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概    述

首單社區(qū)商業(yè)物業(yè)REITs產(chǎn)品概覽

2017年12月7日，“新建元-鄰里中心REITs”取得上海證券交易所的無異議函。新建元-鄰里中心REITs是國內(nèi)首單以“社區(qū)商業(yè)物業(yè)”為底層資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品，兼具商業(yè)地產(chǎn)屬性和社區(qū)服務(wù)屬性，經(jīng)濟(jì)效益和社會效益并重，響應(yīng)了國家關(guān)于“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)”的重要政策，利用金融工具服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、盤活存量資產(chǎn)。

新建元-鄰里中心REITs的原始權(quán)益人為新建元控股集團(tuán)，新建元控股集團(tuán)是中國新加坡合作蘇州工業(yè)園區(qū)所屬大型企業(yè)。集團(tuán)控股、參股各類企業(yè)80多家，資產(chǎn)總規(guī)模320多億元，是江蘇省最大的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。

本單產(chǎn)品由東吳證券擔(dān)任計(jì)劃管理人，北京中聯(lián)國新投資基金管理有限公司擔(dān)任財務(wù)顧問，蘇州元聯(lián)投資基金管理有限公司擔(dān)任基金管理人，以分布在蘇州工業(yè)園區(qū)各區(qū)域生活圈核心、住宅區(qū)中央地帶的10個鄰里中心為底層資產(chǎn)，產(chǎn)品總規(guī)模20.5億元，期限為5年（可根據(jù)約定提前終止），其中優(yōu)先級產(chǎn)品規(guī)模14.5億元，評級為AAA；次級產(chǎn)品規(guī)模6億元。

新建元-鄰里中心REITs的推出是東吳證券服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要成果、亦是對盤活存量國有資產(chǎn)新路徑的積極探索，為國有企業(yè)實(shí)現(xiàn)由 “重資產(chǎn)”經(jīng)營向“輕資產(chǎn)”經(jīng)營的轉(zhuǎn)變、促進(jìn)國有企業(yè)機(jī)制體制創(chuàng)新提供了一條具有創(chuàng)新意義的金融解決通道。

新建元-鄰里中心REITs是國內(nèi)首單獲批的以“社區(qū)商業(yè)物業(yè)”為底層資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品。社區(qū)商業(yè)是以周邊居民為主要服務(wù)對象的零售商業(yè)形態(tài)，與居民生活剛性需求密切相關(guān)，以住宅項(xiàng)目或住宅街區(qū)為載體，滿足居民在家門口體驗(yàn)一站式生活配套服務(wù)的需求。鄰里中心以“服務(wù)于社區(qū)的商業(yè)”為理念，深耕社區(qū)、服務(wù)社區(qū)、共建社區(qū)，是社區(qū)商業(yè)模式的“新興代表”。

新建元-鄰里中心REITs的成功獲批，有利于鄰里中心運(yùn)營模式的轉(zhuǎn)型，并形成“開發(fā)-成熟-REITs-再開發(fā)”的良性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，提升企業(yè)核心競爭力與運(yùn)營服務(wù)能力。

作為本次專項(xiàng)計(jì)劃底層資產(chǎn)的10個鄰里中心均坐落于蘇州工業(yè)園區(qū)的核心區(qū)域。蘇州工業(yè)園區(qū)于1994年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，是中國和新加坡兩國政府間的重要合作項(xiàng)目。蘇州工業(yè)園區(qū)是長三角地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)和商務(wù)文化活動中心之一，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年均增幅達(dá)30%，2016年度地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到2,150.62億元，實(shí)現(xiàn)財政收入659.68億元，是中國首批新型工業(yè)化示范基地、中國首批國家知識產(chǎn)權(quán)示范創(chuàng)建園區(qū)、中國唯一納米技術(shù)創(chuàng)新及產(chǎn)業(yè)化基地等，在中國城市最具競爭力開發(fā)區(qū)中排名第一。

蘇州工業(yè)園區(qū)自設(shè)立以來，在機(jī)制體制創(chuàng)新方面始終走在全國前列。新建元-鄰里中心REITs的成功獲批，有利于提升“鄰里中心”的品牌影響力及蘇州工業(yè)園區(qū)在全國的知名度，進(jìn)而體現(xiàn)了蘇州工業(yè)園區(qū)中新合作、轉(zhuǎn)型升級的成果。

新建元-鄰里中心REITs的推出是對持有型商業(yè)物業(yè)運(yùn)營模式的新探索，響應(yīng)了存量時代下國家“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)”的政策要求。

我國房地產(chǎn)目前正處于轉(zhuǎn)型的重要時期，北京、上海、深圳等一線城市存量房交易量已超新房，南京、蘇州、廣州和成都等地新房和存量房規(guī)模相當(dāng)。同時，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，各地出現(xiàn)了大量的辦公樓、商場、酒店等持有型物業(yè)，房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量時代。新建元-鄰里中心REITs的成功獲批，為蘇州市存量物業(yè)資產(chǎn)的盤活、企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、優(yōu)質(zhì)持有型物業(yè)運(yùn)營模式的轉(zhuǎn)型提供了重要的借鑒意義。