目 錄
第一章總論
1項(xiàng)目概況
2項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性
3可行性研究的依據(jù)和范圍
4本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較優(yōu)勢(shì)分析
5本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)
第三章項(xiàng)目定位
1主題定位
2功能定位
3市場(chǎng)定位
4項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位
5價(jià)格定位
6入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位
7銷(xiāo)售方式定位
8物業(yè)管理定位
第四章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略
1宣傳主題概念
5分階段控制的公關(guān)效果
6外發(fā)式宣傳策略
8資金回籠計(jì)劃
第五章投資估算和資金籌措
1投資估算
2資金籌措
第六章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益分析
1盈虧平衡分析
2贏利預(yù)測(cè)
3敏感性分析
4社會(huì)效益分析
第七章結(jié)論
第一章 總 論
l 項(xiàng)目概述
（一） 消費(fèi)群體構(gòu)成
當(dāng)前，中國(guó)大眾旅游的發(fā)展，異地商務(wù)、公務(wù)等交流日益頻繁，為星級(jí)酒店的發(fā)展打下了廣闊的市場(chǎng)基礎(chǔ)。中國(guó)星級(jí)酒店接待的住客，既有國(guó)內(nèi)客人，也有入境客人。據(jù)國(guó)家有關(guān)方面的統(tǒng)計(jì)，2006年入境過(guò)夜旅游者為4991萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)6.6%；國(guó)際旅游（外匯）收入339.49億美元，比上年增長(zhǎng)15.9%。國(guó)內(nèi)旅游者為13.94億人次，比上年增長(zhǎng)15.0%；國(guó)內(nèi)旅游總收入為6230億元，比上年增長(zhǎng)17.9%。
顯然，星級(jí)酒店就是為他們服務(wù)的。無(wú)論是為了商務(wù)、公務(wù)、會(huì)議或者展覽，還是為了觀光、購(gòu)物、度假或者是探親訪友，抑或是為了經(jīng)濟(jì)、文化、體育等等的交流，他們都是酒店的顧客。
有關(guān)資料顯示，2006年，中國(guó)星級(jí)酒店住客中，商務(wù)散客占43%；公司協(xié)議客戶占22%；會(huì)議團(tuán)隊(duì)占5%；旅行團(tuán)隊(duì)占4%；休閑散客占8%；其他占8%。
從2006年與2005年的比較中，可以發(fā)現(xiàn)，雖然中國(guó)酒店的住客構(gòu)成在總體上沒(méi)有過(guò)大的起落，但是其變化也不容忽視。比如商務(wù)住客的增長(zhǎng)，就是值得十分注目的。雖然不少入境的外國(guó)客人常常選擇在星級(jí)酒店下榻，但是國(guó)內(nèi)住客目前仍然占著絕大多數(shù)（為88％）。
（二） 國(guó)內(nèi)目前連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店連鎖經(jīng)營(yíng)的發(fā)展趨勢(shì)
目前中國(guó)目前共有星級(jí)酒店11828家，客房平均出租率為60.96%。值得注目的是，星級(jí)越低、價(jià)格越低的內(nèi)資星級(jí)飯店，反倒出租率越低(其中三星級(jí)出租率為61.21%；二星級(jí)出租率為57.11%；一星級(jí)出租率為49.60%)。其經(jīng)濟(jì)效益也不甚理想，其中占星級(jí)酒店95.36%的11828家內(nèi)資飯店，幾乎全面虧損，有25個(gè)省市的內(nèi)資星級(jí)飯店的平均利潤(rùn)均為負(fù)數(shù)。
相形之下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店卻是一片光明。另一份正式資料顯示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店，2005年的平均出租率為89.0%，2006年的平均出租率為82.4%；2006年的GOP竟然高達(dá)44.47%。
經(jīng)濟(jì)型酒店在今后的發(fā)展中能夠更有利地享受到如下的發(fā)展機(jī)遇。
A：居民出行的增長(zhǎng)。
B：奧運(yùn)商機(jī)。2007年是北京籌辦奧運(yùn)會(huì)的決戰(zhàn)之年。根據(jù)有關(guān)要求和測(cè)算，2008年奧運(yùn)會(huì)期間，北京的星級(jí)酒店將達(dá)到800家。而據(jù)此前不久的統(tǒng)計(jì)，目前北京地區(qū)共有住宿接待單位4761家，客房28萬(wàn)間左右（其中星級(jí)酒店658家，客房11.2萬(wàn)間）。缺少的142家酒店的空白，有關(guān)方面希望主要通過(guò)改造和升級(jí)現(xiàn)有非星級(jí)酒店來(lái)填補(bǔ)。
l 項(xiàng)目提出的背景及必要性
我們先從酒店和酒店式的公寓，從酒店的投資、金融管理、融資方面來(lái)談。
有個(gè)大的方向：能以中國(guó)酒店市場(chǎng)的一個(gè)宏觀角度，先來(lái)做一個(gè)大綱性的探討。在2008年之后，北京的酒店市場(chǎng)還是有相當(dāng)?shù)臋C(jī)會(huì)存在的。這是一定的，因?yàn)楸本┑木频晔钦沃行摹⒔?jīng)濟(jì)中心，目前加上外來(lái)人口已經(jīng)有差不多有1700多萬(wàn)人了，無(wú)論如何，這么大的一個(gè)人口的城市，它有它的一個(gè)容量。因此，中國(guó)的地位在這幾年正在大力的發(fā)展，所以從這方面我們是比較謹(jǐn)慎的、積極的來(lái)看這個(gè)事情。
北京，從容量方面的發(fā)展空間和潛力是相當(dāng)大的。就此而言，在全中國(guó)發(fā)展的時(shí)候，上海、北京是幾個(gè)主要的重點(diǎn)發(fā)展城市之一。無(wú)論是2008年的奧運(yùn)會(huì)還是2010年的上海世博會(huì)，都給酒店的管理公司創(chuàng)造了很多發(fā)展的機(jī)會(huì)。但是，總體來(lái)講，在選擇酒店的時(shí)候，就像選擇地理位置上面，我們還是非常關(guān)注的。到最終，還是回到一個(gè)方面，就是投資回報(bào)。我們不是說(shuō)開(kāi)酒店是為了奧運(yùn)會(huì)開(kāi)，也不是說(shuō)為了世博會(huì)開(kāi)。做酒店的投資回報(bào)期要按照國(guó)際慣例來(lái)說(shuō)是四年，所以這個(gè)不是短期的。很多酒店集團(tuán)現(xiàn)在還在積極的開(kāi)拓過(guò)程當(dāng)中。相信這個(gè)機(jī)會(huì)對(duì)于大家來(lái)室都是一個(gè)很好的發(fā)展機(jī)會(huì)。所以我們認(rèn)為北京在中國(guó)還是屬于一線的城市，這兩個(gè)城市如果從全球的經(jīng)濟(jì)上給它定位的話，應(yīng)該是國(guó)際級(jí)的大都市。因此將來(lái)不要擔(dān)心酒店過(guò)剩的問(wèn)題，某些酒店可能經(jīng)營(yíng)不好。
從貨幣角度出發(fā)：人民幣的升值有一個(gè)力大于臂的問(wèn)題?？傮w來(lái)說(shuō)應(yīng)該是力好，但是到了一定的程度力就不好了。這是一個(gè)不利的因素，為什么？因?yàn)橹袊?guó)東西如果變的太貴了，國(guó)外的旅游者就很難進(jìn)來(lái)。但是目前對(duì)于投資者，對(duì)于中國(guó)一個(gè)低成本的市場(chǎng)。那么所有的合作伙伴、業(yè)主、基金、同行都愿意到這邊來(lái)投資。特別是外地投資進(jìn)來(lái)了以后，由于這是一個(gè)雙收的投資項(xiàng)目，但是隨著人民幣不斷的增長(zhǎng)，最后和美元一比一了。
l 可行性研究的依據(jù)和范圍
2007年1-10月全國(guó)房地產(chǎn)投資額為14610.6億元，同比增長(zhǎng)24.1%，增幅與上月持平；商品房施工面積169840.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.8%；新開(kāi)工面積59847.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.1%；竣工面積25790.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.5%。供應(yīng)類(lèi)指標(biāo)本月累計(jì)同比增幅均與上月持平。國(guó)家土地供應(yīng)依然偏緊，存量土地充分釋放。1-10月份土地購(gòu)置面積26827萬(wàn)平方米，同比減少了2.6%；土地開(kāi)發(fā)面積18390.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)38.6%，增幅較上月提高了4.6個(gè)百分點(diǎn)。
l 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
一、項(xiàng)目的投資總額預(yù)算
1、 財(cái)富西環(huán)大廈二、三層的總體投入面積為3300平方米，房屋的租金為3元/天/平方，則大廈的房屋日租金為9900元，年租金為9900元/日*365天=3613500元
2、 酒店投資總體裝修費(fèi)用：酒店總體投入面積為3300平方米，按照每平方米1500元人民幣的標(biāo)準(zhǔn)（包括房間裝修費(fèi)用及家電、家具的配置費(fèi)用），則酒店投資的總體裝修費(fèi)用為500萬(wàn)元。
裝修費(fèi)用均攤10年，按每年為總體裝修費(fèi)用的10%計(jì)算，則每年均攤的裝修費(fèi)用為50萬(wàn)元。
3、 投資裝修總體費(fèi)用向銀行貸款，每年向銀行支付的利息為60萬(wàn)元。
4、 同樣，投入的設(shè)備費(fèi)用（包括空調(diào)設(shè)施等酒店的基礎(chǔ)設(shè)備）約為240萬(wàn)元，費(fèi)用均攤10年，每年為總體費(fèi)用的10%計(jì)算，每年的設(shè)備費(fèi)用為24萬(wàn)元。
5、 員工費(fèi)用：酒店投入使用35名員工（一般性的服務(wù)人員和管理層人員），按照平均工資1800元/人，則一年的員工費(fèi)用為35人*1800元/人*12個(gè)月=756000元。
& 酒店第一年投入的成本計(jì)算為：3613500+500000+600000+240000+756000=5709500元 &
第二章 市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)
l 本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較的優(yōu)勢(shì)分析
本項(xiàng)目簡(jiǎn)介：（擬在北京財(cái)富西環(huán)大廈中二、三層設(shè)立歐姆龍戴斯酒店）
A、美國(guó)戴斯酒店集團(tuán)的品牌價(jià)值所在：美國(guó)戴斯創(chuàng)立于1970年，有超過(guò)35年的品牌歷史，在全球15個(gè)國(guó)家內(nèi)擁有超過(guò)160，000間各式客房。每天有超過(guò)200，000位客人住宿于Days Inn。名列《HOTELS》雜志全球酒店品牌排名第5位。
B、戴斯酒店的所擁有的經(jīng)驗(yàn)豐富的管理團(tuán)隊(duì)：戴斯中國(guó)擁有一支高素質(zhì)，經(jīng)驗(yàn)豐富的酒店專(zhuān)業(yè)人才組成的團(tuán)隊(duì)。強(qiáng)大的團(tuán)隊(duì)，輔以“戴斯”品牌，對(duì)于酒店進(jìn)行全權(quán)管理，一定能夠使您的酒店獲得應(yīng)有的成功，并在酒店業(yè)占據(jù)應(yīng)有的地位。
C、財(cái)富西環(huán)優(yōu)越的地理位置：
（1）財(cái)富西環(huán)鼎立于北京市政規(guī)劃中的四大交通樞紐之一，北京西二環(huán)門(mén)戶之“西南金角”，北接西二環(huán)路，東連南二環(huán)路，西通麗澤城市核心道路，南行京開(kāi)高速，距北京內(nèi)城東西干線兩廣大街和長(zhǎng)安街僅幾步之遙。入則數(shù)分鐘進(jìn)抵都市核心，出則瞬間轉(zhuǎn)換方位經(jīng)緯。攜金融街商務(wù)繁華之偉力，以坐被朝南的宏大氣度，強(qiáng)勢(shì)輻射金融街，長(zhǎng)安街腹地。財(cái)富西環(huán)位于西二環(huán)樞紐位置，西銜豐臺(tái)區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展區(qū)域麗澤商務(wù)區(qū)，其中豐臺(tái)俗稱(chēng)是北京主要的陸路碼頭。南靠北京南站-亞洲最大的鐵路交通樞紐，2008年即將投入使用。北臨厚積勃發(fā)的新型辦公商務(wù)區(qū)廣安門(mén)商圈，西街正在建設(shè)的華北地區(qū)最大商品物流中心和分銷(xiāo)中樞的馬蓮道商務(wù)中心的節(jié)點(diǎn)，以財(cái)富西環(huán)為焦點(diǎn)，三大商圈各顯神通，圍合聚攏財(cái)富西環(huán)，更兼有金融街豐厚商務(wù)底蘊(yùn)的強(qiáng)勢(shì)整合，西南二環(huán)大區(qū)域發(fā)展的格局脈絡(luò)清晰可見(jiàn)。
（2）地理優(yōu)勢(shì)，交通方便：5路、49路、340路、351路、410路、423路、603路、716路、717路、800路、819路、939路、962路、運(yùn)通102、運(yùn)通202，步行1分鐘就可到達(dá)公交車(chē)站。
D、周邊配套設(shè)施完善
（1）水電設(shè)施齊全外周邊還有美廉美超市、超市發(fā)超市、華聯(lián)商場(chǎng)、家樂(lè)福購(gòu)物中心、菜百商場(chǎng)、華普超市、百盛、青年湖商場(chǎng)。
（2）郵局： 麗澤路郵電局、中國(guó)移動(dòng)通信大觀園店、中復(fù)電訊商場(chǎng)(右安門(mén)店)、廣安門(mén)南濱河路郵局。
（3）銀行： 工商銀行、中國(guó)銀行、交通銀行、農(nóng)村信用社、中信銀行、民生銀行、中國(guó)光大銀行。
（4）旅館、飯店：環(huán)海賓館、麗澤賓館、北京哈特商務(wù)酒店、新時(shí)代大酒店、大觀園大酒店、諾林大酒店、中環(huán)假日大酒店、龍?jiān)促e館、萬(wàn)隆賓館。
（5）餐飲、娛樂(lè)、休閑：海闊天空康體俱樂(lè)部、恒通食府。
（6）教育設(shè)施：中央音樂(lè)學(xué)院、首都醫(yī)科大學(xué)。
（7）寫(xiě)字樓：中國(guó)新紀(jì)元大廈、宣興大廈、德惠寫(xiě)字樓、中經(jīng)信國(guó)際大廈。
（8）公園及旅游景點(diǎn)：萬(wàn)泉公園、五芳亭公園、大觀園、牛街禮拜寺、北京西客站。
（9）酒店地處交通便道，存在著廣大的客源。
l 國(guó)內(nèi)同行業(yè)經(jīng)濟(jì)型酒店相關(guān)數(shù)據(jù)比較
（1）投資門(mén)檻較高加盟300萬(wàn)起與很多可供加盟的特許項(xiàng)目相比，經(jīng)濟(jì)型酒店讓諸多有意參與其中的投資者望而卻步，很重要的一個(gè)原因就是它有著較高的準(zhǔn)入門(mén)檻。見(jiàn)下表：
品牌
前期項(xiàng)目投資總額
錦江之星
750萬(wàn)～1250萬(wàn)元（以建筑面積5000平方米* 2000元/平米計(jì)算 ，含土建、營(yíng)運(yùn)準(zhǔn)備）
如家快捷
約594.5萬(wàn)元
莫泰168
約800萬(wàn)~1000萬(wàn)元
速8
338萬(wàn)~538萬(wàn)元（以100間房，每間房改造費(fèi)用3萬(wàn)～5萬(wàn)計(jì)算，加上38萬(wàn)元加盟金）
格林豪泰
約500萬(wàn)～700萬(wàn)元
錦江之星的品牌使用費(fèi)是依據(jù)加盟店的設(shè)計(jì)客房數(shù)，按3500元/間計(jì)算（推廣期間優(yōu)惠以2500元收?。?；此外還將收取20萬(wàn)元技術(shù)服務(wù)費(fèi)作為錦江之星為加盟者提供建設(shè)方案、人員培訓(xùn)、總臺(tái)管理軟件、管理與業(yè)務(wù)模式手冊(cè)、開(kāi)業(yè)指導(dǎo)等各項(xiàng)服務(wù)的費(fèi)用。這些都是小頭，更大的資金壓力來(lái)自物業(yè)投資--按錦江之星的標(biāo)準(zhǔn)，新建門(mén)店每平米投資大約為3500元，而改造門(mén)店也約需1500～2500元/平米，這樣一家錦江之星門(mén)店的投資額在1000萬(wàn)元上下。
如家快捷的前期投資主要分為幾項(xiàng)：不少于50萬(wàn)元的物業(yè)改造資金、30萬(wàn)元的一次性特許品牌使用費(fèi)、10萬(wàn)元的特許加盟保證金不低于50萬(wàn)元的流動(dòng)資金以及為期約占四個(gè)月的工程籌備期管理費(fèi)，每月1萬(wàn)元。需要指出的是，其中10萬(wàn)元保證金并不需要扣押至合約結(jié)束，而是在合作一年之后便可以得到有息返還。
在各特許品牌中，莫泰168是開(kāi)展加盟業(yè)務(wù)較晚，也是加盟店最少的連鎖品牌之一，目前只有南通、無(wú)錫、寧波3家加盟店，上海市內(nèi)的加盟店尚未面世。莫泰連鎖旅店的營(yíng)運(yùn)總監(jiān)許錚錚表示，在本市加盟一家莫泰168經(jīng)濟(jì)型酒店的投資總額在800萬(wàn)～1000萬(wàn)元。
與其他品牌相比，速8在前期投資上有更為細(xì)致之處，除去38萬(wàn)元的特許品牌使用費(fèi)外，速8根據(jù)所改造物業(yè)的原先用途，平均至每間客房的改造費(fèi)用也會(huì)有所不同。如，之前物業(yè)用途為寫(xiě)字樓，那么攤到每間客房的投資費(fèi)用為3萬(wàn)～5萬(wàn)元。
格林豪泰在計(jì)算前期投資時(shí)也有其特別之處，即特許品牌使用費(fèi)以房間數(shù)的不同而有所變化，以100間為例，加盟金在四五十萬(wàn)元，前期投資總額在500萬(wàn)～700萬(wàn)元。
以上計(jì)算都是以改造現(xiàn)有物業(yè)為準(zhǔn)。
（2）每月管理收費(fèi)高低浮動(dòng)各不同
在一次性支付數(shù)額較大的前期投入之后，作為連鎖體系中的一員，享受品牌、管理、銷(xiāo)售、培訓(xùn)等方方面面的支持的同時(shí)，加盟者每月也需支付一定的費(fèi)用于連鎖體系。從目前了解的情況，各品牌在每月收取管理等費(fèi)用的比例上也有不少出入。如下表：
品牌
每月上繳支出
錦江之星
加盟管理費(fèi)為年?duì)I業(yè)收入的3％
如家快捷
收取酒店總收入的3％為特許經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)，收取酒店總收入的3％為特許經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)
莫泰168
營(yíng)業(yè)收入的5％～10％
速8
營(yíng)業(yè)收入的5.6％，每年變化
格林豪泰
營(yíng)業(yè)收入的3.5%～6％
不難看出，每月統(tǒng)稱(chēng)加盟管理費(fèi)的收取主要分為固定和浮動(dòng)兩種。浮動(dòng)的加盟管理費(fèi)收取方式對(duì)于投資者而言，就像一把雙刃劍，在經(jīng)營(yíng)狀況不假的情況下，有理由向總部提出要求下浮；但在供銷(xiāo)兩旺的情景之下，也就必須接受特許方提高管理費(fèi)的要求。
（3） 回收投資較快（五年左右實(shí)現(xiàn)）
作為一項(xiàng)高額支出的加盟行為，投資者最為關(guān)心的便是資金風(fēng)險(xiǎn)和投資回報(bào)率的問(wèn)題。就現(xiàn)階段而言，盡管資金門(mén)檻較高，但是較快的投資回收周期正是吸引投資者躍躍欲試的一種重要原因。
從所得的數(shù)據(jù)來(lái)看，對(duì)于非自建性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)型酒店而言，一般在5年左右便能回收前期投資，一些地段上佳的單個(gè)門(mén)店，僅僅開(kāi)張一年半的時(shí)間內(nèi)，就已將資金全部回收。同時(shí)，這也說(shuō)明，不同的地理位置對(duì)于投資回收的周期也有一定的影響。
品牌
投資回收期
錦江之星
租賃項(xiàng)目4～6年，新建項(xiàng)目8～10年
如家快捷
5～6年
莫泰168
2年半～3年半
速8
3年～4年
格林豪泰
5～6年
各個(gè)不同品牌的經(jīng)濟(jì)型酒店對(duì)于投資回報(bào)周期的得出來(lái)源于他們對(duì)年投資收益率的估算。下表是如家酒店以一家建筑面積3450平方米，100間客房，年平均出租率85％，平均房?jī)r(jià)170元，特許5年期為例的模擬收益。從房?jī)r(jià)和年平均出租率等數(shù)據(jù)來(lái)看，這一表格的計(jì)算比較保守。
項(xiàng)目名稱(chēng)
主要費(fèi)用
年均銷(xiāo)售收入
100間客房×85％×170元×365天＝527.43萬(wàn)元
年均經(jīng)營(yíng)毛利潤(rùn)率
55％
年均經(jīng)營(yíng)毛利潤(rùn)
527.43萬(wàn)元×55％＝290.08萬(wàn)元
一次性品牌特許費(fèi)（5年）
30萬(wàn)元/5年＝6萬(wàn)元
裝潢裝修費(fèi)（10年）
350萬(wàn)元/10年＝35萬(wàn)元
設(shè)備購(gòu)置費(fèi)（5年）
100萬(wàn)元/5年＝20萬(wàn)元
特許經(jīng)營(yíng)主要費(fèi)用（管理、服務(wù)）
527.43萬(wàn)元×3％＋527.43萬(wàn)元×3％=31.65萬(wàn)元
房產(chǎn)年均折舊費(fèi)或租賃費(fèi)
100萬(wàn)元/年（或3450平方米×0.8元×365＝100萬(wàn)元）
營(yíng)業(yè)利潤(rùn)
290.08萬(wàn)元－6萬(wàn)元－35萬(wàn)元－20萬(wàn)元－31.65萬(wàn)元－100萬(wàn)元＝97.44萬(wàn)元
營(yíng)業(yè)所得稅金
97.44萬(wàn)元×33％＝32.15萬(wàn)元
稅后利潤(rùn)
97.44萬(wàn)元－32.15萬(wàn)元＝65.28萬(wàn)元
年投資收益率
65.28萬(wàn)元/（350萬(wàn)元＋100萬(wàn)元）＝15％
速8的投資回報(bào)周期比如家縮短一半，也是由于速8對(duì)于年投資收益率的預(yù)估相對(duì)較高，在33％左右。從各連鎖品牌對(duì)于投資回報(bào)周期的估算，加上前文對(duì)于前期投入的比較，投資者不難推算出各品牌經(jīng)濟(jì)型酒店的平均年投資收益率。
第三章 項(xiàng)目定位
l 主題及功能定位（美國(guó)戴斯酒店集團(tuán)對(duì)于酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店合作項(xiàng)目要求）
酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)發(fā)商（業(yè)主）至少持有項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)（房間數(shù)量）的50%以上，也就是說(shuō)小業(yè)主的總體產(chǎn)權(quán)最大不超過(guò)50%，并且要求小業(yè)主必須把所有產(chǎn)權(quán)以反租的形式交還給酒店開(kāi)發(fā)商，酒店集團(tuán)擁有所有經(jīng)營(yíng)權(quán)，這樣便于集團(tuán)統(tǒng)一管理。
l 功能定位
歐姆龍戴斯酒店定位中國(guó)首家行政商務(wù)酒店，酒店內(nèi)部設(shè)置商務(wù)信息港系統(tǒng)，從單一的酒店住宿、餐飲服務(wù)的基礎(chǔ)上增加行政商務(wù)的拓展服務(wù)。具體設(shè)置為：對(duì)于入住酒店的客人從車(chē)站、機(jī)場(chǎng)接送，接送到指定客房，酒店設(shè)置方便的辦公客房可以方便客人進(jìn)行商務(wù)會(huì)客與談判，配備專(zhuān)門(mén)的行政人員方便客人的辦公。我們將委派員工去香港參加商務(wù)培訓(xùn)，學(xué)習(xí)管理理念，體現(xiàn)我們的增值服務(wù)。
l 項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位及價(jià)格定位
1、基本設(shè)立客房96間，客房平均收費(fèi)380元/天，則一天的營(yíng)業(yè)額為36480元/天，合計(jì)一年的房費(fèi)收入為13315200元，考慮到其他因素，按房費(fèi)的70%計(jì)算，則一年的房費(fèi)收入為9320460元。
2、每年的房費(fèi)營(yíng)業(yè)額為932萬(wàn)，則每天的收入為25500元/天。
3、每天成本消耗：酒店第一年的投入成本570萬(wàn)，每天的成本消耗為15610元。
4、每天房費(fèi)的實(shí)際收入為：房費(fèi)收入-成本消耗=25500-15610=9890元。
5、酒店每年的年投資收益率為35%
l 入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位
1、項(xiàng)目計(jì)劃融資金額350萬(wàn)。
2、投資回報(bào)年利息20%。
3、投資對(duì)象為公司或個(gè)人。
4、贈(zèng)送全國(guó)戴斯酒店免費(fèi)住宿一周（標(biāo)準(zhǔn)間客房），享受戴斯酒店終身入住7.5折扣,以及系列的折扣卡。
5、投資擔(dān)保人：美國(guó)戴斯酒店
基本融資設(shè)想：計(jì)劃融資金額為350萬(wàn)元,戴斯酒店共計(jì)劃設(shè)置100間客房,計(jì)劃將部分房間抵押給投資的融資方,酒店的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)全權(quán)委托給美國(guó)戴斯酒店管理,經(jīng)營(yíng),融資方得到規(guī)定的年利息的融資回報(bào)。
l 銷(xiāo)售定位
北京舉行的大型會(huì)展、商務(wù)會(huì)議，培訓(xùn)機(jī)構(gòu)場(chǎng)地租用；
l 管理定位
我們期待有投資酒店管理經(jīng)驗(yàn)的人來(lái)投資戴斯酒店這個(gè)項(xiàng)目，來(lái)和我們共同合作。
第四章 營(yíng)銷(xiāo)策略
l 宣傳主題概念
在宣傳、設(shè)計(jì)方面，以一組氣勢(shì)磅礴和經(jīng)典唯美的自然畫(huà)面導(dǎo)入，抱定“為顧客提供恒久優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；為員工提供能夠充分展示才華的平臺(tái)；為股東創(chuàng)造不斷增長(zhǎng)的投資價(jià)值，為建立和諧社會(huì)貢獻(xiàn)更多的力量 ”的使命，鑄造“高雅品位、卓越超群”的企業(yè)形象，弘揚(yáng)優(yōu)良的企業(yè)精神。先入為主地給觀眾的耳目注入豪華及溫馨的第一印象；
酒店的高雅、卓越的品質(zhì)、各檔次的設(shè)施及功能，導(dǎo)出酒店設(shè)施完善的設(shè)置、完美的設(shè)施與文化的結(jié)合、服務(wù)人員的嫻熟動(dòng)作、優(yōu)美的環(huán)境、體貼入微的服務(wù)等、不同檔次不同套房得享受，讓人盡情體驗(yàn)品位生活的無(wú)限魅力，目眩神迷中儒雅不凡，俯拾即是，不取諸鄰。各種檔次的客房，高貴典雅，配套齊備的設(shè)施淋漓盡致。海內(nèi)外貴客、商人接受超值的服務(wù)，令貴客享有高人一等的感受。
l 階段控制的效果
籌建階段
（1）開(kāi)業(yè)前的內(nèi)部設(shè)計(jì)及內(nèi)部裝飾
高質(zhì)量的內(nèi)部設(shè)計(jì)及裝飾將會(huì)吸引更多的賓客，美國(guó)戴斯酒店集團(tuán)（中國(guó)）將為酒店在內(nèi)部設(shè)計(jì)及裝飾方面提供咨詢服務(wù)，以確保項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)計(jì)及裝飾的餓優(yōu)異品質(zhì)。
1、 設(shè)施布局與流程要求
---提供適合酒店運(yùn)做的內(nèi)部設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)與流程要求
2、 初步概念設(shè)計(jì)要求
---連同項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位完成初步設(shè)計(jì)圖紙 首層平面圖
二層平面圖
三層平面圖
（2）開(kāi)業(yè)前的工程業(yè)務(wù)咨詢
美國(guó)戴斯酒店集團(tuán)（中國(guó)）擁有一支在中國(guó)五星級(jí)酒店工作多年的專(zhuān)家隊(duì)伍，能夠?yàn)榫频觏?xiàng)目提供工程技術(shù)方面的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)以確保在酒店?duì)I業(yè)后為業(yè)主在保養(yǎng)及維護(hù)方面節(jié)省大筆的資金。
（3）內(nèi)部設(shè)計(jì)機(jī)電要求方案
連同內(nèi)裝設(shè)計(jì)單位完成設(shè)施內(nèi)部機(jī)電設(shè)備布局方案
（4）系統(tǒng)咨詢意見(jiàn)
連同機(jī)電設(shè)計(jì)單位完成項(xiàng)目機(jī)電系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案，包括：
消防、安全設(shè)計(jì)
強(qiáng)、弱電系統(tǒng)設(shè)計(jì)
空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)
供、排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)
垂直運(yùn)輸系統(tǒng)
水處理系統(tǒng)
（5）項(xiàng)目協(xié)調(diào)和驗(yàn)收
美國(guó)戴斯酒店集團(tuán)（中國(guó)）將在酒店項(xiàng)目施工進(jìn)行和項(xiàng)目驗(yàn)收過(guò)程中提供國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以保證業(yè)主的投資。
1、 施工現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)
協(xié)調(diào)業(yè)主、設(shè)計(jì)單位、施工單位和經(jīng)營(yíng)部門(mén)，幫助各方面建立暢順的溝通渠
2、 施工進(jìn)度監(jiān)督
根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度幫助施工單位和經(jīng)營(yíng)部門(mén)相互配合，以確保酒店順利開(kāi)業(yè)
3、 設(shè)備調(diào)試
確保設(shè)備的精確調(diào)試與試運(yùn)行的順利進(jìn)行
4、 項(xiàng)目驗(yàn)收
與有關(guān)經(jīng)營(yíng)部門(mén)配合，按照計(jì)劃安排設(shè)施驗(yàn)收并提出驗(yàn)收?qǐng)?bào)告
運(yùn)營(yíng)階段
管理公司負(fù)責(zé)酒店總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)等酒店高層管理人員的委派，以及高層管理人員的工作職責(zé)認(rèn)定，在酒店運(yùn)營(yíng)中隨時(shí)接受業(yè)主方對(duì)酒店高層管理人員的工作考核的反饋意見(jiàn)。
根據(jù)美國(guó)CENDANT和DAYS集團(tuán)的培訓(xùn)計(jì)劃安排中國(guó)區(qū)的培訓(xùn)方案，并統(tǒng)一組織中國(guó)區(qū)所有的酒店有關(guān)管理人員參加培訓(xùn)，并于每期培訓(xùn)結(jié)束派發(fā)學(xué)習(xí)證書(shū)。根據(jù)各酒店的具體需求另行安派培訓(xùn)工作，并派集團(tuán)培訓(xùn)經(jīng)理或?qū)T親赴各酒店進(jìn)行專(zhuān)題培訓(xùn)。
美國(guó)戴斯酒店集團(tuán)（中國(guó)）將負(fù)責(zé)確保酒店達(dá)到并保持國(guó)際酒店管理和服務(wù)水準(zhǔn)，并根據(jù)市場(chǎng)情況確定酒店銷(xiāo)售策略，最大限度提升酒店?duì)I業(yè)收入、控制運(yùn)營(yíng)成本從而達(dá)到酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)最大化。
l 外發(fā)式宣傳策略
1 精品樓書(shū)
主要用于對(duì)新酒店概念和新生活概念的引入，描繪以“自游人”身份于都市的種種優(yōu)點(diǎn)，并詳盡介紹項(xiàng)目周邊的眾多有利 資源，以激發(fā)潛在客戶入住的渴求和憧憬。
本樓書(shū)的主要發(fā)送對(duì)象為到現(xiàn)場(chǎng)看房者、專(zhuān)門(mén)的促銷(xiāo)活動(dòng)中到場(chǎng)的客戶、針對(duì)性的重端客戶，以及已經(jīng)入住的酒店客人 。
形式：12開(kāi)銅板紙精美冊(cè)子
內(nèi)容：
● “自游人”新概念的優(yōu)點(diǎn)和特色描述
● 介紹項(xiàng)目的大環(huán)境優(yōu)勢(shì)
● 北京旅游交通設(shè)施及收費(fèi)、旅游服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)、景點(diǎn)娛樂(lè)項(xiàng)目及收費(fèi)、主要旅游度假酒店分布及收
費(fèi)等旅游常識(shí)介紹
● 國(guó)外酒店式公寓的特色和優(yōu)勢(shì)介紹
折頁(yè)樓書(shū)
折頁(yè)式的樓書(shū)主要用于不集中的廣泛宣傳，目的是為了傳輸項(xiàng)目的上市信息，以較淺顯化的內(nèi)容和形式初步引起目標(biāo)客戶的關(guān)注，并產(chǎn)生進(jìn)一步了解的興趣。
形式：
● 大折頁(yè)
● 設(shè)風(fēng)琴袋放置插頁(yè)（每張插頁(yè)一個(gè)內(nèi)容）
內(nèi)容：
● 大折頁(yè)
簡(jiǎn)單介紹項(xiàng)目的位置、周邊有利資源、規(guī)模、配套、物業(yè)管理、發(fā)展商實(shí)力等內(nèi)容。（標(biāo)題式，簡(jiǎn)潔形式為主，主要為幫助客人回顧項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和特色）
●風(fēng)琴袋插頁(yè)
平面圖、價(jià)目表、銷(xiāo)售方式、附加值優(yōu)惠。
單張
與大折頁(yè)的內(nèi)容相同，但可更加簡(jiǎn)單。
沙盤(pán)模型
● 大模型：固定在項(xiàng)目地使用，比例和尺寸可根據(jù)展廳空間制訂
● 小模型：目標(biāo)市場(chǎng)展銷(xiāo)會(huì)使用，以易于搬運(yùn)為原則
上述模式可考慮選擇有燈光的形式，以加強(qiáng)效果。
展板
● 規(guī)格
以60cm×90cm的標(biāo)準(zhǔn)尺寸為宜，可做7-8塊左右（為墻掛式，輕質(zhì)，泡沫材料）。
● 內(nèi)容
地理位置、周邊資源介紹、項(xiàng)目概念介紹、酒店配套設(shè)施及標(biāo)準(zhǔn)套房平面圖及裝修標(biāo)準(zhǔn)。
l 資金計(jì)劃（見(jiàn)表4）
第五章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益分析
l 盈虧平衡分析
本項(xiàng)目可銷(xiāo)售的總面積為3300平方米，由前一章分析得知本項(xiàng)目總建設(shè)費(fèi)用為500萬(wàn)元，故此，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為：
盈虧平衡點(diǎn)=總建設(shè)費(fèi)用/總銷(xiāo)售收入=A %
就是說(shuō)本項(xiàng)目如果實(shí)現(xiàn)了A %的入住率就可以保證本項(xiàng)目的總投資成本全部回收。
l 贏利預(yù)測(cè)（見(jiàn)表4）
l 敏感性分析
假設(shè)銷(xiāo)售價(jià)格不變，單位成本費(fèi)用增加1%，即每單位成本比擬定單位成本增加1%，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)比擬定利潤(rùn)降低1.9%。
因此，銷(xiāo)售價(jià)格的變動(dòng)是影響本項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的最敏感性因素，而本項(xiàng)目的總成本費(fèi)用的變化也是本項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵所在。
l 社會(huì)效益分析
本項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，可以改善北京小周邊的綜合環(huán)境，啟動(dòng)社會(huì)閑置資金，增加就業(yè)率，對(duì)促進(jìn)旅游及消費(fèi)起到雙重積極的作用，同時(shí)也為北京市經(jīng)濟(jì)型酒店的開(kāi)發(fā)和運(yùn)作提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，為北京酒店地產(chǎn)開(kāi)創(chuàng)了一條新的發(fā)展思路。這也是本項(xiàng)目的社會(huì)效益所在。
第七章 結(jié)論
通過(guò)以上的分析和策略，我們發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目達(dá)到的盈虧平衡點(diǎn)較低，而且，投資收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，具有較大的投資吸引力。
在項(xiàng)目的投資和開(kāi)發(fā)中，不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)較少，可控性較強(qiáng)，因此本項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)無(wú)論在市場(chǎng)上、操作上還是在財(cái)務(wù)上都是可行的。就本項(xiàng)目而言，市場(chǎng)的分析和項(xiàng)目的整體定位，以及項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析是基于經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)定的，具有客觀性和一般性，符合市場(chǎng)規(guī)律及投資經(jīng)濟(jì)原理，配以合理的營(yíng)銷(xiāo)手段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售目標(biāo)，并最終實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的贏利目標(biāo)將是可以實(shí)現(xiàn)的。
