春江水暖鴨先知，幸福生活歡樂多，旅游已經(jīng)成為幸福生活不可或缺的一部分。在房地產(chǎn)高速發(fā)展之勢漸進(jìn)尾聲之時，有先見的企業(yè)已經(jīng)開始布局。在與萬達(dá)和樂視的合作中，融創(chuàng)的轉(zhuǎn)型方向極度明確一致，文旅成為融創(chuàng)的新方向，這也是文化和旅游部合為一體的先知鴨。隨著時勢的演進(jìn)，融創(chuàng)的版圖逐漸浮出水面，這個“中國家庭歡樂供應(yīng)商”將美好生活變成了自己的印鈔機(jī)，藍(lán)裕文化主題開發(fā)設(shè)計院相信，看透融創(chuàng)，是我們看透這個幸福生活產(chǎn)業(yè)的一個前提，所以，今天我們就來嘗試看看融創(chuàng)的版圖。
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融創(chuàng)概況
融創(chuàng)中國控股有限公司成立于2003年，是香港聯(lián)交所主板上市企業(yè)，以“至臻 · 致遠(yuǎn)”為品牌理念，致力于通過高品質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)，整合優(yōu)質(zhì)資源，為中國家庭提供美好生活的完整解決方案。
圍繞“地產(chǎn)+”全面布局，融創(chuàng)于2015年組建融創(chuàng)物業(yè)集團(tuán)，于2018年組建融創(chuàng)文化集團(tuán)、融創(chuàng)文旅集團(tuán)，于2019年成立環(huán)球融創(chuàng)會展文旅集團(tuán)，并發(fā)布“融愛家”品牌，全面布局醫(yī)療康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)。目前已形成融創(chuàng)地產(chǎn)、融創(chuàng)服務(wù)、融創(chuàng)文旅、融創(chuàng)文化、融創(chuàng)會議會展、融創(chuàng)醫(yī)療康養(yǎng)六大戰(zhàn)略板塊。業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、會議會展、旅游度假、主題樂園、商業(yè)運營、酒店運營、醫(yī)療康養(yǎng)、IP開發(fā)運營、影視內(nèi)容制作發(fā)行等。
截止2019年底，融創(chuàng)已形成 “7+3”的組織架構(gòu)，即地產(chǎn)板塊7大區(qū)域集團(tuán)及服務(wù)、文旅、文化3大非地產(chǎn)集團(tuán)，目前僅剩醫(yī)療康養(yǎng)板塊尚未組建獨立公司。
丨融創(chuàng)中國組織架構(gòu)圖
成立至今，融創(chuàng)資產(chǎn)也實現(xiàn)快速增長。據(jù)統(tǒng)計，2006年-2019年營業(yè)收入復(fù)合增長率37.5%，高于其他實力房企（萬科29.8%、保利36%）；歸母凈利潤復(fù)合增長率56%，遠(yuǎn)超其他實力房企（萬科22%、保利23.8%）水平。
2015年以來，融創(chuàng)更是進(jìn)入持續(xù)發(fā)展快車道，營收和凈利潤皆實現(xiàn)類“指數(shù)級”增長。
截至2019年，融創(chuàng)總資產(chǎn)達(dá)9606億元，本年度營收1693億元，歸母凈利潤260億元。2019年銷售金額5556億元，僅次于碧桂園、萬科及恒大，躍居全國第四名。同時文旅業(yè)務(wù)版圖持續(xù)擴(kuò)大，2019年銷售收入達(dá)28.5億元，成為融創(chuàng)第二大主營業(yè)務(wù)。
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融創(chuàng)文旅
作為“中國家庭歡樂供應(yīng)商”，融創(chuàng)文旅高起點布局文旅產(chǎn)業(yè)，為滿足中國家庭對旅游度假的多元需求，提供了不同的歡樂場景，主要包括融創(chuàng)文化旅游城、融創(chuàng)旅游度假區(qū)等業(yè)務(wù)板塊，具備設(shè)計、建設(shè)、運營完整的體系能力。
截至2019年底，融創(chuàng)文旅已布局10座文旅城、4個旅游度假區(qū)、26個文旅小鎮(zhèn)，其中涵蓋41個主題樂園、46個商業(yè)及近100家高端酒店。
融創(chuàng)中國在川累計投資超過1000億元，在成都、樂山布局近40個高端精品項目， 并在四川落地了多個大型文旅文化產(chǎn)業(yè)項目。今年9月19日，成都融創(chuàng)文旅城開業(yè)，雪世界為四川乃至西部冰雪文旅新消費增添了一大標(biāo)志性項目。此外，在成都布局的天府影都也有望打造成為世界超級IP誕生地。融創(chuàng)中國董事長孫宏斌表示，融創(chuàng)中國堅定地看好四川的發(fā)展?jié)摿?，將加大在四川文旅產(chǎn)業(yè)的投資力度。
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版圖擴(kuò)張
融創(chuàng)2015年開始加速文旅布局，進(jìn)駐海南，開始深耕旅游度假項目。
2016年12月10日，融創(chuàng)和樂視開啟接洽，36天后，2017年1月15日，融創(chuàng)中國一紙公告，孫宏斌以150.41億元投資樂視網(wǎng)、樂視致新和樂視影業(yè)。在發(fā)布會中，孫宏斌夸贊賈躍亭“這樣肯冒險的企業(yè)家值得信任和支持”。2018年3月29日上午，融創(chuàng)中國2017年度業(yè)績發(fā)布會在香港萬豪酒店舉行。發(fā)布會上，融創(chuàng)公布對樂視網(wǎng)的投資已經(jīng)計提壞賬，虧損達(dá)165億。即便如此，融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌表示，不后悔投資樂視。
用36天投資樂視，用一年多的時間從信誓旦旦走向“愿賭服輸”，在與賈躍亭結(jié)識的第474天，孫宏斌坦言“已經(jīng)不是壯士斷臂，是砍頭了，以后別再提樂視，歸零了，沒了?！?/p>
藍(lán)裕文化相信，孫宏斌這個白衣俠士當(dāng)時看到的肯定是文化和旅游的雙方向，只是一不小心先闖進(jìn)了文化影視，結(jié)果這個近兩百億的嘗試打了水漂。于是他可能認(rèn)識到了文化影視還沒到最合適的時候，轉(zhuǎn)而投向了旅游。這就開啟了買買買的文旅之路。
2017年收購萬達(dá)文旅城項目是融創(chuàng)文旅事業(yè)的轉(zhuǎn)折點。雙方于2017年7月簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議，融創(chuàng)中國以438.44億元收購萬達(dá)十三個文化旅游城項目（見下表）91%的股權(quán)，并由交割后項目承擔(dān)現(xiàn)有全部貸款454億元。
融創(chuàng)收購萬達(dá)文旅城項目信息表
全部項目交割后，雙方維持“四個不變”：一是品牌不變，項目持有物業(yè)仍使用“萬達(dá)文化旅游城”品牌；二是規(guī)劃內(nèi)容不變，項目仍按照政府批準(zhǔn)的規(guī)劃、內(nèi)容進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；三是項目建設(shè)不變，項目持有物業(yè)的設(shè)計、建造、質(zhì)量，仍由萬達(dá)實施管控；四是運營管理不變，項目運營管理仍由萬達(dá)公司負(fù)責(zé)。
2018年融創(chuàng)再以總價62.81億元買下萬達(dá)文旅剩余全部股權(quán)和運營管理權(quán)、品牌使用權(quán)等輕資產(chǎn)，其中包括成都萬達(dá)主題文化旅游管理有限公司75%股權(quán)（44.94億元），萬達(dá)BVI文創(chuàng)100%股權(quán)（15億元），及原萬達(dá)商管集團(tuán)商業(yè)安排（2.87億元）。交易完成后，融創(chuàng)中國持有萬達(dá)文化管理100%股權(quán)，已收購的文旅項目的總體規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)管理、品牌許可、運營咨詢管理等服務(wù)，均由融創(chuàng)中國全面負(fù)責(zé)。在上述交易基礎(chǔ)上，融創(chuàng)成功組建文旅集團(tuán)，實現(xiàn)獨立運營。
2019年廣州、無錫、昆明三大融創(chuàng)文旅城開業(yè)，融創(chuàng)文旅影響力提升，文旅成績初顯。截止至2019年6月，文旅項目總投資超過1900億元，開發(fā)占地總面積876萬㎡，旗下主題樂園年接待旅客達(dá)646萬人次。
環(huán)球融創(chuàng)會展文旅集團(tuán)是全球第二大娛樂集團(tuán)——英國默林集團(tuán)在華重要的戰(zhàn)略合作伙伴，其運營的國內(nèi)第一家樂高樂園已于2019年9月27日落地成都。
2019年11月27日，融創(chuàng)實現(xiàn)了文旅版圖的再度擴(kuò)張。融創(chuàng)發(fā)布公告稱，以人民幣152.69億元的對價收購云南城投集團(tuán)持有的環(huán)球世紀(jì)及時代環(huán)球（目標(biāo)公司）51%股權(quán)，獲得文旅小鎮(zhèn)項目集群及眾多優(yōu)秀的民宿和餐飲品牌。當(dāng)天，融創(chuàng)在北京舉行媒體見面會，宣布目標(biāo)公司更名重組為環(huán)球融創(chuàng)會展文旅集團(tuán)。
2020年融創(chuàng)收購山水文園項目，打造杭州灣融創(chuàng)文旅城。文旅項目規(guī)劃總投資超過6000億元，規(guī)劃占地總面積超4800萬㎡。
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產(chǎn)品體系
目前，融創(chuàng)文旅已形成文旅城、旅游度假區(qū)、文化小鎮(zhèn)三種類型產(chǎn)品體系,分別適用于三種不同類型城市和區(qū)域。
文旅城 主要布局一二線城市，在全國已規(guī)劃、建設(shè)共12座，已開業(yè)7座，產(chǎn)品體系相對成熟，是融創(chuàng)目前唯一可實現(xiàn)穩(wěn)定、持續(xù)盈利的文旅產(chǎn)品類型。
該產(chǎn)品體系與國內(nèi)大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)的文旅項目類似，由文旅業(yè)態(tài)及可售地產(chǎn)業(yè)態(tài)兩部分組成，核心邏輯是依托地產(chǎn)銷售回現(xiàn)，反哺文旅開發(fā)。
在空間規(guī)劃上，各類型業(yè)態(tài)穿插融合，形成一個以文旅為牽引，以居住生活為基礎(chǔ)，以城市公共配套為補(bǔ)充的大型文化旅游居住綜合體。
① 文旅基礎(chǔ)業(yè)態(tài)：以融創(chuàng)樂園、融創(chuàng)茂、融創(chuàng)酒店群為基礎(chǔ)，是所有文旅城項目的共同配置。
② 文旅組合業(yè)態(tài)：可根據(jù)不同城市的地域文化、氣候特點、市場需求等，從雪世界、水世界、海世界、電影世界、體育世界、秀場、大劇院和酒吧街等八大業(yè)態(tài)中選取4-5個進(jìn)行組合搭配。對于近年來較為火爆、盈利情況較好的雪世界、體育世界等業(yè)態(tài)，融創(chuàng)則在規(guī)劃的文旅城中有適當(dāng)增加配比的趨勢。
③ 可售地產(chǎn)業(yè)態(tài)：一般以住宅、可售商業(yè)公寓、商鋪、寫字樓為主，同時完善項目周邊教育、商業(yè)配套，促進(jìn)可售物業(yè)去化。
代表項目：廣場融創(chuàng)文旅城
（占地220萬㎡，建面372萬㎡）
從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，該類型項目在建、規(guī)劃總建面約為5516萬㎡，其中自持文旅部分總建面約為898萬㎡，占比16%，文旅配套投入相對較小；可售住宅總建面約為4618萬㎡，占比高達(dá)84%，未來有望成為融創(chuàng)文旅板塊持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金奶牛。
融創(chuàng)文旅城項目匯總表
備注：標(biāo)紅部分為融創(chuàng)收購萬達(dá)項目
旅游度假區(qū) 是在熱門旅游城市打造的大型旅居結(jié)合新區(qū)，項目占地規(guī)模大，容積率較低，在全國已規(guī)劃、建設(shè)共4個，已開業(yè)僅1個，產(chǎn)品體系尚未完全成型。
該產(chǎn)品體系亦是由文旅業(yè)態(tài)及可售地產(chǎn)業(yè)態(tài)兩部分組成。
① 文旅基礎(chǔ)業(yè)態(tài)：有主題樂園、融創(chuàng)酒店群、融創(chuàng)萬達(dá)廣場等，與文旅城基本一致。
②文旅組合業(yè)態(tài)：以秀場、酒吧街、會議中心、科技樂園、婚禮教堂等為主，并根據(jù)所在旅游城市特點及項目發(fā)展需要靈活增加本土特色文旅業(yè)態(tài)。
③ 可售地產(chǎn)業(yè)態(tài)：主要有住宅及配套中小學(xué)、醫(yī)院等，與文旅城相比，旅游度假區(qū)更加注重完善城市公共配套功能，滿足日常生活配套需求。
相對西雙版納、桂林等城市規(guī)模來說，該類型項目可謂規(guī)模宏大，實質(zhì)上已經(jīng)發(fā)展成為以文旅產(chǎn)業(yè)帶動的城市新區(qū)。
代表項目：融創(chuàng)西雙版納旅游度假區(qū)
（占地530萬㎡，建面337萬㎡）
從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，該類型項目在建、規(guī)劃總建面約為1267萬㎡，其中自持文旅部分總建面約為160萬㎡，占比僅13%，文旅配套占比小，可售住宅總建面約為1107萬㎡，占比高達(dá)87%，若能實現(xiàn)去化情況下，是盈利的主要來源，但該類落地項目僅一個，不具備普遍性參考意義，能否實現(xiàn)“小馬拉大車”的宏大目標(biāo)，仍有待時間檢驗。
融創(chuàng)旅游度假區(qū)項目匯總表
備注：標(biāo)紅部分為融創(chuàng)收購萬達(dá)項目
文化小鎮(zhèn)主要是在二三線城市郊區(qū)打造的田園生活小鎮(zhèn)，項目占地規(guī)模大且容積率低，在全國已規(guī)劃25個，但絕大多數(shù)項目僅完成簽約或概念規(guī)劃，是典型的地產(chǎn)圈地行為。首個文化小鎮(zhèn)——青島阿朵小鎮(zhèn)尚未落地，產(chǎn)品體系處于起步摸索階段。
① 文旅基礎(chǔ)業(yè)態(tài)：該產(chǎn)品體系以酒店、商業(yè)街、美術(shù)館等低投入項目為主。
② 文旅組合業(yè)態(tài)：以大面積低成本維護(hù)的農(nóng)田、茶田、濕地公園、果園，動物樂園等為主，突出鄉(xiāng)野田園風(fēng)光特征。
③ 可售地產(chǎn)業(yè)態(tài)：主要有醫(yī)養(yǎng)公寓、別墅、住宅等。
代表項目：青島融創(chuàng)阿朵小鎮(zhèn)
（占地、建面數(shù)據(jù)缺失）
據(jù)不完全統(tǒng)計，該類型項目可售地產(chǎn)建面預(yù)計占比超90%，文旅建面規(guī)模、投資額占比低，本質(zhì)上是用文旅概念包裝的遠(yuǎn)郊低密度居住社區(qū)。
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本期小結(jié)
要在一個成熟的市場上披荊斬棘，最關(guān)鍵的是時間，用資金換時間是融創(chuàng)給出的答案。從收購萬達(dá)，到并購默林，再到將六旗收入囊中，藍(lán)裕文化主題開發(fā)設(shè)計院發(fā)現(xiàn)，雖然有進(jìn)軍文化領(lǐng)域入主樂視的敗局，但最終融創(chuàng)的文旅版圖已經(jīng)在不經(jīng)意間成為我國文旅行業(yè)的一頭大鱷。唯一的風(fēng)險是房地產(chǎn)對旅游，特別是樂園的反哺能力下降，房住不炒的壓力，讓文旅必須尋求突破，盡快擺脫對房地產(chǎn)的依賴，所以收購具有超級IP的樂高和六旗，是融創(chuàng)極為重要的行動，相信，春江水暖鴨先知，有資本支持的融創(chuàng)，會迅速壯大其在文旅行業(yè)的江湖地位。
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