈X旺在談話時(shí)稱：當(dāng)初原審原、被告買賣的房屋是一層185平方米的平房，但雙方談的時(shí)候原審原告方實(shí)際上是要買三層，所以原審被告沈X建把相應(yīng)的建房審批手續(xù)交給二原審原告，原審被告沈X建還通過村干部辦理了相關(guān)手續(xù)，建房配套費(fèi)用也是二原審原告交的。建房手續(xù)辦好后，房屋一直未能翻建，二原審原告、原審被告沈X建與沈X旺又經(jīng)協(xié)商，協(xié)商時(shí)考慮到房屋翻建后原審被告孫X蘭無(wú)處安身及二原審原告尚有7萬(wàn)余元房款未付，最后商定二原審原告購(gòu)買四間房屋，中間一間房屋歸沈X旺所有，由原審被告孫X蘭居住。根據(jù)沈X旺的陳述，原審法院認(rèn)為二原審原告與沈X山、原審被告沈X建簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓契約》，該契約的目的除二原審原告能夠取得契約載明的五間平房及相應(yīng)的土地使用權(quán)外，還包括能夠?qū)ζ跫s載明的五間平房進(jìn)行翻建的權(quán)利。事實(shí)上，該契約簽訂后，原審被告沈X建將房屋翻建的相關(guān)審批手續(xù)交給二原審原告，協(xié)助二原審原告與所在村干部聯(lián)系辦妥房屋的翻建手續(xù)，并最終由二原審原告完成房屋的翻建，將平房翻建成三層樓房，故二原審原告在本案中的損失應(yīng)當(dāng)根據(jù)翻建后的房屋來(lái)確定。《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓契約》簽訂后，為解決原審被告孫X蘭的居住問題，二原審原告與原審被告沈X建及案外人沈X旺經(jīng)協(xié)商，各方約定原五間平房中的中間一間歸沈X旺所有，此系當(dāng)事人對(duì)原《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓契約》的變更，且原審被告孫X蘭對(duì)此也未提出異議，故二原審原告在本案中的損失可根據(jù)翻建后東、西各二間（共四間）三樓房屋，即四間三樓房屋確定。
綜上，原審法院認(rèn)為：農(nóng)村宅基地使用權(quán)系農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者的特定身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。本案中，因訟爭(zhēng)房屋項(xiàng)下的土地性質(zhì)系農(nóng)村集體土地使用權(quán)，而二原審被告系農(nóng)村居民，二原審原告系城鎮(zhèn)居民，故二原審原告與沈X山、原審被告沈X建之間簽訂的《房地產(chǎn)買賣契約》違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效。合同無(wú)效，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還的或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償，有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因二原審原告與沈X山、原審被告沈X建簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓契約》無(wú)效，二原審原告支付的購(gòu)房款及其他款項(xiàng)二原審被告也應(yīng)當(dāng)返還，現(xiàn)二原審原告要求二原審被告返還購(gòu)房款，理由正當(dāng)，予以支持，根據(jù)原審法院認(rèn)定的二原審原告已支付的購(gòu)房款，二原審被告應(yīng)返還二原審原告購(gòu)房款41萬(wàn)元。二原審原告支付的訟爭(zhēng)房屋建房配套費(fèi)5022元，二原審被告亦應(yīng)返還。二原審原告受讓訟爭(zhēng)房屋后，將該房屋翻建成三層樓房并進(jìn)行了裝潢，二原審原告投入的裝潢費(fèi)用因添附行為附合在訟爭(zhēng)房屋之上且無(wú)法分離，故二原審原告要求二原審被告折價(jià)補(bǔ)償?shù)恼?qǐng)求予以支持，裝潢費(fèi)用的具體金額原審法院根據(jù)余姚天X房地產(chǎn)估價(jià)有限公司的評(píng)估結(jié)論確定為203030元。因二原審原告與沈X山、原審被告沈X建在簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》時(shí)均有過錯(cuò)，故雙方應(yīng)按各自的過錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，現(xiàn)二原審原告要求二原審被告賠償因合同無(wú)效而遭受的損失，理由正當(dāng)，予以支持，其損失根據(jù)訟爭(zhēng)房屋（東、西各二間，共四間）按二原審原告可享受的拆一還一方式進(jìn)行安置補(bǔ)償政策評(píng)估的現(xiàn)值3 548 182元及評(píng)估費(fèi)10 000元并結(jié)合雙方的過錯(cuò)程度確定為3 202 363.80元[（3 548 182 10 000）×90%=3 202 363.80]。二原審原告要求二原審被告補(bǔ)差其對(duì)訟爭(zhēng)房屋的翻建費(fèi)用，余姚天X房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司評(píng)估的訟爭(zhēng)房屋按慈溪市拆遷補(bǔ)償政策確定的市場(chǎng)價(jià)值中已包含了該項(xiàng)房屋翻建費(fèi)用，故二原審原告要求二原審被告折價(jià)補(bǔ)償房屋翻建費(fèi)用的訴請(qǐng)缺乏事實(shí)依據(jù)，不予支持。二原審原告主張的本案財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5 000元由二原審被告承擔(dān)，根據(jù)《訴訟費(fèi)用交納辦法》第三十八條關(guān)于“財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)費(fèi)由申請(qǐng)人負(fù)擔(dān)，申請(qǐng)人提起訴訟的，可以將該申請(qǐng)費(fèi)列入訴訟請(qǐng)求”的規(guī)定，二原審原告的該項(xiàng)請(qǐng)求，于法有據(jù)，予以支持。因三原審被告均表示不繼承沈X山的遺產(chǎn)，也不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，二原審原告與二原審被告對(duì)此也無(wú)異議，三原審被告自愿放棄對(duì)沈X山遺產(chǎn)的繼承權(quán)利，此系三原審被告對(duì)自己權(quán)利的處分，原審法院照準(zhǔn)，故三原審被告無(wú)需就沈X山與二原審原告之間的房地產(chǎn)買賣事宜承擔(dān)責(zé)任。
據(jù)此，原審法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)、第五十八條，《中華人民共和國(guó)繼承法》第三十三條第二款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百三十條，《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十條第（二）項(xiàng)、第三十八條第三款之規(guī)定，作出如下判決：一、原審被告沈X建、孫X蘭應(yīng)返還原審原告張X忠、趙X英購(gòu)房款410 000元、建房配套費(fèi)5 022元；二、原審被告沈X建、孫X蘭應(yīng)折價(jià)補(bǔ)償原審原告張X忠、趙X英房屋裝潢費(fèi)203 030元；三、原審被告沈X建、孫X蘭應(yīng)賠償原審原告張X忠、趙X英損失3 202 363.80元；四、原審被告沈X建、孫X蘭應(yīng)支付原審原告張X忠、趙X英財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5 000元；上述四項(xiàng)款項(xiàng)合計(jì)3 825 415.80元，原審被告沈X建、孫X蘭于本判決生效之日起七天內(nèi)履行；五、駁回原審原告張X忠、趙X英的其余訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。本案案件受理費(fèi)43 738元，由原審原告張X忠、趙X英負(fù)擔(dān)6 335元，原審被告沈X建、孫X蘭負(fù)擔(dān)37 403元。
宣判后，原審被告沈X建、孫X蘭不服，上訴至本院，稱：一、房地產(chǎn)買賣契約未有上訴人孫X蘭簽名或蓋章，故該契約未成立。二、即使房地產(chǎn)買賣契約成立，買賣標(biāo)的也為五間平屋。兩被上訴人借用兩上訴人名義申請(qǐng)平房升三層樓，違反了土地管理法的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效，其相應(yīng)損失應(yīng)按五間平屋確定，而非東、西各兩間三樓房屋來(lái)確定。三、合同無(wú)效的過錯(cuò)應(yīng)由雙方各自承擔(dān)50%的責(zé)任，兩被上訴人的實(shí)際損失為平房翻建費(fèi)用377 820元、裝潢費(fèi)203 030元和以返還款41萬(wàn)元計(jì)算按銀行同期貸款月利息的一半利息損失。因兩被上訴人非拆遷戶，不能享受拆一還一安置補(bǔ)償政策，且買賣標(biāo)的僅為五間平房，現(xiàn)一審法院根據(jù)翻建后東西各兩間三樓房屋作為估價(jià)對(duì)象，按拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)格是錯(cuò)誤的。請(qǐng)求二審法院撤銷原判第三條，改判為上訴人應(yīng)賠償被上訴人翻建費(fèi)用377 820元。
被上訴人張X忠、趙X英答辯稱：一審判決認(rèn)定合同成立但無(wú)效是正確的。答辯人與沈X建等協(xié)商房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜時(shí)，沈X建等人的房屋雖為五間平房，但沈X建已辦好了平房翻建審批手續(xù)，涉案房地產(chǎn)買賣契約簽訂后，上訴人沈X建將平房及相關(guān)的房地產(chǎn)權(quán)證、平房翻建后手續(xù)交給答辯人，并協(xié)助答辯人將平房翻建為三層樓房。房屋翻建過程中，答辯人為解決上訴人孫X蘭的居住問題，同意將五間樓房中的中間一層三樓讓歸案外人沈X旺所有，由上訴人孫X蘭居住，答辯人已作出重大讓步。因此，一審法院判決認(rèn)定涉案房地產(chǎn)買賣契約無(wú)效的損失按四間三層樓房確定，并無(wú)不當(dāng)。按慈溪市農(nóng)村房屋拆遷安置補(bǔ)償政策，農(nóng)村房屋的買受人為城鎮(zhèn)居民的，可根據(jù)被拆遷房屋的實(shí)際面積按拆一還一方式確定拆遷安置補(bǔ)償價(jià)值。答辯人系城鎮(zhèn)居民，現(xiàn)該房屋被拆遷，一審判決根據(jù)答辯人翻建樓房的面積按拆一還一方式確定該房屋的拆遷安置補(bǔ)償價(jià)值，并以此作為涉案房地產(chǎn)買賣契約無(wú)效損失的計(jì)算依據(jù)，合理合法。綜上，答辯人認(rèn)為一審判決事實(shí)認(rèn)定清楚，法律適用正確，判決結(jié)果得當(dāng)，應(yīng)當(dāng)予以維持。上訴人的上訴無(wú)理，應(yīng)當(dāng)駁回。
二審審理期間，雙方當(dāng)事人均未向本院提供證據(jù)。
對(duì)原審法院認(rèn)定的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。另查明，慈溪市國(guó)土資源局、慈溪市建設(shè)局慈土資發(fā)[2009]31、37號(hào)文件《關(guān)于〈慈溪市征收集體所有土地房屋拆遷若干規(guī)定〉有關(guān)問題的解釋》、《關(guān)于〈慈溪市征收集體所有土地房屋拆遷若干規(guī)定〉有關(guān)問題的補(bǔ)充說(shuō)明》均明確：通過買賣、繼承、析產(chǎn)等形式取得集體所有土地被拆遷房屋的非農(nóng)戶按照建筑面積“拆一還一”方式進(jìn)行補(bǔ)償安置。2010年5月，因涉案房屋現(xiàn)已以兩被上訴人名義拆遷，孫X蘭可補(bǔ)償安置面積239.83平方米、沈X建戶（3人）可補(bǔ)償安置面積為300平方米，沈X建并可補(bǔ)償裝修及附屬物、用地面積補(bǔ)差等費(fèi)636 535元、孫X蘭可補(bǔ)償352 584元。
本院認(rèn)為：上訴人沈X建及其父親沈X山與被上訴人張X忠、趙X英簽訂的房地產(chǎn)買賣契約，系雙方真實(shí)意思表示，雖然上訴人孫X蘭未在該契約上簽字，但兩被上訴人有理由相信其夫沈X山有權(quán)代表孫X蘭對(duì)所涉房地產(chǎn)有處置權(quán)，且該處置行為經(jīng)當(dāng)?shù)卮迕翊_認(rèn)，簽約后兩被上訴人支付了部分購(gòu)房款并對(duì)涉案房屋進(jìn)行了翻建，孫X蘭對(duì)此均未提出異議，故原審法院認(rèn)定該契約成立，證據(jù)充分，孫X蘭上訴以其未在該契約上簽字、蓋章為由，請(qǐng)求確認(rèn)該契約未成立，理由不足，本院不予采信?，F(xiàn)因涉案房屋的土地使用權(quán)為農(nóng)村集體土地，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)系農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者的特定身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。兩被上訴人系城鎮(zhèn)居民，非上訴人所屬集體組織成員，原審法院據(jù)此認(rèn)定雙方之間的房地產(chǎn)買賣契約無(wú)效，于法有據(jù)。兩上訴人理應(yīng)將因該契約取得的購(gòu)房款返還，并應(yīng)當(dāng)賠償兩被上訴人因此所受到的損失。兩被上訴人受讓該房屋后，在原平屋基礎(chǔ)上進(jìn)行了升建并裝潢，故原審法院以升建后樓房作為兩被上訴人損失評(píng)估依據(jù)，符合公平原則?；谏姘阜课菀巡疬w事實(shí)，根據(jù)《慈溪市征收集體所有土地房屋拆遷若干規(guī)定》有關(guān)問題的補(bǔ)充說(shuō)明：通過買賣、繼承、析產(chǎn)等形式取得集體所有土地被拆遷房屋的非農(nóng)戶按照建筑面積“拆一還一”方式進(jìn)行補(bǔ)償安置，因涉案房屋現(xiàn)已以兩被上訴人名義拆遷安置，故原審法院要求鑒定部門以“拆一還一”補(bǔ)償安置方案對(duì)升建的樓房、裝潢進(jìn)行評(píng)估，并以此作為被上訴人損失，并無(wú)不當(dāng)。兩上訴人上訴提出平房升建為三樓，屬兩被上訴人代建行為，其損失應(yīng)以代建費(fèi)確定，但協(xié)議簽訂后，上訴人已將升建三樓的批文交付兩被上訴人，且由兩被上訴人組織建造，該升建費(fèi)用上訴人從未與被上訴人結(jié)算，因此上訴人代建主張與事實(shí)不符，以代建費(fèi)作為賠償?shù)囊罁?jù)也于理不合?，F(xiàn)原審法院考慮到兩被上訴人明知涉案房屋的土地為集體所有土地，而仍予購(gòu)買，兩被上訴人也存在過錯(cuò)，判決由其自行承擔(dān)損失的10%，亦屬合理。綜上，原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，判決并無(wú)不當(dāng)，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)、第一百五十八條之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)43 738元，由上訴人沈X建、孫X蘭共同負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
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