雖然你買房子時(shí)也會(huì)有喜好，但是等到你賣房子的時(shí)候，未必知道買家怎么想。因?yàn)閹啄赀^去，房子的目標(biāo)客戶群體在改變，這房子本身的情況也在 發(fā)生變化。就算你現(xiàn)在不買房，知道了這些事，就能少踩地雷，不至于將來賣房時(shí)才后悔。
1 房子高齡影響按揭貸款
如果你打算在自己的房子里住幾年之后，再把房子賣出去，房齡就是一個(gè)重要的條件。“高齡房產(chǎn)”在買房人那里是不怎么受歡迎的，因?yàn)樗馕吨y貸款。
多數(shù)中資銀行都不批準(zhǔn)房齡20年以上的個(gè)人住房按揭商業(yè)貸款，外資銀行的底線規(guī)定得則更為嚴(yán)格——15年。中資銀行里最寬松的是工商銀行，原則上可以批準(zhǔn)1980年以前建造的房子的個(gè)人住房按揭商業(yè)貸款。
雖然中國內(nèi)陸的住宅產(chǎn)權(quán)規(guī)定是70年，但實(shí)際的使用壽命根本沒有這么久。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長仇保興曾在第六屆國際綠色建筑與建筑節(jié)能大會(huì)上表示，目前中國的住宅建筑平均只能持續(xù)使用25年至30年。這就意味著，25年至30年之后，房子要拆遷重建的可能性就變得很大。
另外，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海長寧區(qū)高級經(jīng)理李棟認(rèn)為，高齡房影響按揭貸款，除了建筑壽命的原因，還有一個(gè)因素是中國市政建設(shè)的規(guī)劃周期普遍較短。房齡20年以上的房子開始進(jìn)入面臨拆遷的高風(fēng)險(xiǎn)期，如果仍在抵押的房子被拆遷，會(huì)給銀行帶來貸款回收的風(fēng)險(xiǎn)。僅僅出于買房人的居住需求，房齡30年以上的房子除了金融風(fēng)險(xiǎn)，還存在戶型老、隔音差、采光不好、衛(wèi)生狀況差、物業(yè)管理質(zhì)量不高等各種問題。
同樣的地段、同一個(gè)小區(qū)內(nèi)，買房人更不喜歡動(dòng)遷安置房，雖然它的價(jià)格通常比同小區(qū)內(nèi)的商品房便宜很多。
一般來說有動(dòng)遷安置規(guī)劃的小區(qū)，會(huì)在實(shí)際建造中把動(dòng)遷安置房和商品房用車道、綠化帶、柵欄等設(shè)計(jì)分割開來。這類房子最主要的問題是在位置和朝向上，特別是靠近市中心的小區(qū)。樓的位置也有好有壞，例如小區(qū)中央、靠近綠地等位置相對安靜、景觀好的地方一定會(huì)規(guī)劃建造商品房，而外圍臨近馬路、高架、地鐵等設(shè)施的位置，通常都是留給動(dòng)遷安置房的。
買房者挑選位置、光線等也更謹(jǐn)慎。李棟分析，大多數(shù)買房人對房子外部條件的衡量大致可以總結(jié)為3類：
小區(qū)中央比小區(qū)外圍好，位置優(yōu)先排序是，臨近綠化、臨近小路、臨近地鐵、臨近高架／國道／干道；
10樓以上20樓以下比8樓以下好，8樓以下比20樓以上好；
不靠近電梯井比靠近電梯井好。
兩幢高樓之間的高層住宅，高區(qū)和低區(qū)都不太受歡迎。低區(qū)的采光明顯不如中區(qū)和高區(qū)；高區(qū)雖然采光無敵，但位置屬于空氣集中對流的風(fēng)口，20樓以上的房間打開窗戶通風(fēng)時(shí)，風(fēng)力相當(dāng)大。
雖然新樓盤開售時(shí)，通常樓層越高售價(jià)就越高，但在二手房市場卻不一樣，處在中間偏低樓層的房子最受歡迎。
光照的問題一般高于8樓就沒有差別了，18到20樓以上的樓層已經(jīng)會(huì)引起一般人的恐高心理了?？拷娞菥姆孔右?yàn)殡娞葸\(yùn)行的震動(dòng)容易出現(xiàn)兩個(gè)問題：噪音和墻體裂縫。給二次裝修帶來麻煩，也是有些要求較嚴(yán)格的客人不喜歡的原因。
二手房市場上最難賣的是三居室。三居室的面積普遍在100平方米以上，即使是初次購房者也難以享受在稅費(fèi)上的優(yōu)惠減免。另外，總價(jià)比起其他中小戶型高出不少，也是影響目前大部分買房人決策的原因之一。
最受歡迎的是兩居室的戶型，其次是一居室。李棟告訴《好運(yùn)?MONEY+》，許多購買二手房的客人大多屬于置換型需求，為了孩子在市區(qū)里更好的學(xué)校上學(xué)或是孩子上學(xué)放學(xué)家長接送方便，要賣了離市區(qū)較遠(yuǎn)的房子，換一套離市區(qū)更近的房子。由于越靠近市中心，房子的單價(jià)越貴，因此，剛好滿足三口之家居住需求的兩室戶是性價(jià)比最高的選擇。
同樣的預(yù)算，在更遠(yuǎn)一點(diǎn)的郊區(qū)可以購買到三居室以上、小區(qū)內(nèi)環(huán)境更好、更新的房子；如果買兩居室，則可以去地段更好的區(qū)域物色一套附帶的資源更多的房子。顯然后者更符合大多數(shù)換房家庭的需要：生活更方便，教育資源更好，出行成本更低。所以，在預(yù)算差不多的時(shí)候，三居室是最不容易迎合買房人的類型。
裝修對房子二次銷售的影響很微妙。一般來說，有統(tǒng)一設(shè)計(jì)和裝修風(fēng)格、上次裝修的時(shí)間不長、中高檔裝修標(biāo)準(zhǔn)的房子還是比較有吸引力的。但太過風(fēng)格化的裝修很難正巧命中最有誠意的買房人，比如中式裝修。
中式裝修的風(fēng)格沉穩(wěn)，色調(diào)比較暗，強(qiáng)調(diào)室內(nèi)設(shè)計(jì)中高度風(fēng)格化，需要有繁復(fù)的細(xì)節(jié)和意境表達(dá)，這對設(shè)計(jì)師來說是很高的要求。如果設(shè)計(jì)師發(fā)揮不理想，室內(nèi)只會(huì)讓人感覺壓抑沉重，而感受不到它的沉穩(wěn)和古樸。
更重要的一點(diǎn)是，中式裝修更適合寬敞的大戶型和中年以上的年齡層的審美偏好，而目前二手房市場上的買房主力仍然是35歲以下的年輕家庭，他們的審美偏西化、偏簡約，難以接受中式裝修風(fēng)格。
“二手房交易很多情況下是買第一印象?！崩顥澰?jīng)遇到一位客戶，同一個(gè)單元里樓上樓下兩套面積一樣的房子，樓上是深色系中式風(fēng)格的裝修、實(shí)木家具，客戶卻覺得整體感覺比較壓抑，沒有特別強(qiáng)烈的成交意愿；樓下剛粉刷過白色墻面，是宜家風(fēng)格的裝修，客戶卻堅(jiān)持認(rèn)為樓下的采光更好，最終買下了樓下的這套。但實(shí)際上，同樣的價(jià)格，樓上的家具和裝修成本至少要比樓下的多出兩三倍。
如果你的房子周圍的商業(yè)設(shè)施、醫(yī)院、學(xué)校都還停留在規(guī)劃上，你其實(shí)很難讓買房者確信這些規(guī)劃全都能變成現(xiàn)實(shí)。一個(gè)正常的新建商圈、商業(yè)街、醫(yī)院、學(xué)校等發(fā)展成型的時(shí)間平均都在5年至8年以上。從規(guī)劃到完成建設(shè)再到成熟，這當(dāng)中就存在著巨大的不確定性。改善型和置換型買房人深知這一點(diǎn)，甚至他們上一次買房就為“規(guī)劃”買過一次單。當(dāng)他們下決心要為改善居住環(huán)境再花一筆錢時(shí)，還會(huì)優(yōu)先選擇規(guī)劃中的環(huán)境嗎？
8 有債務(wù)問題？有麻煩
買房人不喜歡還在擔(dān)?；騻鶆?wù)抵押中的房子，雖然實(shí)際發(fā)生問題的概率不大，但一旦發(fā)生，就會(huì)在交易過程中產(chǎn)生法律糾紛，最終影響雙方交易。它對買房人的風(fēng)險(xiǎn)主要是：房主以需要先還清貸款為由，要求買家支付近一半的房價(jià)作為首付款。而實(shí)際上在金額到賬至銀行劃賬的間隙中，資金可能被取出挪作他用，而這時(shí)產(chǎn)權(quán)過戶還沒有開始，仍然屬于房主，買房人的利益可能受損。
除了傳統(tǒng)的旺季金9銀10，5月、6月也是人們集中看房買房的時(shí)候，比起其他的月份，這四個(gè)月來看房買房的人會(huì)多出至少20%。人們買房都喜歡選擇天氣好、溫度適宜、適合出門的時(shí)間段，這些時(shí)候你找到一個(gè)好買家的幾率也更大一些。
根據(jù)21世紀(jì)銳豐不動(dòng)產(chǎn)上海徐匯區(qū)區(qū)域經(jīng)理王軼的經(jīng)驗(yàn)，學(xué)區(qū)房成交產(chǎn)生的小高峰比非學(xué)區(qū)房的更多，這主要取決于各區(qū)對戶口遷入和房產(chǎn)過戶的具體規(guī)定，例如徐匯區(qū)規(guī)定，在3年前的4月1日前辦理好戶口遷入，對口的學(xué)校才接受入學(xué)報(bào)名。而每年3月開學(xué)之前也會(huì)出現(xiàn)一個(gè)集中成交的現(xiàn)象。沒有特殊條件要求的區(qū)域和學(xué)區(qū)對口范圍，通常會(huì)在每年的8月出現(xiàn)學(xué)區(qū)房集中成交的現(xiàn)象。
如果你因?yàn)閭€(gè)人原因?qū)⒂邪肽暌陨系臅r(shí)間不能接待看房，徐國峰建議選擇暫時(shí)停止掛牌。因?yàn)橐惶鬃》繌膾炫频匠山坏恼Ｖ芷谝话阍趲字艿?個(gè)月。如果你的房子因?yàn)檩^長時(shí)間沒有人來看房，而周圍的房子平均成交周期是3個(gè)月，買房人通常不會(huì)相信房子是因?yàn)閭€(gè)人原因沒有帶看而未成交，他們更容易認(rèn)為一直賣不出去的房子有缺陷。
Tips
安置房：一類是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房。房屋產(chǎn)權(quán)人取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。另一類是因?yàn)榉慨a(chǎn)開發(fā)的動(dòng)拆遷，而向動(dòng)拆居民提供的中低價(jià)位商品房。沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制。
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