相對于十年前的購房需求,近幾年房子空間大小和戶型設計都有了很大的變化,主要是滿足消費者的購房需求,尤其是近三、四年以來,中小型住宅購買力回升成為主流,不僅是受到房價與薪資的影響,更因為現(xiàn)代人口組成的變遷,以丁克族夫妻或一家三口(四口)的小家庭為主要購買客群。
由于此趨勢的轉變,三室兩廳的標準戶型大受人們歡迎,即使是買房者有足夠的購買力,也會選擇100~200平的高利用率住宅,將更多的預算投入到硬裝和軟裝上面,提高自己的生活品質,而不再單純?yōu)榱四遣弧皩嵱谩钡拿孀?,單純追求那種為了大平房而購買大平房的虛榮。即使是四世同堂的家庭,老人即使生活能夠自理,就不想跟兒女們在一起,年輕人也想有自己獨立的居家空間,也就是說人們傳統(tǒng)的家族群居觀念被打破,對房子的戶型需求也因此而改變。
這種以「小三房」為主的中平數(shù)購屋趨勢不分南北延燒全國,面對100~200平住宅需求量的增加,專訪了北中南三家室內設計公司,接觸過許多中平數(shù)住宅的專業(yè)設計師,從屋型、預算分配到裝潢格局,解密現(xiàn)代建案「三房兩廳」。
中小平數(shù)(100~200坪)住宅中,二手房、期房、精裝房、毛坯房應該怎么選?利弊為何?
屋主在看房時第一時間面臨到的選擇,從平數(shù)最實在的二手房(老屋)、利于客變的期房,發(fā)揮空間極大的毛胚屋,以及省心省力的精裝房,如何根據(jù)自身需求和預算從上述幾種房屋類型中挑選適合自己的住宅,是屋主看房購屋的必知關鍵!
以下綜合三位設計師的見解,分別對上述房屋類型做特點分析:
最大優(yōu)勢:公設比最少,買幾平用幾平!
注意事項:水電管線等基礎工程省不得。
解析:
以居住時間十年為一個區(qū)間來看,一般超過(或接近)10年屋齡的二手房/老屋,配電機制、荷電量都有大幅差距,水管、氣密窗也多少有老舊氧化問題,設計師建議將全數(shù)換新才能將老屋的狀態(tài)調整到可以符合未來十年使用需求,避免管線漏水、電線短路或跳電危害到居家生活安全。屋主在規(guī)劃裝潢預算上,要將總預算的三成歸類到這些必要的隱形設計;因選材而異,老屋多了拆除、管線重牽與泥作重砌等基礎工程,所以工期通常也會比期房要長一到兩個月;當然,超過30年以上的老屋則可能會有更多問題,工期和基礎工程預算也會相對提高。
25坪/混搭風/三房
32坪/簡約風/兩房
50坪/美式風/三房
最大優(yōu)勢:利于客變方便選配,工程與材料不浪費!
注意事項:退料不退工,驗收瑕疵多注意。
解析:
期房大增是建筑商因應年輕首購族的需求所產(chǎn)生的房地產(chǎn)結構變化,類似半儲蓄概念,先付一筆款項后幾年后成交房屋。這種房屋類型的最大優(yōu)勢是能在自己想要的風格或需求上有較充裕的時間來思考規(guī)劃,另一點是因為房子還沒蓋好時即購買,因此可依照需求進行設計項目變更,包含三房格局要改成兩房、磁磚地板要改成木地板、選配廚具等等需求,都可以直接做成想要的樣貌,不會有原料的浪費,工程上也能避免重復施工,可以省點“荷包”。因為在預售階段設計師就會先根據(jù)屋主需求規(guī)劃好水電配置與格局平面圖,屆時直接進場服務,在工期上面約三個月就能完成,入住新家!
30坪/工業(yè)風/三房
42坪/現(xiàn)代風/三房
49坪/日式無印風/四房
【精裝房】
最大優(yōu)勢:問題相對少,不客變的話設計工期短,超快可入?。?/p>
注意事項:浴室與廚房位置固定,設計較不彈性。
解析:
我們看到的精裝房都是墻面已粉刷完成、地面材質已鋪設完畢、水電管線當然也設定好、廚房浴室也全部定位完畢,若沒有需要預先改變格局(進行客變),設計師在規(guī)劃上相對快速便利。因為是新建好的房子,從基礎的水電管線到地面材質都是新的,屋況肯定比老房子好,問題也相對少。但是精裝房多半公設比高,外加建商將廚房、浴室等部分內裝位置已設定好難以變更,設計彈性較差。對于不需要大動格局或基礎建材的屋主,精裝現(xiàn)房是很不錯的選擇,問題少、施作工期平均也只需要三個月即可完工入住。有的精裝房交房后買了家具就可以入住,但考慮到裝修材料甲醛等問題,建議屋主至少要等到三個月以后再入住。
25坪/休閑風/三房
27坪/美式風/三房
37坪/美式風/三房
42坪/現(xiàn)代風/三房
【毛胚屋】
最大優(yōu)勢:空間如同白色畫布,任何客制化都能辦到!
注意事項:購屋價格雖低,但裝潢費用所費不貲。
解析:
毛胚屋是指只完成基礎建筑架構和灌漿程序的房屋,室內從隔間、地平到墻面都是尚未進行水泥粉光的粗胚型態(tài),有些甚至是沒門沒窗,建筑外墻也未經(jīng)修飾。毛胚屋就像是一張白色畫布,因為只有基礎的梁柱架構,對于隔間、水電管線、廚房及浴室的位置都可以完全客制化,設計彈性極高。毛胚屋雖然房價會稍低,但相對所需的裝潢成本也會提高不少,因此不見得買毛胚屋就是真的省錢。針對毛胚屋裝潢要注意的細節(jié)非常多,建議找有設計過毛胚屋的專業(yè)室內設計師,能針對防水層、水電牽線、樓上樓下的防水層、屋內高度等等做通盤性規(guī)劃。工期上會比不客變的精裝房多出一至兩個月,依照選材與施作難易度可能會需要四至六個月才能完工入?。?/p>
30坪/鄉(xiāng)村風/四房
35坪/人文禪風/三房
40坪/新古典風/三房
47坪/簡約風/四房
如何從房屋類型著手,挑選到適合自己的物件?還有哪些看房技巧是常被屋主忽略但卻極其重要的必備知識?
在看房時,一般屋主都有基本概念,不分房屋類型都會注意如采光面、通風性與開窗大小,二手房要注意屋齡、精裝房要了解單層戶數(shù)、毛胚屋與期房要注意基礎結構與梁柱位置等等…也都是一般業(yè)主在看房時會注意到的地方。但對于不同房屋類型,專業(yè)設計師建議這些細節(jié)要多注意!
屋齡10年以上的二手房、甚至是30年以上的老屋要特別注意梁柱結構有無受損龜裂,裂紋若為交叉狀顯示屋況惡劣,要多加小心!肉眼就能明顯辨識梁與天花板的完整度,破碎、缺角、剝落、有修補痕跡甚至是鋼筋外露都表示結構出了問題,被氯離子侵蝕,是危樓或海砂屋的可能極高。還有老屋常見的漏水問題,針對外墻裂縫,從內部觀察有無壁癌或水痕,因為漏水痕跡都是長時間累積的,若有此現(xiàn)象不受天候影響,痕跡都會很明顯。
針對水電管線,設計師建議超過七年以上的二手房建議全部更新,以符合一般人買房的十年居住計畫。另外,氣密窗其實是空間的消耗品,隨技術的更新,老舊的氣密窗會因水泥和矽利康老化而影響密合度,與外墻銜接觸也會較不緊密,是空間中的消耗品,一樣建議屋齡若超過七年全數(shù)更換管線。老屋的廚房排煙多半連接到管線間,也要特別注意管線是否有阻塞或毀損,避免產(chǎn)生異味又難以維修。
由于可以看到比較原始的狀態(tài),能針對格局做變更的彈性也很高,設計師建議從人賴以為生的「陽光」、「空氣」、「水」三要素去檢視室內空間。以陽光為例,除了注意采光面多寡,也要避免選到純陰面的房屋,造成家具老化更快、冷氣更耗電、屋內冬冷夏熱,大幅降低居住品質。針對空氣面,雖然現(xiàn)在空污嚴重,家中通常安裝氣密窗后也很少開,但其實空間內自然通風與開窗大小也對居住品質有長遠且深層的影響,像浴室若通風良好再搭配全熱交換機,就能大幅降低潮濕發(fā)霉的可能。
另外在水方面雖然安裝凈水器已經(jīng)是家家戶戶的標準配備,但北方水質很硬,水中礦物質容易產(chǎn)生大量水垢阻塞水管、龍頭、蓮蓬頭,對于我們每天飲用、煮飯洗菜、洗碗洗手、沐浴盥洗等等都和水息息相關。若不是透天,一般大樓無法改變進水系統(tǒng),因此針對北方住宅,在看房時建議先了解大樓進水來決定是否安裝全屋軟水設備,能降低管線阻塞造成熱水器無法散熱而壞損的機率,也照顧到家人的生活健康。
精裝房雖然和其他房屋類型比起來問題較少,但設計師建議在看房時除了看單層戶數(shù)外,也要比較總戶數(shù)與電梯數(shù)的比例;另外車道動線規(guī)劃是否良好也是指標,別讓硬體的缺失造成長期生活的不便。購買100~200平的中平數(shù)住宅還是以有小孩的小家庭為大宗,建議挑選公共設施中有附設孩童游戲區(qū)的房子。對于新大樓常有的中庭水池(泳池)設計,坡道的防滑、護欄、水深、無障礙設計等等都是要注意的點,才能讓公設比高的精裝房發(fā)揮價值所在!
精裝房的水管通常是1樓或1、2樓獨??立,因此2或3樓通常是整棟水管的最底段,堵塞時最容易在此樓層產(chǎn)生問題,建議在看房時也可以多注意或避開此樓層。新大樓的天花版高度最好不低于2.7米,空間不須透過裝潢修飾就能有舒服的空間感;新大樓是否具獨立排煙系統(tǒng),也會影響到生活品質,須多加注意。
了解了不同房屋類型的特性以及看房的知識后,接下來我們就花心思去考慮房子的軟裝吧!
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