提要：一般情況下，二手房交易過程需要耗時7周時間。當(dāng)然，這是建立在一切順利前提之下的，如果有些環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題，交易過程會被延長。對此購房者要多加留意，以盡量能夠使自己順利完成交易。
筆者的兩位朋友近來都進(jìn)行了一筆二手房交易。一個朋友手續(xù)辦得非常順利，一個半月就辦妥了全部的手續(xù)；而另一個卻花費了半年多的時間還沒有拿到產(chǎn)權(quán)證，而他原來在外租賃的房子已經(jīng)到期，東家已轉(zhuǎn)租他人，生活和工作因此都受到了影響。
于是他向筆者詢問進(jìn)行二手房交易究竟需要多長時間？筆者在向有關(guān)的專家仔細(xì)請教之后了解到：其實，在二手房交易過程中，從簽訂房屋買賣合同之后，各個環(huán)節(jié)所要耗費的時間都是固定的，如果買賣雙方對這些時間節(jié)點有所了解，并且嚴(yán)格地把握好，不僅能做到明明白白交易，而且不會因為不明就里而虛耗時間。
需要說明的是，京滬穗三地以及三地內(nèi)具體的區(qū)縣對交易環(huán)節(jié)所需規(guī)定的時間稍有所不同，不過，總體而言大同小異，買賣者只要抓緊其中的重要環(huán)節(jié)，一般就不會發(fā)生時間延誤的情形。為了表述的方便，本文當(dāng)中所舉的例子僅以上海中心城區(qū)的交易時間規(guī)定為準(zhǔn)。另外，由于目前二手房交易主要是在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的幫助下完成的，因此本文中所有交易環(huán)節(jié)也都建立在有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人參與的基礎(chǔ)上的。
共需花費34個工作日
在上海買一套二手房要花多長時間，在一切都順利的情況下，最少需要34個工作日，這相當(dāng)于7個星期，共49天。當(dāng)然，這種二手房必須是沒有抵押的物業(yè)。
那么，這49天是如何分配的呢？在解析這個問題之前，我們先要了解一下二手房交易流程。二手房主要交易環(huán)節(jié)包括看房、簽訂房屋買賣合同、賣方還清貸款（如果有按揭貸款）、辦理公積金或商業(yè)貸款、產(chǎn)權(quán)過戶、買家領(lǐng)取新房產(chǎn)證以及他項權(quán)利證、申請放貸、物業(yè)交接并支付尾款。如果賣方無按揭貸款，而且買家也不需貸款，那么交易流程將會變得簡單一些，主要是簽訂買賣合同、過戶、交房等簡單的幾個步驟了（具體交易流程可見圖1）。
圖1 二手房交易流程
買方至中介門店看房、選房、咨詢
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買方看中房屋，向中介交意向金，簽訂意向金協(xié)議（可退）
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中介聯(lián)系賣方，賣方若同意則在意向金上簽字，收意向金，轉(zhuǎn)定金（不可退）
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買賣雙方在中介處簽買賣合同，買方付首付30%左右或約定
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賣方還清銀行貸款，注銷抵押登記
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買方辦公積金或商業(yè)貸款
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中介陪同去交易中心過戶，取得收件收據(jù)
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中介陪同前往交易中心領(lǐng)新產(chǎn)證、他項權(quán)利證。有關(guān)證件送銀行
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申請放貸
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辦理水電煤訊、物業(yè)管理費和維修基金交接，尤其注意讓賣方遷出戶口
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交房或買家付清最后一筆房款
我們對上海的具體操作程序進(jìn)行解析。假定購房者張先生購買一套位于田林新村的小兩房，這套房產(chǎn)沒有抵押，而張先生需要貸款。一般情況下，購房者在房產(chǎn)中介的斡旋下，與賣家就房屋買賣事項達(dá)成一致意見之后，便會簽訂房屋買賣合同，買家支付首付款。此時，中介公司往往會約見律師，一并辦理貸款合同事宜。因此，簽訂房屋買賣合同可與辦理貸款合同合并起來。這需要花費1個工作日。
在此過程中，買家向銀行送交的購房貸款合同，以及相關(guān)材料已送往銀行進(jìn)行審批，一般只需5個工作日便能完成。此外，銀行還要對物業(yè)進(jìn)行評估，以便確定貸款年限，這需要1個工作日。
辦妥上述手續(xù)之后，便可進(jìn)入交易中心辦理過戶手續(xù)。辦理過戶手續(xù)需要1個工作日。在這過程中，買家要繳契稅，同時房產(chǎn)交易中心還要審驗買賣合同、貸款申請等文件。在交易中心辦理完過戶手續(xù)之后，需要等待20個工作日的時間才能取得房產(chǎn)證以及他項權(quán)利證。
在此需要說明的是，北京和廣州領(lǐng)取房產(chǎn)證和他項權(quán)利證的做法有所不同，這兩種證書并不是同時領(lǐng)取，而是先領(lǐng)取房產(chǎn)證，后領(lǐng)取他項權(quán)利證，兩者時間間隔一般有6～30個工作日。
領(lǐng)取房產(chǎn)證以及他項權(quán)利證之后，房產(chǎn)中介便會將他項權(quán)利證送至銀行，以便申請放款，銀行收到申請之后，一般會在3～5個工作日放款。賣家在得到銀行發(fā)放的購房款之后，買賣雙方便可約定時間辦理交房，這也需要1個工作日（上海具體操作程序可見表1）。
表1 上海二手房交易時間節(jié)點表
交易流程（買家）
交易流程（賣家）
程序
工作日（連續(xù)循環(huán)）
程序
工作日（連續(xù)循環(huán)）
備齊交易資料，簽定房地產(chǎn)買賣合同，并簽訂貸款合同
1個工作日
備齊交易資料，簽定房地產(chǎn)買賣合同
1個工作日
公積金查詢及房產(chǎn)評估
歷時1個工作日
確定貸款年限及額度
送交銀行審核
歷時5個工作日
交易中心辦理過戶手續(xù)（看買賣雙方進(jìn)度）
貸款審批后1個工作日
交納交易稅款，交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶
貸款審核通過且抵押注銷完成（如有） 歷時1個工作日
領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證及其他權(quán)證
歷時20個工作日
買方領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證
歷時20個工作日
申請放貸
歷時3-5個工作日
房屋交接，結(jié)算水電煤費用
放款后，看雙方合同條款約定
房屋交接，結(jié)算水電煤費用
放款后，看雙方合同條款約定
辦理房屋交接手續(xù)并支付尾款
歷時1個工作日
辦理房屋交接手續(xù)并支付尾款
歷時1個工作日
（注：資料來源為上海美聯(lián)物業(yè)）
“意外”發(fā)生將拖延交易
但在實際操作中，往往會碰到這樣或那樣的問題，使得交易延長。那么主要有哪幾個方面的問題會導(dǎo)致交易時間延長呢？
首先是尚未解除抵押的物業(yè)。在實際交易過程中，有不少賣家在購房時，也曾向銀行申請過按揭貸款，在轉(zhuǎn)讓時還未還清，或者曾向銀行申請貸款而被抵押，轉(zhuǎn)讓時并未解除抵押。業(yè)內(nèi)人士表示，此類尚未解除抵押的二手房會使得交易時間延長30天的時間。
這是因為賣家必須向銀行申請?zhí)崆斑€貸。上海德佑地產(chǎn)市場交易部楊先生告訴記者：“一般情況下，賣家需要提前一個月向銀行提出申請?！庇纱丝梢?，如果需要提前還貸，那么在簽訂房屋買賣合同并支付首付款之后，賣家向銀行提出提前還貸申請，下一個交易環(huán)節(jié)，也就是產(chǎn)權(quán)過戶環(huán)節(jié)，需要等到一個月后才能繼續(xù)進(jìn)行。
其次是注銷抵押手續(xù)。這與前一種情形具有關(guān)聯(lián)性。賣家剩余貸款還清，便可進(jìn)入房產(chǎn)交易中心辦理抵押貸款注銷手續(xù)。該環(huán)節(jié)需要7個工作日。也就是說，當(dāng)賣家把銀行出具的貸款還清材料送交給交易中心之后，需要再等待10天時間，才能辦理過戶手續(xù)。
此外就是相關(guān)資料的缺失，也會導(dǎo)致交易時間的延長。如湖南來上海的章先生在閔行區(qū)購買了一套二手房，由于愛人的身份證尚在辦理過程中，因此在申請放貸時不能提供愛人身份證而卡了殼。專家表示，一般情況下，在婚后購買房產(chǎn)，在辦理貸款手續(xù)時，即使不把另外一方作為“共同貸款人”，不管是以誰的名義申請按揭貸款，銀行一般要求必須出具另外一方的有效證件以便查驗。如果不能提供，則會導(dǎo)致審批時間延長。于此有些類似的還有夫妻共同財產(chǎn)，必須有另外一方的委托書，否則在辦理過戶手續(xù)時也無法通過，而需要耗時補辦手續(xù)。
對此，專家建議，在二手房交易過程中，一定要了解物業(yè)狀況，如是否被抵押，如果被抵押，則需要做好延長交易時間的心理準(zhǔn)備。當(dāng)然，有些情形是可以避免的，如在婚后購買房產(chǎn)，一定要把配偶的相關(guān)證件也準(zhǔn)備好，這樣就不會被無故受阻了。
運用技巧可壓縮時間
當(dāng)然，在二手房交易過程中，有些環(huán)節(jié)的時間也能縮短，那么在哪些環(huán)節(jié)可以提前呢？
德佑地產(chǎn)有關(guān)人士表示，主要有兩個地方可以采用加急的方式來得以提前，其一是賣家提前還貸。賣家可以申請“加急”處理，有可能在半個月之內(nèi)辦理完所有提前還貸手續(xù)。不過要做到這一點實在不易，據(jù)了解，在一般情況下，能否提前還貸需要根據(jù)購房者與銀行之間的協(xié)議來操作，如有些銀行規(guī)定，在第一年內(nèi)不允許提前還貸。
其次提前放款，向銀行送交他項權(quán)利證之后，按照正常程序需要3～5個工作日才能放款，但是如果申請?zhí)崆胺趴?，可以在一個工作日內(nèi)完成，不過需要向銀行支付相應(yīng)的費用。交易時間可以有效縮短2～4個工作日。
此外就是交房環(huán)節(jié)，按照正常程序，賣家一般要等到收到最后一筆房款之后，才會辦理交房手續(xù)，但是也可以與之進(jìn)行協(xié)商，在辦理過戶手續(xù)之后便可以交房，因為辦理過戶之后，則意味著交易基本結(jié)束，當(dāng)然，這必須建立在買家已通過銀行貸款申請。因為提前交房，可使買家提前一個月入住。
