第一部分 市場(chǎng)解讀. ２1．宏觀(guān)環(huán)境分析... ２1．1江西省概況... ２1．2江西省經(jīng)濟(jì)狀況分析... ５1．3中部六省地位研究... ８1．4本章總結(jié)... ９2．項(xiàng)目所屬區(qū)域分析... １１2．1概況... １１2．2新余城市地位研究... １２2．3新余“十五”規(guī)劃相關(guān)重點(diǎn)... １４2．4河下鎮(zhèn)概況（項(xiàng)目所在地）... １６2．5本章總結(jié)... ２１3．新余市房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析... ２３第二部分 產(chǎn)品研判. ２７4．項(xiàng)目概況... ２７4．1地理環(huán)境... ２７4．2規(guī)劃狀況... ２７5．項(xiàng)目SWOT分析... ２８5．1優(yōu)勢(shì)（Strength）... ２８5．2劣勢(shì)(Weakness). ２８5．3機(jī)會(huì)(Opportunities). ２９5．4威脅(Threats). ２９6．目標(biāo)客戶(hù)分析... ３０6．1客源特點(diǎn)... ３０6．2客源描述... ３０7．項(xiàng)目產(chǎn)品總體定位... ３２7．1產(chǎn)品定位思路... ３２7．2產(chǎn)品定位... ３４8．產(chǎn)品建議... ３４8．1產(chǎn)品建議主線(xiàn)... ３４8．2項(xiàng)目整體規(guī)劃建議... ３４8．3別墅單體建議... ３５8．4房型面積配比... ３６8．5智能化系統(tǒng)建議... ３７8．6會(huì)所建議... ４０8．7樣板房建議... ４２8．8看房車(chē)建議... ４３8．9景觀(guān)規(guī)劃建議... ４３9．各階段推廣策略... ４６第三部分 可行性分析結(jié)論. ４８市場(chǎng)解讀
．宏觀(guān)環(huán)境分析
作為本項(xiàng)目來(lái)講，其競(jìng)爭(zhēng)已超越了新余市本身，而還有城市與城市間甚至是區(qū)域范圍內(nèi)客源的爭(zhēng)奪?？紤]到本項(xiàng)目的這一特殊性，本章節(jié)新五湖將對(duì)整個(gè)江西省宏觀(guān)形勢(shì)作一分析。
．1江西省概況
n 地理位置
江西簡(jiǎn)稱(chēng)贛，位于中國(guó)中部，北臨長(zhǎng)江與安徽、湖北省相鄰；南依南嶺與廣東省毗連；東傍武夷山與福建、浙江省接壤；西負(fù)羅霄山脈與湖南省為鄰。地處北緯24。29’—30。05’，東經(jīng)113。35’—118。29’之間。
T-1：江西地理位置示意
江西為長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲和閩南三角地區(qū)的腹地，與上海、廣州、廈門(mén)、南京、武漢、長(zhǎng)沙、合肥等各重鎮(zhèn)、港口的直線(xiàn)距離，大多在六百至七百公里之內(nèi)。
n 行政劃分
江西省土地總面積16.69萬(wàn)平方公里，占全國(guó)土地總面積的1.74%，居華東各省市之首。共有37個(gè)民族。
下轄南昌、景德鎮(zhèn)、萍鄉(xiāng)、新余、九江、鷹潭、贛州、上饒、新余、撫州、吉安11個(gè)地級(jí)市，樂(lè)平、瑞昌、貴溪、瑞金、南康、德興、豐城、樟樹(shù)、高安、井岡山10個(gè)縣級(jí)市，新建、浮梁等70個(gè)區(qū)。87個(gè)市區(qū)對(duì)外開(kāi)放。省會(huì)位于南昌。截止到2004年末，總?cè)丝诩s4254萬(wàn)。
T-2：江西行政劃分示意
n 自然特征
江西三面環(huán)山，中部為丘陵，北部平原具盆地形式。山地、丘陵約占總面積的70%。省境東部自北至南為黃山余脈、懷玉山、武夷山，大體為東北-西南走向。南部屬南嶺山地，有九連山、大庾嶺等。西部山地北有九嶺山、幕阜山，南有羅霄山。
江西有河流2400多條，絕大部分屬鄱陽(yáng)湖流域，鄱陽(yáng)湖面積3583平方千米，是我國(guó)最大的淡水湖泊，同時(shí)也是世界上最大的候鳥(niǎo)棲息地。主要大河發(fā)源于邊境山地，其中贛江為本省第一大河。
江西省為亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，夏旱、秋干、冬陰、春寒。年平均氣溫16-20。C。年降水量1200-1900毫米，贛東北為多雨區(qū)。
全省生態(tài)環(huán)境良好，森林覆蓋率達(dá)59.7%，居全國(guó)前列。礦產(chǎn)資源豐富，銅、鎢、鈾、鉭、稀土和金、銀被譽(yù)為江西省的“七朵金花”。
n 旅游
江西山清水碧，景色誘人，名勝古跡遍布全省各地。主要旅游景區(qū)：廬山、井岡山、龍虎山、仙女湖、鄱陽(yáng)湖等。
其中，廬山已被聯(lián)合國(guó)作為"世界文化景觀(guān)"列入世界遺產(chǎn)名錄。廬山、井岡山、三清山的名山峻嶺之秀；圭峰、龍宮的險(xiǎn)巖幽洞之奇，仙女湖、鄱湖、贛水的湖光川景之美，龍虎、青原、東林的宗教莊嚴(yán)祖庭，滕王閣、八境臺(tái)的千古名樓，臨川、九江的名人故里，都是著名的旅游勝景。
l 交通環(huán)境
江西交通運(yùn)輸發(fā)展迅速。2004年完成貨物周轉(zhuǎn)量900億噸公里，比2003年增長(zhǎng)8.5%。其中：鐵路增長(zhǎng)8.3%，公路增長(zhǎng)7.6%，水運(yùn)增長(zhǎng)5.0%。完成旅客周轉(zhuǎn)量593億人公里，增長(zhǎng)12.8%。其中：鐵路增長(zhǎng)14.4%，公路增長(zhǎng)4.5%。
鐵路：1996年通車(chē)的京九鐵路，從南至北穿越江西26個(gè)區(qū)、市、區(qū)，在江西境內(nèi)長(zhǎng)達(dá)700余公里，占全線(xiàn)總長(zhǎng)近1/3。另有浙贛、向(塘)九(江)、鷹廈、皖、贛等主要干線(xiàn), 通車(chē)?yán)锍?241余公里，營(yíng)業(yè)車(chē)站200個(gè)。
公路：公路以南昌、贛州、吉安、上饒、撫州、新余九江等城市為中心,形成了四通八達(dá)的公路網(wǎng), 通車(chē)?yán)锍?7318公里?？偫锍讨?，有30.48%的公路是高級(jí)和次高級(jí)路面。江西區(qū)區(qū)基本實(shí)現(xiàn)了路面油路化，100%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)通了公路。另已建成昌九、昌樟、溫厚、九景、黎溫等多條高速公路，總里程達(dá)659公里。
航空：民航有從南昌出發(fā)的國(guó)內(nèi)和省內(nèi)班機(jī)直達(dá)北京、上海、武漢、廣州、長(zhǎng)沙、西安、寧波、廈門(mén)、溫州、福州和贛州等地。此外,從廬山還可直接飛北京及廣東惠陽(yáng)。全省共有4個(gè)民用航空港。
、2江西省經(jīng)濟(jì)狀況分析
1．2．1近年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較
n B-1：近年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比較
國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值
n B-2：近年財(cái)政總收入比較
財(cái)政總收入
n B-3：近年工業(yè)增加值比較
工業(yè)增加值
n B-4：近年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例比較
產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)
第一產(chǎn)業(yè)
第二產(chǎn)業(yè)
第三產(chǎn)業(yè)
2002年
23.3
36.2
40.5
2003年
21.9
38.3
39.8
2004年
19.8
43.4
36.8
1．2．4小結(jié)
綜合以上江西省近年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的參數(shù)以及國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控影響的分析，對(duì)江西省經(jīng)濟(jì)狀況的小結(jié)如下：
2 省內(nèi)總體經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)、快速增長(zhǎng)，工業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支撐作用明顯加大,而農(nóng)業(yè)的逐步減弱；
2 全省固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，工業(yè)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，交通投資大幅度上揚(yáng)，城市建設(shè)投資成效顯著，教育文化投資繼續(xù)保持較高增幅；
2 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量和效益同步提高，財(cái)政收入快速增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)居民收入大幅度增加，消費(fèi)需求明顯升溫；
2 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，從以前的農(nóng)業(yè)大省逐步向工業(yè)大省轉(zhuǎn)變；
2 對(duì)外貿(mào)易持續(xù)增長(zhǎng)，利用外資迅速回升；
2 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次不高，工業(yè)化水平較低，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度不高，農(nóng)民收入增幅不大，農(nóng)村市場(chǎng)不夠活躍，就業(yè)和再就業(yè)壓力依然較大；
2 受?chē)?guó)家宏觀(guān)調(diào)控影響，未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快速勢(shì)頭將得到一定程度的抑制，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)臨界點(diǎn)將會(huì)出現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入穩(wěn)定的調(diào)整期。
．3中部六省地位研究
江西、安徽、湖南、湖北、河南以及山西六省同處于中國(guó)的中部地區(qū)，而且相對(duì)沿海發(fā)達(dá)省市而言都處于落后地位，六省基本處于同一起跑線(xiàn)，因此有必要對(duì)六省各方面所處的地位作一研究，確立江西在同類(lèi)省市中所處的綜合地位。以下對(duì)中部六省2004年1-6月的各方面數(shù)據(jù)進(jìn)行分析：
n 工業(yè)生產(chǎn)
1-6月，中部六省規(guī)模以上工業(yè)增加值累計(jì)增長(zhǎng)率分別是安徽（26.5%）、江西(26.1%)、湖南（24.5%）、湖北（22.8%）、河南（22.4%）、山西（21.1%），產(chǎn)銷(xiāo)狀況良好。
B-5：2004年1-6月規(guī)模以上工業(yè)增加值累計(jì)增長(zhǎng)率（%）
．4本章總結(jié)
綜合以上對(duì)江西省概況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r以及中部六省中所處地位的分析，我們得出以下結(jié)論：
2 江西位于中國(guó)東南部，為長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲和閩南三角地區(qū)的腹地，在經(jīng)濟(jì)帶的劃分上屬于中部地區(qū)；
2 江西是中國(guó)革命的搖籃,在中華文明的歷史長(zhǎng)河中，江西人才輩出，人文底蘊(yùn)深厚；
2 江西省生態(tài)環(huán)境良好，森林覆蓋率達(dá)59.7%，山清水碧，景色誘人，名勝古跡遍布全省各地，擁有豐富的旅游資源，旅游業(yè)正日益成為江西經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。廬山、井岡山、龍虎山、三清山以及被譽(yù)為江南三大名樓之一的滕王閣，已成為來(lái)贛客人必游之勝景；
2 江西交通運(yùn)輸發(fā)展迅速，基本已建成水陸空三個(gè)層次的交通網(wǎng)絡(luò)，省會(huì)南昌與國(guó)內(nèi)各大城市的來(lái)往比較便捷，但省內(nèi)一些中小型城市交通模式單一，以公路為主，尚未開(kāi)通鐵路；
2 江西經(jīng)濟(jì)底子較差，但近年來(lái)發(fā)展速度較快，預(yù)計(jì)未來(lái)由于受到國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控影響，江西經(jīng)濟(jì)發(fā)展將出現(xiàn)資金短缺問(wèn)題，相關(guān)產(chǎn)業(yè)和相關(guān)項(xiàng)目的發(fā)展會(huì)因資金緊張而斷鏈，重大工業(yè)項(xiàng)目、房地產(chǎn)項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目發(fā)展難度加大。投資、引資形勢(shì)將會(huì)日趨嚴(yán)峻。能源瓶頸制約因素進(jìn)一步擴(kuò)大。但宏觀(guān)調(diào)控對(duì)省內(nèi)的中小型城市影響相對(duì)較?。?div style="height:15px;">
2 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場(chǎng)商品豐富，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生明顯變化，全省城鄉(xiāng)居民收入逐步增加，消費(fèi)結(jié)構(gòu)有了明顯改善，生活質(zhì)量和生活水平正日益提高；
從以上宏觀(guān)環(huán)境看，對(duì)本項(xiàng)目有其有利之處，也有其不利的地方，分別如下：
有利因素
不利因素
1．近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，有利于外來(lái)人口和資金的引入
2．生態(tài)環(huán)境好，旅游資源豐富，有利于本項(xiàng)目借題發(fā)揮
3．城市化進(jìn)程加快
4．人文底蘊(yùn)深厚
1．經(jīng)濟(jì)底子薄，在全國(guó)范圍內(nèi)也是屬于比較落后的省市
2．交通的局限性
3．國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控的影響
4．災(zāi)害性氣候較多，不具備舒適的環(huán)境
．項(xiàng)目所屬區(qū)域分析
本項(xiàng)目位處于江西省新余市，以下針對(duì)新余市的概況以及新余市的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況做出分析，以期探究項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展方向和前景。
．1概況
n 位于江西省中西部，下轄三區(qū)一縣：總面積3178平方公里，總?cè)丝?08.85萬(wàn),中心城區(qū)人口28萬(wàn)。
n 境內(nèi)以丘陵山地為主，氣候溫和，雨量充沛，四季分明，全年平均氣溫17.3℃，年平均降雨量1720mm，年平均日照時(shí)間1762.3小時(shí)，年均無(wú)霜期269天，素有“山明水秀，土沃泉甘，其氣如春，四時(shí)咸宜”之稱(chēng)。
n 近年來(lái)，新余經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。
2004年，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值249.5億元，三次產(chǎn)業(yè)占GDP比重為30.2：37.8：32.0，財(cái)政總收入20.64億元，比上年增長(zhǎng)15.5%，其中地方財(cái)政收入13.16億元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6516元，農(nóng)村居民人均純收入2689.53元。
．2新余城市地位研究
本節(jié)我們對(duì)隸屬于江西的11個(gè)區(qū)市有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)并分析新余在整個(gè)江西省所處的地位。
各設(shè)區(qū)市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
(2005年1-8月)
地 區(qū)
規(guī)模以上工業(yè)增加值
（億元）
城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資
（億元）
社會(huì)消費(fèi)品零售額
（億元）
外貿(mào)出口額
(萬(wàn)美元)
絕對(duì)值
增長(zhǎng)%
絕對(duì)值
增長(zhǎng)%
絕對(duì)值
增長(zhǎng)%
絕對(duì)值
增長(zhǎng)%
全 省
497.0
23.6
845.4
28.3
752.1
14.5
154119
23.6
南昌市
141.9
26.0
210.0
46.9
175.3
15.8
79304
17.9
景德鎮(zhèn)
28.4
9.0
43.8
0.7
32.0
14.8
5754
47.5
萍鄉(xiāng)市
34.4
34.1
63.4
26.0
36.2
15.4
1812
128.8
九江市
48.9
18.0
73.5
28.8
72.6
14.0
7104
26.4
新余市
37.5
28.6
32.0
16.4
27.3
14.6
2291
137.2
鷹潭市
36.5
13.4
25.0
36.8
22.4
14.7
8259
-8.1
贛州市
45.0
30.7
76.6
17.3
93.4
12.9
25846
46.8
吉安市
29.4
26.6
52.5
13.0
55.9
16.4
5513
97.5
宜春市
33.7
18.3
58.7
47.4
82.8
11.1
5402
58.5
撫州市
20.1
18.5
51.4
29.4
63.7
12.6
4341
95.5
上饒市
27.8
13.0
88.9
54.6
90.6
17.0
8487
-23.6
地 區(qū)
實(shí)際外商直接投資
(萬(wàn)美元)
地方財(cái)政收入
（億元）
城鎮(zhèn)居民人均可支配收入
(元)
絕對(duì)值
增長(zhǎng)%
絕對(duì)值
增長(zhǎng)%
絕對(duì)值
增長(zhǎng)%
全 省
159474
23.2
153.8
18.2
5687
14.9
南昌市
54499
11.4
32.1
20.0
6779
26.3
景德鎮(zhèn)
3374
225.4
5.3
11.5
5742
16.1
萍鄉(xiāng)市
3491
7.9
7.9
21.0
5915
15.1
九江市
10282
-24.7
13.2
21.1
5680
13.7
新余市
3908
12.1
5.6
34.8
6018
14.8
鷹潭市
2474
-5.0
4.5
29.5
5695
11.0
贛州市
32250
2.2
16.1
10.9
5388
9.4
吉安市
11947
28.6
10.8
18.8
5535
20.8
宜春市
14836
170.9
11.5
13.1
5589
16.5
撫州市
7129
210.0
7.6
8.3
5543
11.8
上饒市
7823
-1.6
13.7
18.4
5731
17.7
注：規(guī)模以上工業(yè)增加值增長(zhǎng)%按可比價(jià)計(jì)算。
由上表可見(jiàn)，新余在江西11個(gè)地級(jí)市中規(guī)模以上增加值增長(zhǎng)速度居第3，城鎮(zhèn)居民可支配收入第3位，在江西省內(nèi)圴處上游。
．3新余“十五”規(guī)劃相關(guān)重點(diǎn)
n “十五”計(jì)劃期間（2001至2005年），全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展總的指導(dǎo)思想是：
以發(fā)展為主題，以提高人民生活水平為根本出發(fā)點(diǎn)，以充分調(diào)動(dòng)全市人民的創(chuàng)造性和積極性為基本途徑，以加速工業(yè)化為核心，圍繞“創(chuàng)生態(tài)名城，建贛西強(qiáng)市”的總體目標(biāo)，深化改革，擴(kuò)大開(kāi)放，加大科教興市力度，加速工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)物質(zhì)文明與精神文明共同進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。
n 全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的主要目標(biāo)是：
加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量和效益，為到2010年人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比2000年翻一番奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；區(qū)域經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造新特色，建設(shè)成為領(lǐng)先于全省的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展“隆起區(qū)”；城市建設(shè)提高到一個(gè)新水平，努力把新余建設(shè)成為贛西中心城市；各項(xiàng)改革取得重大進(jìn)展，非公有制經(jīng)濟(jì)比重有較大提高，基本形成全方位對(duì)外開(kāi)放格局；建立和逐步健全社會(huì)保障體系，努力擴(kuò)大就業(yè)；城鄉(xiāng)居民收入有較大增加，生活質(zhì)量進(jìn)一步提高，生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)得到加強(qiáng)，科技教育發(fā)展加快，精神文明建設(shè)和民主法制建設(shè)取得明顯成效，人口、資源、環(huán)境得到協(xié)調(diào)發(fā)展。
n 經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)：預(yù)期國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均遞增8％以上，到2005年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到290億元, 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為28：38：34；財(cái)政總收入達(dá)到25億元，年均遞增10％；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均遞增10％以上；社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均遞增9％以上；外貿(mào)出口總額年均遞增10％以上；城鎮(zhèn)化水平達(dá)到30％。
n 充分發(fā)揮自然生態(tài)和宗教文化優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)獨(dú)具特色的旅游精品，積極培植旅游產(chǎn)業(yè)。“十五”期間，旅游業(yè)總收入占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值6％左右，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
n 加快旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)。重點(diǎn)開(kāi)發(fā)以國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、宗教名勝地、歷史人文為主的自然生態(tài)觀(guān)光旅游和宗教、歷史文化旅游。
n 完善旅游基礎(chǔ)設(shè)施。建設(shè)旅游景區(qū)的出入通道，提高公路等級(jí)。改善主要景區(qū)的通訊條件，開(kāi)通國(guó)際國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途電話(huà)和覆蓋移動(dòng)通訊網(wǎng)絡(luò)。對(duì)現(xiàn)有的賓館、酒店進(jìn)行更新改造，努力提高賓館、飯店質(zhì)量，各區(qū)（市、區(qū)）都要有旅游涉外定點(diǎn)單位和星級(jí)飯店。
．4河下鎮(zhèn)概況（項(xiàng)目所在地）
n 行政區(qū)劃
河下鎮(zhèn)現(xiàn)管轄12個(gè)行政村，1個(gè)居委會(huì)，111個(gè)村民小組。全鎮(zhèn)總面積108.6平方公里。根據(jù)河下鎮(zhèn)政府統(tǒng)計(jì)，2002年末全鎮(zhèn)總?cè)丝?9010人，總戶(hù)數(shù)5478戶(hù)，鄉(xiāng)村勞動(dòng)力人數(shù)7033人，人口密度206/平方公里。
仙女湖是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，景區(qū)總面積198平方公里，其中水域面積50平方公里。
n 人文歷史
河下鎮(zhèn)是新余市的西部城郊鎮(zhèn)、教育重鎮(zhèn)和江西的旅游名鎮(zhèn)。新余的衛(wèi)星城，萬(wàn)畝教育城。
國(guó)家級(jí)仙女湖風(fēng)景名勝區(qū)中心鎮(zhèn)。這里人文薈萃，有古溶洞、古建筑、水下古城、古墓、石刻、古代名著、革命歷史遺址、漁家風(fēng)情等人文景觀(guān)。神話(huà)傳說(shuō)《天仙配》最早的文字記載、江西第一個(gè)狀元戶(hù)盧肇、明朝權(quán)相嚴(yán)嵩、古代科技巨著《天工開(kāi)物》、現(xiàn)代國(guó)畫(huà)大師傅抱石等就誕生在這里。
n 自然條件
全鎮(zhèn)地形狹長(zhǎng)，地勢(shì)西北高東南低。鎮(zhèn)域總面積中，水面面積28平方公里（占全鎮(zhèn)25.93%），耕地面積12.99平方公里（占全鎮(zhèn)12.02%），山地面積67.01平方公里（占全鎮(zhèn)62.05%）。
n 市政建設(shè)
通過(guò)幾年的努力，仙女湖風(fēng)景名勝區(qū)以“情山愛(ài)水仙女湖”旅游主題和“把仙女湖建設(shè)成現(xiàn)代化的旅游休閑度假中心”作為總體目標(biāo)，主攻旅游、教育、環(huán)保工業(yè)、特色農(nóng)業(yè)四大產(chǎn)業(yè)，湖心島綜合開(kāi)發(fā)、仙女湖休閑娛樂(lè)中心、北京師范大學(xué)指導(dǎo)江西遠(yuǎn)方學(xué)校、華東旅游酒店管理學(xué)校、江西省冶金技術(shù)學(xué)院、贛鋒鋰業(yè)公司、不繡鋼生產(chǎn)基地等設(shè)施。2003年，仙女湖共接待游客30.9萬(wàn)人次,旅游收入3403萬(wàn)元,有民辦學(xué)校4所,在校學(xué)生1.1萬(wàn)人;特色農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)面積超過(guò)8000畝。
n 人口
2002年底，河下鎮(zhèn)戶(hù)籍總?cè)丝跒?269人，到2010年，35000人，到2020年80000人
n 鎮(zhèn)區(qū)總體布局
河下鎮(zhèn)總體布局思想——“巨龍抱珠”。規(guī)劃建設(shè)區(qū)分為舊城區(qū)、城西工業(yè)區(qū)、中心商業(yè)區(qū)和城東居住區(qū)、城中科教園、適時(shí)發(fā)展城東區(qū)為遠(yuǎn)景形成“巨龍抱珠”的格局提供可能。
n 鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展方向
鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)以“立新整舊、加速配套、優(yōu)化環(huán)境、持續(xù)發(fā)展”為總方針，發(fā)展方向?yàn)椋簝?yōu)先建設(shè)中心區(qū)和城中科教區(qū)、適時(shí)發(fā)展城東區(qū)，為建設(shè)河下鎮(zhèn)奠定基礎(chǔ)。
n 交通現(xiàn)狀
河下鎮(zhèn)距新余市僅8.5公里，隨著白竹路2006年通車(chē)，驅(qū)車(chē)只需6分左右，往來(lái)市區(qū)異常便捷；河下鎮(zhèn)地處新余市西郊，隸屬于仙女湖區(qū)。東臨市區(qū)城北辦事處，南接良山、九龍、苑坑、東坑等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，西、北和界水接壤。仙女湖部分水面在境內(nèi)。袁河、浙贛鐵路、清宜公路由西至東橫貫全鎮(zhèn)。鎮(zhèn)區(qū)距新余市市區(qū)8公里，距仙女湖旅游城約1.5公里。陸上交通便利，發(fā)達(dá)的外部交通條件，構(gòu)成了河下鎮(zhèn)優(yōu)越的區(qū)域條件。
n 經(jīng)濟(jì)狀況
經(jīng)濟(jì)目標(biāo)：2020年人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到9.0萬(wàn)元，集鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)到3.0萬(wàn)元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到1.9萬(wàn)元，第三產(chǎn)業(yè)占國(guó)民生產(chǎn)總值50%以上，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和就業(yè)崗位結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。
n 未來(lái)規(guī)劃
經(jīng)濟(jì)目標(biāo)：2020年人均國(guó)民生產(chǎn)總值9萬(wàn)元，集鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)到3萬(wàn)元，農(nóng)民人均純收入1.9萬(wàn)元, 第三產(chǎn)業(yè)占國(guó)民生產(chǎn)總值50%以上, 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和就業(yè)崗位結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。
城市化目標(biāo)：到2010年，規(guī)劃城區(qū)人口為1.1萬(wàn),城市化水平36%；到2020年規(guī)劃城區(qū)人口為2.0萬(wàn),城市化水平為67%。
生活目標(biāo)：完善公共服務(wù)設(shè)施，基本形成社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和高效、安全、便捷的交通、通訊系統(tǒng)；建立充分的城鎮(zhèn)生活供應(yīng)基地；為城鎮(zhèn)居民創(chuàng)造舒適的生活空間。
環(huán)境目標(biāo)：逐步提高城鎮(zhèn)環(huán)境質(zhì)量、降低環(huán)境污染，工業(yè)廢水處理率90%以上。城鎮(zhèn)人均綠地面積2005年達(dá)到4平方米以上，2020年達(dá)到8平方米以上。城鎮(zhèn)綠化率2005年達(dá)到30%，2020年達(dá)到35%；完善城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。
社會(huì)事業(yè)目標(biāo)：基本建立起比較完善的社會(huì)服務(wù)和社會(huì)保障體系，提供充足的就業(yè)崗位，加強(qiáng)科、教、文、衛(wèi)、體建設(shè)，不斷改善教育設(shè)施條件，形成比較完善的城鎮(zhèn)社會(huì)事業(yè)發(fā)展載體。每千人醫(yī)生數(shù)60人，電話(huà)普及率＞80部/百部，有線(xiàn)電視普及率95臺(tái)/百部。
．5本章總結(jié)
通過(guò)以上分析，我們對(duì)新余仙女湖區(qū)這個(gè)項(xiàng)目所在地的總結(jié)如下：
2 新余作為江西11個(gè)地級(jí)市之一，擁有良好的物產(chǎn)資源和生態(tài)環(huán)境，對(duì)外交通也相對(duì)較便捷，其城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平都處于省內(nèi)的中游。
2 根據(jù)新余的十五規(guī)劃，其未來(lái)目標(biāo)是建設(shè)成為贛西的中心城市。經(jīng)濟(jì)方面到2010年實(shí)現(xiàn)GDP比2000年翻一番；大力培植旅游產(chǎn)業(yè)，加快旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)，完善旅游基礎(chǔ)設(shè)施，改善交通條件；大力發(fā)展下屬區(qū)城的城鎮(zhèn)建設(shè)。
2 河下鎮(zhèn)是新余市的西部城郊鎮(zhèn)、教育重鎮(zhèn)和江西的旅游名鎮(zhèn)。新余的衛(wèi)星城，萬(wàn)畝教育城，遠(yuǎn)方教育學(xué)校在新余已有頗高知名度和美譽(yù)度。
2 仙女湖區(qū)作為新余轄下區(qū)，人文底蘊(yùn)深厚，歷代名人輩出；物產(chǎn)和自然資源均較為豐富；由于與省會(huì)南昌較為接近，與其他新余轄下的區(qū)比較具有一定優(yōu)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)處于相對(duì)較發(fā)達(dá)的層次。
2 近幾年在城市發(fā)展上雖然取得一定成就，但由于交通閉塞，與外界聯(lián)系以公路為主，與外界經(jīng)濟(jì)和人員交流相對(duì)較少，而且河下城鎮(zhèn)規(guī)模不大，因此知名度較低。
2 城市旅游開(kāi)發(fā)在不遠(yuǎn)的將來(lái)將成大氣候。
2 河下鎮(zhèn)與國(guó)家級(jí)仙女湖風(fēng)景名勝區(qū)之間，適合休閑、旅游、居住，適合建立高檔別墅區(qū)。
．新余市房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析
新余市主要樓盤(pán)調(diào)查表（2005年6月）
序號(hào)
項(xiàng)目名稱(chēng)
位置
住宅銷(xiāo)售情況
竣工
時(shí)間
總套數(shù)
已售
套數(shù)
未售
套數(shù)
均價(jià)
元/M2
1
北湖星城南區(qū)
一期、二期
市長(zhǎng)青北路
451
422
29
1480
2006.1
2
月亮灣一期
市長(zhǎng)青北路、勞動(dòng)北路
286
237
49
1428
2005.11
3
陽(yáng)光花園
市長(zhǎng)青北路
150
45
105
1080
2005.11
4
欣榮苑
市豐源南路
111
54
57
1080
2005.12
5
萬(wàn)福樓
市豐源南路
24
10
14
1050
2006.1
6
明珠花園小區(qū)
市北湖西路
208
156
52
1320
2006.4
7
金盾花園
市北湖東路21號(hào)
252
160
92
1300
2005.9
8
清泉花園
市青年路
814
408
406
1150
2006.3
9
暨陽(yáng)·世紀(jì)城
市孔目江西頭
72
56
72
1650
2006.9
10
燕來(lái)花園
市仙來(lái)西大道
192
175
17
970
2005.6
11
恒大綜合樓
市仰天大道
50
22
28
1060
2004.12
12
銀河苑
市仰天大道
80
30
50
1018
2005.11
13
仰天別墅山莊（二期）
市仰天大道
41
18
23
2100
2005.12
14
佳樂(lè)苑
市天工大道
132
12
120
880
2005.8
15
盛景苑
市站前西路延伸段
300
----
300
970
2006.5
16
康盛世紀(jì)花園（二期）
市站前西路延伸段
504
298
206
1200
2006.5
17
錦繡花園
市站前西路延伸段
336
277
59
960
2005.5
18
怡鑫園
市站前西路延伸段
272
185
87
1050
2005.11
19
現(xiàn)代城商業(yè)街
市站前西路延伸段
65
33
32
1050
2005.11
20
泰豐居
市站前西路延伸段
42
12
30
880
2005.8
21
聚龍?jiān)?div style="height:15px;">
中高檔樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)激烈，銷(xiāo)售情況較好；如北湖星城占地200畝，分三期開(kāi)發(fā)，共計(jì)1500戶(hù)，二期現(xiàn)在銷(xiāo)售中，多層、小高層、高層，40％綠化率，由于配套齊全，綠化面積較大，樓間距較寬等原因，受到買(mǎi)房者的歡迎，成為現(xiàn)本地市場(chǎng)的城北片區(qū)的明星樓盤(pán)，現(xiàn)二期451戶(hù)，已售422戶(hù)，銷(xiāo)售率達(dá)93.57%；
位于北湖星城北部同檔次的樓盤(pán)：春龍·湖畔豪園占地246畝，分三期開(kāi)發(fā)，小高層為主，主力戶(hù)型為三房?jī)蓮d，面積：94.2 M2－184.9M2, 目前一期共計(jì)300戶(hù)，現(xiàn)在內(nèi)部排號(hào)中，從2005年8月到現(xiàn)今，累計(jì)客源400余戶(hù)。經(jīng)過(guò)訪(fǎng)談?wù){(diào)查，樓盤(pán)的容積1 .5，綠化率40％，配套齊全，樓盤(pán)規(guī)模較大，是消費(fèi)者接受的主要原因。
低檔樓盤(pán)銷(xiāo)售情況較差；如位于市城東石崗，新花商貿(mào)城，共有300戶(hù)，均價(jià)900元/ M2，由于產(chǎn)品品質(zhì)較差，至今未有銷(xiāo)售業(yè)績(jī)；與此類(lèi)似情況的樓盤(pán)如位于市天工大道的佳樂(lè)苑、銀河苑等等，銷(xiāo)售情況一直不如人意。
隨著新余經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)一直保持向上增長(zhǎng)的趨勢(shì)，2005年政府土地放量總體較往年要大，尤其城東片區(qū)，大盤(pán)體量較大，如暨陽(yáng)·世紀(jì)城，占地1200畝；未來(lái)新余市場(chǎng)呈現(xiàn)大盤(pán)化趨勢(shì)，土地資源呈現(xiàn)供大于求趨勢(shì)。開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)激烈，新余進(jìn)入大盤(pán)時(shí)代。
2005年9月，仙女湖區(qū)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步激活區(qū)城規(guī)劃區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》；其暗示著仙女湖區(qū)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始重視，房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)即將起步的信號(hào)。
住宅的開(kāi)發(fā)形式單一，基本全是多層公寓，中高層尚未出現(xiàn)，新余本地市場(chǎng)目前別墅項(xiàng)目整體不多，單個(gè)體量較小，如仰天別墅山莊，均價(jià)2100元/ M2，項(xiàng)目至今已有3年了，由于產(chǎn)品本身的原因，銷(xiāo)售情況一直不理想，據(jù)我們?cè)L談?wù){(diào)查，多數(shù)客戶(hù)反映：配套不齊全，樓間距較窄是不購(gòu)買(mǎi)的主要原因；高檔別墅是本地市場(chǎng)空白點(diǎn)，目前沒(méi)有標(biāo)本性的高檔別墅項(xiàng)目。
根據(jù)《2003年新余統(tǒng)計(jì)年鑒》，2002年度新余人口109.61萬(wàn)人口,(新余人口自然增長(zhǎng)率:6.9%)以5口之家計(jì)算，約有20萬(wàn)個(gè)家庭單位。按照現(xiàn)有人均收入水平，結(jié)合國(guó)際慣例來(lái)統(tǒng)計(jì)，將有2％的家庭購(gòu)買(mǎi)別墅，這樣僅新余本地就蘊(yùn)藏著4000套別墅的消費(fèi)能力，它還未包括來(lái)自港臺(tái)地區(qū)及周邊省、市的購(gòu)買(mǎi)者。
由于政府政策原因，新舊國(guó)八條等政策的影響，住宅以投資為目的大幅度減少，本地投資戶(hù)投資項(xiàng)目主要集中在商業(yè)項(xiàng)目；目前目標(biāo)消費(fèi)群體，主要是本地客源為主，約占80％；外地客源主要集中在則長(zhǎng)江三角洲一帶，約占20％，且外地買(mǎi)房者買(mǎi)房主要目的還是居住，以投資為目的較少；而商鋪有部分外地人購(gòu)買(mǎi)用作投資。投資形式目前是以投資兼自用；主要方式是自行出租或發(fā)展商承諾回租后收取租金為主。
目前住宅市場(chǎng)房地產(chǎn)交易主要以新房為主，市場(chǎng)上二手房中介公司很少，二手房交易在本地市場(chǎng)限于私人交易，二手房市場(chǎng)完全沒(méi)有打開(kāi)。
綜合分析：由于目前仙女湖區(qū)房地產(chǎn)還未完全起步，因此其具備巨大的發(fā)展?jié)摿屯顿Y上升空間，而附加值高和理念新穎的樓盤(pán)將成為市場(chǎng)新寵。
為更好的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合的分析和定位，我們認(rèn)為對(duì)項(xiàng)目的環(huán)境及立地條件進(jìn)行相關(guān)的描述是必不可少的，同時(shí)也為下文的分析奠定基礎(chǔ)。
n 項(xiàng)目位于新余市城的西面，距新余市區(qū)僅8.5公里，距國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)仙女湖僅1.5公里。
n 一期分4個(gè)區(qū)塊組團(tuán)建設(shè)，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)周期4年，于05年中開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售第一組團(tuán)。
見(jiàn)臨近高速公路的高檔別墅，既大大延展了輻射范圍，又極大降低投資風(fēng)險(xiǎn)。以宜春溫湯別墅為例，高速通車(chē)前僅3萬(wàn)一棟，通車(chē)后已升值到10萬(wàn)一棟且難求；
國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控對(duì)別墅用地的控制，將使市場(chǎng)供應(yīng)量在5年內(nèi)呈下降趨勢(shì)，別墅將日顯珍貴，有利于本項(xiàng)目?jī)r(jià)值的創(chuàng)造；
省、市、區(qū)級(jí)政府對(duì)當(dāng)?shù)芈糜伍_(kāi)發(fā)都大力支持，對(duì)本項(xiàng)目形象的塑造創(chuàng)造機(jī)會(huì)；
本項(xiàng)目的威脅也是來(lái)源于宏觀(guān)層面，即國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調(diào)整控制，特別是針對(duì)開(kāi)發(fā)高檔、高價(jià)位樓盤(pán)項(xiàng)目。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)趨勢(shì)正好符合這一控制范圍內(nèi)，未來(lái)宏觀(guān)層面的變化勢(shì)必會(huì)影響到當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程；
仙女湖區(qū)雖然已被列入國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，但沒(méi)有特別知名的旅游品牌，將對(duì)本項(xiàng)目的塑造及創(chuàng)造高價(jià)值產(chǎn)生一定的難度。
