作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的主要平臺(tái)與載體，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營直接關(guān)系到傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，在“十三五”期間經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入“新常態(tài)”的背景下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也進(jìn)入了全面升級(jí)的打造：第一，持續(xù)加強(qiáng)各方的協(xié)同合作，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的平衡發(fā)展，全面提升產(chǎn)業(yè)運(yùn)營實(shí)力；第二，加強(qiáng)產(chǎn)城融合，進(jìn)一步拓寬園區(qū)內(nèi)部的服務(wù)體系，以打造全產(chǎn)業(yè)鏈集群發(fā)展的產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式，推動(dòng)城市的升級(jí)；第三，結(jié)合科技發(fā)展趨勢(shì)，利用創(chuàng)新科技手段，積極布局高新產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，打造高科技、智能運(yùn)營園區(qū)。

圖：產(chǎn)業(yè)園區(qū)全產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同打造產(chǎn)業(yè)集群模式

1、聯(lián)合政企、金融與科研機(jī)構(gòu)多方協(xié)同深化合作，全面提升產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的客戶以政府與企業(yè)為主，因此產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營對(duì)企業(yè)的資源協(xié)同能力具有較高的要求，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)的背景下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司內(nèi)部強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、外部聯(lián)合專業(yè)優(yōu)勢(shì)資源互補(bǔ)，全面深化各方資源的合作協(xié)同能力，進(jìn)一步推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展。

華夏幸?！伴_發(fā)性PPP”模式：華夏幸福秉持“以產(chǎn)興城、以城帶產(chǎn)、產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體”的系統(tǒng)化發(fā)展理念，通過創(chuàng)新升級(jí)“政府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作、合作共贏”的開發(fā)性PPP市場化運(yùn)作模式，探索并實(shí)現(xiàn)所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市發(fā)展和民生保障，有效提升區(qū)域發(fā)展的綜合價(jià)值。通過采用開發(fā)性PPP模式，華夏幸福與地方政府各司其職，政府是園區(qū)開發(fā)建設(shè)的決策者，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)價(jià)格、質(zhì)量實(shí)施監(jiān)管，并專門設(shè)立園區(qū)管委會(huì)，負(fù)責(zé)對(duì)接相關(guān)事務(wù)；華夏幸福作為投資開發(fā)主體，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共配套建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市運(yùn)營六大領(lǐng)域，為所在區(qū)域提供可持續(xù)發(fā)展的全流程綜合解決方案，為政府與企業(yè)合作開展PPP模式提供平臺(tái)，創(chuàng)造出“1 1>2”的效果。

聯(lián)東集團(tuán)的“聯(lián)東U谷”模式：作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營服務(wù)商，“聯(lián)東U谷模式”通過實(shí)現(xiàn)區(qū)域土地集約發(fā)展與促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群快速成長，有效解決企業(yè)和政府雙方面臨的多種問題。聯(lián)東集團(tuán)實(shí)施“兩優(yōu)、四有、三審”的發(fā)展戰(zhàn)略，即集中發(fā)展優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目和優(yōu)質(zhì)客戶，對(duì)入園客戶執(zhí)行“金門檻計(jì)劃”，通過嚴(yán)格的招商體系內(nèi)部自審、報(bào)政府審核、集團(tuán)總部審核的“三審”流程，形成“招審分離”，最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)有方向、產(chǎn)品有形象、客戶有質(zhì)量、去化有保障，可為政府提供解決土地集約利用、企業(yè)持續(xù)化稅收的方案，同時(shí)將產(chǎn)業(yè)園區(qū)打造成為支持企業(yè)快速成長的優(yōu)質(zhì)平臺(tái)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)、政府、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商三方共贏，形成園區(qū)發(fā)展的正循環(huán)。在運(yùn)營服務(wù)方面，聯(lián)東U谷整合入園企業(yè)的需求，以區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策為導(dǎo)向，將科研院所、產(chǎn)業(yè)、政府引導(dǎo)政策、金融機(jī)構(gòu)、第三方專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)等要素進(jìn)行有效融合，為入園企業(yè)在技術(shù)升級(jí)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型方面，提供人才、資金、市場、品牌等方面的助力，形成各方資源的協(xié)同合作，全面凸顯產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營的綜合實(shí)力。

市北高新“基地 基金”、“融資 孵化”探索產(chǎn)業(yè)孵化投資新模式：2018年，市北高新結(jié)合園區(qū)大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)資源和豐富的企業(yè)客戶資源，通過聯(lián)合知名股權(quán)投資與基金管理機(jī)構(gòu)，組建具有市北特色和優(yōu)勢(shì)的市場化產(chǎn)業(yè)投資基金，尋求產(chǎn)業(yè)投資新路徑；同時(shí)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)投資體系化建設(shè)，加大對(duì)園區(qū)內(nèi)企業(yè)的深度梳理，建立市北科創(chuàng)企業(yè)數(shù)據(jù)庫，并制定全方位的科創(chuàng)企業(yè)引培方案，蓄力產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)，進(jìn)一步深化“基地 基金”、“融資 孵化”的創(chuàng)新運(yùn)營模式，有效發(fā)揮資本的聚攏效應(yīng)，幫助園區(qū)科創(chuàng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵技術(shù)、商業(yè)模式、規(guī)范治理等方面的突破，同時(shí)，也將充分釋放資本的“虹吸”效應(yīng)，吸引更多的優(yōu)質(zhì)企業(yè)與優(yōu)秀人才進(jìn)入園區(qū)，有效實(shí)現(xiàn)“資本”與“智本”的對(duì)接。

2、持續(xù)深化產(chǎn)城融合，以打造一站式、生態(tài)閉環(huán)的產(chǎn)業(yè)集群助推城市升級(jí)

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展以產(chǎn)業(yè)為支撐，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是產(chǎn)業(yè)要素資源聚集與發(fā)展平臺(tái)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)離不開各產(chǎn)業(yè)要素的協(xié)同，“一站式、生態(tài)閉環(huán)”的產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展模式有效加強(qiáng)園區(qū)價(jià)值實(shí)力的同時(shí)，也可實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條的合作共贏，進(jìn)一步助推城市的升級(jí)發(fā)展。

招商蛇口“前港-中區(qū)-后城”綜合發(fā)展模式：以港口或者交通樞紐港、人流聚集的樞紐為切入口，以臨港的產(chǎn)業(yè)園區(qū)為核心和主要載體，配套城市的新區(qū)開發(fā)，通過“港--區(qū)--城”的有機(jī)融合與協(xié)同發(fā)展，形成涵蓋產(chǎn)業(yè)、商業(yè)及其配套的城市功能以及生活、休閑、文化、娛樂等服務(wù)設(shè)施的產(chǎn)城融合生態(tài)圈，把生產(chǎn)、生活、生態(tài)的內(nèi)在聯(lián)系協(xié)調(diào)一致，實(shí)現(xiàn)宜業(yè)宜居、有機(jī)共榮的人民美好生活場景，形成生態(tài)圈式可持續(xù)發(fā)展的模式，由此實(shí)現(xiàn)港、產(chǎn)、城聯(lián)動(dòng)，將政府、企業(yè)和各類資源的協(xié)同，成為城市轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要途徑。經(jīng)過蛇口工業(yè)區(qū)40年的建設(shè)運(yùn)營，招商蛇口的“港口、園區(qū)、城市”三位一體綜合發(fā)展模式，為企業(yè)帶來商業(yè)利益的同時(shí)，也為城市發(fā)展帶來了巨大的社會(huì)效益。

張江高科“新三商”模式：即科技地產(chǎn)商(全產(chǎn)品線)、產(chǎn)業(yè)投資商(全創(chuàng)新鏈)和創(chuàng)新服務(wù)商(全生命周期)。張江高科以科技地產(chǎn)為產(chǎn)業(yè)集聚的空間載體，通過創(chuàng)新服務(wù)加強(qiáng)張江高科與園區(qū)內(nèi)企業(yè)的連接，最終以產(chǎn)業(yè)投資的形式參與到企業(yè)各個(gè)階段的發(fā)展，促進(jìn)整個(gè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，分享全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展結(jié)果?！靶氯獭睉?zhàn)略定位是張江高科從單純的園區(qū)開發(fā)向產(chǎn)業(yè)投資服務(wù)身份的轉(zhuǎn)變，通過投資產(chǎn)業(yè)、孵化產(chǎn)業(yè)、聯(lián)合包括中國銀行在內(nèi)的多家金融機(jī)構(gòu)為企業(yè)提供投貸一體化服務(wù)，通過變現(xiàn)上市金融資產(chǎn)等途徑進(jìn)行退出，形成良性的、持續(xù)滾動(dòng)的投融資機(jī)制，以此助推全產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。

3、結(jié)合科技發(fā)展趨勢(shì)，以智慧、科技創(chuàng)新園區(qū)運(yùn)營

2018年政府工作報(bào)告明確指出產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，通過推動(dòng)新能源、新材料等新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)制造強(qiáng)國和創(chuàng)新性國家建設(shè)，進(jìn)一步推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。企業(yè)為迎合國家發(fā)展需要，助力國家完成產(chǎn)業(yè)升級(jí)，依據(jù)國家產(chǎn)業(yè)升級(jí)戰(zhàn)略積極布局高新項(xiàng)目。

一方面，部分企業(yè)憑借強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營基礎(chǔ)，以智慧、科技為產(chǎn)業(yè)為方向，全面打造高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)。如招商蛇口在南京打造以“人工智能”和“互聯(lián)網(wǎng) ”為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的紫金智谷產(chǎn)業(yè)園，園區(qū)集創(chuàng)新孵化、科技研發(fā)、創(chuàng)業(yè)投資等多種產(chǎn)業(yè)功能于一體，助力南京高新產(chǎn)業(yè)升級(jí)；東湖高新與重慶兩江新區(qū)合作啟動(dòng)兩江半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，通過高端研發(fā)、設(shè)計(jì)來打造中國西部半導(dǎo)體發(fā)展新引擎、重慶半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新示范基地，進(jìn)一步完善重慶半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)鏈條；啟迪協(xié)信首入杭州落子丁蘭智慧小鎮(zhèn)，以科技產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向，未來將打造成為杭州的智慧中心、新產(chǎn)業(yè)中心、科技創(chuàng)新中心和人才聚集中心。

另一方面，部分企業(yè)采用高科技手段全面升級(jí)園區(qū)運(yùn)營服務(wù)，全面打造智能運(yùn)營產(chǎn)業(yè)園區(qū)。如隆基泰和作為集地產(chǎn)開發(fā)、商貿(mào)物流、清潔能源于一體的環(huán)首都新型城鎮(zhèn)化優(yōu)質(zhì)運(yùn)營商，持續(xù)打造以新型城鎮(zhèn)化建設(shè)為核心的全產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，主動(dòng)承接北京外溢企業(yè)，不斷助推環(huán)首都區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮與發(fā)展，滿足從城市建設(shè)、城市服務(wù)到可持續(xù)發(fā)展的城市運(yùn)營全程需求。在信息化與全覆蓋的發(fā)展時(shí)代，隆基泰和一方面投資新興產(chǎn)業(yè)，在霸州投資興建高分子材料產(chǎn)業(yè)園；另一方面，利用新技術(shù)做商貿(mào)物流，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)和招商，利用大數(shù)據(jù)、電子商務(wù)的技術(shù)與工業(yè)旅游相結(jié)合，真正做到線上線下一體化，全面優(yōu)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營服務(wù)水平，以科技創(chuàng)新園區(qū)運(yùn)營模式。上海臨港的浦江園區(qū)在雙創(chuàng)載體和平臺(tái)建設(shè)方面取得突出成果，AI-Park建設(shè)獲得實(shí)質(zhì)性推進(jìn)，科技廣場三期A-B眾創(chuàng)空間引進(jìn)了全球醫(yī)療技術(shù)創(chuàng)新孵化和加速基地項(xiàng)目。

結(jié)語

歷經(jīng)數(shù)十年的發(fā)展，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更新升級(jí)的風(fēng)向標(biāo)。隨著產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商聯(lián)合政企、金融與科研機(jī)構(gòu)多方協(xié)同深化合作，全面提升產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力；持續(xù)深化產(chǎn)城融合，以打造一站式、生態(tài)閉環(huán)的產(chǎn)業(yè)集群助推城市升級(jí)；同時(shí)，運(yùn)營商注重運(yùn)用信息化等創(chuàng)新技術(shù)手段創(chuàng)新園區(qū)運(yùn)營。