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導(dǎo)讀

TOD（Transit-oriented Development）是“以公共交通為導(dǎo)向“的開(kāi)發(fā)模式，是以公共交通為中樞、綜合發(fā)展的步行化城區(qū)，其中公共交通主要是地鐵、輕軌等軌道交通及巴士干線，然后以公交站點(diǎn)為中心、以400～800m（5～10分鐘步行路程）為半徑建立集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一體的城區(qū)，以實(shí)現(xiàn)各個(gè)城市組團(tuán)緊湊型開(kāi)發(fā)的有機(jī)協(xié)調(diào)模式。根據(jù)站點(diǎn)所處區(qū)位交通，不同企業(yè)TOD開(kāi)發(fā)模式下的產(chǎn)品線，對(duì)不同站點(diǎn)級(jí)別設(shè)置各有差異（如下圖）。

當(dāng)前，隨著我國(guó)快速城市化下土地的急劇消耗，TOD綜合開(kāi)發(fā)已進(jìn)入增量開(kāi)發(fā)與存量改造并重的時(shí)代。

在此背景下，我國(guó)TOD綜合開(kāi)發(fā)主要面臨站城一體化程度偏低、資金投入產(chǎn)出平衡困難與土地增值利益分配博弈激烈等三大核心問(wèn)題。

為從根本上解決這些核心問(wèn)題，從戰(zhàn)略層面的商業(yè)模式設(shè)計(jì)上就打通TOD綜合開(kāi)發(fā)下“融-投-建-管-退”閉環(huán)，兼顧各主體利益訴求并降低利益博弈成本，構(gòu)建可持續(xù)造血的商業(yè)模式生態(tài)閉環(huán)，業(yè)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)在TOD綜合開(kāi)發(fā)打法上做了諸多創(chuàng)新嘗試。

從主體維度（軌交主體、開(kāi)發(fā)主體、運(yùn)營(yíng)主體）來(lái)看，比較典型打法有以港鐵為代表的“主體企業(yè)模式“、以深圳地鐵、越秀集團(tuán)為代表的“軌交+物業(yè)一體化模式“、以京投發(fā)展為代表的“大股東一級(jí)開(kāi)發(fā)+關(guān)聯(lián)公司二級(jí)開(kāi)發(fā)的自主開(kāi)發(fā)模式”和以上海申通集團(tuán)為代表的”股權(quán)和項(xiàng)目混合合作模式“。后三種模式都以港鐵模式為借鑒進(jìn)行了屬地化改進(jìn)，本文重點(diǎn)就后三種模式進(jìn)行簡(jiǎn)介。

同時(shí)，針對(duì)各種打法如何落地，尤其是當(dāng)下比較流行的“軌交+物業(yè)一體化模式“，后續(xù)將在本系列文章《TOD綜合開(kāi)發(fā)打法詳解：模式落地篇》中以項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)案例來(lái)一探究竟。

模式探索篇

1、京投發(fā)展——“大股東一級(jí)開(kāi)發(fā)+關(guān)聯(lián)公司二級(jí)開(kāi)發(fā)”的自主開(kāi)發(fā)模式

本模式下，軌交主體負(fù)責(zé)軌交建設(shè)及綜合開(kāi)發(fā)土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)的前期規(guī)劃及土地整備，后將已整備土地交由政府進(jìn)行市場(chǎng)交易。市土地儲(chǔ)備中心通過(guò)公開(kāi)“招拍掛”上市出讓土地。同時(shí)，軌交主體與其有物業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的關(guān)聯(lián)公司（控股）組成聯(lián)合體，在土地交易市場(chǎng)上通過(guò)“投標(biāo)”或“摘牌”方式低溢價(jià)獲得土地二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)，以順利銜接一二級(jí)開(kāi)發(fā)。軌交主體主責(zé)項(xiàng)目資金安排，關(guān)聯(lián)公司則主責(zé)項(xiàng)目操盤(pán)。

京投發(fā)展北京地鐵9號(hào)線郭公莊車(chē)輛段項(xiàng)目

軌交主體溢價(jià)回收的來(lái)源有土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收益、物業(yè)開(kāi)發(fā)的收益分紅。在此過(guò)程中，軌交主體基本可實(shí)現(xiàn)對(duì)土地綜合開(kāi)發(fā)全流程的控制。本模式成功實(shí)施的關(guān)鍵在于軌交主體要具備統(tǒng)籌協(xié)調(diào)整個(gè)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的權(quán)力與能力，且“聯(lián)合體”須一直能夠以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格優(yōu)先受讓土地的二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)。

2、上海申通集團(tuán)——股權(quán)和項(xiàng)目混合合作模式

本模式具體指在場(chǎng)站、車(chē)輛段的上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)中，由軌交主體主要負(fù)責(zé)上蓋開(kāi)發(fā)的前期規(guī)劃及土地整備工作，然后將整備好的土地交由政府進(jìn)行市場(chǎng)交易。市土地儲(chǔ)備中心通過(guò)“條件掛牌”對(duì)此類(lèi)土地進(jìn)行上市出讓?zhuān)绍壗恢黧w（或其旗下全資子公司）低溢價(jià)摘牌。軌交主體取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)后并非自行開(kāi)發(fā)建設(shè)，而是成立專(zhuān)門(mén)的項(xiàng)目公司，再通過(guò)公開(kāi)股權(quán)交易平臺(tái)高溢價(jià)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)（轉(zhuǎn)讓比例一般高于50%）及二級(jí)開(kāi)發(fā)主導(dǎo)權(quán)，引入物業(yè)開(kāi)發(fā)商來(lái)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)鏈后端的拓展、工程施工、營(yíng)銷(xiāo)及運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)，借助項(xiàng)目成本與質(zhì)量控制的能力以縮短開(kāi)發(fā)周期、提高資金周轉(zhuǎn)率，保證綜合開(kāi)發(fā)效率。

上海市申通地鐵軌道交通用地綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

軌交主體通過(guò)本模式實(shí)現(xiàn)溢價(jià)回收的來(lái)源主要是整備上蓋平臺(tái)的收益、股權(quán)溢價(jià)、物業(yè)開(kāi)發(fā)收益股東分紅、部分自持的物業(yè)收益。此外，上海申通集團(tuán)采用的模式要求參與人必須理性對(duì)待標(biāo)的股權(quán)的成長(zhǎng)性?xún)r(jià)值，可保證真正吸引有合作意向的、價(jià)值觀相似的合作單位以合理的成本參與到綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

3、深圳地鐵、越秀集團(tuán)——“軌交+物業(yè)”一體化模式

本模式下，地方政府通過(guò)出臺(tái)鼓勵(lì)性的綜合開(kāi)發(fā)政策，創(chuàng)新土地出讓模式，將綜合開(kāi)發(fā)的土地使用權(quán)以合法方式授予軌交主體。軌交主體作為地鐵建設(shè)和物業(yè)開(kāi)發(fā)統(tǒng)一主體，實(shí)現(xiàn)綜合開(kāi)發(fā)效益最大化與企業(yè)利潤(rùn)最大化的有效捆綁。軌交主體作為綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)起人須控制項(xiàng)目總體規(guī)劃，謹(jǐn)慎篩選有豐富經(jīng)驗(yàn)和雄厚資金實(shí)力的物業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)，以獲取物業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)收益，實(shí)現(xiàn)溢價(jià)回收。這種模式下，軌交主體的溢價(jià)回收主要來(lái)自于二級(jí)開(kāi)發(fā)收益（土地增值及物業(yè)出售）、自持的物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入、固定資產(chǎn)升值等。本模式成功的關(guān)鍵在于軌交主體如何在政策允許的范圍內(nèi)平或低溢價(jià)獲得綜合開(kāi)發(fā)統(tǒng)一主體身份，這主要取決于當(dāng)?shù)卣畬?duì)綜合開(kāi)發(fā)用地的土地出讓制度。因此，在模式落地的摸索過(guò)程中，深圳市軌道交通一二三期，軌道與土地一體化規(guī)劃發(fā)展出現(xiàn)了一系列的變革（見(jiàn)下表）。

此外，深圳地鐵不同的車(chē)輛段，進(jìn)行了更多元的開(kāi)發(fā)嘗試——自主、合作、代開(kāi)發(fā)——助推“軌交+物業(yè)一體化模式“落地。

再如，越秀集團(tuán)通過(guò)與廣州地鐵集團(tuán)戰(zhàn)略合作，發(fā)起設(shè)立廣州軌道交通城市更新基金，合作成立平臺(tái)公司進(jìn)行TOD項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。越秀集團(tuán)自2016年4月?tīng)渴謴V州地鐵集團(tuán)，在資本運(yùn)作、金融服務(wù)、物業(yè)開(kāi)發(fā)、云計(jì)算等領(lǐng)域達(dá)成全方位合作。2017年7月，由越秀集團(tuán)牽頭，聯(lián)合廣州地鐵集團(tuán)、珠江實(shí)業(yè)等企業(yè)共同參與發(fā)起設(shè)立廣州城市更新基金，總規(guī)模2000億元。其中，首期“廣州軌道交通城市更新基金”規(guī)模為200億元。

越秀集團(tuán)軌道交通城市更新“地產(chǎn)+金融”全鏈條

越秀集團(tuán)憑借自身的開(kāi)發(fā)實(shí)力與國(guó)資資源，在開(kāi)發(fā)模式上，前期主要由廣州地鐵集團(tuán)獲取土地，越秀金控產(chǎn)業(yè)基金管理聯(lián)合廣州軌道交通城市更新基金，完成地塊的土地整備與一級(jí)開(kāi)發(fā)。之后，由越秀地產(chǎn)通過(guò)股權(quán)收購(gòu)的形式，與廣州地鐵集團(tuán)合作成立項(xiàng)目開(kāi)發(fā)平臺(tái)公司，對(duì)TOD項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)際操盤(pán)開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，項(xiàng)目的商業(yè)部分還可以借助越秀旗下的商投和房托平臺(tái)，進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)或資產(chǎn)證券化。目前，越秀地產(chǎn)已經(jīng)成立了城市更新集團(tuán)，提供“一級(jí)整備+二級(jí)開(kāi)發(fā)+商業(yè)營(yíng)運(yùn)+資產(chǎn)金融化”的全鏈條服務(wù)。

結(jié)束語(yǔ)

不同打法分類(lèi)維度下，TOD綜合開(kāi)發(fā)模式各有千秋，但萬(wàn)變不離其宗——參與主體之間關(guān)系的分與合。對(duì)于參與TOD項(xiàng)目的企業(yè)，要根據(jù)自身資源與組織能力現(xiàn)狀，來(lái)選擇適配的打法。此外，對(duì)TOD綜合開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，并非“軌交+物業(yè)“簡(jiǎn)單疊加，而是更強(qiáng)調(diào)兩者之間的協(xié)調(diào)和融合，這對(duì)于軌交主體、物業(yè)開(kāi)發(fā)主體、物業(yè)運(yùn)營(yíng)主體的專(zhuān)業(yè)技術(shù)和開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)都提出了更高的要求。