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3月21日，RCREIT（REITs研究中心）率先首發(fā)《上交所欲推第一批公募REITs試點 鼓勵機構(gòu)上報項目》（參見：RCREIT快報丨上交所欲推第一批公募REITs試點 鼓勵機構(gòu)上報項目），上海證券交易所近期召集券商和公募基金開會，鼓勵機構(gòu)準備上報公募不動產(chǎn)投資信托基金REITs項目，以期推出上交所第一批試點。試點項目最好和政策導向相關(guān)，鼓勵上報北京、上海、廣州、深圳、雄安、海南、長租公寓等相關(guān)項目。知情人士稱，最終試點的推出仍有待監(jiān)管機構(gòu)批復。

1月8日，RCREIT（REITs研究中心）獨家首發(fā)《上交所將推出CMBS和REITs信息披露指南，試點公募REITs》（參見：REITs研究中心丨上交所將推出CMBS和REITs信息披露指南，試點公募REITs），指出，在由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會指導，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會金融專委會、中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化研究中心主辦、RCREIT（REITs研究中心）作為唯一戰(zhàn)略支持的“2019房地產(chǎn)金融與資產(chǎn)證券化高峰論壇”在上海圓滿舉行。上交所債券業(yè)務(wù)中心部門負責人段東興在論壇上表示，展望2019年，我們要繼續(xù)貫徹落實黨中央國務(wù)院的戰(zhàn)略部署，進一步發(fā)揮資本市場的作用，服務(wù)租購并舉的住房制度建設(shè)。主要有三點，第一，推出CMBS和REITs的信息披露指南，完善ABS大類資產(chǎn)信息披露規(guī)則；第二，推進重點區(qū)域和企業(yè)發(fā)行不動產(chǎn)資產(chǎn)支持證券；第三，試點公募REITs，完善相關(guān)制度設(shè)計。

1月2日，RCREIT（REITs研究中心）獨家首發(fā)《上交所：推動公募REITs試點，加快發(fā)展住房租賃REITs》（參見：上交所：推動公募REITs試點，加快發(fā)展住房租賃REITs）。上交所指出，要進一步發(fā)揮債券市場直接融資功能。加強債券市場制度建設(shè)，適時發(fā)布住房租賃、項目收益等業(yè)務(wù)規(guī)則。深化債券產(chǎn)品創(chuàng)新，推動公募REITs試點，加快發(fā)展住房租賃REITs。深化債券分類管理。積極引入債券國際投資者。

上述內(nèi)容都得到了諸多媒體的關(guān)注與轉(zhuǎn)載，如《上交所將推出CMBS和REITs信息披露指南，試點公募REITs》一文，無論是推出CMBS和REITs的信息披露指南等三點內(nèi)容的概述，還是全文內(nèi)容，皆為RCREIT（REITs研究中心）撰稿及整理編輯的論壇速記或RCREIT的觀點，然引用相應內(nèi)容注明來源者寥寥，媒介素養(yǎng)有待加強。

筆者近期拜讀了證監(jiān)會前副主席姜洋的《發(fā)現(xiàn)價格：期貨和金融衍生品》一書，姜洋在自序中提到，諾貝爾經(jīng)濟學獎得主羅納德·科斯（Ronald H. Coase）說：“建立新市場的重要成本就是要說服潛在的受益人和監(jiān)管者認可新市場提供的經(jīng)濟功能。”同許多新發(fā)明一樣，那些受益于現(xiàn)狀的人并不會一下子接受新產(chǎn)品。新的金融市場需要推廣，它不會被主動接納，它并不像i Phone手機的升級版一樣萬眾期待。理查德·桑德爾則說，他過去40年從期貨市場的經(jīng)歷中獲得的最寶貴的經(jīng)驗教訓之一就是，“新的市場需要被銷售出去，而非被購買進來，教育培訓和市場營銷發(fā)揮至少一半的作用”。

姜洋說道：“一個市場的成功，宣傳培訓非常重要?！?/strong>對于RCREIT（REITs研究中心）而言，長期以來，無論是關(guān)于中國REITs的監(jiān)管政策、市場動態(tài)、創(chuàng)新案例，還是研究成果和專題報道等主題研究傳播中，我們大多都是“開拓者”和“領(lǐng)航者”的角色，做的更多的是去發(fā)現(xiàn)、去創(chuàng)造、去引領(lǐng)能夠反映、促進中國REITs制度和市場建設(shè)進步的內(nèi)容。可以說，近年來大家看到的關(guān)于REITs的各種內(nèi)容，有較大部分都是溯源來自于RCREIT（REITs研究中心）和REITs行業(yè)研究。

RCREIT（REITs研究中心）作為全國首個不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究中心、全國首個以REITs為特色的不動產(chǎn)金融高端智庫，堅持以專業(yè)、客觀、務(wù)實、前瞻的態(tài)度和風格，做中國REITs新時代的開創(chuàng)者、建設(shè)者和領(lǐng)航者。

RCREIT（REITs研究中心）與中國REITs領(lǐng)域第一媒體REITs行業(yè)研究同心同德、同向同行，長期保持REITs領(lǐng)域研究和傳播無縫對接。REITs行業(yè)研究作為國內(nèi)規(guī)模最大、實力最強的REITs傳播平臺，系中國REITs領(lǐng)域第一媒體品牌，專注中國REITs與不動產(chǎn)證券化，致力于分享REITs、CMBS/CMBN的最新政策、研究動態(tài)和實操案例，關(guān)注不動產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展方向，并對相關(guān)內(nèi)容進行全媒體平臺廣泛傳播，為推動中國REITs事業(yè)進步貢獻力量。

2015年4月21日，財政部會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部門印發(fā)《關(guān)于運用政府和社會資本合作模式推進公共租賃住房投資建設(shè)和運營管理的通知》，鼓勵地方運用PPP模式推進公共租賃住房投資建設(shè)和運營管理。在公共租賃住房PPP項目政府支持政策部分的融資政策中明確指出，支持以未來收益覆蓋融資本息的公共租賃住房資產(chǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），探索建立以市場機制為基礎(chǔ)、可持續(xù)的公共租賃住房投融資模式。

2016年12月21日，國家發(fā)展改革委、中國證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于推進傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域政府和社會資本合作（PPP）項目資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（發(fā)改投資〔2016〕2698號），明確提出“共同推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs），進一步支持傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)”。

海外約30%的REITs資產(chǎn)是基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，比如高速公路、軌道交通、基站、地鐵、監(jiān)獄等。通過基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，能夠?qū)崿F(xiàn)政府杠桿的降低，社會資本方專業(yè)能力的輸出和投資人相對穩(wěn)定持續(xù)的收益。通過存量資產(chǎn)收購或與PPP機制結(jié)合引入更為廣泛的投資資金，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs有望盤活當前地方政府與城投企業(yè)持有龐大基礎(chǔ)設(shè)施存量。

（一）發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的重要作用

第一，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs有助于政府去杠桿。通過REITs能夠把有穩(wěn)定收益的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給投資人，從而實現(xiàn)社會資本方從政府端承接資產(chǎn)。

第二，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可解決社會資本方的退出路徑問題。從社會資本方的角度來說，社會資本方若通過PPP的方式獲取資產(chǎn)，再通過REITs方式將這個資產(chǎn)對應的負債和收益轉(zhuǎn)移給投資人，則可以實現(xiàn)輕資產(chǎn)化運營的轉(zhuǎn)變，并打通PPP的退出路徑。

第三，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs符合投資人風險收益匹配的訴求。通過基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，能夠讓更多的投資人參與到這類相對比較有穩(wěn)定現(xiàn)金流的，風險相對可控的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

（二）RCREIT觀點：公募REITs有力推動基礎(chǔ)設(shè)施（PPP）投融資模式創(chuàng)新

2018年2月26日，國家發(fā)改委發(fā)布《2018年全國固定資產(chǎn)投資發(fā)展趨勢監(jiān)測報告和2019年投資形勢展望》（簡稱報告）。初步預計2019年我國固定資產(chǎn)投資運行將呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢，中高端制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)投資成為主要拉動力，基礎(chǔ)設(shè)施投資增長情況略有好轉(zhuǎn)，中西部投資增速繼續(xù)領(lǐng)先。

報告指出，2019年投資增速可能呈現(xiàn)前高后低運行特征。制造業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)將保持較快增長，繼續(xù)發(fā)揮穩(wěn)投資的主導性作用，基礎(chǔ)設(shè)施投資有望中速增長，是穩(wěn)投資的重點發(fā)力方向。

2018年全國擬建項目（指已經(jīng)辦理審批、核準或備案手續(xù)的項目）數(shù)量增勢較好，同比增長15.5%，為2019年投資平穩(wěn)運行提供堅實的項目儲備基礎(chǔ)。初步預計2019年我國固定資產(chǎn)投資運行將呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢，中高端制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)投資成為主要拉動力，基礎(chǔ)設(shè)施投資增長情況略有好轉(zhuǎn)，中西部投資增速繼續(xù)領(lǐng)先。

2018年基礎(chǔ)設(shè)施擬建項目數(shù)量較上年增長5.3%。其中，交通運輸、倉儲和郵政業(yè)較上年增長4.4%，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)增長4.4%，水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)增長8.4%。隨著國家加大對本領(lǐng)域的支持力度，基礎(chǔ)設(shè)施投資增速有望逐步回暖。但在2018年基礎(chǔ)設(shè)施投資增速回落較大、地方政府融資渠道收縮的形勢下，預計基礎(chǔ)設(shè)施投資增長仍有壓力。以基建項目落地周期1年左右判斷，2019年基建投資有望保持中速增長態(tài)勢。

上海證券交易所副總經(jīng)理劉紹統(tǒng)此前表示，目前相關(guān)的金融監(jiān)管部門正在研究基礎(chǔ)設(shè)施REITs相關(guān)制度和推進方式。等相關(guān)制度出臺以后，如果PPP項目資產(chǎn)已經(jīng)形成，擁有PPP項目或者是這種基礎(chǔ)設(shè)施所有權(quán)的一方，可以通過轉(zhuǎn)移PPP這一基礎(chǔ)設(shè)施及其他的收益權(quán)來開展基礎(chǔ)設(shè)施的REITs業(yè)務(wù)。

劉紹統(tǒng)強調(diào)，這種REITs業(yè)務(wù)的開展，不能減輕項目實施單位開展基礎(chǔ)設(shè)施的運營和維護的責任，要保證提供的公共服務(wù)的質(zhì)量、可持續(xù)性和穩(wěn)定性。

劉紹統(tǒng)表示，PPP市場容量大，參與機構(gòu)多，融資量大，資產(chǎn)比較多，融資和盤活存量資產(chǎn)的需求比較強烈，這為金融創(chuàng)新提供了前提條件。同時，金融市場特別是資本市場的參與也為PPP的規(guī)范發(fā)展和風險防范提供了保障。他認為，金融創(chuàng)新促進了PPP的發(fā)展。近年來，金融市場已經(jīng)推出或者是正在研究相關(guān)的金融創(chuàng)新工具，以支持PPP項目在建設(shè)運營不同階段的相關(guān)需求，促進PPP市場的發(fā)展。

RCREIT（REITs研究中心）認為，在國家嚴格要求防范化解地方政府債務(wù)風險的背景下，PPP模式面臨更強監(jiān)管、更嚴規(guī)范。而將公募REITs應用于PPP模式中，則可以拓寬PPP項目融資渠道、降低PPP項目融資成本，盤活PPP項目資本金、促進再投融資，提高社會資本參與意愿和運營能力、降低財政支出要求與負擔程度，從而降低財政杠桿率、推動化解地方政府債務(wù)風險。

2018年4月25日，中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（參見：重磅！首個住房租賃資產(chǎn)證券化文件出臺！）?！锻ㄖ访鞔_提出，將重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，推動多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。該文件是國務(wù)院提出加快發(fā)展住房租賃市場之后，兩部委聯(lián)合下發(fā)的第一個落地文件。

RCREIT（REITs研究中心）早期即率先提出觀點表示：十九大報告提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，“租售并舉”將是未來我國房地產(chǎn)發(fā)展的主基調(diào)，未來五年甚至更長時間內(nèi)，租賃將逐漸成為我國住房體系重要組成部分。這個過程中，租賃市場規(guī)范化、增量房源供給、租售同權(quán)等都將逐一落實，住房租賃REITs也將作為重要的金融支持手段得到長效的推動和實施。

REITs是培育住房租賃市場重要金融支持工具

證監(jiān)會債券部副處長閆云松此前曾表示，借助資產(chǎn)證券化為企業(yè)提供創(chuàng)新融資渠道和投資退出路徑，對于建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度具有重要意義。

RCREIT（REITs研究中心）認為，REITs對培育我國住房租賃市場具有以下幾方面的意義：

第一，契合“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位。REITs對住房租賃市場的有力推動，將會更新社會對房產(chǎn)的地位和傳統(tǒng)的觀念，其對大眾根深蒂固的買房觀念會逐漸產(chǎn)生深遠長效的影響，有利于遏止非理性買房、投資房產(chǎn)的情況，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

第二，便于企業(yè)融資。REITs出現(xiàn)之初的目的就在于集合機構(gòu)和個人投資者的資金，投資于收益型物業(yè)，并獲得以租金收入為主的投資收益。REITs約束較為嚴格，信息披露規(guī)范，專業(yè)化運營管理，作為房地產(chǎn)投資較理想的渠道，對社會資本具有吸引力。為此，REITs可成為租賃住房資產(chǎn)投資的重要來源渠道。

第三，幫助規(guī)范發(fā)展和住房租賃市場。REITs將所籌集的資金收購住房并出租經(jīng)營，有助于消化住房市場庫存，盤活存量住房并加以有效利用，從而提高資源利用效率和租賃住房市場的活力。通過提高租賃住房運營方專業(yè)化的住房租賃運營管理水平，提升用戶體驗，推動租賃住房市場規(guī)范發(fā)展。

第四，推動房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。住房租賃REITs通過專業(yè)化管理，為市場提供優(yōu)質(zhì)的租賃住房，改變傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資模式，在資產(chǎn)端和服務(wù)端都進行優(yōu)化，也有力推動房地產(chǎn)商的轉(zhuǎn)型。

長租公寓公司收購房源改建成長租公寓需要大量的資金，這也導致很多靠民營資本支持的集中式長租公寓擴張緩慢，尤其是在房地產(chǎn)開發(fā)商進入這個市場后，競爭變得更加慘烈，獲取物業(yè)再出租的成本越來越高。但是長租公寓行業(yè)想要實現(xiàn)更大發(fā)展，規(guī)?；潜厝坏姆较?，而REITs則是長租公寓實現(xiàn)規(guī)?；瘮U張的最佳選擇。通過發(fā)行REITs，可以充分利用社會資金，促進資本進入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應。

今年兩會期間，全國人大代表、中國人民銀行石家莊中心支行黨委書記、行長兼國家外匯管理局河北省分局局長陳建華陳建華表示，針對雄安新區(qū)“房住不炒”“租購并舉”的住房保障模式，大力發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），逐步將廉租房、市政設(shè)施與商業(yè)建筑納入REITs標的，搭建新區(qū)范圍內(nèi)能產(chǎn)生穩(wěn)定租金收入的各類資產(chǎn)社會化融資渠道，集中全社會力量支持新區(qū)廉租房與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，探索新區(qū)拆遷補償資金來源新途徑，大幅減少建成項目資金占用。

陳建華建議，應明確REITs公募發(fā)行相關(guān)政策，在雄安新區(qū)先行先試，將在解決雄安新區(qū)建設(shè)融資問題的同時，為全國REITs市場發(fā)展積累和總結(jié)可推廣、可復制的經(jīng)驗。房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）作為國際上比較成熟的房地產(chǎn)租賃行業(yè)融資模式，是貫徹落實黨中央、國務(wù)院“房住不炒”“租售并舉”改革方向的重要手段。

陳建華表示，近年來，我國REITs發(fā)行工作取得了一些成果，但受制于國內(nèi)相關(guān)政策體系仍未建立，市場只能創(chuàng)制流動性差、發(fā)行成本高的私募類REITs產(chǎn)品。這類產(chǎn)品投資者范圍較小，無法滿足日趨加大的房地產(chǎn)租賃市場融資需求。

為此，陳建華建議，應明確REITs公募發(fā)行相關(guān)政策，在雄安新區(qū)先行先試，將在解決雄安新區(qū)建設(shè)融資問題的同時，為全國REITs市場發(fā)展積累和總結(jié)可推廣、可復制的經(jīng)驗。將雄安新區(qū)作為REITs公募發(fā)行試點地區(qū)。在雄安新區(qū)范圍內(nèi)試行REITs公募發(fā)行相關(guān)政策，積極支持公募REITs成為雄安新區(qū)保障房與公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要融資模式。

RCREIT觀點：在雄安新區(qū)先行先試REITs以及率先落地公募REITs，對于推動雄安新區(qū)建立新型住房保障體系、打造高質(zhì)量發(fā)展的全國樣板具有重大意義

2018年12月28日，經(jīng)黨中央、國務(wù)院同意，國務(wù)院正式批復《河北雄安新區(qū)總體規(guī)劃（2018—2035年）》。此前的《雄安新區(qū)規(guī)劃綱要》指出，建立租購并舉的住房制度，探索房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新。REITs作為國際上成熟的房地產(chǎn)投融資模式，是租賃住房市場發(fā)展的最佳金融支持工具，也是非常具有代表性的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品。RCREIT（REITs研究中心）認為，在雄安新區(qū)先行先試REITs，以及率先落地公募REITs，對于推動雄安新區(qū)投融資與金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展、建立新型住房保障體系、發(fā)揮雄安新區(qū)對全國全面深化改革擴大開放的引領(lǐng)示范作用、打造高質(zhì)量發(fā)展的全國樣板具有重大意義。

《雄安新區(qū)規(guī)劃綱要》指出，改革創(chuàng)新住房制度。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。堅持保障基本、兼顧差異、滿足多層次個性化需求，建立多元化住房供應體系。堅持市場主導、政府引導，形成供需匹配、結(jié)構(gòu)合理、流轉(zhuǎn)有序、支出與消費能力基本適應的住房供應格局。完善多層次住房供給政策和市場調(diào)控體制，嚴控房地產(chǎn)開發(fā)，建立嚴禁投機的長效機制。探索房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新。

RCREIT（REITs研究中心）認為，雄安新區(qū)開發(fā)建設(shè)融資可以探討采用“PPP+REITs”的模式，尤其是在公共租賃住房為主的住房體系建設(shè)中，從而更廣泛的吸引社會資本參與雄安新區(qū)建設(shè)，并提高資金使用效率和提升以公租房為代表的不動產(chǎn)物業(yè)的運營管理水平。

RCREIT（REITs研究中心）認為，規(guī)劃建設(shè)雄安新區(qū)是疏解北京非首都功能、推動京津冀協(xié)同發(fā)展的歷史性工程，是千年大計、國家大事。從歷史地位作用來看，雄安新區(qū)的建設(shè)發(fā)展以及實施的機制體制創(chuàng)新體現(xiàn)的都是“開創(chuàng)者”的角色。在雄安新區(qū)先行先試REITs，以及率先落地公募REITs，能夠體現(xiàn)雄安新區(qū)在投融資與金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品探索、建立新型住房保障體系等領(lǐng)域的開拓創(chuàng)新性。

RCREIT（REITs研究中心）認為，雄安新區(qū)作為我國創(chuàng)新發(fā)展、高質(zhì)量發(fā)展的實驗區(qū)，將探索建立“租售并舉、以租為主”的新型保障性住房體系。而REITs作為國際上成熟的房地產(chǎn)投融資工具，是非常具有代表性的房地產(chǎn)金新產(chǎn)品，也是我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的主要方向。REITs能夠成為支持住房制度改革、促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)、建立健全住房租賃金融支持體系的重要工具，有利于幫助實現(xiàn)“居者有其屋”，讓住房回歸“居住屬性”，推動雄安新區(qū)成為新型住房保障體系的全國樣板。