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2020年9月，川沙全新盤陸家嘴錦繡觀瀾首次開盤，6.4W/平的高價下仍然以206%的認(rèn)籌率日清。

彼時周邊二手次新房的均價不過5.8W/平，尚未形成明顯倒掛。

眼下觀瀾即將推出二期，限價下價格上浮可能性不大。

但此時周邊二手次新房的均價已經(jīng)上漲至6.2W/平，刺激的打新積極性更高，日清無疑。

除了觀瀾，在8公里外的六灶還將有一個新房準(zhǔn)備入市，那就是保利云上拾光，目前正在建造售樓處中。

川沙的新房憑什么如此火爆？

同價位下川沙是最好的選擇嗎？

買不到觀瀾的人，建議降低預(yù)算買保利云上拾光嗎？

今天雪莉就和大家一起探討如上幾個問題。

關(guān)于板塊

浦東已經(jīng)進(jìn)入向南發(fā)展的階段，川沙就是受到利好的板塊之一。

黃金2號線上，張江的下一站是唐鎮(zhèn)，唐鎮(zhèn)的下一站就是川沙，更何況如今的川沙還戴上了政策的高帽。

在上海2035的規(guī)劃中，川沙被正式列入主城區(qū)，和大虹橋、莘莊平級。

這里有張江科學(xué)城南部拓展區(qū)、迪士尼度假區(qū)，是浦東的三大歷史文化名鎮(zhèn)之一，似乎理應(yīng)得到發(fā)展。

可惜發(fā)展至今川沙的城市化進(jìn)程依舊緩慢，住宅主要集中在川沙鎮(zhèn)區(qū)，以本地的老房子為主。

剩余大片區(qū)域仍然荒涼、原始，尤其在六灶并入川沙后南部區(qū)域更是一片未開發(fā)鄉(xiāng)村般的即視感。

怎么看都不像是一個主城區(qū)該有的樣子。

導(dǎo)致川沙發(fā)展滯后的主要原因有兩點(diǎn)。

一是距離市區(qū)太遠(yuǎn)，吸引外部高端客群的能力有限——沒有那么多人來，ZF當(dāng)然就沒有那么大的動力多建房子。

浦西人口稠密、城市骨架小，大虹橋雖然有很多配套設(shè)施并未落地，但地鐵六站二十分鐘就可以到中山公園進(jìn)入內(nèi)環(huán)，新房均價6W/平。

莘莊更是處于交通樞紐的位置，且板塊發(fā)展已經(jīng)非常成熟，生活、就業(yè)非常便利，目前二手商品房均價漲至7-8W/平。

而浦東的城市骨架太大，川沙內(nèi)部分布又極為不均衡。

川沙站附近的主要居住區(qū)到陸家嘴自駕至少40分鐘，和周浦、唐鎮(zhèn)相似，幾乎無法輻射市區(qū)客群，但新房均價也已超過6W/平。

從產(chǎn)業(yè)輻射來看，川沙更多的還是要和周康、唐鎮(zhèn)、祝橋等地一起爭奪張江外溢的資源。

可拿什么爭??？

唐鎮(zhèn)起點(diǎn)就是別墅區(qū)，后來綠城玉蘭花園強(qiáng)勢入市震驚市場——當(dāng)年300平的大平層報價6W，價格直逼市區(qū)。

在堅持開發(fā)高端居住社區(qū)、引入福外學(xué)區(qū)等發(fā)展后，遠(yuǎn)離地鐵的唐鎮(zhèn)三兄弟如今掛牌價已經(jīng)突破10W+/平，成為去年引領(lǐng)漲幅的黑馬板塊。

真正讓川沙惶恐的是今年唐鎮(zhèn)激增的新房。

數(shù)量多、規(guī)劃好、地鐵房、板塊認(rèn)可度高，最重要的是在限價下價格段還可能和錦繡觀瀾產(chǎn)生重合。

次一級的周浦定位沒有川沙高、社區(qū)品質(zhì)沒有唐鎮(zhèn)高，但相比川沙，周浦的地理位置更占優(yōu)勢——除了張江，這里還可以承接前灘甚至部分浦西的客群。

而且周浦從來沒有放緩過建房子的腳步，今年就有仁恒珊瑚世紀(jì)、中建壹府瀾庭、浦發(fā)東悅城、綠地東上海等項目可供選擇，不僅人氣充足、新房價格還略低于川沙。

當(dāng)然，現(xiàn)在二手房漲至7-8W/平的確存在泡沫。

而川沙，沒有唐鎮(zhèn)定位高、沒有周浦人氣足，供應(yīng)量還遲遲跟不上，導(dǎo)致主城區(qū)這么大的利好都沒有太多著力點(diǎn)去宣傳。

隨著板塊和認(rèn)知的固化，現(xiàn)在張江的輻射區(qū)已經(jīng)基本成型：碧云、聯(lián)洋>張江>唐鎮(zhèn)>周浦≈川沙>祝橋。

二是從浦東區(qū)政府層面來看，板塊發(fā)展還沒輪到川沙呢！

即使是德云社，一年的資源也只能捧紅一個徒弟；

即使是浦東新區(qū)，短時間內(nèi)也只能著重發(fā)展一到兩個板塊。

現(xiàn)在臨港、唐鎮(zhèn)正當(dāng)紅，政府自然優(yōu)先將政策紅利、土地紅利傾斜到這里，還要抽空關(guān)照下之前已經(jīng)長大的兒子如森蘭、高橋等地，沒有精力來發(fā)展川沙。

川沙的新房為什么這么少？因為還沒到導(dǎo)入外地客群的時候，只要不定期開一些項目滿足下當(dāng)?shù)厝艘簿涂梢粤恕?/span>

或許未來當(dāng)浦東區(qū)政府倒逼著川沙快速發(fā)展時，有著大片空地的川沙可能有機(jī)會變成下一個唐鎮(zhèn)，但這個時間周期實(shí)在不能確定。

總之，在差不多的價格下，外來客群難以將川沙作為第一選擇。

關(guān)于房子

既然川沙并不是外來客群的第一選擇，那為什么陸家嘴錦繡觀瀾能夠輕松日清呢？

因為川沙實(shí)在太缺新房了！

近幾年，浦東的前灘、森蘭、周浦、臨港新房供應(yīng)量不斷，始終位于話題C位；

今年唐鎮(zhèn)將預(yù)計供應(yīng)4000余套新房，讓人眼花繚亂。

和浦西的供應(yīng)量更是無法相比。

同為主城區(qū)定位的大虹橋新房扎堆，今年又將供應(yīng)超過5500套；

還有南翔、江橋、上大、九亭、泗涇、五大新城......

而總面積可達(dá)97平方公里的偌大川沙，自2016年開始斷供后，等了四年才迎來了陸家嘴錦繡觀瀾，體量不過500余套，即將推出第二期僅192套房源。

別忘了，除了外地客群外川沙本地早已積累了大量改善的需求，局部供需關(guān)系的不平衡造成了觀瀾的火爆。

錯過這個新房，下一個新房還不知道要等多久呢！

而且觀瀾位于川沙的核心區(qū)內(nèi)，幾乎坐擁了川沙最好的配套資源，小范圍內(nèi)的城市界面不輸唐鎮(zhèn)、周浦。

2號線將川沙核心區(qū)一分為二，北側(cè)老城區(qū)生活氛圍濃厚，但以2000年以前的老房子為主，無法吸引到改善客群。

南側(cè)則擁有百聯(lián)川沙等購物中心，觀瀾小學(xué)、川沙中學(xué)南校的教育資源在外環(huán)外已經(jīng)很是難得，附近還有兩所二甲醫(yī)院——浦東新區(qū)中醫(yī)醫(yī)院和浦東新區(qū)人民醫(yī)院。

而且南側(cè)次新房聚集，現(xiàn)有的華府188、凱佳尊品國際、陽光城愉景灣等小區(qū)房齡新、品質(zhì)佳，初步構(gòu)建了南側(cè)高品質(zhì)居住區(qū)的底色。

陸家嘴錦繡觀瀾就位于標(biāo)桿華府188和凱佳尊品國際之間，步行可達(dá)地鐵站、百聯(lián)商業(yè)、中醫(yī)醫(yī)院等地，項目東側(cè)緊鄰陸家嘴自帶的商業(yè)用地。

雖然新房不承諾學(xué)區(qū)，但目前川沙路以西均屬于觀瀾小學(xué)的學(xué)區(qū)內(nèi)，不知項目起名“觀瀾”是否包含了一定的學(xué)區(qū)暗示？

占據(jù)了資源和稀缺性的觀瀾，項目本身就顯得平平無奇了。

太多人都是沖著項目的位置和稀缺性而去，當(dāng)然沒必要向綠地東上海一樣提高成本打造大理石外立面。

對開發(fā)商而言，在2019年時以34517元/平的樓板價拿地，一年后就以6.4W/平的價格入市，怎么算都是盈利的。

2.0的容積率、35%的綠化率、陣列式布局......唯一讓人有記憶點(diǎn)的可能就是內(nèi)部規(guī)劃有300米長的超級景觀軸，利好樓王位置。

但其他非樓王間的樓間距較窄，不如隔壁的凱佳樓間距寬闊。

此次二期加推的房源就包含了這兩棟樓王，對房源有要求的人可以提前留意。

產(chǎn)品側(cè)偏向剛需和剛改，77平的2房起步可將總價控制在500W左右，最大131平的3+1房能夠滿足改善需求。

項目優(yōu)勢是戶型合理、沒有明顯硬傷，加上陸家嘴的品牌和物業(yè)作為背書，提供了一定的保值保障。

只是5.48元的物業(yè)費(fèi)對剛需太不友好。

總之，觀瀾就是當(dāng)下典型的一個主流新房，其高價更多的體現(xiàn)在地段和稀缺性上。

但川沙另一個新房保利云上拾光顯然不具備地段優(yōu)勢——這里實(shí)際上屬于六灶，距離觀瀾足足有8公里。

項目周邊一片荒涼，一路之隔就是眾多的倉庫、工業(yè)園區(qū)，目前周邊只有少數(shù)的動遷小區(qū)，屬于完全新開發(fā)的片區(qū)。

在雪莉偷偷潛入的項目群中，大家討論唐鎮(zhèn)新房的熱情更高，更有人將保利戲稱為“拾荒”，足見其地段的荒涼。

沒有地鐵、沒有大型商業(yè)、沒有好的教育資源，保利有的就是供應(yīng)量——小區(qū)共規(guī)劃有1044套小高層和192套疊加產(chǎn)品，比觀瀾的體量大了一倍之多。

雖然從規(guī)劃圖中可見這片區(qū)域?qū)⑴鋫湟凰拍曛茖W(xué)校、兩所幼兒園及菜場等設(shè)施，全新的土地代表著希望，但畢竟距離市區(qū)過遠(yuǎn)。

并且六灶的定位主要就是為迪士尼員工提供居住用地及承擔(dān)一些動遷安置指標(biāo)。

發(fā)展周期過長、上限明顯，如果不是在迪士尼或者附近上班的人并不建議購買。

開荒可是一件很苦的事情。

所以，短期之內(nèi)川沙值得購買的新房仍然只有一個觀瀾，能不能搶到心儀的房子還要看運(yùn)氣。

但對不在本地生活的人來說不用太過焦慮，除了川沙之外還有很多其他的選擇。

新房日清本身就不是值得鼓勵的正?，F(xiàn)象——項目賣的這么快，開發(fā)商哪來的動力和時間去打磨產(chǎn)品？

日清更不能代表這個項目是完美的，房源數(shù)、競品數(shù)、供需關(guān)系都影響著銷售。

市場越浮躁，我們越應(yīng)該保持理智和沉靜——上海永遠(yuǎn)不缺網(wǎng)紅盤、日光盤，但我們只能買一套，切勿盲目跟風(fēng)。

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