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土地供求大增，吸金近三千億

出讓金居全國(guó)首位

截止到12月15日，上海共成功出讓各類土地368宗，收金2807.25億元。2019年全年上海各類土地出讓金僅為1995.4億元，目前已達(dá)到去年全年的140.7%，而剩余半個(gè)月上海仍有5宗土地出讓，若均以地價(jià)成交的話則仍有146.7億元進(jìn)賬，屆時(shí)上海全年土地出讓金將超過2954億元，成為2020年全國(guó)土地出讓金最多的城市。

從全年走勢(shì)來看，2月疫情期間上海出臺(tái)的土地款延期、分期繳付政策也從資金面給房企的拿地能力提供了一定支撐。2月下旬，香港置地競(jìng)得徐匯區(qū)黃浦江南延伸段WS3單元地塊穩(wěn)住市場(chǎng)情緒，而多項(xiàng)土拍規(guī)則調(diào)整則點(diǎn)燃了沉寂多年的上海土拍市場(chǎng)。與此同時(shí)，上海明確“加快經(jīng)營(yíng)性用地出讓節(jié)奏，夯實(shí)土地供應(yīng)計(jì)劃，適當(dāng)增加年度土地供應(yīng)量”。在供應(yīng)加大的同時(shí)，多幅市區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地的掛出，更是多次上演數(shù)家房企爭(zhēng)奪競(jìng)價(jià)的激烈場(chǎng)面，6月至8月土拍溢價(jià)率亦逐漸走高，此期間宅地平均溢價(jià)率高達(dá)23%。為了給持續(xù)熱高的土地市場(chǎng)降溫，9月以來上海通過“降質(zhì)減量”的方式來平抑，月均成交宅地?cái)?shù)量控制在4到5宗，四季度宅地平均溢價(jià)率亦回落到5%以內(nèi)。

在經(jīng)營(yíng)性用地方面，截止到12月15日上海共成交187宗經(jīng)營(yíng)性用地，規(guī)劃建面合計(jì)1497.4萬方，較19年全年上漲39.1%，土地出讓金總額2583.5億元，較19年全年上漲59.4%，成交樓面均價(jià)17253元/㎡，較19年全年上漲14.6%，平均溢價(jià)率8.95%，與19年全年提升6.88個(gè)百分點(diǎn)。

商品住宅用地成交92宗，規(guī)劃建面合計(jì)900.86萬方，同比上漲64.9%，土地出讓金總額1990.7億元，同比上漲92.3%；成交樓面均價(jià)22097元/㎡，平均溢價(jià)率11.75%，較去年同期提高11.02個(gè)百分點(diǎn)，打破了自招掛復(fù)合以來長(zhǎng)期零溢價(jià)成交的現(xiàn)象。其中純住宅用地共成交66宗，規(guī)劃建面合計(jì)454萬方，與19年全年成交的59宗、規(guī)劃建面459萬方大體一致（注：商品住宅用地中含徐匯黃浦江南延伸段WS3單元綜合地塊）。

圖：2017年以來上海商品住宅用地成交面積走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)

商辦用地成交80宗，規(guī)劃建面合計(jì)422.68萬方，同比上升23.3%，成交金額485.1億元，同比上升3.4%；樓面均價(jià)11476元/㎡，同比下降16.2%，平均溢價(jià)率0.60%，較去年同期下降5.11個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2017年以來上海商辦用地成交面積走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)

優(yōu)化涉宅用地供給結(jié)構(gòu)

商品住宅用地成交占比提升至6成

2018年以來，上海一方面加大涉宅用地供應(yīng)規(guī)模，另一方面優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，加大商品住宅用地和租賃用地供應(yīng)，近三年商品住宅用地、動(dòng)遷房用地及租賃用地成交占比分別為46%、39%、15%。未來，上海仍會(huì)保持較大的宅地供應(yīng)規(guī)模。

截止2020年12月15日，租賃用地成交15宗，規(guī)劃建面合計(jì)173.8萬方，同比下降7.2%，土地出讓金總額107.8億元，同比下降7.3%；成交樓面均價(jià)6199元/㎡，均以零溢價(jià)成交。動(dòng)遷安置用地成交41宗，同比下降37.9%，土地出讓金總額113.0億元，同比下降22.1%；成交樓面均價(jià)3123元/㎡，同樣均是以零溢價(jià)成交。

圖：2015年-2020年上海住宅用地成交結(jié)構(gòu)

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)

“招掛復(fù)合”細(xì)則調(diào)整

溢價(jià)成交頻繁再現(xiàn)

4月11日，上海土地市場(chǎng)發(fā)布公告明確調(diào)整土地出讓規(guī)則。“新規(guī)”提出：（1）“有效申請(qǐng)人數(shù)不足六人的，本地塊直接采用掛牌方式出讓。有效申請(qǐng)人數(shù)為六人及以上的，本地塊采用有競(jìng)價(jià)招標(biāo)方式出讓”，該調(diào)整意味著上海土拍市場(chǎng)放寬了房企競(jìng)價(jià)條件，中小房企有更多機(jī)會(huì)入圍競(jìng)價(jià)；（2）放寬自持比例，對(duì)部分純宅地取消了15%的自持要求；（3）“保證金凍結(jié)”規(guī)則松動(dòng)，即原先企業(yè)在保證金繳納之后到參拍之前需要凍結(jié)土地款20天，新規(guī)要求只需要在參拍前一天凍結(jié)資金即可。

招掛復(fù)合實(shí)行到今年土拍規(guī)則調(diào)整前，上海溢價(jià)率超過10%的住宅用地僅有3宗。5月份以來，上海有37宗商品住宅用地溢價(jià)率超過10%，其中有16宗溢價(jià)率超過30%，有2宗超過50%。

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)

從高溢價(jià)地塊的區(qū)域分布來看，主要集中在外環(huán)外，外環(huán)內(nèi)僅閔行七寶古美北地塊、楊浦江浦地塊、浦東黃浦江南延伸段前灘地塊3宗。上海市區(qū)宅地的稀缺，可謂“出一塊，搶一塊，少一塊”，市區(qū)拿地難度之大使得房企將目光投向外圍，土地市場(chǎng)的火熱蔓延到外環(huán)外。

2020年，溢價(jià)率最高的商品住宅地塊為浦東新區(qū)新場(chǎng)鎮(zhèn)古鎮(zhèn)東單元地塊，溢價(jià)率60.8%，競(jìng)得人為上海同潤(rùn)投資。商辦用地中，溢價(jià)率最高的地塊為閔行區(qū)浦錦街道蘆恒路北地塊，溢價(jià)率164%，競(jìng)得人為上海閔行儲(chǔ)備糧管理總公司。

表：2020年上海溢價(jià)率超30%的商品住宅用地

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)

臨港新片區(qū)加快供地支持片區(qū)發(fā)展

上海各區(qū)推地節(jié)奏急緩有序

商品住宅用地成交面積區(qū)域分布來看，主要集中于南匯、嘉定、寶山和奉賢4區(qū)，4區(qū)成交面積占比合計(jì)超過6成，達(dá)60.9%。其中，南匯成交面積占比全市最高，達(dá)26.7%，而整個(gè)2019年南匯并未出讓商品住宅用地；南匯和奉賢出讓的商品住宅用地多位于臨港自貿(mào)區(qū)，臨港新片區(qū)內(nèi)成交的宅地面積占南匯和奉賢兩區(qū)的比重達(dá)到83.8%。伴隨臨港新片區(qū)規(guī)劃草案的公示，臨港自貿(mào)區(qū)新片區(qū)將成為上海面向世界的橋頭堡，承載上海全球城市核心功能。4月初，臨港新片區(qū)管委會(huì)舉行線上土地推介會(huì)，提出“全年計(jì)劃出讓土地152宗，住宅43宗、新建住宅面積200萬方，爭(zhēng)取達(dá)到300萬方；商業(yè)地塊58宗、新建面積117萬方”。截止目前，臨港新片區(qū)出讓住宅用地合計(jì)263.7萬方，超出200萬方的基本目標(biāo)。市區(qū)商品住宅用地供應(yīng)雖明顯增加，成交規(guī)劃建面同比增長(zhǎng)77.6%，但仍較為稀缺，成交面積占全市的比重僅7.1%，略低于2019年的7.3%。

從成交金額來看，嘉定、南匯、浦東3區(qū)土地出讓金額均超過200億元，青浦、寶山土地成交金額超過150億元，青浦土地出讓金較19年下滑13.6%，寶山則增長(zhǎng)31.7%。

圖：2019年至2020年上海商品住宅用地成交面積區(qū)域分布變化情況

各區(qū)商品住宅用地供應(yīng)規(guī)模與各區(qū)商品住宅出清周期呈明顯的負(fù)相關(guān)關(guān)系，去年供地規(guī)模較少或無供應(yīng)的區(qū)今年明顯加快供地節(jié)奏，以改善樓市供求關(guān)系；而出清周期較高的區(qū)則適當(dāng)放緩?fù)恋爻鲎尮?jié)奏。如閔行、嘉定、南匯3區(qū)，短期出清周期均不足6個(gè)月，今年宅地供應(yīng)明顯提速。

圖：上海各區(qū)域商品住宅用地成交建面VS商品住宅出清周期關(guān)系

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)

房企滬上拿地?zé)崆椴粶p

競(jìng)爭(zhēng)格局激烈

各梯隊(duì)房企紛紛入滬拿地，上海土拍市場(chǎng)百花齊放，92宗商品住宅用地被66家房企分獲。在同一賽道上，不同的房企根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略各施所長(zhǎng)，爭(zhēng)先搶占上海市場(chǎng)。其中，萬科、恒大、中海、保利等頭部陣營(yíng)房企，新城、招商、金地、旭輝、陽光城、金茂等第一陣營(yíng)房企，正榮、禹洲、中駿、建發(fā)、華發(fā)、萬達(dá)等第二陣營(yíng)房企均有所斬獲。此外，大名城、大家房產(chǎn)、中建東孚、寶華、景瑞為代表的中小型房企也表現(xiàn)不俗。

回歸一二線城市已成共識(shí)，TOP30房企今年幾乎全線出擊上海。今年上海土拍中，積極性最高的當(dāng)屬金茂，共有11次進(jìn)入到競(jìng)價(jià)階段，陪跑10次最終于12月15日競(jìng)得崇明宅地；同樣的，融創(chuàng)6月到9月多次出擊未果，最終于10月與上海城建置業(yè)聯(lián)合競(jìng)得楊浦區(qū)定海社區(qū)D1-5 地塊；與金茂與融創(chuàng)相比，世茂今年雖6次參與競(jìng)價(jià)，但最終未有所獲；中海、華潤(rùn)涉嫌“圍標(biāo)”后未在上海拿地。常年占據(jù)上海銷售前列的萬科獲得寶山4宗城中村改造用地，金地、招商蛇口、保利各斬獲3宗宅地，及時(shí)夯實(shí)土儲(chǔ)。新城、旭輝多年后再次拿地，新城參與6宗宅地競(jìng)價(jià)并獲得閔行浦江地塊，而旭輝自19年12月起已攬入閔行浦江、嘉定安亭和閔行七寶3宗宅地。融信與旭輝聯(lián)合競(jìng)得七寶宅地，與招商蛇口、保利聯(lián)合競(jìng)得靜安中興地塊，還獨(dú)自拿下嘉定南翔地塊。恒大于9月從眾多房企中獲得虹口北外灘稀缺宅地，陽光城、正榮、奧園、佳兆業(yè)、禹洲各斬獲1宗宅地。碧桂園在19年拿下3宗宅地后，今年拿地節(jié)奏放緩；而龍湖、金科、綠城、雅居樂雖未拿地，但也有所動(dòng)作。

除了頭部房企外，近年在上海表現(xiàn)搶眼的華發(fā)、建發(fā)以及外資房企仁恒、瑞安房地產(chǎn)、路勁都有收獲。華發(fā)與仁恒聯(lián)合體競(jìng)得靜安天目社區(qū)、浦東康橋2宗地塊，彌補(bǔ)此前未能拿下楊浦區(qū)江浦社區(qū)地塊的遺憾。瑞安房地產(chǎn)今年共拿下徐涇蟠龍2宗宅地和2宗商辦用地，再加上去年競(jìng)得的4宗宅地，瑞安成為徐涇名副其實(shí)的“地主”。龍光首進(jìn)上海，多次參與到市區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的參與，并獨(dú)自拿下楊浦區(qū)定海社區(qū)地塊。

大華今年雖然沒有拿地，但勇敢地走出“舒適區(qū)”大寶山和浦東北蔡，在嘉定、楊浦兩區(qū)嘗試拿地。大名城氣貫如虹連拿6地，堅(jiān)定看好上海東西兩翼的發(fā)展，競(jìng)得臨港自貿(mào)區(qū)4宅地，并在青浦、松江各拿1地。

舊改拿地實(shí)現(xiàn)多盤聯(lián)動(dòng)

強(qiáng)化板塊深耕

上海公開市場(chǎng)拿地日益激烈，城市更新、舊改及城中村改造則成為重要的獲地途徑。近兩年，瑞安、萬科中建聯(lián)合體、中海中環(huán)新長(zhǎng)征聯(lián)合體等房企通過舊改拿地實(shí)現(xiàn)多盤聯(lián)動(dòng)，持續(xù)強(qiáng)化深耕核心區(qū)域，成為所在板塊“地主”。

繼青浦蟠龍?zhí)斓睾螅?strong style="word-wrap: break-word !important;">瑞安房地產(chǎn)今年上半年在青浦蟠龍路周邊競(jìng)得住宅用地及商辦用地各2宗，斥資20.96億元出讓金，規(guī)劃建面合計(jì)12.27萬方，板塊深耕意圖明顯。

萬科中建聯(lián)合體在寶山楊行連下4宗涉宅用地，土地出讓金合計(jì)85.3億元，規(guī)劃建面合計(jì)44.1萬方。2018年以來，萬科中建聯(lián)合體已在楊行獲取7宗涉宅用地，規(guī)劃建面合計(jì)81.4萬方。

中海中環(huán)投資聯(lián)合體在普陀真如社區(qū)、石泉社區(qū)連下3宗商辦及綜合用地，土地出讓金合計(jì)76.8億元，規(guī)劃建面合計(jì)38.76萬方。2018年以來，中海中環(huán)投資聯(lián)合體已在普陀真如社區(qū)、石泉社區(qū)獲取經(jīng)營(yíng)性用地共7宗，規(guī)劃建面合計(jì)61.6萬方。

十三五期間，上海中心城區(qū)二級(jí)舊里為主的房屋征收達(dá)到266萬平方米，13.2萬戶。2020年計(jì)劃完成55萬平方米、2.8萬戶，實(shí)際將完成75萬方、3.5萬戶。目前，上海仍積極推進(jìn)舊改地塊，黃浦區(qū)、楊浦區(qū)、虹口區(qū)是動(dòng)遷大區(qū)，未來將釋放出更多舊改用地以緩解市區(qū)緊張的住房需求。