#315全民季#購買二手房時(shí)如何確保產(chǎn)權(quán)、資金安全
在購買二手房過程中有時(shí)會(huì)出現(xiàn)支付了購房款卻拿不到房、已經(jīng)入住卻無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記等情形，嚴(yán)重地影響了購房者的產(chǎn)權(quán)和資金安全，那么如何防止或避免上述情況發(fā)生呢？筆者從以下三個(gè)方面進(jìn)行了梳理，希望能夠給二手房購房者以參考。
一、購房前，要做好產(chǎn)權(quán)審查。
主要從以下幾方面審查房屋是否存在的權(quán)利負(fù)擔(dān)：
1.房屋是否存在按份共有或共同共有人，確定出賣人是否有權(quán)處分；
2.房屋是否為第三人設(shè)立了抵押權(quán)；
3.房屋是否存在異議登記、預(yù)告登記等權(quán)屬爭(zhēng)議；
4.房屋出賣人是否正作為被告涉訴，其名下房屋已經(jīng)被訴訟保全或存在被訴訟保全的風(fēng)險(xiǎn)；
5.房屋是否存在因離婚或其他原因被分割的法律文書或者被政府征收決定。
（1-3可以去房屋登記管理部門查詢）
二、購房中，要確保資金安全。
最優(yōu)的方案就是支付購房款同時(shí)辦理過戶登記手續(xù)完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，如果做不到，可以采取以下方式保證資金安全：
1.向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記；
2.要求中介公司或出賣人提供擔(dān)保；
3.向銀行申請(qǐng)資金監(jiān)管。
三、購房后，要理性依法維權(quán)。
1.發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓人無處份權(quán)，但受讓人滿足相應(yīng)條件，可依法善意取得房屋所有權(quán)；
2.出賣人構(gòu)成違約，買受人可以解除合同并請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任；
3.簽訂房屋買賣合同后發(fā)現(xiàn)房屋上被設(shè)立了抵押權(quán)，買賣合同合法有效，買受人可以通知抵押權(quán)人，由抵押權(quán)人請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存；
4.簽訂房屋買賣合同后發(fā)現(xiàn)抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議以該房屋（抵押財(cái)產(chǎn)）折價(jià)或者以拍賣、變賣該房屋（抵押財(cái)產(chǎn)）所得的價(jià)款優(yōu)先受償，買受人可以請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議；
5.簽訂房屋買賣合同后發(fā)現(xiàn)存在承租人，且租賃合同成立在先，因還不是真正的房屋所有權(quán)人，不能直接向承租人主張權(quán)利，應(yīng)及時(shí)要求出賣人辦理房屋過戶登記手續(xù)；
6.簽訂房屋買賣合同并辦理房屋登記手續(xù)后，發(fā)現(xiàn)存在承租人，且租賃合同成立在先，適用“買賣不破租賃”原則，租賃合同的效力不受影響。租賃期限屆滿前不能要求承租人搬離，但可向承租人收取自辦理房屋過戶登記手續(xù)之日起的房屋租金。另可與承租人協(xié)商解決；
7.簽訂房屋買賣合同后，承租人向出賣人主張行使優(yōu)先購買權(quán)，如果買受人是房屋按份共有人或者是出賣人近親屬，可以對(duì)抗承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使。如果出租人履行通知義務(wù)后承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。如果出賣人將房屋賣給了承租人并辦理了房屋過戶登記手續(xù)，買受人可以依據(jù)合法有效的房屋買賣合同向出賣人主張違約責(zé)任；
8.簽訂房屋買賣合同并辦理房屋登記手續(xù)后，承租人主張行使優(yōu)先購買權(quán)，買受人已經(jīng)繼受取得房屋所有權(quán)，可告知承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任；
9.簽訂房屋買賣合同尚未辦理房屋登記手續(xù)，出賣人又將房屋出租給第三人，因沒有發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移，房屋所有權(quán)人還是出賣人。出賣人可以對(duì)房屋進(jìn)行再次處分，與承租人簽訂的租賃合同有效?？捎沙鲑u人擇一決定，并承擔(dān)因?qū)α硪环铰男胁荒艿倪`約責(zé)任；
10.一房數(shù)賣：在未辦理房屋所有權(quán)變更登記前，數(shù)份房屋買賣合同均合法有效，任何買受人無權(quán)以其他買受人知悉出賣人已將房屋出賣給自己為由主張其他買受人與出賣人的房屋買賣合同無效，任何買受人無權(quán)主張其他買受人與出賣人的房屋買賣合同無效；在出賣人與其中一買受人辦理完房屋所有權(quán)變更登記后，其他買受人無權(quán)不可以請(qǐng)求出賣人繼續(xù)履行房屋過戶登記手續(xù)，法律上已經(jīng)不能履行。其他買受人可以依據(jù)合法有效的房屋買賣合同追究出賣人的違約責(zé)任，因?yàn)槌鲑u人有違約行為，不存在不可抗力的免責(zé)事由。
11.簽訂房屋買賣合同并辦理房屋登記手續(xù)后，房屋被人民法院執(zhí)行，可以向執(zhí)行法院提出對(duì)執(zhí)行標(biāo)的書面異議。異議被法院裁定駁回，對(duì)裁定不服，認(rèn)為原判決、裁定錯(cuò)誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無關(guān)的，可以自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。
12.購房過程中房屋毀損、滅失，除雙方當(dāng)事人另有約定外，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在房屋交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)。因買受人的原因致使房屋未按照約定的期限交付的，自違反約定時(shí)起由買受人承擔(dān)。
（附：各情形所涉及的相關(guān)法律依據(jù)）
一、做好產(chǎn)權(quán)審查
《民法典》
第二百一十六條 不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。 不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。
第二百一十七條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。
第二百一十八條 權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。
房屋上可能存在的權(quán)利負(fù)擔(dān)
1.按份共有或共同共有。
《民法典》
第二百九十八條 按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。
第二百九十九條 共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)。
第三百零一條 處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。
2.設(shè)立了抵押權(quán)。
《民法典》
第三百八十七條 債權(quán)人在借貸、買賣等民事活動(dòng)中，為保障實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，需要擔(dān)保的，可以依照本法和其他法律的規(guī)定設(shè)立擔(dān)保物權(quán)。
第三百八十八條 設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同。擔(dān)保合同包括抵押合同、質(zhì)押合同和其他具有擔(dān)保功能的合同。
第三百九十四條 為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。 前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押財(cái)產(chǎn)。
第三百九十五條 債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押： （一）建筑物和其他土地附著物； （二）建設(shè)用地使用權(quán)； （三）海域使用權(quán)； （四）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通運(yùn)輸工具； （七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。 抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押。
第四百零二條 以本法第三百九十五條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。
3.房屋權(quán)屬存在爭(zhēng)議。
《民法典》
第二百二十條 權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。 不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記，申請(qǐng)人自異議登記之日起十五日內(nèi)不提起訴訟的，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。
第二百二十一條 當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。
4.出賣人作為被告涉訴，其名下房屋存在被訴訟保全的風(fēng)險(xiǎn)。
《民事訴訟法》
第一百零三條 人民法院對(duì)于可能因當(dāng)事人一方的行為或者其他原因，使判決難以執(zhí)行或者造成當(dāng)事人其他損害的案件，根據(jù)對(duì)方當(dāng)事人的申請(qǐng)，可以裁定對(duì)其財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保全、責(zé)令其作出一定行為或者禁止其作出一定行為；當(dāng)事人沒有提出申請(qǐng)的，人民法院在必要時(shí)也可以裁定采取保全措施。
第一百零四條 利害關(guān)系人因情況緊急，不立即申請(qǐng)保全將會(huì)使其合法權(quán)益受到難以彌補(bǔ)的損害的，可以在提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁前向被保全財(cái)產(chǎn)所在地、被申請(qǐng)人住所地或者對(duì)案件有管轄權(quán)的人民法院申請(qǐng)采取保全措施。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保，不提供擔(dān)保的，裁定駁回申請(qǐng)。
第一百零六條 財(cái)產(chǎn)保全采取查封、扣押、凍結(jié)或者法律規(guī)定的其他方法。人民法院保全財(cái)產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)立即通知被保全財(cái)產(chǎn)的人。
5.存在因離婚或其他原因分割共有不動(dòng)產(chǎn)法律文書或者征收決定。
《民法典》
第二百二十九條 因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》物權(quán)編的解釋（一）
第七條 人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)在分割共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變?cè)形餀?quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、變賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二百二十九條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書。
二、確保資金安全
在房屋買賣進(jìn)行過程中，最優(yōu)的方案就是支付購房款同時(shí)辦理過戶登記手續(xù)完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。
1.預(yù)告登記。
《民法典》
第二百二十一條 當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。
2.中介或保證人提供擔(dān)保
《民法典》
第六百八十一條 保證合同是為保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，保證人和債權(quán)人約定，當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的情形時(shí)，保證人履行債務(wù)或者承擔(dān)責(zé)任的合同。
第六百八十四條 保證合同的內(nèi)容一般包括被保證的主債權(quán)的種類、數(shù)額，債務(wù)人履行債務(wù)的期限，保證的方式、范圍和期間等條款。
第六百八十五條 保證合同可以是單獨(dú)訂立的書面合同，也可以是主債權(quán)債務(wù)合同中的保證條款。 第三人單方以書面形式向債權(quán)人作出保證，債權(quán)人接收且未提出異議的，保證合同成立。
3.銀行資金監(jiān)管
申請(qǐng)資金監(jiān)管流程：
開設(shè)結(jié)算賬戶（買賣雙方協(xié)商確定監(jiān)管銀行，經(jīng)銀行同意，分別在該銀行開設(shè)個(gè)人銀行結(jié)算賬戶）→
申請(qǐng)資金監(jiān)管（買賣雙方持身份證、房產(chǎn)證和購房合同等資料到選定銀行的資金監(jiān)管窗口申請(qǐng)交易資金監(jiān)管）→
簽訂監(jiān)管協(xié)議（經(jīng)申請(qǐng)資金監(jiān)銀行核驗(yàn)材料，符合條件的，交易雙方和銀行簽訂交易資金監(jiān)管協(xié)議）→
首付款存入監(jiān)管賬戶（買方按照雙方約定，將除定金以外的購房首付款存入監(jiān)管賬戶，銀行開具交易資金監(jiān)管首付款收款憑證）→
尾款存入監(jiān)管賬戶（買方按照雙方約定，在房屋過戶前將尾款存入監(jiān)管賬戶，銀行開具交易資金監(jiān)管尾款收款憑證）→
辦理產(chǎn)權(quán)過戶（買賣雙方到房屋所在地的不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理房屋過戶登記手續(xù)）→
監(jiān)管賬戶解凍（買方拿到所購買房屋房產(chǎn)證后，按照約定通知監(jiān)管銀行解凍資金監(jiān)管賬戶，賣方可以自由支配賬戶內(nèi)首付款和尾款）
三、理性依法維權(quán)
1.轉(zhuǎn)讓人無處份權(quán)。
《民法典》
第三百一十一條 （善意取得）無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)： （一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意； （二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓； （三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。 受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償。 當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照適用前兩款規(guī)定。
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》物權(quán)編的解釋（一）
第十四條 受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。真實(shí)權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。
第十五條 具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)：（一）登記簿上存在有效的異議登記；（二）預(yù)告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意；（三）登記簿上已經(jīng)記載司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項(xiàng)；（四）受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯(cuò)誤；（五）受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。真實(shí)權(quán)利人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)受讓人應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失。
第十七條 民法典第三百一十一條第一款第一項(xiàng)所稱的“受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)”，是指依法完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者動(dòng)產(chǎn)交付之時(shí)。
第十八條 民法典第三百一十一條第一款第二項(xiàng)所稱“合理的價(jià)格”，應(yīng)當(dāng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況，參考轉(zhuǎn)讓時(shí)交易地市場(chǎng)價(jià)格以及交易習(xí)慣等因素綜合認(rèn)定。
2.出賣人構(gòu)成違約。
《民法典》
第五百九十七條 因出賣人未取得處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買受人可以解除合同并請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。 法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，依照其規(guī)定。
3.簽訂房屋買賣合同后發(fā)現(xiàn)房屋上被設(shè)立了抵押權(quán)。
《民法典》
第四百零六條 抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。 抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。
4.存在優(yōu)先受償協(xié)議。
《民法典》
第四百一十條 債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議。 抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)。 抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格。
5-9.存在承租人（買賣不破租賃和承租人優(yōu)先購買權(quán)） 。
《民法典》
第七百二十五條 租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。
最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋
第十四條 租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
《民法典》
第五百五十五條 當(dāng)事人一方經(jīng)對(duì)方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人。
第五百五十六條 合同的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓的，適用債權(quán)轉(zhuǎn)讓、債務(wù)轉(zhuǎn)移的有關(guān)規(guī)定。
第七百二十六條 出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。 出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。
第七百二十八條 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。
10.一房數(shù)賣。
《民法典》
第三節(jié) 民事法律行為的效力
第一百四十三條 具備下列條件的民事法律行為有效： （一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力； （二）意思表示真實(shí)； （三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。
第五百六十三條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的； （二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)； （三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行； （四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的； （五）法律規(guī)定的其他情形。 以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。
第八章 違約責(zé)任
第五百七十七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第五百七十八條 當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿前請(qǐng)求其承擔(dān)違約責(zé)任。
第五百八十條 當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以請(qǐng)求履行，但是有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事實(shí)上不能履行； （二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高； （三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未請(qǐng)求履行。 有前款規(guī)定的除外情形之一，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求終止合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但是不影響違約責(zé)任的承擔(dān)。
第五百八十三條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。
第五百八十四條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。
第五百八十五條 當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。 約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。 當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
第五百九十條 當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但是法律另有規(guī)定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。 當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不免除其違約責(zé)任。
11.房屋被執(zhí)行（案外人異議、案外人異議之訴）。
《民事訴訟法》
第二百三十一條 發(fā)生法律效力的民事判決、裁定，以及刑事判決、裁定中的財(cái)產(chǎn)部分，由第一審人民法院或者與第一審人民法院同級(jí)的被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)所在地人民法院執(zhí)行。 法律規(guī)定由人民法院執(zhí)行的其他法律文書，由被執(zhí)行人住所地或者被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)所在地人民法院執(zhí)行。
第二百三十四條 執(zhí)行過程中，案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出書面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對(duì)該標(biāo)的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當(dāng)事人對(duì)裁定不服，認(rèn)為原判決、裁定錯(cuò)誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無關(guān)的，可以自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》執(zhí)行程序若干問題的解釋
第十四條 案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的主張所有權(quán)或者有其他足以阻止執(zhí)行標(biāo)的轉(zhuǎn)讓、交付的實(shí)體權(quán)利的，可以依照民事訴訟法第二百二十七條（現(xiàn)行民事訴訟法第二百三十四條）的規(guī)定，向執(zhí)行法院提出異議。
第十五條 案外人異議審查期間，人民法院不得對(duì)執(zhí)行標(biāo)的進(jìn)行處分。 案外人向人民法院提供充分、有效的擔(dān)保請(qǐng)求解除對(duì)異議標(biāo)的的查封、扣押、凍結(jié)的，人民法院可以準(zhǔn)許；申請(qǐng)執(zhí)行人提供充分、有效的擔(dān)保請(qǐng)求繼續(xù)執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)執(zhí)行。 因案外人提供擔(dān)保解除查封、扣押、凍結(jié)有錯(cuò)誤，致使該標(biāo)的無法執(zhí)行的，人民法院可以直接執(zhí)行擔(dān)保財(cái)產(chǎn)；申請(qǐng)執(zhí)行人提供擔(dān)保請(qǐng)求繼續(xù)執(zhí)行有錯(cuò)誤，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。
第十六條 案外人執(zhí)行異議之訴審理期間，人民法院不得對(duì)執(zhí)行標(biāo)的進(jìn)行處分。申請(qǐng)執(zhí)行人請(qǐng)求人民法院繼續(xù)執(zhí)行并提供相應(yīng)擔(dān)保的，人民法院可以準(zhǔn)許。 案外人請(qǐng)求解除查封、扣押、凍結(jié)或者申請(qǐng)執(zhí)行人請(qǐng)求繼續(xù)執(zhí)行有錯(cuò)誤，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。
12.購房過程中房屋毀損、滅失。
《民法典》
第六百零四條 標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
第六百零五條 因買受人的原因致使標(biāo)的物未按照約定的期限交付的，買受人應(yīng)當(dāng)自違反約定時(shí)起承擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。
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