1.“產(chǎn)業(yè)IP換基準工業(yè)地價”勾地模式
隨著一二線城市工業(yè)用地的日益稀缺和管控政策的不斷收緊，有些頭部的品牌產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商已經(jīng)開始構(gòu)思“產(chǎn)業(yè)IP拿地”的邏輯與模式。
注意這種產(chǎn)業(yè)IP拿地和后面我們要展示的傳統(tǒng)房企產(chǎn)業(yè)勾地有個重要的區(qū)別就：不是靠產(chǎn)業(yè)勾商住用地，而是勾廉價的工業(yè)用地（賺取基準地價和市面價格之間的剪刀差利潤），這里面的邏輯主要還是為了解決產(chǎn)業(yè)IP的對價和自持部分處置的痛點，我們可以用一個虛擬的案例來簡單計算演示一下：
比如長三角某個二線城市開發(fā)區(qū)，M1工業(yè)用地基準地價是50萬元/畝，而新近成交的二手土地價格為120-150萬元/畝——跟政府談判時，只有真實落地IP產(chǎn)業(yè)才有可能拿到基準地價，現(xiàn)在政府越來越精明，絕對是不見兔子不撒鷹的。
如果按照拿地100畝來計算，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商認可產(chǎn)業(yè)IP拿地的差價為50萬元/畝，這個總地價款的差價就是5000萬元，不過這部分并不是現(xiàn)金對價，而是轉(zhuǎn)換為股權(quán)合作，按照同股同投邏輯，假設(shè)經(jīng)過嚴謹?shù)臏y算，產(chǎn)業(yè)IP方占股30%，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商占股70%，最終產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商以項目貸款的方式投入進行建設(shè)開發(fā)。
假定容積率為2.0，土地分割政策為70%可售，100畝*2.0*667*70%=9萬平米，剩余4萬平米自持。預(yù)估可售的利潤為1500*9萬平米=1.35億元，產(chǎn)業(yè)IP獲利1.35億元*30%=4000萬元左右，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商獲利9500萬元。
接下來的問題就是自持資產(chǎn)如何以合適的價格給到產(chǎn)業(yè)IP方，最終產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商要求產(chǎn)業(yè)IP方持有自持的4萬平米，也就是產(chǎn)業(yè)IP方按照4000元*4萬平米*70%=1.12億元的價格把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商股權(quán)回購。
假設(shè)銀行評估價格為5000元*4萬平米=2億元，按照50%的抵押貸款率可以套現(xiàn)出1億元。所以相當于產(chǎn)業(yè)IP方的真實總出資為4000元*4萬平米-1億元=6000萬元，其持有這部分物業(yè)成本僅為6000萬元/4萬平米=1500元/平米。
如果再假設(shè)這個產(chǎn)業(yè)IP方自身資源很強，甚至可以帶來上下游產(chǎn)業(yè)鏈，用以租代售的方式去化掉其中的2萬平米，按照3000元/平米的利潤，也就是6000萬元收益！這相當于產(chǎn)業(yè)IP沒有出資，白賺2萬平米的物業(yè)資產(chǎn)。
這里其實也有一種變種的基金投資邏輯，用同樣的勾地價差（如5000萬元=1000萬元股權(quán)+4000萬元債權(quán)）來進行投資企業(yè)股權(quán)的方式，前提是產(chǎn)業(yè)IP方可以到目標城市拿到基準地價，然后用債權(quán)購買自持土地的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的股份。
當然這僅僅是比較簡單的算法，演示一下大致的邏輯，我們可以看到這套邏輯其實與我們后面要展現(xiàn)的傳統(tǒng)房企產(chǎn)業(yè)勾地的算賬邏輯非常相似，把所有不確定性都給到了產(chǎn)業(yè)IP方，把確定的盈利都給了自己——紙面上當然是行得通的，但是最關(guān)鍵的核心在于，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商究竟能否找到有這么同時在政府面前有這么強話語權(quán)、產(chǎn)業(yè)資源如此豐富又真實需要自持物業(yè)的產(chǎn)業(yè)IP，并說服其與自己合作？
而且，一旦啟動這種借花獻佛式的產(chǎn)業(yè)IP拿地的話，就意味著靠政府關(guān)系，靠企業(yè)集團平臺和品牌拿地的邏輯被顛覆，這對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商自身是非常大的挑戰(zhàn)，因此其核心的訴求就在于真實落地的產(chǎn)業(yè)IP，這恰恰是最最困難的一點。
2.“PE基金自投產(chǎn)業(yè)”勾地模式
理論上這種模式跟上面的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商聯(lián)合產(chǎn)業(yè)IP勾地是如出一轍的，不同的無非是主體并非重資產(chǎn)開發(fā)商，而是一家專門做產(chǎn)業(yè)的私募股權(quán)投資基金，專注在硬科技領(lǐng)域做股權(quán)投資，并且擁有已投上市公司的控股權(quán)，有很高的行業(yè)話語權(quán)。
它面臨的問題是，所投企業(yè)拿到錢之后想賣地建總部和研發(fā)基地，這是真的自用需求。但是這家投資機構(gòu)就不開心了，認為我投你是想讓你在全世界聘請最好的科學家，去購買最好的專利技術(shù)，做產(chǎn)品研發(fā)，你買地建廠是不符合我PE的訴求的，就駁回了。
但是它很快發(fā)現(xiàn)，所投的七八家硬科技企業(yè)都有這個需求，發(fā)覺原來這也是個商機。但問題是，這種產(chǎn)業(yè)基金的LP投資回報要求是非常高的，一年IRR要求25%-30%，不可能讓你去投只有十幾個點回報率的產(chǎn)業(yè)園。
于是這家基金的想法，就是自己組建GP團隊成立園區(qū)投資基金，或者直接入股一些專業(yè)的小型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商。由于自己旗下就正兒八經(jīng)的控股了真實的硬科技上市或準上市企業(yè)，這在地方政府眼中的吸引力是非?？植赖?，所以它依然能夠在一二線城市拿到幾百畝一幅的地塊，這些地方政府不是靠PPT忽悠就可以的，比企業(yè)還要精細。
在這些土地上，這家投資機構(gòu)跟政府談判是很硬氣的，這不僅是天然的硬科技特色主題園區(qū)，是每家政府都希望引入的產(chǎn)業(yè)招牌，甚至可以承諾建好就實現(xiàn)30%以上的主力旗艦客戶入駐，并且直接把100%整體產(chǎn)值稅收任務(wù)提前完成，大家不妨細品。
對這些被投企業(yè)而言也是有吸引力的，這些企業(yè)要上市，總部、研發(fā)、工廠都在選址，本來就有真實的需求。但先不說要專門的團隊去做，跟政府打交道，耗時耗力這些，你光說這些一次性投的錢，其實也就相當于12-15年的租金。如果讓這個基金來做，自用部分定制化的售后包租，可以把一次性的成本分攤到十多年，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，集中精力和資本做好自己的主業(yè)，未來還可以用合理價格賣還給你；市場化的部分對外招租，有了這個主力店號召力大增，收益也可以再持續(xù)分享。
所以對這些企業(yè)而言，何樂而不為，甚至提前付一年的租金都是小意思，這樣就可以解決園區(qū)啟動資金、主力客戶和自持比例的需求，一舉數(shù)得。
而從這家投資基金的角度，不僅投了硬科技企業(yè)，還給你更多的園區(qū)載體以及運營服務(wù)的附加增值服務(wù)，做所謂的“硬科技企業(yè)的生命合伙人”——從資本到技術(shù)，從戰(zhàn)略到運營的全方位的終身伙伴，生命科學設(shè)施的提供者，硬科技企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化者。
且不論這個故事真實落地的可能性有多大，能走多遠，光是這個邏輯的提出，就對聯(lián)東、中南、萬洋這種沒有自有產(chǎn)業(yè)IP的純粹規(guī)模化園區(qū)開發(fā)企業(yè)是一種碾壓式的降維打擊。跟這幫跨界打劫者的這種“高富帥”頂級玩法相比，一眾開發(fā)商立馬變成只會壘磚頭的“矮矬窮”了。
因為本質(zhì)上是投資機構(gòu)，與產(chǎn)業(yè)投資的聯(lián)動能否形成，才是這些園區(qū)最真實最本源的出發(fā)點。在這個本源之上，園區(qū)只是投后做服務(wù)的一個落地載體，同時也能夠作為一種投資的重資產(chǎn)配置，用租金差和資產(chǎn)增值收益的穩(wěn)定性來對沖一下主營業(yè)務(wù)的不穩(wěn)定性。至于最終呈現(xiàn)出的園區(qū)運營與經(jīng)濟效應(yīng)，更多是水到渠成的結(jié)果。
從這個意義上，這類園區(qū)的成功肯定不是單純地產(chǎn)層面的成功，也正因為這樣的生態(tài)閉環(huán)，才更容易獲得政府的青睞。
3.“假產(chǎn)城”勾地模式
下面要提到的三種模式都是一些傳統(tǒng)房企的勾地策略，包括“真產(chǎn)城”“假產(chǎn)城”和“供應(yīng)商捆綁”三種。前兩者就是在主城獨立的“真產(chǎn)城”項目（背負產(chǎn)業(yè)約束并由真實運營的產(chǎn)業(yè)綜合體：高端產(chǎn)業(yè)落地載體+商住用地平衡），要么就是在區(qū)縣配合住宅打一些產(chǎn)業(yè)概念的“假產(chǎn)城”項目（不背負產(chǎn)業(yè)約束，與產(chǎn)業(yè)資源方一起配合勾地，吸引力在于減輕區(qū)縣領(lǐng)導(dǎo)招商引資的壓力），最后一種則是前兩者的一個變種。
“假產(chǎn)城”算賬邏輯有如下幾種類型：
第一種類型，“1+1”模式。
就是房企和一個比較有實力和規(guī)模的產(chǎn)業(yè)資源方勾兌，雙方先談好，簽戰(zhàn)略合作協(xié)議，然后選擇選合適的區(qū)域拿地，這樣的優(yōu)勢在于有優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)招牌，可以選一些好的地塊，從政府這里充分享受地價優(yōu)惠，這種讓利式的地價優(yōu)惠就可以為商住用地的開發(fā)貢獻紅利，從而實現(xiàn)比正常做房地產(chǎn)更有優(yōu)勢的超額利潤。
這種模式對產(chǎn)業(yè)資源方的好處是，政府給自己的東西沒有減少，而且還額外多了房企給的東西，不僅幫自己拿地，還不用掏一分錢由房企建設(shè)了定制化的廠房載體——這個重資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資源方大多數(shù)時候是愿意按照“成本價+資金利息”進行回購的。
一般來講，產(chǎn)業(yè)資源方按照協(xié)議在3-5年后回購的時候，載體資產(chǎn)的估值已經(jīng)升了不少，相當于產(chǎn)業(yè)資源方前面賺了現(xiàn)金流（省了前期投入），后面又賺了資產(chǎn)增值的差價，是一個比較有吸引力的合作模式。
我們假設(shè)房企的城市地產(chǎn)利潤率為10%（4億元），其中正常利潤的8%（3.2億元）是交給集團總部的，剩下2%的超額利潤用來進行產(chǎn)業(yè)補貼，這個模式的核心公式就是：
城市地產(chǎn)的超額利潤（2%）≧產(chǎn)業(yè)地價（工業(yè)用地）+產(chǎn)業(yè)對價（載體成本+現(xiàn)金補貼）
所謂的現(xiàn)金補貼是指，一部分比較強勢的產(chǎn)業(yè)資源方不但要房企協(xié)助拿地，建設(shè)廠房，可能還要再給真金白銀，比如1000萬元。這種情況下房企就需要算賬了：
假設(shè)中的超額利潤是8000萬元，拿地花1000萬元，重資產(chǎn)廠房建設(shè)需要2000萬元，還剩下5000萬元。這樣一來，即便給產(chǎn)業(yè)資源方補貼1000萬元，房企還凈賺4000萬元，只要自己算得過賬就能做，最差打平都沒問題。
也就是：
商住用地產(chǎn)生的超額利潤-產(chǎn)業(yè)用地土地成本-資源方訴求-強制性投入（如政府要求的市政、公共配套、展館等） > 0
第二種類型，“1+X”模式。
因為前面“1+1”模式里面那個產(chǎn)業(yè)資源方體量是足夠大，足夠吸引政府給房企另外一個“1”——商住地塊。
但如果產(chǎn)業(yè)資源方單體不夠強大的話，就需要一個組團了，所以“X”指的就是就一個產(chǎn)業(yè)組團，同類聚集和產(chǎn)業(yè)鏈上下游聚集——比如當?shù)匾粋€做傳感器的，產(chǎn)業(yè)概念不錯，但就是規(guī)模太小了，不過不要緊，如果它正好是本地傳感器聯(lián)盟的盟員，上下游還有十幾家企業(yè)，那大家開個會，組在一起整體規(guī)模和產(chǎn)值就大了，做一個幾十萬方的智能制造產(chǎn)業(yè)園，這樣就足夠打動政府。
但是這個模式的潛在問題在于，這其實更多是一個本地存量產(chǎn)業(yè)的一個整合，而不是一個異地增量產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，從政府角度來看不算自己的貢獻和功績；另外還有可能，盡管和X的產(chǎn)業(yè)組團談攏了，但政府覺得這個X產(chǎn)業(yè)不行，不是戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，未來幾年可能下行有風險，再有點污染環(huán)保不過關(guān)，政府不認，也很難實現(xiàn)。
這時，如果能成立一個智能制造產(chǎn)業(yè)扶持基金，做一個產(chǎn)業(yè)公共服務(wù)平臺，解決這個產(chǎn)業(yè)共性的難題，推動這個區(qū)域智能制造產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，就是做好做大本地企業(yè)了，所以有些房企已經(jīng)開始嘗試著做這種產(chǎn)業(yè)投資基金了，但本質(zhì)上不是真心做這個產(chǎn)業(yè)，仍然是出于勾地的目的而為之。
上面的兩種類型，無論是“1+1”還是“1+X”都是典型的假產(chǎn)城，也就是不會影響地產(chǎn)正常的利潤獲取，產(chǎn)業(yè)部分如果能賺錢最好，底線就是作為拿地工具和成本部門的。
如上圖所示，這種“假產(chǎn)城”在操盤時主要有“綠、黃、紅”三類關(guān)注重點：
綠色部分：住宅，利潤有保障，主要關(guān)注實現(xiàn)難度，包括成本、三費、售價、去化，其中車位貨值不能超過商住凈利潤的50%；
黃色部分：商業(yè)、公寓、可售產(chǎn)業(yè)、主動自持部分項的收支。關(guān)注銷售、運營及合作模式，如何實現(xiàn)利潤；
紅色部分：產(chǎn)業(yè)地價、產(chǎn)業(yè)對價、被動自持、政府要求等確定支出項。關(guān)注“包不包得住”，包括建造成本、裝修成本等。
其中的超額利潤來源主要是商業(yè)住宅，因此操盤手會非常注重研判主要產(chǎn)品類別：
利潤型產(chǎn)品：去化是否有保障（售價、市場）（如別墅、底商）；
貨值型產(chǎn)品 ：是否能貢獻超額利潤（如高層）；
配套、移交部分土地成本、建造成本分攤到可售、自持部分，降低稅費等。
4.“真產(chǎn)城”勾地模式
所謂的“真產(chǎn)城”，就是要真實背負產(chǎn)業(yè)空間，去做產(chǎn)業(yè)空間的運營，要把凈利潤都投入進去。前面提到，假產(chǎn)城是利潤率10%，凈賺8%要保證，把另外的超額利潤部分2%拿出來補貼產(chǎn)業(yè)成本，但真產(chǎn)城的公式則是：
地產(chǎn)凈利潤（10%）≧產(chǎn)業(yè)地價（工業(yè)用地）+產(chǎn)業(yè)對價（載體成本+現(xiàn)金補貼）+自己的產(chǎn)業(yè)空間成本（地價+載體建造成本）
這個公式結(jié)果就是，可能最后載體都建完之后，房企的凈利潤是零，但是贏得了自己的產(chǎn)業(yè)空間，那就要求房企有真實的產(chǎn)業(yè)空間招商運營能力（房企傾向于把運營交給外部產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商或者輕資產(chǎn)機構(gòu)），這里面還要看政府對房企有沒有產(chǎn)業(yè)空間的自持要求，是全部允許賣，還是租售各50%，還是全部自持。
理論上，如果全部允許賣，還能賣得出價，且全部能夠去化完畢，那這個項目房企依然還是有利潤的，也就是產(chǎn)業(yè)空間的租售利潤+運營增值服務(wù)的利潤。另外如果還有產(chǎn)業(yè)投資的話，還可以有更多的投資收益補充進來。
這樣一來，公式就變成：
地產(chǎn)凈利潤+運營收益（租售利潤+服務(wù)利潤+投資收益）≧產(chǎn)業(yè)地價（工業(yè)用地）+產(chǎn)業(yè)對價（載體成本+現(xiàn)金補貼）+自己的產(chǎn)業(yè)空間成本（地價+載體建造成本）
但是如果這個左邊總的利潤還是包不住右邊的成本，那就必須把產(chǎn)業(yè)空間資產(chǎn)估值的概念算進來，加入時間軸的概念。也就是如果周邊的環(huán)境起來了，產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、居住都繁榮起來了，這個資產(chǎn)的估值一定也有上升，對未來的融資現(xiàn)金流有更好的撬動作用，包括可以做資產(chǎn)證券化等，那就可以把3~5年之后的估值折現(xiàn)到當下來算，這最后一步能夠打平，否則就真的不能做了。
這個公式就是：
地產(chǎn)凈利潤+運營收益（租售利潤+服務(wù)利潤+投資收益）+估值折現(xiàn)≧產(chǎn)業(yè)地價（工業(yè)用地）+產(chǎn)業(yè)對價（載體成本+現(xiàn)金補貼）+自己的產(chǎn)業(yè)空間成本（地價+載體建造成本）
真產(chǎn)城的最好情況：
地產(chǎn)凈利潤能覆蓋產(chǎn)業(yè)投入及合作方訴求，無現(xiàn)金收益，獲得固定資產(chǎn)，通過固定資產(chǎn)運營實現(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流，進而實現(xiàn)資產(chǎn)證券化
真產(chǎn)城的底線情況是：
商住凈利潤無法覆蓋產(chǎn)業(yè)所有投入，則底線要求商住凈利潤+（運營收益+運營資產(chǎn)估值-產(chǎn)業(yè)投入）-合作方訴求＞0。
這一整套的算賬的邏輯，從表面上來看，這個邏輯還是說得通的。
對于房企來說，“假產(chǎn)城”模式肯定是最好的，最省力，又最賺錢，保證地產(chǎn)利潤不受損，這種操作的誘惑性非常大。所以房企在早期非常賣力地與很多產(chǎn)業(yè)資源方（包括輕資產(chǎn)運營機構(gòu)）簽署大量的合作協(xié)議，就是為了借助這些看似高大上的產(chǎn)業(yè)概念大做“假產(chǎn)城”模式，自己不啃骨頭，然后和啃骨頭的產(chǎn)業(yè)方（負責資源導(dǎo)入）、運營方（負責園區(qū)運營）一起分享肥肉。
但對于房企來說，邏輯固然很清晰，剩下的就是看以企業(yè)老板以及決策層是否能夠堅持，以及執(zhí)行團隊的能力到底如何，尤其是產(chǎn)業(yè)團隊的資源和招商。但是產(chǎn)業(yè)這個東西全世界都稀缺，如果產(chǎn)業(yè)能級真的很強（比如特斯拉），它要的對價連很多地方政府都滿足不了，一個民營地產(chǎn)企業(yè)的超額利潤能覆蓋的了嗎？是不是還要把正常利潤也要搭進去呢？那房企又是否愿意呢？這些都是非常大的不確定因素，而路徑依賴很強的房企不到萬不得已，絕對不愿意去面對這些不確定性的。
很多房企在產(chǎn)業(yè)資源的內(nèi)部操作上，比起很多品牌產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商（真的成招商體系，有嚴密的成本測算和費用預(yù)算，該買的資料、該入的協(xié)會，該參加的展會、該出的費用都實打?qū)嵉貓?zhí)行，人海戰(zhàn)術(shù)撲上去等等）來講還要差很多，更多還是招幾個產(chǎn)業(yè)促進的人，依靠個人的資源和能力去單兵作戰(zhàn)。但是個人能力畢竟有限，資源也有用盡的一天，最終是要靠體系和模式的力量來實現(xiàn)，在這方面房企實際上并沒有做到，也沒有沉下心去做。
據(jù)觀察，很多房企產(chǎn)業(yè)招商操作層面上給人感覺始終還是在探索的階段，產(chǎn)業(yè)資源的進攻目標看起來也不是很明確，500強名單一大堆，聯(lián)系人是誰？接觸和溝通方式是什么？誰來規(guī)劃和測算？誰來抓這個事情？都非常不明確，導(dǎo)致這些房企在真產(chǎn)城還是在假產(chǎn)城方面連第一步都沒有落下去，就遑論后面的算賬了。
而“真產(chǎn)城”模式很累，需要極度考驗團隊的專業(yè)性和耐力，特別是以產(chǎn)業(yè)運營創(chuàng)造收益使得公式成立的能力，難度非常大，要沉下心受得住寂寞慢慢耕耘，但是卻相對做得更長久。
很少有傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型有這樣的耐心和基因去堅持，而且這樣還不一定保證能賺錢。
5.“供應(yīng)商捆綁式”勾地模式
有些房企一度還拍腦袋認為，可以通過自身數(shù)千億元龐大的房地產(chǎn)二級開發(fā)規(guī)模，將供應(yīng)商分類整合（建材、家居、家電、智能化系統(tǒng)、精裝等），這樣各地方產(chǎn)業(yè)園就能夠以自身供應(yīng)商為主，其他招商資源為輔，建立不同主題的所謂“供應(yīng)商產(chǎn)業(yè)園”，從而鎖定大面積住宅用地，其核心盈利模式就是二級高周轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)反哺產(chǎn)業(yè)園。
該房企還將模式具體細化為：
1、采購訂單數(shù)額與供應(yīng)商協(xié)助拿地要求捆綁在一起
2、與供應(yīng)商組建合資公司拿地（房企控股并表），解決供應(yīng)商重資產(chǎn)投資，資金壓力較大的問題（供應(yīng)商跟投）
3、通過采購、勞務(wù)等訂單，在應(yīng)付價款之外，單獨給予供應(yīng)商一部分費用，使供應(yīng)商回購其開發(fā)物業(yè)，形成工業(yè)地產(chǎn)銷售收入（做大營業(yè)規(guī)模）
4、用二級房地產(chǎn)開發(fā)收益形成產(chǎn)業(yè)基金，反投企業(yè)
5、二級土地出讓時，工業(yè)與住宅捆綁掛牌，利于設(shè)置排他條款
6、要求快周轉(zhuǎn)，基本只做二級，要求交付基礎(chǔ)設(shè)施已完善的凈地
7、要求項目經(jīng)濟指標為自有資金年化收益率達到30%
這類主題園區(qū)同樣分為假產(chǎn)城和真產(chǎn)城兩種：
假產(chǎn)城模式——以某供應(yīng)鏈物流企業(yè)為例
房企負責拿地，建廠房，重資產(chǎn)投資，怡亞通負責招商、運營，導(dǎo)入自身結(jié)算部門創(chuàng)稅及上下游合作伙伴；房企給予該供應(yīng)鏈企業(yè)一筆咨詢服務(wù)費，其可以用于購買園區(qū)廠房自用或經(jīng)營；供應(yīng)鏈企業(yè)出面與政府談判，以低于市場的價格捆綁商住用地出讓。
盈利模式：房地產(chǎn)開發(fā)收益
真產(chǎn)城模式——以房企全資子公司某家居為例
該家居企業(yè)自行拿地、建廠房、生產(chǎn)經(jīng)營納稅，與政府洽談，捆綁同樣規(guī)模的商住用地，交給房企用于開發(fā)；房企采購該家居企業(yè)的產(chǎn)品，用于房屋建設(shè)、裝修等。
盈利模式：房地產(chǎn)開發(fā)收益
然而這種非常理想化的算賬邏輯也僅僅是理論上的，實際上，這些資源調(diào)動起來有非常多的掣肘，即便是集團內(nèi)部也要講政治，親兄弟還要明算賬，會涉及各方的利益協(xié)調(diào)，最終也都是落地寥寥。這種狀況在其他轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的實體企業(yè)如聯(lián)想、海爾、三一、中集等身上都有非常類似的表現(xiàn)，所謂的內(nèi)部資源整合優(yōu)勢僅僅是紙上談兵，知易行難。
不難想象，這些內(nèi)外部合作方跟房企基因和訴求都有巨大的沖突，無非都是“勾地”的工具，房企要求快速上規(guī)模、短周期、快周轉(zhuǎn)，甚至要求產(chǎn)業(yè)園1年現(xiàn)金流就回正，這幾乎就是強人所難，當發(fā)現(xiàn)你的節(jié)奏跟不上時，毫不猶豫就會一腳踢開，沒空慢慢磨合。
另一方面，有些規(guī)?；科蟮闹鲬?zhàn)場已經(jīng)鋪到了三四線城市，從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)選址定位的角度，這些地方的風險非常大，產(chǎn)業(yè)層級很低，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)非常薄弱，只有最低端的園區(qū)租賃需求，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的標準廠房產(chǎn)品在這些地方都吃了很大的虧，何況房企的產(chǎn)業(yè)還要定位于寫字樓這種類科技園產(chǎn)品。這些既不是自己擅長的，也不是市場需要的，其過往成功證明過自己的郊區(qū)大盤與產(chǎn)業(yè)有完全不通過的需求群體，無法同步甚至是嚴重錯位的。
6.貼牌勾地術(shù)
隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的火爆和地方政府的迫切日甚，尤其是廣大四五六線城市，產(chǎn)業(yè)很難做，但是地方政府做政績的需求格外強烈，對產(chǎn)業(yè)的憧憬期待很高，哪怕是虛的花頭也是聊勝于無。
這時有些手中有很多國家級孵化器、國家級眾創(chuàng)空間、省級眾創(chuàng)空間、市級眾創(chuàng)空間資質(zhì)的機構(gòu)就有用武之地了，畢竟這些都是能給地方政府足夠說服力的政績招牌。
就拿到了一份內(nèi)部流傳出來的某家機構(gòu)給合作方的模式介紹，簡直就是一個一網(wǎng)打盡的菜單式服務(wù)體系：包括開發(fā)商有土地沒能力、有能力沒土地、沒土地沒能力等幾種情況，它都有辦法跟你合作，并視情況收取品牌費、拿地服務(wù)費、干股、銷售代理費、運營收入、物管費等。
在很多三四五六線城市，當?shù)匾恍暗仡^蛇”開發(fā)商有關(guān)系、能力、有資金、有經(jīng)驗但就是沒“IP題材”，一般該機構(gòu)針對這種情況提供的定制化方案為：
在前期拿地環(huán)節(jié)，借助題材，與政府對接，鎖定拿地，之后交予開發(fā)商，收取服務(wù)費——即我們所謂的“貼牌勾地術(shù)”。
這種服務(wù)費有的高達上千萬，這比它之前的商業(yè)地產(chǎn)合作收費有所提升，這也可以理解，國家級孵化器和產(chǎn)業(yè)概念含金量畢竟比原來的商業(yè)更高。
很多重資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)辛辛苦苦忙活幾年，最后一算賬沒有虧損就不錯了，上千萬元的利潤是多少中小產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商夢寐以求的利潤額，但這類機構(gòu)就憑借“坐地起價”可以輕松賺取差價，確實是深諳套利之道的高手。
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