開(kāi)發(fā)商瞞著購(gòu)房者把房屋抵押給銀行，致使購(gòu)房者無(wú)法辦理房屋過(guò)戶(hù)，經(jīng)查詢(xún)才得知開(kāi)發(fā)商將已出售的房屋作為未售房產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款，并且隱瞞真實(shí)買(mǎi)賣(mài)情況，提供虛假證明材料向所在地市不動(dòng)產(chǎn)登記中心申請(qǐng)辦理了在建工程抵押登記。近期，北京吳少博律師事務(wù)所律師代理了這樣一起在建工程抵押登記糾紛案。

案情概要：

2020年1月20日，張某與第三人湖北某旅游開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“H公司”）簽訂《商品房預(yù)售合同》，約定購(gòu)買(mǎi)該公司開(kāi)發(fā)的旅游城項(xiàng)目商品房一套。2022年5月1日，張某通過(guò)查詢(xún)得知，H公司未經(jīng)本人同意，將在建房屋作為未出售房產(chǎn)向漢口銀行某分行辦理了抵押貸款，并到所在地某市不動(dòng)產(chǎn)登記中心申請(qǐng)辦理了在建工程抵押登記。張某認(rèn)為，某市不動(dòng)產(chǎn)登記中心審查把關(guān)不嚴(yán)格，僅基于第三人H公司提供的虛假材料作出錯(cuò)誤抵押登記行為違法，應(yīng)當(dāng)予以撤銷(xiāo)。張某為維護(hù)自身的合法權(quán)益，遂委托北京吳少博律師事務(wù)所律師國(guó)紫宸、實(shí)習(xí)律師鄭林林代理此案，向法院提起訴訟。

律師分析：

本案是一個(gè)商品房在建工程抵押撤銷(xiāo)的案件，當(dāng)事人購(gòu)買(mǎi)房屋后發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商在出售房屋后私自將房屋以在建工程的形式抵押給銀行貸款，我們針對(duì)在建工程抵押行為進(jìn)行起訴，法院發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商和銀行在抵押過(guò)程中沒(méi)有如實(shí)陳述房屋銷(xiāo)售狀態(tài)，最終撤銷(xiāo)了在建工程抵押登記。

案件還原：

經(jīng)審理查明，2020年1月20日，當(dāng)事人張某與第三人H公司簽訂商品房預(yù)售合同，約定購(gòu)買(mǎi)第三人開(kāi)發(fā)的旅游城項(xiàng)目商品房一套（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“涉案房屋”），該商品房買(mǎi)賣(mài)合同中記載顯示，所購(gòu)買(mǎi)的商品房屬于未抵押狀態(tài)。合同簽訂后，第三人H公司未按照約定將合同及相關(guān)材料向市不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理書(shū)面?zhèn)浒复_認(rèn)手續(xù)，涉案房屋至今未辦理所有權(quán)登記。

2020年4月，H公司與漢口銀行某分行簽訂《最高額融資協(xié)議》《最高額房地產(chǎn)抵押合同》，約定貸款人漢口銀行某分行向借款人H公司貸款9億余萬(wàn)元，H公司將在建工程（其中包含原告購(gòu)買(mǎi)的涉案房屋），當(dāng)成未出售房產(chǎn)提供給漢口銀行某分行作為抵押財(cái)產(chǎn)。

2020年4月9日，H公司和漢口銀行某分行向市不動(dòng)產(chǎn)登記中心提出，并向某市不動(dòng)產(chǎn)提交了不動(dòng)產(chǎn)在建工程申請(qǐng)表、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明、授權(quán)委托書(shū)、身份證、最高額融資協(xié)議、最高額房地產(chǎn)抵押合同、抵押物清單、抵押物清單表、資質(zhì)證書(shū)、不動(dòng)產(chǎn)證（土地）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及審批單、施工許可證等文件材料。上述材料經(jīng)被告審核，于2020年4月16日作出（2020）不動(dòng)產(chǎn)證明，證明權(quán)利或事項(xiàng)為抵押權(quán)，抵押方式：在建工程抵押及最高額抵押，共計(jì)住宅938套。2022年5月1日，張某通過(guò)查詢(xún)獲知其購(gòu)買(mǎi)的涉案房屋已經(jīng)被辦理抵押登記。張某認(rèn)為市不動(dòng)產(chǎn)登記中心的行政行為侵犯其合法權(quán)益，遂向法院提起行政訴訟。

原告張某提起訴訟的具體原因：首先，H公司故意隱瞞真實(shí)情況，并提供虛假材料，被告某市不動(dòng)產(chǎn)登記中心且未盡到合理的審慎義務(wù)，不僅未追究H公司提供虛假材料辦理在建工程抵押的法律責(zé)任，還違法為H公司、漢口銀行某分行辦理了在建工程抵押登記，使原告所購(gòu)在建房屋處于抵押狀態(tài)，侵害其合法權(quán)益。其次，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》相關(guān)法律規(guī)定，原告購(gòu)買(mǎi)該房屋在先，購(gòu)買(mǎi)該房屋時(shí)，H公司并未告知此在建房屋已辦理抵押登記，而辦理在建工程抵押亦未征得原告的同意。因此，被告在違反原告真實(shí)意愿的情況下，擅自將原告所購(gòu)房屋為H公司、漢口銀行某分行辦理抵押登記的行為違法，應(yīng)予撤銷(xiāo)。

被告某市不動(dòng)產(chǎn)登記中心辯稱(chēng)：原告僅與第三人H公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，僅具有債權(quán)人身份，不屬于本案的適格原告。該案應(yīng)當(dāng)審查原告與本案抵押登記是否存在法律上的利害關(guān)系以及是否超過(guò)了法定的起訴期限。同時(shí)，涉案房屋抵押登記前，原告并沒(méi)有依法辦理預(yù)告登記或預(yù)售備案，該房屋不屬于《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》禁止抵押的范圍。造成該房屋被列入在建工程抵押范圍，系開(kāi)發(fā)企業(yè)隱瞞真實(shí)情況所致。

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：

1.關(guān)于原告張某是否具備對(duì)被告就涉案房屋為漢口銀行某分行和H公司辦理在建工程抵押登記提起行政訴訟的原告主體資格的問(wèn)題；

2.關(guān)于原告張某的起訴是否已超過(guò)法定起訴期限；

3.關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記中心就涉案房屋為漢口銀行某分行和H公司辦理的在建工程抵押登記行為是否應(yīng)予撤銷(xiāo)的問(wèn)題。

本案依據(jù)的法律法規(guī)

本院認(rèn)為，依照《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第二十五條第一款規(guī)定：“行政行為的相對(duì)人以及其他與行政行為有利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織，有權(quán)提起訴訟。”

本案中，H公司將包括原告張某所購(gòu)房屋在內(nèi)的938套房產(chǎn)，作為其與漢口銀行某分行的抵押物進(jìn)行抵押。被告以根據(jù)抵押申請(qǐng)等材料，對(duì)該房產(chǎn)辦理了在建工程抵押登記，故抵押登記行為對(duì)原告張某的權(quán)益有影響。原告張某與在建工程抵押登記行為有利害關(guān)系，有權(quán)依法提起行政訴訟，具有本案原告主體資格。

同時(shí)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)行政訴訟法>的解釋)》第六十四條規(guī)定，原告張某并非在建工程抵押登記行為的行政相對(duì)人，故原告張某于2022年5月1日得知后提起訴訟，并未超過(guò)起訴期限。

本案中，H公司與張某簽訂《商品房預(yù)售合同》后，未依照約定到被告辦理書(shū)面?zhèn)浒复_認(rèn)手續(xù)。在申請(qǐng)辦理在建工程首次抵押登記時(shí)，H公司故意隱瞞涉案房屋已出售給張某的事實(shí)。此外，H公司將已出售給張某的房屋申請(qǐng)辦理抵押登記，其提供的虛假材料并不符合辦理房屋抵押登記的要求，故被告就涉案房屋為漢口銀行某分行和H公司辦理的抵押登記行為證據(jù)不足。

張某作為房屋買(mǎi)受人的權(quán)益優(yōu)于抵押權(quán)人漢口銀行某分行的優(yōu)先受償權(quán)，某市不動(dòng)產(chǎn)中心就涉案房屋辦理的抵押登記行為，會(huì)導(dǎo)致張某無(wú)法申請(qǐng)辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)，造成張某的合法權(quán)益受到損害。為優(yōu)先保護(hù)張某作為房屋買(mǎi)受人的合法權(quán)益，被告就涉案房屋為漢口銀行某分行和H公司辦理的抵押登記行為亦應(yīng)予撤銷(xiāo)。

綜上，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第十一條第一款，《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第七十條規(guī)定，判決如下：

撤銷(xiāo)某市不動(dòng)產(chǎn)登記中心于2020年4月16日作出的涉及旅游城項(xiàng)目原告張某購(gòu)買(mǎi)的商品房在建工程抵押登記。

本案訴訟費(fèi)用*元，由被告某市不動(dòng)產(chǎn)登記中心承擔(dān)。