這兩天正在看《巴菲特致股東的信》一書，恰好萬科于3月25日發(fā)布《萬科致股東信》（以下簡稱《信》），仔細(xì)閱讀萬科這封信，里面信息量巨大，與中國房地產(chǎn)有關(guān)，與你我的錢包有關(guān)。
行業(yè)競爭加劇，中小房企艱難
在3月26日的萬科2018年度業(yè)績說明會上，萬科集團(tuán)董事會主席郁亮表示，“活下去”是對自己說的話，內(nèi)部講話變成公開講話造成很多困擾。萬科是一家危機(jī)感驅(qū)動的公司，而不是危機(jī)驅(qū)動的公司。
郁亮說“活下去”這話的時候，萬科的年報在閃閃發(fā)光：2018年實現(xiàn)營業(yè)收入2976.8億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤337.7億元，同比分別增長22.6％和20.4％；實現(xiàn)銷售金額6069.5億元，同比增長14.5％。
很明顯，“活下去”對萬科不是問題，本來這話還有下半句“活得好”，現(xiàn)在看來萬科實踐了“活得好”，而“活下去”則交給了一些小開發(fā)商。
在《信》中有這樣一段文字，“行業(yè)集中度上升，已經(jīng)不再是趨勢，而是事實。2018年中國房地產(chǎn)市場TOP3包括萬科在內(nèi)的發(fā)展商共獲得12.6%的市場份額，超過1/8?！?/p>
這對于行業(yè)意味著：很多中小開發(fā)商在資金、人才、營銷方面正在節(jié)節(jié)敗退，只能在一些層級稍低的城市或者非常特殊的地域進(jìn)行發(fā)展，即使這樣，它們的利潤、銷售額也在逐漸被大開發(fā)商蠶食，政策稍有風(fēng)吹草動，它們的資金鏈分分鐘可能斷裂。
因此，對于普通老百姓來說，買房買大品牌而不要貪便宜是一個最實用的信息，這是行業(yè)競爭的烈度決定的。大品牌未必質(zhì)量更好，但是保住你的買房錢的第一步就是盡量選行業(yè)排名靠前的房企，畢竟誰也不希望自己的房子爛尾。
萬科房屋質(zhì)量離“細(xì)膩”還有距離
接下來，我們看到了《信》中用了“細(xì)膩”這個詞語——“白銀時代是一個更多變的時代，是一個更細(xì)膩的時代，是一個競爭更激烈、需要更高技術(shù)含量的時代”。
萬科的危機(jī)感滿滿，但是在“細(xì)膩”這個詞語中也點出了自己的努力方向，這里的“細(xì)膩”分兩個層面：其一，產(chǎn)品更精細(xì)到位；其二，競爭力聚焦，競爭方向更垂直。
不過，萬科的攤子大了。產(chǎn)品更精細(xì)到位做得并不好，做得很不“萬科”。眾所周知，萬科是中國地產(chǎn)商中最有文化調(diào)性，最講價值觀的房企，前有王石登山，后有郁亮跑步，即使在“萬寶大戰(zhàn)”這樣的危機(jī)中，很多網(wǎng)友、輿論都是站在萬科一方的。
但是，萬科的房屋質(zhì)量問題卻屢屢見諸報端，以下均為媒體公開報道:
2018年5月16日，有購房者在黑貓投訴平臺投訴萬科南京某項目，表示其所購房屋在2017年6月8日-9日一場暴雨后，其開敞式陽臺無地漏、無排水管道，導(dǎo)致室內(nèi)大面積雨水倒灌。
2018年年底，作家張艷華給萬科董事長郁亮寫了一封《萬科一棟房子45處漏水，我住草棚？》的公開信。張艷華在信中稱，她在杭州良渚文化村開設(shè)的近700平方米的書吧因房子漏水兩年都沒有正常營業(yè)，幾百萬投資款、裝修款打了水漂，這處房子正是萬科的項目。
有記者注意到，僅在“聚投訴”一個平臺，2018年有關(guān)萬科的有效投訴就多達(dá)34件。另外，2018年萬科共發(fā)生了5起安全事故，年底的兩個月內(nèi)連發(fā)3起。
誠然，萬科和其他企業(yè)一樣都面臨高周轉(zhuǎn)帶來的企業(yè)管理問題，不過，這樣的問題對于萬科而言可能只是1%的問題，但是對于客戶卻是100%的問題。萬科某一年的口號是“我們1%的失誤對客戶就是100%的損失”，萬科還記得否？
從質(zhì)量管控的角度來說，萬科要努力的空間還很大，其實還遠(yuǎn)未達(dá)到所謂追求“細(xì)膩”的地步。
當(dāng)然，這不僅僅是萬科的問題，而是行業(yè)的問題，另外一家千億級房企可能問題更嚴(yán)重。
萬科的跨界相對穩(wěn)健
至于“競爭力聚焦，競爭方向更垂直”也是我對萬科早前提出的“收斂聚焦、鞏固基本盤”的一種解讀，萬科的意圖其實很明確：既然要做“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”，其實就是圍繞萬科這個大IP的流量做文章，萬科社區(qū)里的業(yè)主是萬科最大的資源之一，萬科相比同量級的開發(fā)商做了一個更穩(wěn)健的選擇，建設(shè)服務(wù)于業(yè)主和客戶的“相對閉環(huán)”，對業(yè)主的消費能力進(jìn)行二次開發(fā)。
萬科會繼續(xù)蓋房子，其余方向是萬科物業(yè)、長租公寓、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、冰雪度假、養(yǎng)老業(yè)務(wù)、萬科教育等。絕大多數(shù)業(yè)務(wù)與地產(chǎn)有關(guān)，只不過很多業(yè)務(wù)都避開了受調(diào)控影響的商品房買賣領(lǐng)域。
圍繞核心資源布局，把核心資源和流量牢牢把握在手中，萬科其實有點打造“相對閉環(huán)”的意思。
何為“相對閉環(huán)“？就是某些業(yè)務(wù)也對非萬科業(yè)主開放，但是萬科在傳播推廣上的接近性確實會讓某些子公司獲得先天的優(yōu)勢。平心而論，萬科的這些跨界都可以借力主營業(yè)務(wù)圈定部分業(yè)主，而不是毫無關(guān)聯(lián)的跨界，相對比較穩(wěn)健。
萬科對人口問題危機(jī)感十足
萬科的觀點如“白銀時代”、“活下去”自提出以來備受爭議，但我認(rèn)為萬科的危機(jī)感十分有必要。其實成功的企業(yè)或者企業(yè)家總是充滿危機(jī)感：2001 年 2 月，在《華為的冬天》一文中，任正非說道：“公司所有員工是否考慮過，如果有一天，公司銷售額下滑、利潤下滑甚至破產(chǎn)，我們怎么辦？我們公司的太平時間太長了，在和平時期升的官太多了，這也許就是我們的災(zāi)難”。比爾·蓋茨一度告誡他的員工:“我們的公司離破產(chǎn)永遠(yuǎn)只差18個月?！?/p>
萬科在《信》中說：“早在十幾年前，我們就率先提出了'長期看人口’的思考邏輯——房地產(chǎn)市場的一切長期問題，幾乎都要通過人口研究來求解。從人口總量的角度看，我國的'少子化’、'老齡化’趨勢已毋庸置疑。90后比80后人口少3100萬，00后又比90后少4100萬。這在很大程度上會對沖掉城市化率繼續(xù)提升帶來的新增需求。而人口總量的變化，所影響的絕不僅僅是房地產(chǎn)的需求。”
萬科的危機(jī)感之一來自于人口基本面，這對于普通人有什么影響？影響之一：以往那種買什么房子都賺錢的時間過去了，李嘉誠說：“決定房地產(chǎn)價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段”，我認(rèn)為，面對今日之中國的房地產(chǎn)市場還要加上一句——“最關(guān)鍵的是城市”。
清華大學(xué)建筑學(xué)院副教授龍瀛告訴我們：“中國有三分之一的國土人口密度在下降，或者是說，從2000-2010年，有一萬多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道辦事處的人口在流失”，其實就是說，未來某些城市的房子價值可能會一直下跌，恰如今日日本的某些地方，因為人口一直在減少，這絕非聳人聽聞。
影響之二：很多行業(yè)會趨于衰微或者消亡，因為消費者越來越少，增幅甚至接近于零。
《信》中也提到：“2018年社會消費品零售總額增幅創(chuàng)出新低，乘用車、部分家電產(chǎn)品更出現(xiàn)了銷售量的大幅下滑，都在一定程度上佐證著人口趨勢對經(jīng)濟(jì)的影響”。對于普通人而言，無論是求學(xué)還是就業(yè)都要避開這些進(jìn)入下降區(qū)間的行業(yè)，萬一選錯行業(yè)，將影響利潤和個人發(fā)展。
影響之三：部分與“老齡化”有關(guān)的行業(yè)會迎來大發(fā)展，孕育巨大商機(jī)。
所以我們看到包括萬科在內(nèi)的很多地產(chǎn)商都進(jìn)入了養(yǎng)老領(lǐng)域，中國的相當(dāng)一部分老人及其子女有支付能力，愿意為品質(zhì)生活買單。
未來，更人性化的養(yǎng)老公寓，效果更好的治療老年慢性病的藥品，甚至更優(yōu)質(zhì)的輪椅、拐杖、老花眼鏡都可能迎來巨大商機(jī)。萬科已經(jīng)從“養(yǎng)老”這個切口扎進(jìn)去了，普通人在尋求商機(jī)的時候也要認(rèn)真考慮這個因素。
萬科的《信》透露了部分的中國經(jīng)濟(jì)變化信息，其中很多因素其實與你我有關(guān)，值得一讀。
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