不知道大家有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)這樣一個(gè)現(xiàn)象，鏈家app上通常低樓層或者頂樓房子，或者戶型差的房子掛牌時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)，數(shù)量占比也最多；而小區(qū)中好位置，好樓層，好戶型的房子不僅數(shù)量不多，而且出售時(shí)間也會(huì)比較短。
買房是為了自住或投資，而即使是自住，在幾年后一般也會(huì)置換改善性住房?？梢哉f(shuō)位置，樓層，戶型好壞對(duì)今后的居住適宜度，實(shí)用性以及房產(chǎn)出售交易等都有著重大影響！
戶型圖是對(duì)樓盤情況的一個(gè)直觀參考，需要通過(guò)戶型圖來(lái)，對(duì)房屋的空間和舒適程度有一個(gè)直觀的了解：大到這套房子在整個(gè)小區(qū)中所處的樓棟，小到這套房子隔壁左右的戶型格局，后期交付裝修規(guī)劃。
所以，本期介紹下戶型知識(shí)。
初看戶型圖
1.基本符號(hào)
這是比較常見(jiàn)的三室兩廳兩衛(wèi)的戶型?？蛷d和兩個(gè)臥室朝南，一個(gè)臥朝北，主臥帶衣帽間和主衛(wèi)。南北雙陽(yáng)臺(tái)，兩個(gè)朝南臥室?guī)эh窗。
為了理解這個(gè)戶型圖，有必要掃盲下各種符號(hào)代表的含義，這些符號(hào)是工程設(shè)計(jì)通用的。
戶型圖包含以下信息：樓棟方位，樓間距，各棟樓分布及小區(qū)周邊建筑，每個(gè)樓層的戶型分布，朝向，幾梯幾戶等等。好的房子要遵循：
位于小區(qū)中央位置，不能靠馬路，樓層好，朝南最佳，南北通透，戶型方正，開(kāi)間和進(jìn)深比例合理，空間緊湊，實(shí)用性強(qiáng)等。
2.盡量選小區(qū)中央位置樓棟
上圖所示的樓盤鳥瞰圖，同樣的戶型會(huì)分布在很多不同的樓棟里。
這個(gè)小區(qū)南邊是一條主干道，東西兩側(cè)則是小馬路，北邊是已交付入住的一期。
顯然9號(hào)樓和17號(hào)樓處于小區(qū)中央位置，尤其是17號(hào)樓朝南的客廳可以直接看小區(qū)中庭，屬于樓王位置。而其他樓層就要不太好，特別是南面緊挨城市主干道的1，2，3 號(hào)樓，噪聲大，灰塵多，居住舒適性肯定要比其他的樓棟要差，售價(jià)也會(huì)便宜些。
在看沙盤和戶型圖時(shí)，容積率和樓間距要看清楚，特別是西部很多城市喜歡建超高層且容積率過(guò)高，容易造成因?yàn)闃情g距不足，低樓層會(huì)被南邊的樓棟遮擋，嚴(yán)重影響采光。
3.朝南或朝東南戶型最佳
中國(guó)處于北半球，而太陽(yáng)的運(yùn)行軌跡是：
· 春分－太陽(yáng)直射點(diǎn)在赤道，此后北移。
· 夏至－太陽(yáng)直射點(diǎn)在北回歸線上，此后南移。
· 秋分－太陽(yáng)直射點(diǎn)在赤道，此后繼續(xù)南移。
· 冬至－太陽(yáng)直射點(diǎn)在南回歸線上，此后北移
所以，中國(guó)大部分城市位于太陽(yáng)的北邊，陽(yáng)光以偏南角度照射。
上圖就是太陽(yáng)在各個(gè)季節(jié)所處的運(yùn)行軌跡。
到了夏天，太陽(yáng)東北升，西北落，夏天日照時(shí)間比其他時(shí)間長(zhǎng)。
到了冬天，太陽(yáng)東南升，西南落，冬天日照時(shí)間比其他時(shí)間短。
越靠近北回歸線的南邊，照到陽(yáng)光的時(shí)間越多。
另外，大部分城市東南向比西南向的房子好，因?yàn)槲飨虻姆孔訒?huì)有太陽(yáng)西曬問(wèn)題，而東向的房子則迎接清晨最早一縷陽(yáng)光，下午避免西曬問(wèn)題。特別是有火爐之稱的重慶，南京，武漢等城市，西曬會(huì)更嚴(yán)重，如果不是為了看江看河看湖看山等稀缺資源，不建議選擇西邊套或者朝西戶型。
在朝向選擇上，選擇的優(yōu)先順序基本上遵循：東南≈南＞西南＞東＞西＞東北＞西北＞北。
舉個(gè)例子，A戶型位于5號(hào)樓和6號(hào)樓，其中5號(hào)樓為西南朝向，6號(hào)樓為東南朝向。B戶型分布在7號(hào)樓，為東南朝向。在朝向上，東南朝向的6號(hào)樓和7號(hào)樓要優(yōu)于5號(hào)樓。
4.頂樓和高層的低區(qū)盡量避開(kāi)
水庫(kù)一直有個(gè)流派大面積低單價(jià)，博取高評(píng)高貸和暴擊機(jī)會(huì)。一復(fù)地，頂樓，頂樓復(fù)式，鬼牌等也一度成為一些粉絲熱衷的戶型。但買這類房子是有前提條件的，即放棄流動(dòng)性來(lái)博利潤(rùn)。
學(xué)我者生,似我者死。如果不分青紅皂白，不加辨別直接照搬套用，則會(huì)發(fā)現(xiàn)買入的這些底樓或者頂樓，實(shí)際上賣出周期會(huì)明顯長(zhǎng)于好樓層，頂樓和底樓難賣則是市場(chǎng)的真實(shí)寫照。
頂樓難出售源自于大家對(duì)頂樓夏天更熱和更容易漏水的擔(dān)憂。很多城市的一手樓盤尾盤往往都是頂樓和底樓，在北方城市如沈陽(yáng)，即使頂樓是普通樓層的8折左右，也不容易銷售。雖然現(xiàn)在建筑材料和施工水平已于當(dāng)年不可同日而語(yǔ)，但頂樓潛在風(fēng)險(xiǎn)仍不容忽視。
高樓的低樓層也是不受市場(chǎng)歡迎的，這主要因?yàn)榈蜆遣晒獠睢?/p>
一般來(lái)說(shuō)，如果是多層樓梯房，樓層好壞排序?yàn)?>4>5≈2>1≈6。
而高層電梯房，則優(yōu)選中間樓層到次頂為最佳。比如24樓層，大致排序?yàn)?2~19最優(yōu)，其次20~23，8~11，最后7，6，5，4，3，2，1。
5.看樓層戶型平面圖
這一點(diǎn)容易被忽視了。其實(shí)樓層中各戶型如何布局直接關(guān)系到居家舒適、隱私和安全。
樓層平面圖直觀體現(xiàn)了幾梯幾戶，同等層數(shù)下，同一樓層戶數(shù)越少，居住越舒適，當(dāng)然一般價(jià)格也越貴。
新版《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》要求總層數(shù)在12層及以上的住宅，每棟樓設(shè)置的電梯不應(yīng)少于兩臺(tái)。當(dāng)然，12層高層兩梯四戶和31層高層兩梯四戶的電梯壓力是明顯不同的。
圖中紅框部分，02戶型與03戶型廚房的窗戶離得很近，那02/03戶型任何一家做飯，油煙味都有可能影響兩家；衛(wèi)生間窗戶相對(duì)，透過(guò)窗戶能看到對(duì)方家里的情況，隱私?jīng)]法保證。
黃框部分，03戶型的客廳與04戶型的臥室挨著，客廳為動(dòng)區(qū)，臥室為靜區(qū)，如果隔音一般，03戶型家庭看電視都會(huì)影響到04戶型的臥室。
綠色及藍(lán)色部分，四戶的陽(yáng)臺(tái)與飄窗間隔較小，如果隔離處理不好，容易互相干擾。
我們?cè)倏匆粋€(gè)樓層平面圖。
上圖1號(hào)戶型和4號(hào)戶型為邊套，南北通透，但由于2號(hào)和3號(hào)戶型朝南外凸，所以東邊套的4號(hào)戶型到了下午，陽(yáng)光就會(huì)被遮擋；同樣道理，位于西邊套的1號(hào)戶型早上太陽(yáng)無(wú)法照射到。
相比下，這個(gè)戶型中，2號(hào)和3號(hào)陽(yáng)光照射時(shí)長(zhǎng)最長(zhǎng)，不過(guò)其缺點(diǎn)也顯而易見(jiàn)，非南北通透，通風(fēng)效果會(huì)比較差。
總體上，分布在中間套2、3號(hào)房，稍微要比1、4號(hào)房。
同一棟樓里，不同樓層的戶型大部分情況是一樣的，但也見(jiàn)過(guò)有些有些小區(qū)奇數(shù)和偶數(shù)的戶型略有差別。比方說(shuō)下面這個(gè)戶型，戶型差異在于陽(yáng)臺(tái)的位置：奇數(shù)層的客廳包括了陽(yáng)臺(tái)，偶數(shù)層的客廳只有飄窗，陽(yáng)臺(tái)則放置在次臥。這兩種戶型孰優(yōu)孰略，完全看個(gè)人喜好。
什么是好戶型
挑選戶型要考慮的基本元素包括：采光、熱、隔音、降噪和通風(fēng)。
熱、隔音、降噪這些主要與上述的房屋朝向，樓層分布及房屋建筑質(zhì)量有關(guān)，而采光和通風(fēng)則更主要取決于房屋內(nèi)各功能區(qū)的比例布局。
通俗的說(shuō)，好戶型應(yīng)該遵循如下原則：朝南最佳，南北通透，戶型方正，開(kāi)間和進(jìn)深比例合理，空間緊湊，實(shí)用性強(qiáng)等。
1.戶型方正
方正的戶型整體利用率最高，如果戶型不規(guī)則，容易造成家具無(wú)法貼墻擺放，浪費(fèi)寶貴空間，而且不規(guī)則的戶型在裝修的時(shí)候往往需要花費(fèi)更大精力去處理。
什么樣的戶型算方正呢？
這就要了解什么是開(kāi)間和進(jìn)深。
習(xí)慣上，我們把房間的主采光面稱為開(kāi)間（面寬），與其垂直的稱為進(jìn)深。也可根據(jù)房間門的朝向來(lái)確定開(kāi)間和進(jìn)深，房門進(jìn)入的方向的距離為進(jìn)深，左右兩邊距離為開(kāi)間。
一般意義上的戶型方正是指戶型的進(jìn)深與開(kāi)間之比合理。進(jìn)深與開(kāi)間之比一般介于1:1.5之間較好。
進(jìn)深過(guò)大，開(kāi)間過(guò)小，會(huì)影響戶型采光通風(fēng)，房間內(nèi)會(huì)顯得比較暗；
而進(jìn)深偏小，開(kāi)間過(guò)大不利于房間保溫，浪費(fèi)能源，北方尤其如此。
比較方正的戶型能做到采光通風(fēng)與保溫兩者間的平衡。
2.空間通透
貫穿南北或東西有窗戶，能夠保證空氣對(duì)流，通風(fēng)好。影響通風(fēng)因素有戶型的朝向，開(kāi)間與進(jìn)深比，窗戶的數(shù)量和大小，以及屋外是否有遮擋，包括前后樓間距及隔壁的遮擋等。
空間通透的戶型中，以南北通透為最佳。這種戶型住起來(lái)比較亮堂，夏天南北通風(fēng)，空氣流動(dòng)也比較好，不易滋生細(xì)菌。
根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，一般認(rèn)為符合“南面客廳和臥室的風(fēng)能筆直穿堂而過(guò)，達(dá)到北面窗戶”要求的算嚴(yán)格意義上的南北通透：
下圖就是典型的南北通透戶型，客廳在南，餐廳在北，南北通風(fēng)極佳。
需要注意的是：并不是所有的南北有窗戶的戶型都是嚴(yán)格意義上南北通透的房子。
比如下面兩個(gè)南北臥室看似都有窗，其實(shí)由于兩個(gè)臥室不對(duì)門，風(fēng)需要繞行穿過(guò)，空氣流通效果會(huì)有所折扣，當(dāng)然這種戶型通風(fēng)效果也不錯(cuò)。
還有，南北窗戶分別開(kāi)在臥室的兩側(cè)或是廚房窗戶為東西方向，這樣的戶型乍一看是通透戶型，實(shí)際上廚房的窗戶朝西，風(fēng)在屋內(nèi)都是環(huán)繞穿行，不能算南北通透。
通風(fēng)效果最差的應(yīng)該是只有單面采光的戶型，這種戶型在中間套或者老公房經(jīng)常出現(xiàn)。比如下面這種戶型，北面僅有的兩個(gè)窗戶針對(duì)公共走廊，而且餐廳是暗廳。
3.動(dòng)靜分區(qū)要合理
住宅應(yīng)具備六大功能：起居、飲食、洗浴、就寢、儲(chǔ)物、工作學(xué)習(xí)，這些功能根據(jù)其活動(dòng)特點(diǎn)可以分為動(dòng)、靜兩區(qū)。
動(dòng)區(qū)：活動(dòng)比較頻繁，可以有較多的干擾源，如走廊、客廳、廚房，衛(wèi)生間等。
靜區(qū)：要求安靜，活動(dòng)相對(duì)比較少，比如臥室、書房。
動(dòng)區(qū)是人們活動(dòng)較為頻繁的區(qū)域，最好能靠近入戶門設(shè)置，尤其是廚房；而靜區(qū)主要供居住者休息，相對(duì)比較安靜，應(yīng)當(dāng)盡量布置在戶型內(nèi)側(cè)。兩者分離，一方面使會(huì)客、娛樂(lè)或者進(jìn)行家務(wù)的人能夠放心活動(dòng)，另一方面也不會(huì)過(guò)多打擾休息、學(xué)習(xí)的人，減少相互之間的干擾。
下圖的動(dòng)靜區(qū)分布就很合理，動(dòng)靜分離，避免相互干擾。
4.各功能區(qū)尺寸合理
面積分布不合理的戶型，會(huì)降低居住者的舒適度。什么樣的尺寸才能被稱為合理尺寸呢？舉幾個(gè)例子：
客廳開(kāi)間不宜小于3.6米。
主臥一般采用3.3×3.6、3.6×3.9、3.9×4.2或4.5等幾個(gè)尺寸，不得小于3.0×3.3。
次臥一般采用3.0×3.3、3.3×3.6。
廚房?jī)糸L(zhǎng)不宜小于2.1米，凈寬不宜小于1.5米。
當(dāng)然，以上尺寸要求是基于房子建筑面積足夠?yàn)榍疤幔駝t無(wú)從談起。
像下面戶型有個(gè)缺點(diǎn)就在于走道太窄，像這種又窄又長(zhǎng)的過(guò)道，就需要通過(guò)花費(fèi)精力，奇思妙想來(lái)改造，彌補(bǔ)缺陷。
5.私密性
進(jìn)門玄關(guān)或入戶花園可以增加私密性，避免站在門口對(duì)屋內(nèi)一覽無(wú)余。另外戶型內(nèi)部客廳、餐廳等公共活動(dòng)空間與臥室等較為私密的空間應(yīng)該有視覺(jué)上的遮擋，比如下面這個(gè)戶型，需要經(jīng)過(guò)一個(gè)陽(yáng)臺(tái)才能進(jìn)入屋內(nèi)，私密性很好。
下面這個(gè)大門正對(duì)餐廳和客廳，私密性就不好，最好能通過(guò)增加玄關(guān)處理改善。
戶型實(shí)例解析
好戶型的特點(diǎn)是有規(guī)律可循的，如果滿足上述的原則中的一點(diǎn)，那這個(gè)戶型就肯定不會(huì)差。如果全部滿足，那就是極好戶型。
市面上的戶型五花八門，僅僅靠一篇文章就想覆蓋所有戶型的解讀是不可能的。
授人以魚不如授人以漁，通過(guò)對(duì)幾個(gè)典型戶型來(lái)做介紹和點(diǎn)評(píng)，讓大家加深和學(xué)會(huì)自己去鑒別好壞戶型的能力。
這是上海古美街道某一小區(qū)的戶型，2000年后的高層板式房，一梯三戶，三室兩廳兩衛(wèi)，110平。
這個(gè)戶型在同年代的的電梯房設(shè)計(jì)中，還是有不少有點(diǎn)值得褒揚(yáng)的，110平做到3個(gè)房間和兩個(gè)衛(wèi)生間，使用空間也不覺(jué)得局促，屬于改善性緊湊型3/2/2戶型。
動(dòng)靜分區(qū)設(shè)計(jì)合理，南北雙陽(yáng)臺(tái)，使用方便。通透性上雖然算不上最佳，但南北開(kāi)窗數(shù)量足夠，通風(fēng)效果也不錯(cuò)。
但這個(gè)戶型最大的缺點(diǎn)就是朝南的只有一個(gè)主臥和客廳主臥朝南，客廳朝南，兩個(gè)次臥朝北。另外這個(gè)戶型存在一條又長(zhǎng)又窄過(guò)道，不太好改造。
再看看這個(gè)2015年后的次新小區(qū)，價(jià)格定位是板塊內(nèi)的CEO樓盤，165平方的三室兩廳兩衛(wèi)，一梯一戶，客廳和兩房都朝南。但這個(gè)戶型缺點(diǎn)還是不少，比如戶型不夠方正，進(jìn)戶無(wú)玄關(guān)，客廳沙發(fā)位置的南北通透不足。CEO樓盤業(yè)主對(duì)住家保姆需求會(huì)比較多，因此如果能增設(shè)一個(gè)功能間，按照實(shí)際需求改造成保姆房或者儲(chǔ)藏室會(huì)更加使用。
我們看一個(gè)設(shè)計(jì)優(yōu)秀的戶型，這是一個(gè)125㎡的戶型，實(shí)用性和可拓展性很強(qiáng)，屬于緊湊型4/2/2戶型。
這個(gè)戶型為四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，其中客廳和三個(gè)房間都朝南，開(kāi)間夠?qū)?，南北通透。另外仔?xì)看這個(gè)戶型，里面許多墻體為非承重墻，這也為后期裝修改造戶型留有設(shè)計(jì)余地。比如，圈紅處的那面隔墻，可以根據(jù)需求保留分割出一個(gè)書房，或者拆除把客廳做成一個(gè)大橫廳。
下面這個(gè)戶型也不錯(cuò)，戶型很方正，南北通透，風(fēng)可無(wú)遮擋穿堂而過(guò)，開(kāi)間和進(jìn)深比例合理，南面采光面充足，兩房 陽(yáng)臺(tái)朝南，而且動(dòng)靜分區(qū)非常明確，入戶餐廳廚房，買菜回家直接放進(jìn)廚房，廚房垃圾也不會(huì)太多干擾臥室空間，雙陽(yáng)面臥室 陽(yáng)面客廳。美中不足的是只有一個(gè)衛(wèi)生間，一般三房戶型，2個(gè)衛(wèi)生間已經(jīng)成為標(biāo)配。像這種只有一個(gè)衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，即使通過(guò)廁所干濕分離，能部分彌補(bǔ)了早上上廁所要排隊(duì)的不足，但市場(chǎng)上實(shí)際情況是仍會(huì)遭到不少客戶的嫌棄。
下面這個(gè)140平方四房?jī)蓮d兩衛(wèi)設(shè)計(jì)堪稱完美，優(yōu)點(diǎn)和上面戶型差不多，也彌補(bǔ)了只有一個(gè)衛(wèi)生間的不足。更贊的是融入室花園的設(shè)計(jì)，空間也足夠大，特別適合喜歡花鳥魚蟲的業(yè)主，忙碌之余在家養(yǎng)花種草，增添生活樂(lè)趣。
下面是仁恒在上海某小區(qū)135平方的緊湊型4/2/2戶型，這個(gè)戶型有諸多不足。首先戶型南北不通透，客廳與北面廚房難以形成有效的空氣對(duì)流，走廊呈蛇形彎曲，造成空間的不必要浪費(fèi)。由于是緊湊型戶型和空間分配不太合理，最小的房間為6.8㎡，拿來(lái)做書房會(huì)更實(shí)用。
相比之下，萬(wàn)科這個(gè)150平米做的3/2/3戶型設(shè)計(jì)。由于空間足夠大，所以設(shè)計(jì)余地會(huì)更多，這個(gè)戶型很好的做到了南北通透，而且陽(yáng)面開(kāi)間很寬，朝南的都帶有飄窗，這個(gè)戶型還有一個(gè)優(yōu)點(diǎn)就是可改動(dòng)余地也比較大，比如如果覺(jué)得三個(gè)衛(wèi)生間沒(méi)必要，可以考慮把主臥的衛(wèi)生間改造成一個(gè)書房，做成4/2/2戶型。
希望通過(guò)這篇文章，能讓大家對(duì)戶型更加了解。
最后記?。?/p>
依據(jù)市場(chǎng)實(shí)際反應(yīng)來(lái)看，房?jī)r(jià)越高的城市，緊湊型戶型比大戶型要受歡迎多，原因很簡(jiǎn)單，剛需畢竟占主要人群數(shù)量。
小區(qū)中心位置 中高層 好戶型的房子也遠(yuǎn)比其他有瑕疵的房子要賣得快，賣出更好價(jià)錢。試想下：如果連你自己都覺(jué)得的這個(gè)房子瑕疵明顯，憑什么接你盤的買家會(huì)喜歡？
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