電梯運(yùn)行的安全性、可靠性和舒適性有賴于電梯管理及物業(yè)管理的參與，探討電梯管理與物業(yè)管理之間的關(guān)系，將有助于提高電梯行業(yè)、物業(yè)管理行業(yè)對乘客、業(yè)主的服務(wù)，本人借此拋磚引玉。
    1 目前物業(yè)管理公司與電梯保養(yǎng)公司之間的關(guān)系
    目前物業(yè)管理公司在電梯管理、維保工作中有著幾種不同的操作形式：(1) 電梯管理維保工作全部委托電梯專業(yè)保養(yǎng)公司去操作，且簽訂的電梯保養(yǎng)合同形式是全面保養(yǎng)合同即大包。(2) 電梯的管理工作由物業(yè)管理公司管理，電梯維保工作則委托電梯保養(yǎng)公司，一般簽訂的電梯保養(yǎng)合同有全面保養(yǎng)合同，有標(biāo)準(zhǔn)保養(yǎng)合同(清包)。(3) 電梯的管理、維保都由物業(yè)管理公司自己負(fù)責(zé)，委派專人專職管理，專職上崗維修工負(fù)責(zé)維保，有些物業(yè)管理公司與電梯專業(yè)維保公司簽訂技術(shù)支持、配件銷售合同。以上幾種形式各有利弊，但投入到電梯管理、維保上的費(fèi)用則高低相差極大，高則每月約10 000元/臺，低則每月約1 000元/臺。對電梯的管理、維保、使用效果也大不一樣，乘客(業(yè)主)的投訴，電梯的故障率更是不一樣。
    2 物業(yè)管理公司、電梯保養(yǎng)公司與乘客、業(yè)主之間存在的矛盾
    一般來講物業(yè)管理公司只是在電梯出故障時與電梯保養(yǎng)公司聯(lián)系進(jìn)行修理。電梯的故障原因由電梯維保人員進(jìn)行判斷、處理。這其中最大的問題就是從電梯出故障到修理完畢恢復(fù)使用的時間長(通常需1～2h到場進(jìn)行修理)，不符合目前物業(yè)管理公司對業(yè)主的承諾(通常承諾10～15min到現(xiàn)場)。而且當(dāng)電梯運(yùn)行上出現(xiàn)問題時，業(yè)主投訴是沖著物業(yè)管理公司的，電梯專業(yè)維保公司得到的訊息、投訴是間接的。這樣電梯保養(yǎng)公司就無法得到很完整的電梯運(yùn)行情況(少數(shù)大公司電梯運(yùn)行監(jiān)控聯(lián)網(wǎng)除外)，故業(yè)主投訴得到的答復(fù)是物業(yè)管理人員從電梯維保人員聽來的答復(fù)，一般業(yè)主總會感到不是十分滿意。所以物業(yè)管理人員碰到業(yè)主投訴電梯問題會向業(yè)主推諉，不是物業(yè)管理的問題，而是電梯保養(yǎng)公司的責(zé)任，但業(yè)主的管理費(fèi)是繳給物業(yè)管理公司的，而不是直接繳給電梯維保公司的，理所當(dāng)然要投訴物業(yè)管理公司。就目前來講此類矛盾相當(dāng)突出，對物業(yè)管理公司在大樓管理上是一個難題。這里還有請專業(yè)電梯維保公司的電梯保養(yǎng)費(fèi)用與物業(yè)管理費(fèi)的平衡問題。物業(yè)管理公司要生存，要參與市場的競爭，首先要得到大樓的業(yè)委會認(rèn)可、續(xù)聘，如電梯管理更不上，電梯使用故障率高，物業(yè)管理公司與業(yè)主、業(yè)委會有矛盾，產(chǎn)生分歧，自己的生存都有問題，更談不上參與市場競爭了。
    3 在電梯管理、維保工作上的運(yùn)作和心得體會
    上海卓越物業(yè)管理有限公司是一家經(jīng)市房管系統(tǒng)考核，取得物業(yè)管理二級資質(zhì)的企業(yè)(暫無一級)，所管轄的樓盤總面積超過20萬m2。有羅馬花園、新世紀(jì)廣場、凱旋門大廈、爵士大廈、梧桐花園、和平花苑等。都屬外銷高檔豪宅、高級商務(wù)樓。業(yè)主來自世界各地，所使用的電梯絕大部分是高檔的全進(jìn)口電梯，全部24h服務(wù)。在物業(yè)管理中如何管理好電梯？如何使業(yè)主安全正確使用電梯？如何使業(yè)主在使用電梯中感到滿意？如何在電梯日常維保工作中不影響業(yè)主的正常使用？電梯有了故障或困人，如何及時修理，解救并向業(yè)主解釋致歉等，都是我們?nèi)粘９芾淼墓ぷ鞣秶?。我司根?jù)物業(yè)管理與業(yè)委會要求，參照上海市地方標(biāo)準(zhǔn)DB31/193-1997，引用電梯專業(yè)維保公司對電梯運(yùn)行使用的要求制定了《電梯安全運(yùn)行制度》、《電梯保養(yǎng)技術(shù)規(guī)范》等，并制定了《乘客須知》、《裝修使用電梯須知》（中英文）發(fā)給業(yè)主，張貼大堂，并由本人與物業(yè)管理員與業(yè)主口頭宣傳講解，以及在每月發(fā)給業(yè)主的征詢表上劃出一欄“業(yè)主對電梯使用的意見”等。例如：在梧桐花園的電梯管理保養(yǎng)中，當(dāng)初的發(fā)展商在電梯設(shè)置上每幢(14層)為單臺梯，給電梯的管理保養(yǎng)帶來不少的麻煩。白天不能停梯保養(yǎng),如遇故障更要在短時間內(nèi)解決,停梯的時間不能長,晚上11:00以后才能停梯保養(yǎng)。但每星期的例行保養(yǎng)時間要讓每位業(yè)主知道，星期幾、時段，讓業(yè)主有所準(zhǔn)備。時間長了業(yè)主也就有了概念，知道自己住的樓會在什么時候停梯保養(yǎng)。在梧桐花園我們安排了2位電梯保養(yǎng)工做白天值班，有故障報修及時應(yīng)召，10min趕到現(xiàn)場，晚上其它樓盤的電梯保養(yǎng)工到梧桐輪流做值班。在規(guī)定的日期里，晚上11:30開始做保養(yǎng)，每星期每臺電梯做一次常規(guī)保養(yǎng)、檢查。本人負(fù)責(zé)不定期抽查，以及每月每臺電梯安全部分檢查。月、季、年度的保養(yǎng)、注油、調(diào)整，我們都嚴(yán)格按照電梯廠家的技術(shù)要求去做。每年政府部門的安全檢查的菜單都及時整改，得到政府部門的好評。
    4 結(jié)語
    在電梯管理、維保工作中我們嚴(yán)格遵守政府在電梯方面的政策和要求，執(zhí)行專業(yè)電梯維保公司對電梯運(yùn)行的技術(shù)要求，符合物業(yè)管理上的嚴(yán)格要求。投訴率、故障率都比專業(yè)電梯維保單位低，電梯故障修復(fù)及時，重復(fù)故障低。作為專業(yè)電梯管理人員在物業(yè)管理中首先要有專業(yè)的技術(shù)理論，更要有精業(yè)的動手能力，一方面要學(xué)習(xí)物業(yè)管理、學(xué)習(xí)專業(yè)管理理論、學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)，更要培訓(xùn)維保人員的專業(yè)技術(shù)，提高電梯管理與物業(yè)管理的水平。