作者：萬仁濤（厚樸養(yǎng)老）
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這篇文章可能要得罪人了。
近兩年來，房地產(chǎn)總體走勢下滑、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)持續(xù)升溫、特色小鎮(zhèn)方興未艾，隨著我國人口老齡化日趨嚴(yán)峻，眾多投資者紛紛將目光轉(zhuǎn)向前景廣闊、潛力巨大的銀發(fā)產(chǎn)業(yè)；另一方面隨著社會發(fā)展和生活水平的提高，人們的健康意識逐漸增強?！?/span>“健康中國2030”規(guī)劃綱要》則把健康推向一個新的高度。
在此背景下，健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迎來了前所未有的機遇，全國各省市自治區(qū)紛紛出臺各類政策，這為各地康養(yǎng)小鎮(zhèn)、田園養(yǎng)老綜合體、養(yǎng)老地產(chǎn)等名目繁多的“康養(yǎng)大盤”的開發(fā)建設(shè)指明了方向。
但是
在現(xiàn)實中，不管是紙面上的規(guī)劃圖紙，還是地面上的建筑實體，你會發(fā)現(xiàn)不少康養(yǎng)綜合體真的讓人很無語：
那些位置位置偏遠(yuǎn)、動輒宣稱“遠(yuǎn)離城市喧囂，靜享安逸樂齡人生！”的康養(yǎng)大盤，你們別只扛著“健康養(yǎng)老”的大旗，卻干著“只賣房子”的生意啊。從我個人觀點來講，你賣房子也沒關(guān)系，但是也不能除了住宅其他啥也沒有啊。
舉個例子：
某省一家康養(yǎng)小鎮(zhèn)項目，號稱中方投資，美國整體規(guī)劃，遵照宜老化、無障礙的設(shè)計理念，打造集高端養(yǎng)老、休閑養(yǎng)生、康復(fù)醫(yī)療、商業(yè)服務(wù)、娛樂生活于一體的中國養(yǎng)生示范區(qū)，適宜從幼年到老年的全齡層休閑養(yǎng)生。
聽著很高大上，但是最后的落腳點卻到了賣房子上，從該項目的宣傳資料上就能看出端倪，項目由40多棟洋房和非毛坯公寓組成，電梯花園洋房的主力戶型為兩室和三室戶型，公寓為非毛坯公寓。
這分明還是房地產(chǎn)開發(fā)嘛。
我不是反對“地產(chǎn)+養(yǎng)老”、“地產(chǎn)+文旅養(yǎng)生”、“地產(chǎn)+各種康養(yǎng)業(yè)態(tài)”。我擔(dān)心的是，這種基本無配套可言的康養(yǎng)大盤，真的會有人買賬么？真的能夠快速去化么？
即便前期通過各類營銷手段吸引中老年群體購買并入住，除了好山好水好空氣能讓人短期居住聊以自慰，如果在此長期生活，例如炒菜時突然發(fā)現(xiàn)鹽用完了，這個時候想買包鹽還得開車40分鐘去市區(qū)超市買，我想請問，假如是你的話，此時此刻你的內(nèi)心是一種什么狀態(tài)？
也許有人會說，萬科的隨園嘉樹和旅程的烏鎮(zhèn)雅園都是遠(yuǎn)離郊區(qū)，人家做的也很成功啊。
那好，接下來就以這兩個項目為例，詳細(xì)地告訴你，這倆遠(yuǎn)郊康養(yǎng)大盤為何能成功。
先說說萬科的隨園嘉樹
隨園嘉樹位于萬科良渚文化村內(nèi)，而文化村是一個萬畝大盤，總占地一共有12000畝，如果拆開來看，結(jié)果是這樣的：
山地占了5200多畝
旅游用地又占了1200多畝
公共建設(shè)用地占了680畝
最后房產(chǎn)用地只剩下了3400多畝
下面是良渚文化村的整體規(guī)劃圖▼
但是就這3400畝土地，至今也已經(jīng)開發(fā)了18年。
2000年，杭州南都地產(chǎn)拿下了整體的地塊，然后開始開發(fā)，持續(xù)開發(fā)了6年后，南都就整體被萬科收了，于是這12000畝的巨無霸樓盤，就整體歸屬到了萬科旗下。
萬科剛接手時候，是懵逼的。之前六年，在南都的開發(fā)下，已經(jīng)交房了2000戶。但是萬科忽然發(fā)現(xiàn)，這么玩不行啊，完全沒辦法居住啊。
雖然已經(jīng)交房了幾千戶，但是入住率極其低，之前很多已經(jīng)入住的居民，也紛紛搬走了！
這么大個體量的項目，南都起步是按照慣常的路徑依賴，大量開發(fā)住宅。
后期盡管已經(jīng)交付了2000多套房子，但與居住直接相關(guān)的交通、醫(yī)療、教育、吃飯，等等一系列的配套問題，卻幾乎完全沒有，雖有一些底商，但卻難言生活。
2000年的時候，杭州南都地產(chǎn)拿下了整個地塊，開始開發(fā)，持續(xù)開發(fā)了6年之后，南都整體被萬科收了，于是這12000畝的巨無霸樓盤，整體歸屬到了萬科旗下。
其實，萬科剛接手時，經(jīng)過南都6年的開發(fā)，已經(jīng)有大批業(yè)主交房。但問題是，根本沒辦法住啊。和很多遠(yuǎn)郊大盤一樣，南都也是走“住宅先行”的路子。這種“掛羊頭賣狗肉”，只知道賣房，卻不做任何生活配套的遠(yuǎn)郊大盤，毫不客氣地說，都是騙子。
后來，萬科一切從0開始，邊做邊探索，將這里的整個居住空間分成7個自然村落，供人居住。
組織發(fā)起《文明公約》。
剩下的就是大量的公園和村民公共區(qū)域。
通過一大批城鎮(zhèn)級配套實實在在的落地，比如：
良渚文化博物院▼
良渚君瀾度假酒店▼
還有良渚文化藝術(shù)中心、玉鳥流蘇創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、安吉路良渚實驗學(xué)校、萬科學(xué)習(xí)中心、萬科假日營地、良渚國際藝術(shù)學(xué)院、養(yǎng)老社區(qū)隨園嘉樹等等，才盤活了這個項目。
隨園嘉樹▼
接下來說說烏鎮(zhèn)雅園
綠城烏鎮(zhèn)雅園在浙江省桐鄉(xiāng)市烏鎮(zhèn)。
從上面這張位置圖上可以看出，烏鎮(zhèn)處在幾大城市的中心位置。距離桐鄉(xiāng)市13公里的路程，距離上海110公里，距離杭州60公里，實實在在的遠(yuǎn)郊。
處在這樣的位置，綠城是怎么做的呢？
先看一張烏鎮(zhèn)雅園的整體規(guī)劃圖▼
通過這張圖，我們發(fā)現(xiàn)，雅園真正意義上的可售物業(yè)只占了40%不到的比重，而絕大多數(shù)的土地都用來做各項配套，并且實實在在地落地，讓一切美好的愿景不是只停留在紙上！
下面我們就來看下烏鎮(zhèn)雅園是怎樣依托于1500畝國際健康健康生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)園，在其650畝的核心區(qū)域上，打造出“健康醫(yī)療+養(yǎng)生養(yǎng)老+休閑度假”這樣一個全新的養(yǎng)老地產(chǎn)模式。
雅園有六大板塊，最核心的要數(shù)以頤樂學(xué)院和雅達(dá)國際康復(fù)醫(yī)院為主的養(yǎng)老設(shè)施配套。
頤樂學(xué)院，是雅園關(guān)于養(yǎng)老邏輯最大的創(chuàng)新，解決了“有人陪、有人玩兒”的問題。主打的是學(xué)院式養(yǎng)老，就是讓老人重回學(xué)生時代，用同學(xué)這種社會關(guān)系，重新塑造屬于他們自己的社交圈。
頤樂學(xué)院鳥瞰圖▼
重要的是，頤樂學(xué)院在住宅交房之前就已經(jīng)建好，并且投入運營。
作為中國養(yǎng)老小鎮(zhèn)產(chǎn)品開發(fā)的樣本，也是烏鎮(zhèn)全面升級的一個重點項目，雅園是綠城集團(tuán)在經(jīng)過曾經(jīng)的蹉跎后，全面向藍(lán)城轉(zhuǎn)型的開山之作，一直都受到市場的高度關(guān)注。
先從商業(yè)價值來說，目前前期雅園內(nèi)2000多套養(yǎng)老公寓和別墅產(chǎn)品已經(jīng)全面售罄，售價比初期已上漲了50%，可見這種養(yǎng)老地產(chǎn)模式和策略已經(jīng)被市場證明是十分成功的。
烏鎮(zhèn)雅園頤樂學(xué)院實景圖▼
現(xiàn)在，你知道這兩個項目為什么會成功了嗎？
沒錯，配套，實實在在能落地的配套！配套一定是遠(yuǎn)郊大盤的重心！
比如我們想到綠城烏鎮(zhèn)雅園，就想到頤樂學(xué)院和雅達(dá)醫(yī)院，想到萬科良渚文化村就想到隨園嘉樹……一個遠(yuǎn)郊大盤一定要有配套，只有配套做好了，才能有最強勁的吸引力。
現(xiàn)在很多人去買遠(yuǎn)郊大盤，對前期的承諾都是有預(yù)期的。整個區(qū)域就你一個孤零零的項目，自然會把所有的希望全部寄托在你項目的身上。如果一個項目的價值是100塊，一般項目可能50塊買樓盤本身，50塊買配套。但對于一個遠(yuǎn)郊大盤，可能90塊都是為了配套。
遠(yuǎn)郊康養(yǎng)綜合體的價值不是房子本身，而是配套，是配套帶來的資源和便利！
而另一方面，因為所有的東西都是白紙，這些配套的前期建設(shè)費用，初期運營費用巨大，需要精細(xì)化的招商運營能力，而且還是一個細(xì)水長流的漫長過程。項目在前期往往難以持平，甚至很可能出現(xiàn)極大虧損。投入大，周期長，收益慢，對開發(fā)商的資金要求非常高，這是遠(yuǎn)郊康養(yǎng)大盤在利益核算時的關(guān)鍵矛盾。
遠(yuǎn)郊康養(yǎng)大盤投資者其實考量的并不是你的住宅產(chǎn)品做得有多好，關(guān)鍵是看執(zhí)行力，你當(dāng)初承諾的那些東西能不能兌現(xiàn)?！
凡是不能兌現(xiàn)配套設(shè)施的康養(yǎng)大盤，都是在耍流氓。
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