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睿思書院x中信出版墨菲丨REITs的另類模式：商業(yè)信托基金與合訂證券

2020.05.28

在某些情況下，發(fā)行人設(shè)立商業(yè)信托基金來運營活躍的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，從而獲得費用收入。

與此同時，他們還設(shè)立另一只獨立的REIT以同時持有能產(chǎn)生租金收入的房地產(chǎn)資產(chǎn)，這種運作模式就是合訂證券，是為了將可產(chǎn)生被動收益的證券(REITs)和可產(chǎn)生主動收益的商業(yè)信托基金聯(lián)系在一起。

《新加坡房地產(chǎn)市場的變革與創(chuàng)新》

薛義華、程天富、余熙明著

中信出版集團(tuán)

出版日期：2019年5月

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2004年，新加坡金管局推出商業(yè)信托模式，該模式是一種將受托人和資產(chǎn)管理者的角色合二為一的投資工具，這個合二為一的角色被稱為信托管理人。

信托管理人代替商業(yè)信托基金的股東持有和經(jīng)營商業(yè)企業(yè)，并幫助其從中獲取收益。至于信托責(zé)任，則完全由信托管理人承擔(dān)。

商業(yè)信托基金的股東雖然能獲得穩(wěn)定的股息收入，卻沒有任何經(jīng)營控制權(quán)或股東權(quán)利。

信托管理人由專業(yè)人士擔(dān)綱，他們需要向一個主要由獨立董事組成的委員會做出匯報。截至2015年，新加坡共有24只注冊商業(yè)信托基金，其中有13只不但具有類似于REITs的信托結(jié)構(gòu)，而且還持有海外的收益性房地產(chǎn)。

在某些情況下，發(fā)行人設(shè)立商業(yè)信托基金來運營活躍的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，從而獲得費用收入。

與此同時，他們還設(shè)立另一只獨立的REIT以同時持有能產(chǎn)生租金收入的房地產(chǎn)資產(chǎn)，這種運作模式就是合訂證券，是為了將可產(chǎn)生被動收益的證券(REITs)和可產(chǎn)生主動收益的商業(yè)信托基金聯(lián)系在一起。

在合訂式結(jié)構(gòu)中，這兩種證券被綁定在一起，被視為單個證券。合訂證券交易的方式與普通股票無異，但會以單一交易名稱進(jìn)行交易。

截至2014年6月，在新加坡證券交易所上市的合訂證券共有6只，其中有5只與REITs相關(guān)。

CDLH-Trust于2006年7月19日在新加坡證券交易所主板上市，它是第一只與商業(yè)信托基金合訂的REIT。

該合訂證券的雙方，一方是擁有14家酒店和兩個度假村的CDLH-REIT，另一方則是CDLHBT，是一家經(jīng)營酒店和度假村業(yè)務(wù)的管理公司。

作為責(zé)任實體，CDLH-Trust既是所有資產(chǎn)的合法擁有者，又是這只商業(yè)信托基金的決策機(jī)構(gòu)。它同時扮演著受托人和資產(chǎn)管理者的雙重角色。

CDLH-Trust—合訂證券模式

城市發(fā)展酒店服務(wù)信托是《集體投資計劃準(zhǔn)則》指導(dǎo)下的第一只與商業(yè)信托綁定在一起的酒店類REITs，于2006年7月19日在新加坡證券交易所主板成功上市，這是鞏固新加坡作為亞洲REITs市場中心的重要一步。

城市發(fā)展通過其酒店業(yè)務(wù)公司，即在倫敦證券交易所上市的國際酒店集團(tuán)———M&C，在新加坡設(shè)立了第一只酒店類REITs，名為CDLH-REIT，旨在投資和持有酒店及相關(guān)用途物業(yè)的多元化組合。

CDLH-REIT與上市時就已處于休眠狀態(tài)的CDLHBT合訂成為CDLH-Trust。

在主租賃協(xié)議到期或者收購新酒店的情況下，倘若CDLH-REIT無法為其投資組合中任何一處物業(yè)找到并任命主承租人，CDLHBT將會接手并擔(dān)任“最終主承租人”(the master lessee of the resort)。CDLHBT可以從事酒店及與之相關(guān)的開發(fā)、收購及投資活動。

與此不同的是，根據(jù)《房地產(chǎn)基金指南》的相關(guān)規(guī)定，CDLH-REIT卻不能參與上述活動。

CDLH-Trust通過IPO，以每股0.83新元的價格共公開發(fā)行了4.25億股的合訂證券，占總發(fā)行證券數(shù)量的60.9%，其余39.1%數(shù)量為2.73億股的合訂證券，則由其發(fā)起人及旗下子公司認(rèn)購。CDLH-REIT和CDLHBT必須以單一合訂證券的形式———CDLH Trust在證券交易所交易。

這只合訂證券在2006和2007年的年化收益率預(yù)計分別為6.37%和6.69%。CDLH-REIT的初始投資組合包括烏節(jié)大酒店、國敦河畔大酒店(Grand Copthorne Water front Hotel)、M酒店(M Hotel)和國敦統(tǒng)一酒店(Copthorne King’s Hotel)，它們均位于新加坡。

在CDLH-REITIPO當(dāng)天，其投資組合共有超過1900間客房。此外，烏節(jié)大酒店購物商場(Orchard Hotel Shopping Arcade)也被算作其投資組合的一部分。

截至2018年6月30日，CDLHREIT一共擁有15家酒店、兩個度假村和一家購物中心，合計5002間客房，這些產(chǎn)業(yè)分布在7個國家，即新加坡、澳大利亞、新西蘭、日本、馬爾代夫、英國和德國。

CDLH-Trust的基金結(jié)構(gòu)中，發(fā)起人M&C的子公司千禧國敦房地產(chǎn)投資信托基金管理有限公司(M&C REIT Management Limited)及千禧國敦商業(yè)信托基金管理有限公司被分別任命為CDLH-REIT和CDLHBT的指定信托管理人，按照其所管理資產(chǎn)總值的0.25%收取年度基本管理費用，按照CDLH-REIT凈資產(chǎn)收入的5%收取年度效績表現(xiàn)費用。

對于那些以CDLH-REIT的名義進(jìn)行的資產(chǎn)收購和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，信托管理人都會按照交易價格征收1%和0.5%的費用。

◎中國REITs產(chǎn)業(yè)教育領(lǐng)軍者睿思書院

RCREIT（REITs研究中心）系全國首個不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究中心、全國首個以REITs為特色的不動產(chǎn)金融高端智庫。RCREIT與中國REITs領(lǐng)域第一傳播平臺REITs行業(yè)研究同心同德、同向同行。

REITs行業(yè)研究精準(zhǔn)覆蓋中國REITs及不動產(chǎn)金融市場從業(yè)、投資及研究學(xué)習(xí)等相關(guān)人員，深度感知中國REITs發(fā)展進(jìn)程和市場動態(tài)變化、深刻理解中國REITs傳播受眾最真實最實際信息需求，領(lǐng)航長效持續(xù)的中國REITs市場全覆蓋跟蹤研究和高精準(zhǔn)市場調(diào)研、領(lǐng)先實踐中國REITs投資者教育。

REITs行業(yè)研究

專業(yè)、專注、務(wù)實合作

REITs行業(yè)研究是中國REITs第一傳播平臺，致力擔(dān)當(dāng)領(lǐng)航中國REITs投資者教育的中流砥柱。

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我們始終堅信中國REITs破曉的黎明就在眼前。REITs行業(yè)研究將一如既往地為大家分享更權(quán)威、更全面、更具可讀性的優(yōu)質(zhì)內(nèi)容，更有擔(dān)當(dāng)?shù)?、更真誠地、更用心地向社會傳播中國REITs的理念、知識和發(fā)展動態(tài)，全力為推進(jìn)中國REITs事業(yè)進(jìn)步貢獻(xiàn)我們的力量。

? ID：REITsResearch

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