每一類都有又有小的投資方式分類，有些可能是大家比較熟悉的，我就會簡單地一筆帶過。有些對大家可能是新概念，或者英國的玩法和國內有比較大的不同，我就會多說一點。
這三種投資方式我把它們分別稱為間接投資，直接投資和風險投資。
固然是因為投資方式不同,然而貫穿其間一個很重要的區(qū)別就是各自自有資金投入比例的不同,也就是杠桿的不同。
間接投資
第一種方式，我稱之為 間接投資，因為我們投資的對象，并非是一棟實實在在的房子，而是與房產或者相關產業(yè)的投資產品。就像我們所謂投資黃金并不一定需要真正上銀樓去買幾條小黃魚來一樣。
股票
投資者第一個能想到的間接投資方式可能就是買房地產公司的股票了,比如Berkeley是英國很大的一個房地產開發(fā)商,是FTSE100指數(shù)的成分股,所以完全可以用投資他們股票的方式來間接投資房地產市場。
REIT（Real Estate Investment Trust）
另外一種大家可能相對陌生的投資產品叫做REIT（Real Estate Investment Trust）。它其實對于英國本身來說也都還是一個相對比較新的概念,只有不到十年的歷史。它同樣是在證交所上市，投資對象主要是商業(yè)地產，比較詳細的介紹可以關注我們公眾號后續(xù)文章，這里就不多說了。
好處及優(yōu)點
間接投資法的共同特點是：它摒棄了房地產被稱為real estate/不動產投資的基本特點。證券化使之既不real,也不不動。它的變現(xiàn)能力相當強。反之當市場走弱的時候,投資者甚至可以用做空的方式，同樣獲得投資收益。
用杠桿來考察間接投資的話,一般來說做證券大量使用借貸杠桿的比較少,尤其是做多的時候,所以可以簡單地把它們稱為非杠桿的房地產投資方式。
直接投資
第二種的直接投資法，比較接近于我們一般腦海當中投資房地產的概念。但是英國市場發(fā)達法律規(guī)范，我們的投資獲利方式也有很多種，從獲利渠道來說一般就是房租受益 和 資本增值兩個途徑。我們就分成這兩個大類再討論,基本上都可以統(tǒng)稱為BTL（buy to let）。
BTL（buy to let）
租金收益類當中第一種小類別，就是最最簡單大家最最熟悉的，買一套房子租給一個人或一家人賺租金，這種方式最最簡單。對于房主房客的法律規(guī)范也比較健全合理。
倫敦外的地區(qū)由于房價便宜，租金回報率還是相當可觀的。正常的收益率在7%以上很正常。甚至可以接近兩位數(shù)。倫敦因為房價很高,收益率一般不到5%。
HMO（house in multiple occupation）
第二種方式在國內也已經有了,就是所謂的群租房HMO(house in multiple occupation)。
好處顯而易見，拆成幾間總的房租收入肯定比單租大。但是管理麻煩，貸款利息高，通常要包水電煤寬帶council tax等各種賬單，對房子的損耗也比較大。如果房子超過三層，且房客超過五家人家的話，還必須申請執(zhí)照。
而有不少地區(qū)已經不再發(fā)放HMO執(zhí)照了。英國對HMO也是有很多規(guī)定的,比如要求每間房間必須至少6.5平米。
Holiday Let
第三種對大家相對陌生的方式，叫做holiday let。大家也許知道Airbnb，這就是一種holiday let的方式。
比較有意思的是直到去年五月份之前，倫敦法律上是禁止短租的，也就是說做holiday let基本上都是非法在運作，好在大倫敦市政府學習三個代表與時俱進，終于停止了這個惡法。
購買學生公寓或者酒店房間的產權
另外一種最近被推廣得比較多的，是購買學生公寓或者酒店房間的產權。這種投資往往賣房會負責管理并且承諾幾年內若干百分比的回報。
如果是好的項目的話,這樣穩(wěn)定的收益確實也不錯，尤其受到保險基金等追求穩(wěn)定年收益機構投資者的青睞。
作為個人投資者的話，重要的是要判斷房子的價格是否虛高，給你承諾的收益其實出在你多付了的購買價格上。另外一個必須知道的是：這種項目退出是否很難。如果給你承諾的包租回報虛高，幾年后賣方不再包租，投資人拋又拋不掉，那就是雞肋了。
直接投資法中的另一類以追租資本增值為主的投資方式于租金收益法未必矛盾,有時候做法基本一致只是側重點不同而已
投資學區(qū)房
我們先說資本增值類投資法的第一種情況:投資學區(qū)房。
其實它的操作方式和租金收益類的Single let基本完全一致，區(qū)別就是在于好區(qū)的房子價格高，租金收益率相對就低。租金收入不足以吸引人來投資，而是作為一種現(xiàn)金流的保障，支撐投資人從中長期的資本增值中獲利。
這里的學區(qū)房其實只是優(yōu)質資產的代稱，也可以是是比如倫敦中心區(qū)的優(yōu)質房產。房產價格大體趨勢是越貴漲得越快。
追逐一些開發(fā)熱點
第二種做法和第一種略有不同。不是去買好區(qū)，而是追逐一些開發(fā)熱點，而開發(fā)項目往往是在所謂的壞區(qū)。等開發(fā)改建項目完成,壞區(qū)變成好區(qū),房價自然就水漲船高了。
比較典型的成功例子是Canary Wharf的開發(fā)，奧運新城Stratford的開發(fā)，和Crossrail沿線的開發(fā)。
房產的改建和開發(fā)
第三種做法，也是租金收益法和資本增值法中，唯一不屬于BTL的投資方式，是對房產的改建和開發(fā)。
可以是簡單的把車庫/閣樓改成房間，也可以把大房子擴建分拆成若個個公寓，還可以把廢棄的商業(yè)建筑改建成住宅樓等等。這種方法毋庸置疑技術含量比較高，需要比較專業(yè)的人士來操作。
而且由于這種投資方法，一般沒有現(xiàn)金流對整個項目進展期間融資成本的支撐，所以也是目前介紹的幾種方式中風險最大的。不過也正是由于技術含量高，資金要求高，因此市場準入也相應比各類簡單的BTL高很多。
在英國政府多次打壓BTL投資者的情況下，普通BTL越來約難做。這類的改擴建投資仍然有著比較大的生存空間，是值得投資人關注的一個投資方向。
我們橫向比較以上幾種投資方式，他們的共同點就是：一般會申請適當比例的貸款，會比較溫和地使用借貸杠桿。一般BTL貸款的最低首付要求是25%，改建擴建的貸款算法則完全不一樣。
風險投資法
說到我們的最后一部分，所謂的風險投資法了。主要的風險是來源于這幾種投資方式的高度使用杠桿。一旦投資/投機失敗，很容易血本無歸甚至還要倒貼錢。
Offplan flip(炒樓花)
第一種做法offplan flip就是有些朋友已經熟悉了的所謂炒樓花。由于樓花要求的首付經常非常低,一般從10%起步,在樓花交房前逐步追加投資。
在資本增值很快的地區(qū)，很容易到交房時已經房價有很大漲幅。由于杠桿的作用，直接出手就可以獲得很高的回報率，還不用交購房印花稅。
這種投資方式深得新加坡，港澳甚至內陸投資者的青睞。
在Battersea還沒有炒熱的時候，某樓盤只要30萬英鎊，有投資人買了好幾十套，成交前以60萬英鎊出手。假如他的投資是10%的首付，那么就是3萬成本獲利30萬。即使他追加到了20%首付，也只不過6萬成本。500%－1000%的收益率! 免印花稅!
躍躍欲試了是不是? 給大家潑一大盆涼水!
2014年春天英國發(fā)布新政策，造成接盤二手樓花的人，幾乎不可能得到正常的貸款。消滅了接盤俠，炒樓花的投資方式也就難以為繼了。
最苦的是，政策發(fā)布前大杠桿進入的，和至今還不知道這個政策的炒家。因為他們非常有可能在臨交房時，發(fā)現(xiàn)無法獲得足夠的貸款付款交房。他們面臨的要么是跌價甚至割肉請現(xiàn)金買家解套，要么毀約損失首付，并且面臨開發(fā)商的起訴追討相關損失。
幾周前我就拿到過一套Nine Elms的房子,合同價88萬,炒家無力成交,以76萬拋售,也就是說認栽12萬英鎊。
那么投資獲利的最高杠桿是什么呢? 所謂的無本萬利!
房產投資里還真是有這樣的做法，高大上的叫法叫做Rent to Rent。俗稱:二房東!
二房東也有不同的做法。我們這里特指的是：租下整棟房子分拆做成前面說過的HMO的類似做法。
最大的區(qū)別在于，根本不需要買下房子，直接一手進一手出賺差價。這種做法里面牽涉到很多法律問題，其實也未必是投資者最想要做的。僅供大家參考，原來房產還能這么玩！
最后總結
英國房地產投資的方式很多，有些和國內類似比較容易理解，有些則全然不同。想介入的話，最好找專家出主意，甚至是去合作減小風險。
從宏觀整體上，2017年確實有一些比較大的風險和不利因素，比如英國退歐公投，比如中國外匯管制。
不過根據2008年金融危機時，倫敦房產市場的表現(xiàn)來預測，即使有調整也很可能是無量陰跌，由于英國利率短期內幾乎不可能飆升，所以房主們不會因為房貸現(xiàn)金流斷裂的問題而拋售。而調整期過后只會補漲，因此反倒可能是一個建倉的機會。
從我個人投資好惡來說，以上幾種投資方式中，絕大多數(shù)是在所謂流通領域獲利，而沒有正真創(chuàng)造價值。唯一明顯例外的，好像只有改建加建的方式有點化腐朽為神奇，創(chuàng)造新的居住空間的成就感。
作為一個社會公民，獲利的同時，為社會創(chuàng)造了價值，更能滿足一點小小的自我，所以我更喜歡。
也相信因為同樣的理由，政府不會對開發(fā)改建項目有太大的敵意，從而從政策上加以打壓。華人在改建加建開發(fā)的市場上還是非常的弱小。我很希望以后談到華人和房產的關系，不再給人的印象僅僅是炒房團或者二房東。
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