3.17新政出臺(tái)的時(shí)間是周五三點(diǎn)，次日?qǐng)?zhí)行，給所有急著過戶的群眾一個(gè)措手不及。如果不是周五而是周一，說不定還有些周轉(zhuǎn)的余地。再參考9.30新政，所以周五和月底都是政策出臺(tái)的黃道吉日。
“3.17新政”規(guī)定，居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個(gè)人住房貸款（含住房公積金貸款）
但是，這個(gè)政策對(duì)北京樓市絕對(duì)是重磅炸彈。
雖然沒有明確的數(shù)據(jù)，但賣房離開北京的人肯定少之又少，沒有人越換越差，基本都是小換大，換學(xué)區(qū)。換房者的交易形成了長(zhǎng)長(zhǎng)的錯(cuò)綜復(fù)雜的鏈條，大家都在努力往上爬。改善型的比例絕對(duì)不低，2016年達(dá)到70%也不夸張。
這樣會(huì)導(dǎo)致幾個(gè)結(jié)果，越貴的樓盤，漲價(jià)越高，越好的學(xué)區(qū)，漲價(jià)越高（從一年來的交易可見端倪）。因?yàn)閮?yōu)質(zhì)房源永遠(yuǎn)是稀缺資源，學(xué)區(qū)房更是如此。
北京一年成交20萬套二手房，來自綠中介的大概十萬套，平均一周兩千到三千套之間。而2017年二月份，每周成交接近四千套，二手房均價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)4.6%。為什么房?jī)r(jià)翻了接近一倍，卻還有那么多人趨之若鶩，量?jī)r(jià)齊漲呢？這個(gè)問題算筆賬就知道了。
原先一套400萬的住房，貸款150萬。經(jīng)過一年大漲70%后，達(dá)到680萬。此時(shí)如果換房，提前還掉之前的貸款和手續(xù)費(fèi)280萬，相當(dāng)于擁有了400萬的首付。如果認(rèn)房不認(rèn)貸，那么按照首付35%的比例，能撬動(dòng)接近1200萬的房產(chǎn)！這就是資金杠桿的力量，漲價(jià)利差通過換房的貸款放大效應(yīng)，能一下子放大兩三倍。這就形成了正反饋：越漲越買，越買越漲。別怕房子貴，只要銀行放貸，只要房?jī)r(jià)不跌，就敢撬動(dòng)更大的蛋糕！
這就解釋了，首付比例從35%提升到50%對(duì)很多人是致命的。因?yàn)橘J款前，需要對(duì)二手房做估值，為了避稅，估值會(huì)比真實(shí)成交價(jià)低不少，再加上交易的稅費(fèi)手續(xù)費(fèi)，50%的首付比例剛好抵消了去年70%的漲幅。換句話說，那些現(xiàn)在換房的人，基本上難說什么獲利的可能。
政策給出了相當(dāng)?shù)膮^(qū)分性，依然向剛需傾斜。雖然首付比例依然是35%，但房?jī)r(jià)已經(jīng)處于相當(dāng)?shù)母呶?。而如此巨量的首付，卻不是誰都能拿得出手的。
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我們可以從上海和深圳來對(duì)比，而北京也有類似的例子：2013年4月7日，北京住房公積金管理中心發(fā)布《通知》，購買第二套住房的貸款的首付款比例不得低于70%、貸款利率為同期首套住房貸款利率的1.1倍。對(duì)于“無房有貸”申請(qǐng)者，首付款比例不得低于60%，利率1.1倍。當(dāng)時(shí)交易量劇烈畏縮，到了2014年9月份達(dá)到最低點(diǎn)，下跌甚至超過15%。
參考930新政帶來的影響，換房者會(huì)被極大地打壓。成交量減少一半以上是必然現(xiàn)象。短期來看，房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定回調(diào)的可能性很大，比例可能在5%到15%之間，交易量估計(jì)會(huì)縮水80%以上。
可以預(yù)見，已經(jīng)過戶的交易者會(huì)欣喜萬分，但已簽合同卻還未過戶的就非常麻煩了，首付從300萬變成了500萬，違約會(huì)沿著換房鏈條層層傳遞。按照兩到三周的過戶周期，每周4000套成交計(jì)算，這樣無奈的換房者估計(jì)有上萬人。
目前貸款暫時(shí)不查全國紀(jì)錄。否則更是沒人買三四線城市的房子了。民政局必然門庭若市，假離婚又會(huì)成為一股新的社會(huì)風(fēng)潮。
為何北上深的房?jī)r(jià)猛漲？因?yàn)檫@幾個(gè)城市的人口吸引能力太強(qiáng)了。以北京為例，北京是整個(gè)北方地區(qū)幾乎唯一的中心，擁有大量高校，每年京內(nèi)畢業(yè)生源就高達(dá)30萬人，十幾年來擴(kuò)招的積累，使得北京外來的高學(xué)歷人才就達(dá)到了幾百萬。因?yàn)槿瞬啪奂?，吸引了更多的公司入駐。好的就業(yè)機(jī)會(huì)，又吸引了更多人才的引入。而住房供地卻是非常有限的，房?jī)r(jià)不漲才怪。
但筆者認(rèn)為，最近幾次樓市的瘋狂，一定程度上教育或影響了一二線城市的中產(chǎn)階級(jí)。面對(duì)樓市一年70%的漲幅，幾百萬的財(cái)富差異頓時(shí)被拉開，人們都開始浮躁，人人都在討論樓市，交流理財(cái)。為何學(xué)位不值錢，而學(xué)區(qū)房那么值錢？因?yàn)榇蠹叶继珱]有安全感了，所有人都在擠著向前沖。一部分人選擇離開，而更多的人變得過分敏感。經(jīng)過這一番瘋狂，國民對(duì)稀缺資源的爭(zhēng)搶只會(huì)變本加厲。
現(xiàn)在在一線城市，隨便在任何一家餐廳的任何一個(gè)桌子前，幾年前大家還在討論創(chuàng)業(yè)和技術(shù)，現(xiàn)在則只剩下了房產(chǎn)理財(cái)投資。還有多少人有著技術(shù)和創(chuàng)造造福人類的理想？不知是喜是悲。
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