總體來(lái)說(shuō)，這不叫內(nèi)幕，業(yè)內(nèi)常識(shí)罷了……
真正知道內(nèi)幕的才不會(huì)爆料呢
首先要肯定，作者肯定是業(yè)內(nèi)人士，部分錯(cuò)誤是因?yàn)樗镜囊暯遣粚?duì)。當(dāng)然如果我有說(shuō)錯(cuò)的請(qǐng)幫忙指出，畢竟離開(kāi)這個(gè)行業(yè)也有幾年了。
1)售樓小姐:大家購(gòu)房所付的保險(xiǎn)費(fèi)其實(shí)是可以打八五折的，不要在售樓處買保單，外面的保險(xiǎn)公司都可以為你打折。
A.商貸保險(xiǎn)費(fèi)是可以100%拒絕的，不需要繳。07年左右是強(qiáng)制的，國(guó)家更改政策了，可以自由選擇。
2)售樓小姐:開(kāi)盤絕對(duì)沒(méi)有好房子，好的房子全部被保留，然后每個(gè)月推出幾套，但單價(jià)升得很快，要么就是你有關(guān)系，我們才給你好的房子。
A.操盤不是這么操的，一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤最重要，開(kāi)盤沒(méi)開(kāi)好后面會(huì)非常艱辛，這也是為何現(xiàn)在不少項(xiàng)目愿意開(kāi)盤前期積累很長(zhǎng)時(shí)間客戶的原因。所以開(kāi)盤不會(huì)沒(méi)有好房子。操盤一般是銷售總監(jiān)的事，每個(gè)人風(fēng)格不同策略不同，但肯定都不會(huì)開(kāi)盤都放出差位置的房子。最最保守的開(kāi)盤方式也是：開(kāi)盤賣“中”，銷售期賣”差“，收尾賣”好“。實(shí)際操作中不給老客戶忠實(shí)粉點(diǎn)甜頭怎么給你帶新客戶？
3)售樓小姐:廣告沒(méi)有一個(gè)是真的，千萬(wàn)別相信其中的外立面顏色，很多造出來(lái)比畫(huà)的難看多了。
A.并不全對(duì)，畢竟有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?，而且一般流水化產(chǎn)品的效果圖很準(zhǔn)的。有的時(shí)候誤差也不是開(kāi)發(fā)商愿意的，CG和游戲?qū)嵅僖灿姓`差不是嗎？
4)售樓小姐:售樓員會(huì)用許多方法來(lái)逼你買房，讓你無(wú)時(shí)無(wú)刻感到緊張，這時(shí)你千萬(wàn)要冷靜。要自己看中才買。
A.我們管這個(gè)叫逼定。但這個(gè)是屬于個(gè)人技巧，也會(huì)對(duì)人下菜碟。有的人或許是天枰座，你不推一把他一年也不會(huì)選好。有的人或許是獅子座，比我們還著急。。。還有的人或許是天蝎座，你逼定你就死定了。總之好的銷售是知道哪些可以逼哪些不能逼，有些人逼定也沒(méi)用，回家“冷靜”下來(lái)就后悔，第二天回來(lái)退定更煩人不是嗎？
5)售樓小姐:別以為高層中的九到十一樓不錯(cuò)，那你大錯(cuò)了，這些樓層正好是揚(yáng)灰層，臟空氣到這個(gè)高度就會(huì)停頓，我們是不會(huì)告訴你們的。
A.10年前我就找過(guò)資料發(fā)現(xiàn)這是謠言，或者說(shuō)沒(méi)找到國(guó)外有關(guān)這個(gè)言論的咨詢。后來(lái)果殼也辟謠了，這謠傳的夠久的。
6)售樓小姐:別對(duì)景觀抱太大希望，樹(shù)和草是在交房前一個(gè)月從外地買來(lái)直接插土進(jìn)去的，所以能多多存活就不錯(cuò)了。
A.這就是廢話，更早的時(shí)候小區(qū)還是工地呢，可不是得等所有都建完了再種樹(shù)？不買成樹(shù)插土里難道從樹(shù)苗開(kāi)始養(yǎng)嗎？話說(shuō)成樹(shù)可比樹(shù)苗貴多了，不光樹(shù)貴，運(yùn)輸移植保成活都是錢。沒(méi)有哪個(gè)開(kāi)發(fā)商不愿意樹(shù)多成活的，畢竟錢都花了沒(méi)出效果不是很傻逼。園林做好了是最直觀的廣告，后期有助于銷售。個(gè)別項(xiàng)目的草倒是直接買的草皮，有壽命，后期維護(hù)和更新看物業(yè)。
7)售樓小姐:別以為面磚的外墻是好的，其實(shí)面磚漏水比涂料漏水的幾率大多了，在國(guó)外都是用的高級(jí)涂料，沒(méi)人用面磚當(dāng)外墻。
A.價(jià)格同比涂料永遠(yuǎn)沒(méi)有面磚貴。面磚也分很多種，是粘上去的，還是打龍骨的。國(guó)外都是用高級(jí)涂料這肯定是謠言，因?yàn)槭姑娲u其實(shí)就是和“國(guó)外”學(xué)的，為了顯高大上嘛。具體國(guó)外是哪國(guó)也很重要。
8)售樓小姐:別以為實(shí)測(cè)面積是對(duì)的，其實(shí)測(cè)繪局都被我們買通的，少你一個(gè)平米你也看不出來(lái)，但是國(guó)家就只承認(rèn)他的測(cè)繪報(bào)告..
A.這條就是耍流氓，國(guó)家允許實(shí)測(cè)面積3%誤差，3%已經(jīng)不少了，為何開(kāi)發(fā)商還需要買通測(cè)繪局？占你一平米便宜開(kāi)發(fā)商能多賺嗎？或大或小實(shí)際是工人施工時(shí)候的誤差，一個(gè)房子又不是一組工人去做的，人力很難控制。
9)售樓小姐:綠化率，容積率大多都是與實(shí)際不相符的，千萬(wàn)別相信我們，我們只是聽(tīng)工程部隨便說(shuō)說(shuō)的，能對(duì)八成就不錯(cuò)了。
A.容積率是蓋房子前就已經(jīng)算好的并上報(bào)國(guó)家的，每塊地容積率國(guó)家是有要求的。上報(bào)后就不能更改變動(dòng)，改變?nèi)莘e率可是大事。容積率本身國(guó)家是允許誤差的，2000平方米是3%，2000~5000平方米是2%，5000以上是1%。容積率在樓書(shū)上有可能有貓膩的是那些綜合大盤，地可能不是一整塊，是幾塊土地綜合組成的，所以按理來(lái)講應(yīng)該按每塊地去計(jì)算容積率，而不是看項(xiàng)目綜合的容積率。比如有塔樓，板樓，塔板結(jié)合的小區(qū)，有不法開(kāi)發(fā)商混合一起算，在宣傳上就把塔樓的容積率拉低了。有任何疑問(wèn)可以去看樓盤的建筑規(guī)劃公示圖，那個(gè)是準(zhǔn)確的。綠化率是比較扯，露天停車位如果地磚里養(yǎng)著小草都會(huì)被計(jì)算到綠化率上。這個(gè)數(shù)字就看看好了，還是現(xiàn)場(chǎng)看園林效果吧。
10)售樓小姐:漏水和外立面的材料根本沒(méi)關(guān)系，你們要關(guān)心的是樁有多深，因?yàn)樾路柯┧蠖嗍且驗(yàn)榉课莩两颠^(guò)大，造成外墻裂縫才漏水的。
A.具體情況具體看。
11)售樓小姐:開(kāi)盤的時(shí)候售樓處會(huì)有許多四五十歲的人在模型邊上說(shuō)這個(gè)房子好，千萬(wàn)別信，這些人大多是公司的領(lǐng)導(dǎo)來(lái)捧場(chǎng)的。
A.有這種情況，但一般很少做，一般也就是代理商領(lǐng)導(dǎo)可能偶爾干這事。開(kāi)盤為了把現(xiàn)場(chǎng)炒熱有很多方法，領(lǐng)導(dǎo)自己上去裝客戶是最笨的方法。。
12)售樓小姐:注意，有人代理公司來(lái)代理的樓盤他們通?；幼疃啵热缗抨?duì)買號(hào)等，但是開(kāi)發(fā)商直接銷售就不會(huì)搞很多花頭，那是因?yàn)榇砩滔胭嶉_(kāi)發(fā)商更多的代理費(fèi)。
A.這事不絕對(duì)，得分項(xiàng)目，好賣項(xiàng)目代理行也不愿意折騰。開(kāi)發(fā)商實(shí)際上更會(huì)搞花頭，代理行的所謂花頭還得向開(kāi)發(fā)商審批，開(kāi)發(fā)商要搞還不是領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)了算，說(shuō)搞就搞？最重要代理費(fèi)是一開(kāi)始談好的，按銷售比例分成，中間的各種宣傳費(fèi)用都已經(jīng)計(jì)算在代理費(fèi)里了。還一種是包銷，直接把樓盤低價(jià)拿下，也談不上賺開(kāi)發(fā)商代理費(fèi)的事。
13)售樓小姐:如果報(bào)紙廣告上的哪個(gè)樓盤單獨(dú)印了一個(gè)房型，那你千萬(wàn)不要去買這個(gè)房型，不是賣不掉的就是位置有問(wèn)題，我們叫最后沖刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢？
A.這條是錯(cuò)誤的，一般廣告上印的戶型會(huì)有兩種可能，一種是樓盤最極品的，為了吸引客戶來(lái)電，是否還有另說(shuō)。一種是樓盤房型最多的。把最差的位置印廣告上，不擔(dān)心廣告費(fèi)打水漂嗎？
14)售樓小姐:到售樓處后直接問(wèn)售樓員看一樣叫銷控的本子，這樣你才可以確切的知道哪些房子是真的沒(méi)了，哪些房子還在，這本東西特別準(zhǔn)，只有少數(shù)樓盤會(huì)做一份假的。
A.銷控作假還不是分分鐘的事情，這個(gè)話題沒(méi)意義。最高級(jí)別的假銷控可以讓開(kāi)發(fā)商用自己人名字聯(lián)網(wǎng)把房定上。你要真有特別想要的，就直接和銷售說(shuō)：如果這套有我不用定，直接簽約。你再看銷售人員反映。如果是假銷控，銷售人員看到你強(qiáng)烈意向會(huì)和領(lǐng)導(dǎo)商量，有可能會(huì)把一些不靠譜的關(guān)系戶或者不靠譜的定房客戶趕走，到時(shí)候你得真的干脆簽約?。?！不過(guò)也可能是真沒(méi)了。。
15)售樓小姐:一個(gè)好的施工單位關(guān)鍵是看他的工地是否干凈，建材堆放是否井井有條。
A.這個(gè)只能代表一部分吧，工地不會(huì)太干凈的。。建材堆放井井有條這個(gè)是基礎(chǔ)。能做到這些只能證明不差，好的話還是看做工啊。
16)售樓小姐:不要相信物業(yè)管理會(huì)是廣告上的外資單位來(lái)管理，通常只買他們的一個(gè)名字，然后叫物業(yè)顧問(wèn)，這些外資物業(yè)公司通常只為單價(jià)在一萬(wàn)以上的樓盤來(lái)服務(wù)，別的其實(shí)都由本地公司來(lái)管理。
A.北京反正天通苑都早上一萬(wàn)了，也不知原作者是哪的什么時(shí)候?qū)懙?。。不過(guò)這條沒(méi)說(shuō)錯(cuò)。一般外資大牌物業(yè)都是負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)理和培訓(xùn)，完全管理的很少，那是真高端項(xiàng)目。不少物業(yè)公司都是開(kāi)發(fā)商自己，后期也能賺點(diǎn)錢啊。
17)售樓小姐:不要相信建筑設(shè)計(jì)是什么美國(guó)或加拿大的公司，這也是假的，國(guó)家規(guī)定外資設(shè)計(jì)單位不能單獨(dú)參與一個(gè)樓盤的建筑設(shè)計(jì)，而必須是外加一個(gè)國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)公司來(lái)共同設(shè)計(jì)，但是真正做出房型的就是國(guó)內(nèi)公司，弄個(gè)外國(guó)名字只是滿足你們的崇洋媚外的心理。
A.這條雖然不是絕對(duì)，但倒也沒(méi)錯(cuò)?，F(xiàn)象存在。
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