9月21日，武漢東湖高新集團(tuán)股份有限公司（下稱“東湖高新”）發(fā)布第九屆董事會(huì)第五次會(huì)議決議公告，審議通過了《關(guān)于武漢軟件新城1.1期項(xiàng)目申請(qǐng)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的議案》。初步募集規(guī)模約8.5億元，項(xiàng)目位于武漢市東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)花城大道9號(hào) ，為東湖高新聚焦于軟件和信息服務(wù)行業(yè)所打造的全產(chǎn)業(yè)鏈主題園區(qū)。公募基金管理人、ABS管理人分別為平安基金和平安證券。
自此，國內(nèi)首例產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs方案公布。東湖高新成為國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)首個(gè)公開披露園區(qū)資產(chǎn)公募REITs方案的企業(yè)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于疫情疊加“三道紅線”的制約，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)園區(qū)盈利壓力倍增。REITs可以為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目提供更低的財(cái)務(wù)成本，提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)的流動(dòng)性，也可以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的融資和投資活動(dòng)。東湖高新篩選出優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目進(jìn)行REITs試點(diǎn)，可以加快盤活園區(qū)運(yùn)營板塊現(xiàn)有存量資產(chǎn)，為后續(xù)其他產(chǎn)業(yè)園區(qū)盈利模式提供了參考。
8月7日，國家發(fā)改委辦公廳印發(fā)《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》（以下簡稱“通知"》）。8月18日，國家發(fā)展改革委發(fā)布政策解讀，進(jìn)一步明確了基礎(chǔ)設(shè)施試點(diǎn)的地區(qū)和行業(yè)范圍，以及項(xiàng)目需要滿足的基本條件。從地區(qū)看，鼓勵(lì)國家重大戰(zhàn)略、國家級(jí)新區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目開展試點(diǎn)。從行業(yè)看，優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板、新型基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域項(xiàng)目。
因高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等園區(qū)資產(chǎn)是本次基礎(chǔ)設(shè)施REITs 的重要底層資產(chǎn)之一。通知下發(fā)之后，產(chǎn)業(yè)園區(qū)成為市場(chǎng)討論的焦點(diǎn)。
有聲音認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)園區(qū)再次被公募REITs點(diǎn)名鼓勵(lì)，有望借助REITs讓資產(chǎn)“活”起來。還有聲音稱，由資產(chǎn)權(quán)屬、現(xiàn)金流、盈利、運(yùn)營年限等構(gòu)成的進(jìn)入門檻，也考驗(yàn)著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營質(zhì)量。
從東湖高新此次選取的武漢軟件新城1.1期產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目這個(gè)標(biāo)的資產(chǎn)來看，該項(xiàng)目2012年起步，當(dāng)時(shí)計(jì)劃在花山打造中部地區(qū)最大規(guī)模、最具國際化特征的IT服務(wù)基地、高新技術(shù)研發(fā)基地和創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。經(jīng)過8年的發(fā)展，已建成項(xiàng)目面積超過100萬平方米，簽約企業(yè)110余家，入園員工超過12000人，處于基本滿租的情況，屬于東湖高新的標(biāo)志性項(xiàng)目。
東湖高新在公告中提到，作為在產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施投資運(yùn)營領(lǐng)域布局多年的湖北省本土上市公司，是將基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為非常重要的“戰(zhàn)略資本工具”，一方面盤活存量產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)，提前收回投資資金，提高投資收益率。一方面后期通過擴(kuò)募機(jī)制向基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs平臺(tái)持續(xù)注入資產(chǎn)，搭建資產(chǎn)運(yùn)作通道，進(jìn)一步創(chuàng)新投融資機(jī)制，為產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)拓寬資金募集渠道，加快向輕重并舉業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型。
對(duì)于首批項(xiàng)目發(fā)行公募REITs的回收資金，東湖高新表示擬投項(xiàng)目所涉行業(yè)包括大健康、大數(shù)據(jù)、智能制造等產(chǎn)業(yè)，有利于公司加快優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園開發(fā)建設(shè)，進(jìn)一步提升競(jìng)爭(zhēng)力。
某房企高管表示，從項(xiàng)目自身看，要求權(quán)屬清晰、明確、可轉(zhuǎn)讓，投資回報(bào)良好，進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營階段。此次REITs重啟仍屬于探索階段，不可能大規(guī)模推開，也不太可能為眾多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目獲得入場(chǎng)券，從背景看，東湖高新還是個(gè)案。
但無論怎樣，REITs這個(gè)常年占據(jù)“熱搜榜”的話題終于不在空中飄了。
9月4日，上交所和深交所同時(shí)發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）業(yè)務(wù)辦法（試行）》的征求意見稿；9月10日，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于做好第一批基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》。
這意味著基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs產(chǎn)品即將問世。
有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，如果參照美國公募REITs市場(chǎng)規(guī)模及GDP規(guī)模占比推算，中國公募REITs市場(chǎng)規(guī)模未來可達(dá)到6萬億元。
通過公募REITs，產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以跟市場(chǎng)投資者合作，借助資本力量擴(kuò)大資產(chǎn)管理規(guī)模，還可以向服務(wù)平臺(tái)轉(zhuǎn)變，改變以往單純的“收租子”模式，以園區(qū)為載體打造產(chǎn)業(yè)鏈條，以運(yùn)營服務(wù)獲取增值收益。
在東湖高新開展公募REITs申報(bào)的背后，一直有平安集團(tuán)加持。7月初，東湖高新就與平安基金就推動(dòng)?xùn)|湖高新產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs開展戰(zhàn)略合作，力爭(zhēng)通過資產(chǎn)證券化探索產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營模式新賽道。
此外，東湖高新還表示，未來三年將積極在長三角經(jīng)濟(jì)圈上海、杭州等核心城市開辟第二戰(zhàn)場(chǎng)，通過地產(chǎn)基金的方式擇機(jī)參與城市更新項(xiàng)目，采用資本運(yùn)作手段，充分發(fā)揮集團(tuán)園區(qū)運(yùn)營能力，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化標(biāo)桿示范項(xiàng)目落地，加快園區(qū)資產(chǎn)由重轉(zhuǎn)輕。
“從REITs的角度來說，全國2萬多個(gè)園區(qū)，不可能這么多資產(chǎn)都被市場(chǎng)接受，一定是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為標(biāo)的才有希望。反向這也會(huì)倒逼園區(qū)運(yùn)營更加精細(xì)化?！鼻笆鰳I(yè)內(nèi)人士說。
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