綠維文旅：遼寧營口思拉堡溫泉開發(fā)與商業(yè)模式
關(guān)鍵詞：綠維文旅溫泉開發(fā) 遼寧營口商業(yè)模式 思拉堡溫泉
思拉堡溫泉位于遼寧營口市蓋州雙臺子鎮(zhèn)思拉堡村，交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，山體曲線優(yōu)美，擁有豐富的地?zé)?、森林、農(nóng)業(yè)等資源。根據(jù)《營口市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》，項(xiàng)目地被定位為溫泉商務(wù)花園，屬于五大分區(qū)中的“西部濱海溫泉旅游區(qū)”。思拉堡溫泉的開發(fā)成為了實(shí)現(xiàn)全市旅游發(fā)展目標(biāo)的重要組成部分，受到了地方政府的高度重視和支持。在這一背景下，蓋州市思拉堡溫泉小鎮(zhèn)開發(fā)有限公司委托綠維文旅對項(xiàng)目地進(jìn)行了策劃、規(guī)劃和設(shè)計(jì)。
圖16-12-1 思拉堡溫泉設(shè)計(jì)鳥瞰圖
作為一個(gè)新開發(fā)的溫泉項(xiàng)目，如何跳出溫泉市場的行業(yè)壁壘，在高強(qiáng)度競爭的紅海領(lǐng)域塑造自己的獨(dú)特性和優(yōu)勢，形成與競爭者的產(chǎn)品差異？如何充分利用復(fù)雜地形，打造溫泉景觀的層次性？在自身設(shè)施相對落后的城郊農(nóng)村，如何利用溫泉旅游開發(fā)，帶動區(qū)域綜合發(fā)展？這些都是本案亟待解決的難點(diǎn)和重點(diǎn)
面對激烈的區(qū)域競爭及溫泉綜合化升級發(fā)展趨勢，綠維跳出“就溫泉做溫泉”的局限，瞄準(zhǔn)當(dāng)?shù)厥袌隹杖?，利用“溫?X”的開發(fā)模式，打“溫泉小鎮(zhèn)”的綜合概念，將思拉堡打造成為一個(gè)包含觀光游憩、養(yǎng)生休閑、運(yùn)動娛樂、商務(wù)會議和度假地產(chǎn)五類旅游產(chǎn)品的綜合性項(xiàng)目。通過與農(nóng)業(yè)、休閑運(yùn)動產(chǎn)業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)等聯(lián)動開發(fā)，通過度假地產(chǎn)產(chǎn)品有力補(bǔ)充度假小鎮(zhèn)的功能，將其作為項(xiàng)目的前期贏利點(diǎn)，進(jìn)而以溫泉為吸引核，以高爾夫?yàn)橐?，積聚人氣，以地產(chǎn)為盈利核，實(shí)現(xiàn)長線回報(bào)。
策劃上，提出“利用資源，創(chuàng)新產(chǎn)品”的總開發(fā)路線和“瞄準(zhǔn)市場，做足休閑；產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，三氣合一”的開發(fā)策略。引入景區(qū)化打造理念，按照4A甚至5A級景區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)來完善整個(gè)溫泉小鎮(zhèn)的各項(xiàng)建設(shè)和服務(wù)，提升項(xiàng)目的整體品質(zhì)。并結(jié)合地域資源及客群對休閑度假產(chǎn)品的需求、態(tài)度等因素，將項(xiàng)目整體風(fēng)格定義為具有浪漫風(fēng)情的地中海風(fēng)格，將項(xiàng)目主題定位為“山海一泉·度假小鎮(zhèn)”，以獨(dú)特的產(chǎn)品形式伴隨中高端度假市場的發(fā)展而出現(xiàn)，從主導(dǎo)功能上對思拉堡這樣一個(gè)度假與地產(chǎn)相結(jié)合的區(qū)域性綜合型度假目的地進(jìn)行了定位，從而打造差異化旅游吸引力。并形成以溫泉資源為核心的四類創(chuàng)新旅游產(chǎn)品體系。詳見圖16-12-2。
圖16-12-1 思拉堡溫泉項(xiàng)目的產(chǎn)品體系
規(guī)劃上，秉承“保護(hù)自然、因地制宜”的規(guī)劃思想，將項(xiàng)目總體布局確定為“一心、兩帶、三區(qū)”的格局，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境景觀效益的完美結(jié)合。
一心：即以溫泉為核心的生態(tài)綠心；
兩帶：即以高爾夫、滑雪、馬術(shù)俱樂部、水上運(yùn)動、山地自行車等構(gòu)成的運(yùn)動景觀帶，以溫泉、海水浴場、SPA、濕地公園等構(gòu)成的生態(tài)休閑帶；
三區(qū)：即集溫泉養(yǎng)生、休閑、療養(yǎng)、運(yùn)動、居住于一體的溫泉小鎮(zhèn)，會議、休閑、娛樂、商業(yè)、地產(chǎn)等功能集合的奧大·淺水灣，景區(qū)第一人居區(qū)林泉溪谷。
設(shè)計(jì)上，將溫泉區(qū)定位為“福溪洞天·琴海八泉”，立足復(fù)雜的山形地貌特征，緊抓地中海主題，將主題化、情境化景觀與“山海八泉”相配合，應(yīng)用“一泉一品”的打造手法豐富溫泉的游憩體驗(yàn)和泡池的創(chuàng)新設(shè)計(jì)。
圖16-12-2 思拉堡溫泉項(xiàng)目的設(shè)計(jì)思路
根據(jù)項(xiàng)目主題定位，以及對項(xiàng)目所處渤海灣地理背景和項(xiàng)目用地條件的深入分析，空間布局將形成以“水”為核心放射分布的主要空間表現(xiàn)形態(tài)。
根據(jù)項(xiàng)目地塊資源的價(jià)值、目標(biāo)市場定位、功能定位和發(fā)展戰(zhàn)略，總體布局可確定為“一心、兩帶、三區(qū)”的格局。
功能布局及發(fā)展思路
布局 | 內(nèi)容 | 發(fā)展思路 |
一心 | 綠心（以溫泉為核心的生態(tài)核） | 度假區(qū)溫泉養(yǎng)生、運(yùn)動休閑、養(yǎng)生人居等主要項(xiàng)目的打造應(yīng)整體圍繞生態(tài)綠心、生態(tài)文化概念，以提升品質(zhì)。 |
兩帶 | 運(yùn)動景觀帶 生態(tài)休閑帶 | 以高爾夫、滑雪、馬術(shù)俱樂部、水上運(yùn)動、山地自行車等構(gòu)成度假區(qū)運(yùn)動景觀帶； 以溫泉、海水浴場、SPA、濕地公園等構(gòu)成度假區(qū)生態(tài)休閑帶； 實(shí)行“兩帶”拉動的開發(fā)模式，推動度假區(qū)整體發(fā)展。 |
三區(qū) | 溫泉小鎮(zhèn) 奧大·淺水灣 林泉溪谷 | 溫泉小鎮(zhèn)：以溫泉為主題的特色小鎮(zhèn)，配合中央湖濱景觀、溫泉水街、濕地景觀、高爾夫球場、山體綠植、景觀小品等，形成集溫泉養(yǎng)生、休閑、療養(yǎng)、運(yùn)動、居住于一體的城市居住帶，延展成為鲅魚圈東擴(kuò)的重要組成部分。 奧大·淺水灣：依托溫泉核心資源，環(huán)繞人工湖布局會議酒店、主題溫泉館、商業(yè)街、臨湖別墅，突出酒店的會議接待功能和溫泉休閑特色，形成會議、休閑、娛樂、商業(yè)、地產(chǎn)的區(qū)域合理功能集合，而以湖濱風(fēng)光、濕地景觀、特色建筑等共同構(gòu)成景觀核心。輔以高爾夫、滑雪、馬術(shù)、山地自行車等時(shí)尚運(yùn)動元素。最終打造成為度假區(qū)的第一體驗(yàn)空間。同時(shí)通過景觀、服務(wù)、產(chǎn)品、配套的升級，將其打造成為東北第一大溫泉會都。 林泉溪谷區(qū)：以打造景區(qū)第一人居環(huán)境為目標(biāo)，利用場地兩山夾一谷的地形特征，結(jié)合造景中空間層次安排、空間分隔、空間序列組織、疊石、理水等藝術(shù)手法，通過連續(xù)小庭院空間和臺地空間組織，水空間的流動滲透，布置建筑及景觀，營造出山水園林的畫境空間。同時(shí)引入高端溫泉養(yǎng)生服務(wù)增加地產(chǎn)價(jià)值，提升品質(zhì)，形成其核心競爭優(yōu)勢。 |
1. 地產(chǎn)是轉(zhuǎn)換旅游潛在價(jià)值的高效手段
“旅游 + 地產(chǎn)”的效應(yīng)即是旅游“帶靚”環(huán)境，環(huán)境帶旺地產(chǎn)，地產(chǎn)反哺旅游的良性循環(huán)效應(yīng)，其核心是“旅游聚集人氣、景觀提升品位”，這種獨(dú)特的循環(huán)經(jīng)濟(jì)模式，不僅解決了大量人員的就業(yè)問題，還拉動了交通、餐飲、酒店、零售等服務(wù)業(yè)發(fā)展。
2. 開發(fā)時(shí)序設(shè)計(jì)與商業(yè)模式整合
思拉堡小鎮(zhèn)旅游開發(fā)項(xiàng)目，是旅游項(xiàng)目和地產(chǎn)項(xiàng)目聚集的綜合體，它遵循邊開發(fā)旅游項(xiàng)目邊建設(shè)地產(chǎn)的時(shí)序原則，先將“生地”靠溫泉、高爾夫、酒莊等旅游項(xiàng)目逐步培育成“熟地”，然后在“熟地”上開發(fā)地產(chǎn)，從高星級溫泉酒店到溫泉酒店公寓、商業(yè)地產(chǎn)、臨水公寓；在高爾夫帶動下建設(shè)高爾夫會所、高爾夫別墅、再隨之開發(fā)酒莊及養(yǎng)生類別墅地產(chǎn)、SPA 會所，最后在整個(gè)區(qū)塊炒熱的時(shí)機(jī)，在景區(qū)南端推出景觀較差但距城區(qū)較近的小高層生態(tài)居住社區(qū)。從而形成了具有思拉堡小鎮(zhèn)特色的旅游與地產(chǎn)開發(fā)的五個(gè)臺階，十年計(jì)劃。
l 階梯一（兩年）：溫泉游樂、景觀營造；高端運(yùn)動、引爆市場。
l 階梯二（兩年）：商務(wù)推進(jìn)，休閑配置；周邊地產(chǎn)，順次開發(fā)。
l 階梯三（兩年）：高爾夫、馬術(shù)、滑雪、高端運(yùn)動再炒地產(chǎn)。
l 階梯四（兩年）：水景、商業(yè)街結(jié)合，完善配套，提高居住環(huán)境。
l 階梯五（兩年）：節(jié)慶推動，品牌營銷，促使旅游小鎮(zhèn)形成規(guī)模。
從思拉堡小鎮(zhèn)的開發(fā)的五級臺階可以看到，溫泉小鎮(zhèn)這種綜合型旅游度假區(qū)，其商業(yè)模式是在旅游項(xiàng)目和地產(chǎn)項(xiàng)目的交互運(yùn)作中形成的，其具有鏈條式動力機(jī)制，環(huán)環(huán)相扣，互為前提，互為結(jié)果。旅游產(chǎn)品的商業(yè)聚集與地產(chǎn)項(xiàng)目的聚集共同構(gòu)成了整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)模式聚集。
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