如果要問，世界上哪里的父母最好？相信我們很多人都會(huì)有一個(gè)共同答案，即中國父母。從子女呱呱墜地，到上學(xué)、就業(yè)、婚姻，現(xiàn)在應(yīng)該還要加一個(gè)買房，父母?jìng)兌际莾A力付出，能多用心就多用心，父母?jìng)冃量鄪^斗的目的很簡單，就是要讓子女們過上充裕的生活。

按照一般父母的做法，趁有勞動(dòng)能力的時(shí)候，不僅為自己創(chuàng)造美好生活，還希望積累更多的財(cái)富在將來留給孩子，這其中，很大一部分就是房產(chǎn)，怎樣把這樣一筆巨大的資產(chǎn)最大限度地傳承給孩子，是父母不得不考慮的問題。因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)中，一些子女較多家庭常常因?yàn)榉慨a(chǎn)分割問題“對(duì)簿公堂”，此外，根據(jù)以往判例，若缺乏必要手續(xù)，無子女家老人想要把房產(chǎn)全部留給贍養(yǎng)人也未必如愿。

究其原因，受傳統(tǒng)思想影響，就是因?yàn)槲覀內(nèi)狈μ嵩绨才咆?cái)產(chǎn)的意識(shí)，比如說立遺囑，子女難以啟齒，老人也擔(dān)心要是過早把房子給子女了，萬一將來不孝順咋辦？所以，我們大多數(shù)人對(duì)房產(chǎn)這樣的大宗資產(chǎn)處理方式，仍主要停留在“身后繼承”這一方式上。那么，到底哪種方式最劃算，哪種方式最保險(xiǎn)？對(duì)于我們很多人來說，所謂隔行如隔山，確實(shí)不怎么懂。好在最新的規(guī)定已考慮到相關(guān)問題，父母房產(chǎn)過戶給子女留心了！新規(guī)下，2021年起統(tǒng)統(tǒng)“這樣”處理，父母和子女都有必要提早知曉。

首先，房產(chǎn)身后繼承過戶

身后繼承過戶，指的是老人離開后，子女再去辦理過戶手續(xù)。這種過戶方式只要繳納公證費(fèi)和登記費(fèi)等少許費(fèi)用，且辦理簡便，但正如前面所說，有時(shí)候可能帶來各種家庭矛盾糾紛，而在明年1月1日開始實(shí)施的《民法典》中則對(duì)繼承方面的問題加以了修正和完善。

1.可以代位繼承。比如，小張從小是孤兒，小叔也沒有妻兒，小張就跟小叔相依為命，為小叔養(yǎng)老送終后，小張是可以繼承小叔的房產(chǎn)，因?yàn)楦鶕?jù)民法典907條之規(guī)定，將被繼承人的侄、甥也納入了代位繼承人范圍。

2.繼承寬恕制度。如，小王不孝順父母，老人在立遺囑時(shí)，小王被排除在繼承范圍之外，所謂浪子回頭金不換，隨著時(shí)間推移，小王能悔過自新，而這些被老人看在眼里記在心里，決定原諒小王，即把小王列入繼承人，那么，小王仍舊可享有房屋繼承權(quán)。

3.判定遺囑效力。如，老人有3個(gè)兒子，在早些時(shí)候，老人立了一份遺囑并公證，里面寫明房產(chǎn)給3個(gè)兒子平分，但后來發(fā)現(xiàn)，小兒子對(duì)自己最好、照顧時(shí)間也最多，老人又立一份遺囑，寫明小兒子分2/3房產(chǎn)，但未經(jīng)過公證，而新規(guī)在刪除“公證遺囑效力優(yōu)先”的規(guī)定后，意味著遺囑以最后一個(gè)時(shí)間為準(zhǔn)，老人的愿望得以實(shí)現(xiàn)，同時(shí)還新增加了打印和錄像等立遺囑形式，其中打印遺囑只需要有兩個(gè)以上見證人，立遺囑人和見證人在每一頁簽字和注明年月日時(shí)間即可。

由此可見，新法對(duì)房屋繼承做了非常人性化的規(guī)定，比如子女能不能繼承房屋，皆看子女表現(xiàn)。當(dāng)然，這是建立在不算經(jīng)濟(jì)賬的前提下，選擇這種方式無可厚非。但如果你要考慮哪種房產(chǎn)過戶方式對(duì)子女最為劃算，身后繼承過戶未必就是最優(yōu)選擇了，因?yàn)槿衾^承人名下還有自己的房子，則再轉(zhuǎn)賣這套房子，則需要繳納房產(chǎn)差值20%的個(gè)稅。所以，這就有了第二種和第三種房產(chǎn)過戶方式，下面簡單來說說。

其次，房產(chǎn)贈(zèng)與過戶和買賣過戶

采用贈(zèng)與方式，就是老人把房子像普通物品一樣送給子女，不過，這個(gè)贈(zèng)與是要交一筆不小的費(fèi)用。按照目前最新的規(guī)定，子女接受父母贈(zèng)與的房產(chǎn)需繳納包括3%契稅、公證費(fèi)按1%、雙方各交0.05%印花稅。以評(píng)估值200萬的普通房產(chǎn)為例，整個(gè)房產(chǎn)贈(zèng)與過戶費(fèi)用就為：200萬*（3%+1%+0.05%*2）=8.2萬元。

再看看買賣過戶，同樣以交易價(jià)200萬的普通房產(chǎn)為例，房產(chǎn)面積在90-144平米之間，房產(chǎn)證滿5年且非唯一房產(chǎn)，跟正常買賣二手房交易一樣，需繳納稅費(fèi)為：200萬*（契稅3%+1%）=8萬，登記費(fèi)80元忽略不計(jì)。

表面看，贈(zèng)與和買賣過戶的費(fèi)用差不多，但實(shí)際上，房產(chǎn)贈(zèng)與過戶的費(fèi)用比例是相對(duì)固定的，而買賣過戶的費(fèi)用則要分不同情況，大體上，在現(xiàn)有新規(guī)下，買賣過戶費(fèi)用是要少于贈(zèng)與過戶的。

最后，三種房產(chǎn)過戶方式比較總結(jié)

從經(jīng)濟(jì)角度分析，經(jīng)過前面比較，房產(chǎn)贈(zèng)與過戶首先被排除掉，最后就在身后繼承過戶與買賣過戶這兩種方式中進(jìn)行選擇，網(wǎng)上有不少這樣的對(duì)比研究，有說繼承過戶最省錢，也有說買賣過戶最劃算。實(shí)際上，在新規(guī)下，不能一概而論，為什么這么說呢？

因?yàn)?，如果按照?zèng)繼承方式過戶，繼承人名下沒有住房，再轉(zhuǎn)賣這套繼承下來的房產(chǎn)，只要滿5年時(shí)間，則不需交個(gè)稅，繼承過戶自然是最為劃算的方式。但如果繼承人名下原來已有住房，再轉(zhuǎn)賣房產(chǎn)則要交房產(chǎn)全值1%或者增值部分20%的個(gè)稅，這里面還得分情況，假如房價(jià)不漲或者下跌，顯然繼承過戶仍舊最劃算，但如果有的地方只按20%差值繳稅，且未來房價(jià)漲得比較多，買賣過戶就是最為劃算的方式。

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