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01. 案例一、車停在小區(qū)停車位上 擋風(fēng)玻璃被砸

2018年12月，某小區(qū)業(yè)主丁女士發(fā)現(xiàn)，自己停在小區(qū)車位上的車前擋風(fēng)玻璃被人用石頭砸碎了，但是由于車位剛好處于監(jiān)控盲區(qū)，無(wú)法找到肇事者，物業(yè)也拒絕賠償，于是丁女士將物業(yè)訴至法院，要求對(duì)方賠償車輛玻璃維修費(fèi)1600元。

法院審理認(rèn)為，雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中規(guī)定，物業(yè)對(duì)小區(qū)人員的財(cái)產(chǎn)不負(fù)保險(xiǎn)和保管責(zé)任，但同時(shí)合同中也約定，物業(yè)的義務(wù)包括協(xié)助小區(qū)安全防范和安全監(jiān)控。

丁女士已經(jīng)繳納了停車費(fèi)和物業(yè)費(fèi)，停放之處剛好是監(jiān)控死角，物業(yè)公司應(yīng)謹(jǐn)慎履行管理職責(zé)。

但是物業(yè)在長(zhǎng)期服務(wù)過(guò)程中一直未解決監(jiān)控盲區(qū)問(wèn)題，在巡查過(guò)程中也未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并阻止丁女士車輛玻璃被砸壞，未盡到合同約定的安全保障義務(wù)，故應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

綜合考慮到物業(yè)的過(guò)錯(cuò)程度、業(yè)主的損害后果等因素，最終法院判定物業(yè)賠償業(yè)主300元。

02. 案例二、窨井蓋堵塞致溢水 一樓業(yè)主家被泡家具被毀

2016年3月，艾先生購(gòu)買(mǎi)了某小區(qū)的一樓房屋，2018年6月裝修完畢后，一直未入住。兩個(gè)月后，艾先生家北側(cè)的窨井口堵塞，致使水從廚房溢出，導(dǎo)致墻體、衣櫥等全部被積水浸泡而損壞。艾先生認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，故提起訴訟，要求賠償損失3萬(wàn)元。

法院認(rèn)為，艾先生家溢水，是因?yàn)橥ㄏ蚴彝獾闹髀渌芘c室外窨井交接處被泥沙等物堵塞，造成水流回灌所致，并非管道質(zhì)量引起，所以小區(qū)的開(kāi)發(fā)商不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

而對(duì)于小區(qū)物業(yè)來(lái)說(shuō)，法院認(rèn)為，被堵塞處為共有部位，物業(yè)對(duì)此有維護(hù)、防范、檢查、疏通的義務(wù)。由于堵塞系泥沙等細(xì)小物累積造成，并非短時(shí)間形成，如果物業(yè)日常巡查、防范到位，檢查仔細(xì)，是可以發(fā)現(xiàn)堵塞的。因此，判定物業(yè)并未勤于維護(hù)、防范和檢查，故物業(yè)對(duì)艾先生家室內(nèi)的損失存在一定責(zé)任。但事發(fā)時(shí)，艾先生家中較長(zhǎng)時(shí)間無(wú)人，也未委托物業(yè)對(duì)其房屋專有部分進(jìn)行維護(hù)，導(dǎo)致發(fā)生意外情況而不能及時(shí)處理，客觀上也造成了損失的擴(kuò)大，艾先生本身也存在一定的過(guò)錯(cuò)。

法院根據(jù)物業(yè)的管理責(zé)任過(guò)失程度，結(jié)合資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論，判定物業(yè)賠償艾先生6800元。

03. 案例三、業(yè)主家被盜，物業(yè)盡到了管理責(zé)任，不賠

去年，家住淮陰區(qū)某小區(qū)的業(yè)主家中被盜，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)在小區(qū)安保方面未盡到責(zé)任，將小區(qū)物業(yè)起訴至淮陰區(qū)法院。

此前，該業(yè)主與所在小區(qū)的物業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，約定物管公司對(duì)房屋共用部分、共用設(shè)施設(shè)備、綠化環(huán)境衛(wèi)生、安保等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕、服務(wù)與管理，但對(duì)業(yè)主房屋內(nèi)的財(cái)產(chǎn)沒(méi)有保管義務(wù)。

盜竊事件發(fā)生后，物業(yè)向警方提供了巡邏值班表等證據(jù)，并在業(yè)主報(bào)警后配合公安機(jī)關(guān)偵查工作。為證明自己已經(jīng)盡到管理責(zé)任，物業(yè)公司還向法院提供了當(dāng)日的巡更記錄、外來(lái)車輛進(jìn)出登記記錄、外來(lái)人員進(jìn)出登記記錄、小區(qū)車庫(kù)出入口當(dāng)值及交接班記錄等材料。

法官認(rèn)為，物業(yè)公司已經(jīng)按協(xié)議內(nèi)容對(duì)該小區(qū)實(shí)施了相應(yīng)的公共秩序維護(hù)安保措施，履行了相關(guān)安全保障義務(wù)。

業(yè)主雖主張物業(yè)公司在履行物業(yè)管理職責(zé)過(guò)程中存在過(guò)錯(cuò)，致使涉案房屋被盜，財(cái)物損失，但未能提供有效證據(jù)加以證明，故原告要求被告賠償被盜財(cái)物經(jīng)濟(jì)損失的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。

最終，法院駁回了該業(yè)主的訴訟請(qǐng)求。

04.

房屋質(zhì)量問(wèn)題、物業(yè)服務(wù)有瑕疵……能不能不交物業(yè)費(fèi)？

記者采訪中發(fā)現(xiàn)，不少業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)的理由，與房屋質(zhì)量、物業(yè)管理服務(wù)等方面相關(guān)，如住在一樓的業(yè)主認(rèn)為自己不用或者少用電梯，是不是可以不交或者少交物業(yè)費(fèi)？空置房還要全額繳納物業(yè)費(fèi)嗎？商住一體的小區(qū)被商戶的油煙、噪音等影響，是不是也可以拒繳物業(yè)費(fèi)？

案例一：因房子漏水拒交物業(yè)費(fèi)，不支持

2019年1月，某小區(qū)物業(yè)公司將小區(qū)業(yè)主許先生告上法庭，要求許先生繳納從2009年至2018年9年時(shí)間共計(jì)2000多元的物業(yè)費(fèi)。許先生則稱,他家從拿房裝修就出現(xiàn)滲水、漏水問(wèn)題，多次與物業(yè)溝通交流，但物業(yè)從未進(jìn)行過(guò)維修，“所以我才不交的。”

法院認(rèn)為，物業(yè)公司于2009年4月進(jìn)入該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，9年的物業(yè)費(fèi)法院予以認(rèn)定。業(yè)主稱其房屋有漏水、滲水問(wèn)題，與本案不是同一法律關(guān)系，故本案不予理涉。但根據(jù)業(yè)主的陳述及舉證，物業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)過(guò)程中存在服務(wù)不到位的現(xiàn)象，故法院酌情對(duì)被告拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)予以適當(dāng)減免。

案例二：物業(yè)服務(wù)存在的問(wèn)題屬于“一般瑕疵”

從2017年6月至2019年3月，某小區(qū)業(yè)主孫先生一直未繳納小區(qū)的物業(yè)費(fèi)，小區(qū)物業(yè)公司多次催繳無(wú)果后，于2019年4月將孫先生告上法庭，要求判決在此期間3200多元的物業(yè)費(fèi)，同時(shí)還有633天的違約金近600元，共計(jì)3800多元。

孫先生認(rèn)為，物業(yè)公司的服務(wù)不到位，小區(qū)內(nèi)存在各種問(wèn)題，如路燈不亮、電梯不安全、可視對(duì)講系統(tǒng)無(wú)法使用等硬件問(wèn)題，以及小區(qū)保安未定期巡邏導(dǎo)致電動(dòng)車被盜，保潔未及時(shí)清潔導(dǎo)致小區(qū)蚊蟲(chóng)蔓延，小區(qū)地上設(shè)置地樁影響通行，小廣告肆意張貼，物業(yè)收支未公示、電梯卡限樓層造成業(yè)主生活不便等管理不到位行為。

法院認(rèn)為，物業(yè)與業(yè)主簽訂的服務(wù)協(xié)議對(duì)雙方都具有約束力，物業(yè)公司要求業(yè)主支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，不違反法律規(guī)定，法院予以支持。但同時(shí)考慮到物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)過(guò)程中存在物業(yè)服務(wù)不到位的現(xiàn)象，所以對(duì)物業(yè)公司主張的滯納金不予支持，同時(shí)對(duì)業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)予以適當(dāng)?shù)臏p免。

淮安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院立案庭庭長(zhǎng)左康紅解釋：“一般業(yè)主列出的問(wèn)題都屬于‘一般瑕疵’，只有消防安全隱患、公共場(chǎng)所安全保障設(shè)施問(wèn)題以及電梯使用過(guò)程中的安全問(wèn)題，才屬于‘重大瑕疵’，能被列為抗辯理由。因此，在業(yè)主提出的一般性服務(wù)不到位的情況下，法官仍舊會(huì)要求業(yè)主履行交費(fèi)義務(wù)?！?/p>

法官?gòu)?qiáng)調(diào),不可用 “非常手段”“逼迫”業(yè)主交費(fèi)

◎“服務(wù)”是否到位，是雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)

記者在清江浦區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、淮陰區(qū)人民法院了解到，在物業(yè)糾紛案件的審理過(guò)程中，“服務(wù)”是否到位，是雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。一般業(yè)主會(huì)主張物業(yè)服務(wù)不到位，物業(yè)公司則主張自己已經(jīng)盡全力服務(wù)了，法庭除了要看雙方提供的證據(jù)外，法官還會(huì)到小區(qū)去實(shí)地查看情況，根據(jù)在小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)看到的情況來(lái)判定物業(yè)服務(wù)是否到位。

如果確實(shí)存在物業(yè)公司服務(wù)不到位的情況，法院在判決時(shí)，一方面因?yàn)槲飿I(yè)確實(shí)已經(jīng)提供了服務(wù)，業(yè)主理應(yīng)繳納物業(yè)費(fèi);另一方面也會(huì)根據(jù)服務(wù)質(zhì)量情況對(duì)物業(yè)費(fèi)進(jìn)行打折。

法官介紹稱，打折是一種折中的判決方法，“假如判定業(yè)主全額繳費(fèi)物業(yè)費(fèi)，那么就會(huì)造成物業(yè)公司不愿意盡力服務(wù);假如給業(yè)主打折太多，就會(huì)造成更多的業(yè)主選擇不繳納物業(yè)費(fèi)，從而導(dǎo)致物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾不斷加深，形成惡性循環(huán)?！?/p>

事實(shí)上，盡管業(yè)主抗繳物業(yè)費(fèi)的理由多種多樣，但一旦“對(duì)簿公堂”，“獲勝者”往往是物業(yè)公司。記者通過(guò)法院的判決案例了解到，在絕大多數(shù)情況下，業(yè)主最終都補(bǔ)繳了物業(yè)費(fèi)。對(duì)此，左康紅解釋道：“按照法規(guī)，無(wú)論物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量如何，只要業(yè)主享受了服務(wù)，就應(yīng)該繳納物業(yè)費(fèi);只不過(guò)，對(duì)于是否應(yīng)該足額繳納，要視具體情況來(lái)判決。像有案例提到，因?yàn)樯虘舻挠蜔?、噪音影響，業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)。油煙、噪音是商戶的問(wèn)題，物業(yè)并無(wú)執(zhí)法權(quán)，只能將問(wèn)題反映給城管部門(mén)，但是業(yè)主不能以此為理由而拒交物業(yè)費(fèi)，如果物業(yè)公司在法庭上證明了自己已經(jīng)作出了努力，那么法庭會(huì)支持物業(yè)的訴求?！?/p>

◎限制使用電梯等“逼迫”繳納物業(yè)費(fèi)行為是違法的

不過(guò)，左康紅強(qiáng)調(diào)，物業(yè)公司在訴訟中勝多敗少，并不意味著，他們可以“逼迫”業(yè)主繳費(fèi)?！坝行┪飿I(yè)公司使用刷卡系統(tǒng)來(lái)限制業(yè)主使用電梯，以此逼迫業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)，這本身屬于違法行為。另外，將業(yè)主家斷水?dāng)嚯?，也屬于侵?quán)。物業(yè)公司只能在不妨礙業(yè)主正常生活的前提下催繳物業(yè)費(fèi)?！狈ü俦硎尽?/p>

沒(méi)有訴訟經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)如何維護(hù)自身權(quán)益呢?左康紅給出了一些建議：首先，目前淮安市各家法院都在推行訴前調(diào)解，業(yè)主們可以提前向律師或有經(jīng)驗(yàn)的從業(yè)者詢問(wèn)，對(duì)于同類案件的調(diào)解結(jié)果有個(gè)大致判斷;其次，不能以抗繳物業(yè)費(fèi)的方式來(lái)“據(jù)理力爭(zhēng)”，如果認(rèn)為物業(yè)服務(wù)不到位，應(yīng)該收集證據(jù)，在調(diào)解中尋求更大的物業(yè)費(fèi)折扣;最后，相關(guān)行政主管部門(mén)對(duì)物業(yè)公司有多種處罰權(quán)，業(yè)主可以通過(guò)住建部門(mén)、街道辦、社區(qū)維權(quán)，一般比司法途徑效率更高。

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