萬科和平安同日出臺一季報，正巧這兩家公司我都有，聊兩句。
表面上業(yè)績增長不高，同比2019年一季度都是同比下滑的，給人慘淡經(jīng)營之感。很多人說白馬爆雷，不及預(yù)期，其實問題不大，亮點不是爆雷是排雷，靴子落地，前期困擾公司的“雷”反而出清了。
平安在2021年一季度歸母營運利潤391億，同比增長8.9%，這個增速當然屬于平庸。不過投資端抱著的幾個“雷”，基本洗干凈了：投匯豐銀行，流年不利，趕上孟案黑天鵝，現(xiàn)在匯豐回血，股價從低點上漲了差不多一倍；投華夏幸福，趕上債務(wù)危機，現(xiàn)在止損，平安不托底，壞賬計提干凈。華夏幸福原先股權(quán)+債權(quán)的風險敞口大概540億，現(xiàn)平安在一季報公告
放下包袱，輕裝前進，這是平安的寫照。從基本面看，平安銀行發(fā)展最突出，財報靚麗，零售業(yè)務(wù)已經(jīng)對標招行沖刺；科技板塊也不錯，汽車之家、平安好醫(yī)生、陸金所幾頭獨角獸；財險和資管正常發(fā)揮。困擾股價的依然是核心業(yè)務(wù)壽險，也就是我一年多以來反復(fù)強調(diào)的，負債端轉(zhuǎn)型，代理人流失，新業(yè)務(wù)價值同比增長15.4%，首年保費達到605億元，對應(yīng)的新業(yè)務(wù)價值率為31.4%，下滑2.1個點。新年“開門紅”之后，三月的數(shù)據(jù)有所回落，改革任重道遠。
平安股價要想重振雄風，一時半會沒戲，火候還不夠，歸根結(jié)底還是要看壽險負債端的轉(zhuǎn)型是否成功，新業(yè)務(wù)價值恢復(fù)高增長。
萬科在2021年一季度營收622.6億元，同比增長30.3%；歸母凈利潤12.9億元，同比增長3.4%，增收不增利，這個增速顯然是很糟糕，尤其是對比很多行業(yè)一季度兩位數(shù)三位數(shù)的爆發(fā)。但房地產(chǎn)現(xiàn)在看的不是增速，而是生存，萬科成功擺脫了一個大雷，“三道紅線”達標了。
萬科成功躋身
至于萬科的一季度業(yè)績，有經(jīng)驗的老投資者可以忽略，因為房企看單季利潤沒太大意義。
1）扣非后的實際增長是凈利增速13.76%，雖然在公司歷史上增速縱比創(chuàng)了五年新低，但橫比不算差，尤其相對于估值來說。
2）房企一季報是四個季度中最不重要的，一季度是淡季，結(jié)算大頭一般集中在第四季度。房地產(chǎn)的單季利潤波動大，主要是結(jié)算周期和結(jié)算結(jié)構(gòu)所致，萬科的可結(jié)算資源充足，全年凈利潤保持400多億，沒大問題，一季度12億凈利，全年占比極低。
3）同比低增長，還有原因就是去年基數(shù)，這個與其他“高增長”行業(yè)不同。2020年一季度是營收477.74億元，扣非歸母凈利潤10.17億元。房地產(chǎn)是典型的費用前置，利潤后置，結(jié)算有周期，當期結(jié)算的利潤往往是兩年前銷售的房子。所以2020年一季度的疫情，并沒有像其他行業(yè)那樣產(chǎn)生巨額“虧損”，因為2020年的利潤早在前兩年就鎖定了。所以萬科2021年的增長是相對真實的，很多行業(yè)動輒三四位數(shù)的“高”增長，不是賺錢容易，而是數(shù)字幻覺，因為去年同期疫情下根本沒有營業(yè)和利潤，基數(shù)過低。
4）毛利率大幅下滑，是萬科最大的硬傷，也是房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象。萬科整體毛利率較2020年全年下滑8個點到20.4%，是自2010年以來單季度結(jié)算毛利率最低的一年。主要原因是前幾年房市火熱導(dǎo)致地價上漲，2017年高價拿地，土地成本普遍偏高，等到開發(fā)銷售的時候，又趕上房地產(chǎn)調(diào)控，房價被行政管制，這一波開發(fā)的房子兩頭受擠壓，高價拿地，限價銷售，毛利率受到侵蝕。不止萬科一家，凡是這波周期內(nèi)的房企基本都掉坑里了，屬于政策風險。
5）加大回款力度，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額168億，同比大幅增長?，F(xiàn)金流指標是近5年最好的，一季度期末萬科持有貨幣現(xiàn)金高達1966億元。
6）銷售不錯，未來業(yè)績有保障，體現(xiàn)出萬科重點布局的一二線城市房市依然堅挺。一季度萬科實現(xiàn)銷售面積1104.4萬平方米，合同銷售金額1794.7億元，分別同比增24.8%，30.2%
萬科一季報的意義在于，預(yù)告舊時代結(jié)束，新時代正緩步走來。
去年以來，新調(diào)控三箭齊發(fā)，房企“三道紅線”，銀行“兩道紅線”，地方政府“集中供地”，房地產(chǎn)的命脈是土地和資金，都已被牢牢卡死。疊加傳統(tǒng)的限購限貸，各條政策紅線陸續(xù)生效后匯聚到一個時點，就是2021年。
2021年，房地產(chǎn)暴利終結(jié)，整個行業(yè)邏輯已經(jīng)徹底變了。低毛利率不是萬科一家，而是行業(yè)普及，不是一時現(xiàn)象，而是將成為新常態(tài)。
郁亮在今年的萬科業(yè)績會上提出新詞，“管理紅利”，啥意思？我琢磨了好久，結(jié)論就是暴利終結(jié)，去囤地化，去杠桿化，房企由金融變成制造業(yè)。
制造業(yè)的毛利率本來就是這么低，而且應(yīng)該這么低。未來的房企，不再囤地，沒有土地紅利；不再加杠桿，沒有金融紅利；只能走向制造業(yè)，純憑自己的運營管理能力獲得合理的資本回報。
這意味著，“清大北大，不如膽大”，野蠻生長閉幕了，說這話的人被“去杠桿”扒了幾層皮，現(xiàn)在唱的是“一無所有”。
房地產(chǎn)的新時代，從金融業(yè)回歸到制造業(yè)，房企就是造房子的大工廠，土地就是原料，房子就是產(chǎn)品，快進快出，薄利多銷，因此只有“管理紅利”，沒有任何暴利，比的不再是有關(guān)系有背景膽大敢賭，而是平平實實的日常基本功，滲透到每個員工每個流程每個細節(jié)的綜合運營能力，你不能有短板，每一塊短板都將是致命的。
熱衷囤地的房企，殺！
狂加杠桿的房企，殺！
布局集中在三四五線城市的房企，殺！
閉著眼投地王的房企，殺！
銷售能力弱逼的房企，殺！
回款慢現(xiàn)金流差的房企，殺！
政策領(lǐng)悟能力傻的房企，殺！
殺殺殺殺殺殺殺，我想到了什么？國家在房市門口樹了一座大碑，這不就是張獻忠的七殺碑嗎？傳說明末張獻忠屠蜀，在四川立了一座石碑，上面刻著：
天生萬物以養(yǎng)人，人無一善可報天。
殺殺殺殺殺殺殺！
殺戮的結(jié)果就是剩者為王，制造業(yè)的邏輯是必須走向集中，因為行業(yè)支撐不了太分散的格局?？照{(diào)曾經(jīng)也是上千家公司廝殺，現(xiàn)在你能數(shù)出名字的不超過十個指頭，最后就剩下格力、美的雙寡頭，占據(jù)一半以上的市場份額。
房企近年的頭部化趨勢非常明顯，“集中供地、三道紅線”之后，中小房企在一二線城市根本玩不下去了，怎么玩？目前中國注冊的房企有9萬多家，刨去子公司、殼公司、僵尸企業(yè)，活躍的也有上萬家。截至2020年，房地產(chǎn)市場前100強占的份額是63%，TOP10占的份額是27%。閉上眼睛，想一想，十年之后，經(jīng)過一番張獻忠式殺戮，估計活著的不會超過一千家，90%以上的份額都集中在前100強，TOP10可能占據(jù)60%以上的市場份額。那個時候的萬科，即便估值不提升，市值也將是萬億級別的公司。
萬科同學(xué)偷偷說：你們都死吧，我要活下去……
【利益關(guān)系聲明】萬科、平安是目前市場為數(shù)不多的低估值優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，作者持有多倉，投資有風險，本文不構(gòu)成投資建議。
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