2006年，李大爺與許阿姨在民政部門登記結(jié)婚，雙方均系再婚，婚后未生育子女。2014年，患病的許阿姨立下遺囑，表示自己過世后，將她和李大爺共同居住的這套房屋贈(zèng)與給自己的弟弟，不過李大爺再婚之前可以一直住在這套房子里。2016年初，許阿姨病逝后，許阿姨的弟弟和李大爺因許阿姨的遺產(chǎn)糾紛“對簿公堂”。
我國《民法典》專門規(guī)定了居住權(quán)，那么居住權(quán)該如何設(shè)立？當(dāng)居住權(quán)受到侵害時(shí)，該如何維權(quán)？購房人如何確保購買的房產(chǎn)上沒有設(shè)立居住權(quán)？我們一起走進(jìn)今天的《阿普說法》。
案例分析
趙律師，在這起案件中，許阿姨的遺囑是非常明確的，好像并沒有什么爭議，那為什么雙方會(huì)鬧上法庭呢？
趙律師：
正如您所說，許阿姨的遺囑本身沒有爭議，本案中的房屋是許阿姨婚前購買的，屬于她的個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，作為權(quán)利人，當(dāng)然有權(quán)通過遺囑的方式處分自己的財(cái)產(chǎn)。但問題在于，遺囑中明確“李大爺在再婚之前可以一直住在這套房子里”，那這樣的權(quán)利該如何保障呢？特別是當(dāng)新的所有權(quán)人，也就是許阿姨的弟弟要賣這套房子時(shí)，李大爺還能再繼續(xù)住下去嗎？2016年，法院審理并判決這套房子歸許阿姨的弟弟所有，李大爺在其再婚前享有這套房子的居住權(quán)。本來呢，判決之后許阿姨的弟弟一直沒有上門打擾，李大爺也就安心的住了下來。但是，2020年初，李大爺突然發(fā)現(xiàn)自己住的這套房子被許阿姨的弟弟放在了網(wǎng)上準(zhǔn)備出售，無奈之下，李大爺再次找到法院，申請居住權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行。
既然有生效判決作為依據(jù)，法院也會(huì)通過執(zhí)行的方式來確保李大爺?shù)木幼?quán)。但是，房子既然放到了網(wǎng)上出售，那么作為買受人也不知道這套房子有居住權(quán)的存在，該如何平衡李大爺和未來購房人的權(quán)益呢？
趙律師：
問得好。我們試想，如果未來李大爺?shù)木幼?quán)反復(fù)受到侵害，難道每次都要向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行嗎？另外，作為購房人，其并不知道這套房子有居住權(quán)的存在，如果賣房人也沒有如實(shí)披露這一重要事實(shí)，那購房人的權(quán)利又該如何保障呢？在民法典頒布以前，無論是居住權(quán)人、購房人，還是不動(dòng)產(chǎn)登記部門，因缺乏必要的法律規(guī)定以及操作規(guī)范，大家都存在這樣的困擾。令人欣喜的是，民法典自2021年1月1日開始實(shí)施，其中物權(quán)編第十四章對居住權(quán)進(jìn)行了專門的規(guī)定。隨著立法和操作規(guī)范的不斷完善，李大爺最終完成了居住權(quán)登記，并如愿以償?shù)哪玫搅司幼?quán)不動(dòng)產(chǎn)登記證明。
趙律師，民法典對于居住權(quán)是如何規(guī)定的呢？
趙律師：
民法典物權(quán)編第十四章對居住權(quán)進(jìn)行了專門規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同，合同應(yīng)該約定當(dāng)事人的名稱或姓名、住宅位置、居住條件和要求，居住權(quán)的期限等等，居住權(quán)可以無償設(shè)立，也可以有償設(shè)立，但無論采用哪種方式，均應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。居住權(quán)是不可以轉(zhuǎn)讓和繼承的，設(shè)立居住權(quán)的住宅除非當(dāng)事人另有約定，否則不得對外出租。除了合同方式，也可以通過立遺囑的方式設(shè)立居住權(quán)。
關(guān)于居住權(quán)的設(shè)立，有什么要特別注意的問題嗎？
趙律師：
根據(jù)民法典的規(guī)定，居住權(quán)可以通過合同方式、遺囑方式及法院生效判決設(shè)立。但無論是通過哪種方式設(shè)立居住權(quán)，都應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。有了居住權(quán)不動(dòng)產(chǎn)登記證明，即使“房子不歸自己，但也可以安心居住”。同時(shí)，購房人也應(yīng)當(dāng)注意，在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)需要提前查詢自己有意購買的房屋是否登記有居住權(quán)，這樣可以避免設(shè)有居住權(quán)的房屋，在后續(xù)買賣過程中可能出現(xiàn)的一些法律風(fēng)險(xiǎn)，以免出現(xiàn)“房子歸你、但你住不了”的尷尬情形。
民法典對于居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定，讓居者有其屋更多了一層法律保障，在這里也提醒大家，在設(shè)立居住權(quán)時(shí)務(wù)必簽署相關(guān)協(xié)議，并辦理居住權(quán)登記，讓您的房子住得安心、住的放心。
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