張崢嶸律師每天都會接到很多客戶關(guān)于二手房買賣糾紛的咨詢電話，張律師發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象：客戶往往在《居間協(xié)議》或《買賣合同》簽訂后，履行過程中發(fā)生爭議，才想到咨詢律師，才意識到合同制定不完善，導(dǎo)致買賣發(fā)生嚴(yán)重障礙。張律師非常想提醒要買賣房屋的朋友們：協(xié)議一旦簽字，就有法律效力，必須嚴(yán)格全面的履行，再想反悔或想增刪、修改一些條款，都不是容易的事；所以一定要在落筆前多做研究，甚至提早委托律師陪同出售或購買房屋，避免今后可能發(fā)生的種種糾紛。否則在自己還沒有意識的時候，可能已經(jīng)產(chǎn)生了巨大的法律風(fēng)險，將來可能就是財產(chǎn)上的巨大損失。
在這里，張律師總結(jié)了幾點(diǎn)買賣過程中的一些注意點(diǎn)和誤解，供朋友們在簽訂協(xié)議前做好功課。
1、購買二手房過程中最大的風(fēng)險在哪里？
房屋買賣涉及金額較大，錢款都是個人多年來的積蓄。付出首付款后，因?yàn)樯霞疫`約或其他情形，也可能最終拿不到房子。對買方來講，拿不到房子，至少也要拿回首付款。風(fēng)險就在此處，房東有可能將首付款挪作他用。有的人會說，錢用掉了，房子還在呢！但恰恰就有房子突然被法院查封的情況（因房東在他處還有債務(wù)），買方的債權(quán)排在法院查封之后，結(jié)果就錢房兩空。
所以必要的了解一下房東的情況還是很重要的，如果房東社會關(guān)系復(fù)雜，債務(wù)緾身的，建議繞道走，畢竟沒有足夠的利潤值得你冒這么大的風(fēng)險。
2、現(xiàn)在中介的居間合同里通常會有這么一條：甲、乙雙方其中一方反悔，不愿以本意向書的約定簽訂買賣合同或無正當(dāng)理由解除本合同，仍應(yīng)向丙方（中介）支付相當(dāng)于中介服務(wù)費(fèi)金額的違約金。買賣不成，也要根據(jù)這條付中介費(fèi)嗎？答案是：不用。這一條款是合同法約定的格式條款，應(yīng)為無效。必要時只需支付少額的居間活動勞務(wù)費(fèi)即可。
3、支付了定金，后來沒有簽訂買賣合同，是否定金一定會被賣方?jīng)]收？
答案是：不是。居間合同不是買賣合同，其中約定的條款具有原則性特征。而在簽訂正式買賣合同過程中，很可能對交易中的一些細(xì)節(jié)無法達(dá)成一致，此時并不認(rèn)為買方違約，雙方合同解除時賣方應(yīng)將定金返還。
為了防止將來為那些說不清楚的事發(fā)生不必要的麻煩，張崢嶸律師建議在定金合同或居間合同中就將能明確的所有買賣條件約定明確。包括付款方式、過程，包括戶口，包括違約金，包括戶口等等。太簡單太含糊其辭的合同只會讓別人鉆空子。
4、戶口問題。戶口問題讓我們法律人士也束手無策，因?yàn)闆]有法律救濟(jì)。也就是說你無法通過法律途徑把戶口遷走。沒有任何強(qiáng)制措施。張崢嶸律師認(rèn)為在合同中約定過戶前上家保證遷出戶口比較合理。因?yàn)檫w戶口也有一個過程，對賣方來說，沒確定買賣之前不可能為你遷出戶口；對買方來講，在過戶之間如果戶口還沒有遷，還可選擇下一步是過戶還是解約，避免了過戶完無法解約的尷尬局面。戶口不能強(qiáng)遷，但關(guān)于這方面的違約金或滯納金還是可以得到支持的，因此這一點(diǎn)不防在合同里明確約定。
5、一個大家經(jīng)常容易忽視的問題：爭議解決條款，在《上海市房地產(chǎn)買賣合同》格式版本的第十三條，有兩個選擇，一是上海仲裁委員會，二是人民法院。有的人沒有想到今后會發(fā)生糾紛，所以根本沒在乎這個條款；有的人是不懂，就隨中介選擇。這兩種解決途徑還是有較大差別的。簡單說是這樣：仲裁一次終裁，沒有上訴程序，訴訟有一審、二審，耗時相對可能長；仲裁收費(fèi)比法院高很多，比如100萬的合同糾紛，仲裁費(fèi)用要至少預(yù)交24800，而訴訟費(fèi)預(yù)交13800，將來可能減半收取為6900；仲裁相對訴訟，仲裁員的自由心證的權(quán)利更大些；仲裁過程想要保全還需通過法院，不如訴訟便利。知道這些差別后，可能方便你選擇。
6、定金的界定。協(xié)議中約定定金后，即適用定金罰則，這是《擔(dān)保法》所規(guī)定的，即法定原則。因此對于定金的認(rèn)定亦非常嚴(yán)格，否則不能套用定金罰則。因此既要在合同中明確定金的數(shù)目，在出具收據(jù)時，也必須明確為“定金”，注意此處一定不要寫為“訂金”、“房款”、“首付款”等其他字眼。作為買方，如果當(dāng)時發(fā)現(xiàn)賣方寫錯，也一定要求賣方及時更正，以免今后產(chǎn)生不必要的爭議。同時定金合同是一種實(shí)踐性合同，即只有實(shí)際交付了定金后，合同才成立，沒有實(shí)際交付的，也不成為定金。
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