要點導讀
1、政策環(huán)境
宏觀環(huán)境：受全球及國內疫情階段性反復，上半年政府政策思路也在轉變，從房企端支持→需求端刺激→有松有緊，在提振市場經(jīng)濟的同時也不忘穩(wěn)定樓市；
政策基調：“房住不炒”的主基調不會改變，當前調控堅持有底線放松，以穩(wěn)為主，一旦過熱則預期邊際收緊，再放寬可能性較??；
環(huán)京政策：上半年政策調控保持穩(wěn)定，大部分區(qū)域以人才/落戶放松購房資格，部分區(qū)縣暗松限購，政策邊際松動；
預計下半年政策調控仍以穩(wěn)為主，限購限貸是政策紅線，短期空間較小，重點落點在信貸貨幣寬松和人才政策松動上。
2、土地市場
供地節(jié)奏穩(wěn)步推進：一季度受疫情影響供地較少，二季度各地加大推地力度，但土地樓板價、溢價率走低，土地市場可謂是“平價走量”。
各區(qū)域成交冷熱不均：上半年土地成交表現(xiàn)冷熱不均，廊坊市區(qū)和固安城市基本面較好，品牌房企爭相布局，土地成交體量和成交率較高，未來或將成為環(huán)京土地熱區(qū)；霸州、淶水土地供應較大，但流拍率較高，其他城市則成穩(wěn)定或供地減少趨勢；
受區(qū)域規(guī)劃利好及地方財政壓力雙重加持，預計下半年土地市場仍有放量空間，像北三縣和天津三區(qū)等上半年供地較緩區(qū)域，下半年仍有較大放量空間，而像霸州、涿州及淶水前期推地節(jié)奏較快的區(qū)域，預計會放慢推地節(jié)奏。
3、住宅市場
供應方面：環(huán)京14區(qū)域整體供應量同比下滑14.6%，二季度市場呈逐步恢復態(tài)勢，預計下半年房企將積極推貨，緊抓銷售窗口期；
成交方面：疫情沖擊下，上半年環(huán)京成交規(guī)模同比降幅達五成，隨著疫情逐步控制，前期積壓的需求集中釋放，商品住宅規(guī)?？焖倩厣?月受北京疫情反彈影響，單月成交規(guī)模收窄，預計下半年房企將加大營銷力度，低價走量將是主流；
成交價格：上半年成交均價同環(huán)比均有微幅上漲，價格保持相對平穩(wěn)態(tài)勢，隨著后期項目不斷入市，企業(yè)迫于年度回款壓力，疊加嚴格的政策基調下，預期后期成交均價將穩(wěn)中微幅下降；
分區(qū)域來看：區(qū)域成交冷熱不均，涿州、永清、懷來成交量同比下滑，其余區(qū)域成交規(guī)模均穩(wěn)中有升；價格方面，武清區(qū)、廊坊主城區(qū)和三河市有小幅上漲，其他區(qū)域均有不同幅度下滑；
庫存方面：大廠、三河等區(qū)域去化周期較短，霸州、涿州去化周期較長，懷來縣庫存風險增加。
4、品牌房企布局
廊坊主城區(qū)、武清、寶坻、薊州、香河房地產(chǎn)市場成熟度高，多數(shù)品牌房企布局深耕；大廠、涿州、固安、燕郊、高碑店、三河主要以本地房企壟斷，外來品牌開發(fā)商進入有一定難度；霸州、懷來、永清、淶水飽和度高，市場增量有限。
5、市場展望
調控政策以穩(wěn)為主，個別層面或將微調，市場回暖有限，未來成交將維持平穩(wěn)態(tài)勢
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