什么是不良資產(chǎn)？

不良資產(chǎn)是一個(gè)泛概念，也是一個(gè)冷門名詞。

它是針對會計(jì)科目里的壞賬科目來講的，包括但不限于銀行的不良資產(chǎn)，政府的不良資產(chǎn)，證券、保險(xiǎn)、資金的不良資產(chǎn)，企業(yè)的不良資產(chǎn)。

銀行的不良資產(chǎn)嚴(yán)格意義來講也稱為不良債權(quán)，其中最主要的是不良貸款，是指借款人不能按期、按量歸還本息的貸款。

我國銀行的風(fēng)控體系在1998年以前，是“一逾兩呆”的體制，就是“逾期”，“呆滯”，“呆賬”，在98年以后，就把資產(chǎn)分為了五類：正常、關(guān)注、次級、可疑、損失，其中后三類為不良資產(chǎn)。

據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測，我國不良資產(chǎn)規(guī)模將在2020年達(dá)到近4萬億，其中銀行占大部分。

不良資產(chǎn)處置方式的變革

傳統(tǒng)模式是銀行直接交給四大AMC公司進(jìn)行處置。

自1999年以來，我國對國有商業(yè)銀行不良貸款進(jìn)行了兩次大規(guī)模的剝離。第一次是在1999年成立的四家資產(chǎn)管理公司，對接接受四家國有商業(yè)銀行及國家開發(fā)銀行的不良貸款13939億元，按賬面金額接受。這次剝離于2000年6月結(jié)束，稱為第一批不良資產(chǎn)。

第二次是2004年和2005年，中國銀行、中國建設(shè)銀行、交通銀行以及中國工商銀行在股份制改造及財(cái)務(wù)重組過程中又在此剝離不良貸款，稱為第二批不良資產(chǎn)。

“四大”收購不良資產(chǎn)包后，處置不良資產(chǎn)的方法如下：

訴訟追償、資產(chǎn)重組、債轉(zhuǎn)股、多樣化出售、資產(chǎn)置換、租賃、破產(chǎn)清償。

而我們最常說到的兩種方法分別是債轉(zhuǎn)股和多樣化出售。

最常見的債轉(zhuǎn)股

這是最常見的處置清收方式，資管公司動用資金收購銀行的不良資產(chǎn)，把銀行對企業(yè)的債權(quán)轉(zhuǎn)為資管公司對企業(yè)的股權(quán)，資管公司也就成為了企業(yè)的股東，獲得股權(quán)分紅。

通過這類程序，讓這些企業(yè)有了資金后走出泥潭，繼續(xù)向好的方向發(fā)展，最后通過轉(zhuǎn)讓、重組或上市收回原來的入股資金。

就這樣，銀行的不良資產(chǎn)得到了解決，那些陷入泥潭的企業(yè)也逐漸擺脫困境，正常生產(chǎn)經(jīng)營。

“債轉(zhuǎn)股”主要是針對各方面條件優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，資質(zhì)一般的企業(yè)或公司通常銀行會將這類不良資產(chǎn)打包折扣賣給資管公司。

舉個(gè)例子：農(nóng)行按比例將不良資產(chǎn)打包，一類占比10%，二類占比30%，三類占比30%，四類占比30%，也就是說優(yōu)質(zhì)的債權(quán)占比最少。

假設(shè)這個(gè)資產(chǎn)包值10億，兩折出售給資管公司，也就是資管公司花2億拿到了這個(gè)資產(chǎn)包，低價(jià)買進(jìn)，高價(jià)賣出，還有收回的企業(yè)本息，無論如何，資管公司最后都是賺的，而且利潤不是一般的豐厚。

說不良資產(chǎn)處置是一個(gè)暴利行業(yè)，一點(diǎn)不為過。

多樣化出售，壟斷解除

其實(shí)就是AMC充當(dāng)供應(yīng)商的一個(gè)過程，只是手段各有不同，分為公開拍賣、協(xié)議轉(zhuǎn)讓、招標(biāo)轉(zhuǎn)讓、競價(jià)轉(zhuǎn)讓、打包處理、分包等等。

當(dāng)然，能夠進(jìn)行拍賣的只是一小部分，且不是最優(yōu)質(zhì)的那部分。更多的部分會被打包批發(fā)，通過層層采購轉(zhuǎn)讓才能到達(dá)終端市場。

當(dāng)然，每一層的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓都會讓不良資產(chǎn)的價(jià)格不同程度的上升。所以說倒手越少的不良資產(chǎn)才是好資產(chǎn)，最好的資產(chǎn)是直接從銀行拿到的資產(chǎn)。

在過去當(dāng)然是不現(xiàn)實(shí)的，不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)基本是“四大”壟斷的。

從去年開始，國家在放開了不良資產(chǎn)的管控力度，將AMC更深度地參與政府、企業(yè)、居民去杠桿的過程中。

今年六月份，國家銀保監(jiān)局更是將【個(gè)貸不良】的業(yè)務(wù)直接下放至終端市場，下發(fā)《關(guān)于開展不良貸款轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)工作的通知（征求意見稿）》。

《意見稿》明確銀行可以向金融資管公司、地方資管公司轉(zhuǎn)讓單戶對公不良貸款和批量轉(zhuǎn)讓個(gè)人不良貸款。

大盤仍舊是四大AMC和地區(qū)持牌AMC負(fù)責(zé)，但【個(gè)貸不良】這種符合市場需求且可以放出來的業(yè)務(wù)，總算可以直接交于市場處理了。

之前的層層加價(jià)導(dǎo)致的窘境，現(xiàn)在新政之下，很快成了一片新興的藍(lán)海。

不良資產(chǎn)中的香餑餑——不良房產(chǎn)

什么樣的不良資產(chǎn)是最符合終端市場需求的？

那肯定是不良資產(chǎn)中的不良房產(chǎn)，房子是最好處理的資產(chǎn)，也是最具吸引力的資產(chǎn)。

在銀行貸過款就知道，個(gè)貸不良的最大特點(diǎn)就是抵押物多為房屋、土地、林權(quán)等。抵押率一般在30%-70%之間，50%居多。

而在貸款人無力償還或者破產(chǎn)清算后，抵押房產(chǎn)變成不良房產(chǎn)的過程，會讓房子的成本低至市場價(jià)三到五成。

基于不動產(chǎn)領(lǐng)域不良資產(chǎn)包逐漸增多的趨勢，不良房產(chǎn)已經(jīng)成為資管公司處置清收的重點(diǎn)。

不良房產(chǎn)，投資/購房的首選

不良房產(chǎn)的處置方式讓它跟法拍房有本質(zhì)的區(qū)別，入住風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避到最小，大部分不良房產(chǎn)的買賣已經(jīng)等同于二手房交易。

1、二手交易

由公司將銀行的債權(quán)進(jìn)行收購，債權(quán)人由銀行轉(zhuǎn)為公司，則該公司就擁有了房子的處置權(quán)，購房人上門選房就只是跟公司進(jìn)行交易，不需要去管銀行和債務(wù)人等等復(fù)雜問題。

整個(gè)過程就像買二手房一樣，所以也叫二手交易。

2、以物抵債

在債務(wù)人可以溝通的前提下，將其名下的房子物權(quán)轉(zhuǎn)債權(quán)，購房者的購房款通過公司為其償還債務(wù)，相應(yīng)的，房子以另一種交易形式到了購房者手里。

3、議價(jià)拍賣

在債務(wù)人主觀抵觸的情況下，走司法拍賣流程。但與正常拍賣不同，這種情況下購房者和公司會提前有一個(gè)議價(jià)過程，達(dá)成一個(gè)合理價(jià)格后，該房子最終仍會到達(dá)購房者手里。

當(dāng)然不良房的來源不僅限于法院和銀行方面，還有【債房收購】的業(yè)務(wù)，即斷供代還，相信大多數(shù)買過房的人都是知道這個(gè)操作的。

無論是哪種方式，房子的價(jià)格相比市場價(jià)而言，都是絕對的碾壓優(yōu)勢。

大部分人選擇期房的原因是期房便宜，但同時(shí)要面臨開發(fā)商跑路的風(fēng)險(xiǎn)。

而不良房既是現(xiàn)房，地理位置大都優(yōu)秀，價(jià)格低出市價(jià)太多，關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)還低，在房源有限的情況下，市場競爭力不是其他二手房和法拍房可以比較的。

個(gè)貸不良處置市場在不斷發(fā)展的過程中，不良房產(chǎn)也在逐漸走進(jìn)人們的視線里，不僅是現(xiàn)在資產(chǎn)市場的投資首選，也成了公眾購房的最佳選擇。