買房子已經(jīng)成為人生的最重要的事情，有的人說，如今買房子比找對象還難。由于房價(jià)高企，買房中很多人都會貸款購房，畢竟要全款購房并不容易。
房貸購房中的貸款動輒幾十萬，多者幾百萬元，因此，如果在購房貸款中如果不知道一些秘密招數(shù)，就可能會多花很多冤枉錢。一般銀行人不會告訴。
首先，公積金貸款能申請盡量申請，公積金貸款比一般商業(yè)銀行利率低很多，辦理公積金貸款同樣的金額會少花很多利息。
購房時(shí)只要一說到貸款，很多人想到的都是商業(yè)銀行貸款。銀行住房按揭貸款是購房貸款中最常用的貸款方式。但是，大家不要忘記，還有比銀行住房貸款利率更低的貸款，即住房公積金貸款。
公積金貸款是目前我國購房貸款中利率最低的貸款，沒有之一，而且公積金貸款利率要比商業(yè)貸款利率低很多。
目前，首套房公積金利率3.25%，二套房公積金才3.58%。對比目前房貸利率平均水平，一家研究院此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年5月份64個城市首套房貸利率為5.43%，比首套房公積金利率3.25%高出67%，即使按照二套房公積金貸款利率3.58%進(jìn)行測算，也高于51.68%。
如果以100萬公積金貸款、首套房公積金利率3.25%進(jìn)行計(jì)算，20年期總利息僅36萬元，簡單進(jìn)行計(jì)算比首套房貸利率5.43%節(jié)省24萬元。是不是會首很多錢。
所以，買房時(shí)一定要先看看自己或者家庭的公積金賬戶能貸款多少。同時(shí)要注意的是，辦理公積金貸款需要連續(xù)六個月繳納才有資格申請公積金貸款，因此，千萬不要中斷公積金繳納。有的人隨意中斷繳納公積金，到申請貸款時(shí)才知道后果。
其次，住房貸款期限不要太短，否則仍然會多花很多冤枉錢
一般的住房按揭貸款都會選擇20年、30年，畢竟購房貸款動用的金額比較大，如果時(shí)間過短可能會造成較大的財(cái)務(wù)壓力。
但是有的人不愿意貸款期限過長，覺得期限過長支付的利息太多，各種網(wǎng)絡(luò)上有許多關(guān)于30年的住房按揭貸款，利息與本金一樣多，是不是給銀行打工的質(zhì)疑。
因此，有的人會選擇時(shí)間盡可能短一些，如有的人選擇10年期貸款或者5年期貸款，目的自然是少付一點(diǎn)利息。但是壓縮了貸款期限后，支付的利息總量確實(shí)少了，但是還貸款的壓力卻加大了。
如100萬元的銀行購房貸款20年首套房貸利率5.43%，等額本息還款方式每個月還款6839元，還款利息合計(jì)64.15萬元。如果改為貸款期限10年期限，等額本息還款方式月還款金額10817.98元，還款利息合計(jì)29.8萬元。看起來少支付利息34萬元多。
但是，如果在10年期限后你的資金仍然緊張，再貸款就需要辦理商業(yè)貸款，而商業(yè)銀行的平均利率卻比住房按揭貸款高很多。以某國有大銀行個人消費(fèi)貸款利率為例，一年至五年貸款利率為5.75%;五年以上貸款利率為5.9%，這還是比較低的消費(fèi)貸款利率，其他銀行的消費(fèi)貸款利率更高，有的要到7%甚至10%。如果購房貸款償還以后，再通過住房抵押辦理個人消費(fèi)貸款，貸款利息是不是要高出很多。
其三，等額本息和等額本金兩種還款方式支付的利息差異很大；如果提前償還住房按揭貸款，在選擇貸款還款方式時(shí)，一定要選擇等額本金而不要選擇等額本息方式
我們都知道，住房按揭貸款還款有兩種方式：等額本金和等額本息。同樣是100萬貸款期限20年，用等額本金能少支付銀行利息8萬，是不是賺到了？
當(dāng)然，如果要提前還款，那么就更不一樣了。
等額本息還款方式就是借款人每月按相等的金額償還貸款本息，主要是還款壓力比較平均。特點(diǎn)是每月的還款額相等，每個月還款中本金所占比例逐月遞增，利息所占比例逐月遞減，前半段時(shí)期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半后逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例小。
等額本金又稱利隨本清、等本不等息還款法。等額本金的特點(diǎn) ：每個月要還款的本金是一樣的，但是利息不同。這種還款方式每月的還款額不同，呈現(xiàn)逐月遞減的狀態(tài)；相對等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負(fù)擔(dān)逐月遞減。
如果有提前還款的需要或者可能，一定要采用等額本金的還款方式，雖然前面還款壓力大但是你提前還款時(shí)會少受損失；如果前面的還款來源不是非常緊張的話，要求銀行采用等額本金的還款方式，因?yàn)檫@樣的還款方式整體利息支付比較少，貸款成本比較低。但是銀行不會告訴你這些，銀行一般會給你推薦等額本息的還款方式。
其四，在整個購房貸款償還期限內(nèi)，既不要逾期，也不要斷供，否則你會損失慘重。
由于住房貸款金額大、期限長，還款過程中可能會遇到各種各樣的情況，有的人甚至忘記還款而導(dǎo)致逾期，有的人由于臨時(shí)性資金緊張而造成斷供。實(shí)際上。這都是不可取的。
我們都知道，銀行貸款逾期除了上個人征信而影響個人信用外，還有罰息和滯納金，最高逾期懲罰性罰息和滯納金會達(dá)到24%，同時(shí)還可能不再享受貸款利率優(yōu)惠。
如果連續(xù)逾期6個月以上形成斷供，那么你購買的房子還可能會被銀行拍賣，從而你失去你對住房的所有權(quán)。最近關(guān)于法拍房激增128倍、千萬豪宅亦難逃斷供的消息越來越引起重視，最新的數(shù)據(jù)來自于某拍房平臺的數(shù)據(jù)，2017年該平臺的拍賣房只有9000套，2018年是2萬套，2019年飆升至50萬套，今年7月初已累計(jì)超過118萬套。多家機(jī)構(gòu)預(yù)測大批法拍房入市將發(fā)生在10月，預(yù)計(jì)2020年僅某平臺法拍房數(shù)量就有可能突破200萬套。也從一定的側(cè)面說明確實(shí)有一些人在形成連續(xù)6個月以上的逾期而形成斷供。
因此，如果出現(xiàn)臨時(shí)性資金緊張時(shí)，最好與銀行進(jìn)行協(xié)商還款計(jì)劃，不要形成6個月以上的逾期，從而不失去住房所有權(quán)，也可以通過銷售的方式回籠資金。
購房貸款由于金額大、期限長，所以，微小的差異可能會導(dǎo)致成本和支出很大的差異，因此一定要重視并提前做好準(zhǔn)備。否則你會多花很多錢。
如果你對于住房貸款有什么樣的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，歡迎說出你的想法，可能會對很多人提供更大的幫助，可以讓很多朋友少花一些錢。（麒鑒）
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