我們在買房過程中經(jīng)常會遇到，售樓處放置公開的銷控表，或者開發(fā)商會給你一個(gè)定價(jià)表單。
明明是同一棟樓，同一個(gè)戶型，怎么每層樓的價(jià)格都不一樣？
就拿衡陽某樓盤某棟樓的備案價(jià)格來舉例。
404號房是賣的zui便宜的，備案價(jià)6750元/㎡；1905號房的備案價(jià)則達(dá)到了7250元/㎡，兩套房單價(jià)相差了500元/㎡，總價(jià)也差了好幾萬。
過去很多開發(fā)商為了促銷，為了省事，整棟樓一口價(jià)銷售，先讓大家以相同的價(jià)格隨便選樓層，等好的樓層選完再把剩余的樓層價(jià)格適當(dāng)下調(diào)清理尾貨，讓購房者比較容易接受。
而這幾年，這種做法已經(jīng)越來越少，絕大多數(shù)都是，差異化一房一價(jià)。
那這些樓盤定價(jià)的根據(jù)又是什么呢？這里面究竟有什么玄機(jī)？
其實(shí)，大部分開發(fā)商的定價(jià)源于兩個(gè)邏輯。
第一種，橄欖球形，也是目前衡陽樓市最為廣泛的價(jià)格體系。低層和高層價(jià)格稍低，中間層則價(jià)格偏高，但整體來說，差別不是特別大，這個(gè)價(jià)格體系多用于高層產(chǎn)品。
第二種，金字塔形，樓層越往上，價(jià)格越高，樓層越低則價(jià)格越便宜。
那么開發(fā)商是怎么選擇這兩個(gè)價(jià)格體系的呢？
我們以衡陽某一線臨江樓盤為例。
從視野景觀考慮，你會選擇哪幾棟？是不是1#、2#、3#、4#？因?yàn)檫@幾棟直面蒸水河，面前無遮擋，觀景效果俱佳。
如果想避開噪音干擾，應(yīng)該選擇哪幾棟？首先是不是要排除臨近城市主干道的1#、6#、8#？噪音較小的是不是位于小區(qū)中間的5#、7#、9#呢？
綜上所述，如果要滿足視野+噪音兩個(gè)條件的，5#可能是zui好的選擇。當(dāng)然，對于大多數(shù)樓盤來說，能滿足這兩個(gè)條件的，基本也是項(xiàng)目的樓王所在。
關(guān)于樓層的定價(jià)，咱們以該樓盤的6#來舉例，由于前排是洋房，所以高層視覺上并沒有什么影響，依然是一線瞰江。那么該樓棟就是典型的金字塔價(jià)格體系，樓層越高價(jià)格也越高。
正如文豪福斯特所著的《看得見風(fēng)景的房間》所闡述的真理一樣“窗外的風(fēng)景，決定房子的價(jià)值”，這對樓盤定價(jià)也適用。
總而言之，對于大部分開發(fā)商而言，
外部視野廣闊的樓盤，樓層定價(jià)基本采用的是金字塔價(jià)格體系；
而外部視野不佳，甚至周邊無景觀的樓盤基本采用的是橄欖球價(jià)格體系；
知道了開發(fā)商的定價(jià)邏輯，也就知道了同一個(gè)小區(qū)、同一樓棟、同一戶型之間，為什么有的價(jià)高，有的價(jià)低了。
長篇大論梳理下來，其實(shí)也就是一個(gè)簡單的科普。也不一定價(jià)格越貴的樓層越好，保持獨(dú)立思考，也要根據(jù)家庭成員的綜合喜好，結(jié)合所選樓盤的實(shí)際情況，才找到zui適合自己的“完美樓層”！
如何根據(jù)家庭成員來選擇樓層，大家也可以參考一下~
較低樓層：適合中老年、有兒童的家庭
優(yōu)點(diǎn)：老人、孩子出入方便；
缺點(diǎn)：視野不開闊，潮濕；
中間樓層：各種年齡和家庭組合
優(yōu)點(diǎn)：兼?zhèn)涓邔雍投鄬幼≌瑑?yōu)勢，既可以有較好的通風(fēng)條件，又有較好的居住感覺；
缺點(diǎn)：一般無法再陽臺上看到遠(yuǎn)處風(fēng)景，馬路邊上的高樓容易形成回音墻個(gè)，因此有時(shí)在高層的房間內(nèi)反而會更吵；
較高樓層：年輕家庭
優(yōu)點(diǎn)：景觀視野好，通風(fēng)、采光好，私密性也較好；
缺點(diǎn)：上下樓梯不方便，不適合老年人和暈高的人住，如果是戶數(shù)多的高層，出行略顯擁擠，上下樓可能會耽擱時(shí)間，一旦電梯出現(xiàn)故障出行將ji為不便；
最后，祝愿大家在2022年都找到更適合自己的那個(gè)家~
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