2014-11-24
會(huì)計(jì)處理
房地產(chǎn)企業(yè)有產(chǎn)權(quán)地下車位的會(huì)計(jì)核算問(wèn)題，一直困擾企業(yè)財(cái)務(wù)人員，如何核算其成本，提供準(zhǔn)確的成本信息，值得認(rèn)真探討。
案例
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2012年1月1日開(kāi)發(fā)建設(shè)精裝修的電梯公寓小區(qū)，2013年9月30日竣工交付業(yè)主使用。該項(xiàng)目容積率為3，總可售建筑面積10萬(wàn)平方米，其中：住宅8萬(wàn)平方米（計(jì)容建筑面積）、可以辦理產(chǎn)權(quán)的地下車位2萬(wàn)平方米（不計(jì)容建筑面積）；開(kāi)發(fā)成本10億元，其中：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)3.5億元、前期工程費(fèi)3000萬(wàn)元、建筑安裝工程費(fèi)5.1億元（含有產(chǎn)權(quán)地下車位成本6000萬(wàn)元）、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4000萬(wàn)元、公共配套設(shè)施費(fèi)1000萬(wàn)元、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用3000萬(wàn)元、借款費(fèi)用3000萬(wàn)元。
該住宅項(xiàng)目2013年9月30日竣工交付業(yè)主時(shí)，住宅銷售告罄，銷售均價(jià)為1.6萬(wàn)元/平方米，取得銷售收入12.8億元；至2013年12月31日地下車位僅銷售了200個(gè)，占總地下車位個(gè)數(shù)700個(gè)的28.6%，地下車位銷售均價(jià)15萬(wàn)元/個(gè)，取得銷售收入為3000萬(wàn)元；開(kāi)支期間費(fèi)用7000萬(wàn)元；企業(yè)所得稅匯算清繳與土地增值稅清算，均以2013年12月31日作為基準(zhǔn)日。
剩余的地下車位500個(gè)，在項(xiàng)目竣工交付業(yè)主使用以后的3年內(nèi)全部銷售，銷售均價(jià)仍是15萬(wàn)元/個(gè)，將取得銷售收入為7500萬(wàn)元。
假定：營(yíng)業(yè)稅金及附加占銷售收入的5.7%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按照“開(kāi)發(fā)成本”的10%在土地增值稅稅前計(jì)算扣除。
計(jì)算地下車位開(kāi)發(fā)成本的兩種模式
關(guān)于地下車位成本核算的具體模式，盡管沒(méi)有任何政策規(guī)定，但是目前實(shí)際工作中主要有以下兩種模式：
第一種模式：按照總成本與總可售面積分?jǐn)傆?jì)算地下車位成本。
其計(jì)算公式為：地下車位開(kāi)發(fā)成本＝開(kāi)發(fā)成本發(fā)生額÷（住宅可售面積＋地下車位可售面積）×地下車位可售面積
根據(jù)案例數(shù)據(jù)為例，地下車位成本計(jì)算如下：
1.地下車位成本＝總開(kāi)發(fā)成本10億元÷（住宅可售面積8萬(wàn)平方米＋地下車位可售面積2萬(wàn)平方米）×地下車位可售面積2萬(wàn)平方米＝2（億元）
2.地下車位單位成本＝2億元÷2萬(wàn)平方米＝1（萬(wàn)元/平方米）
也就是說(shuō)，將地下車位成本與住宅、商業(yè)等業(yè)態(tài)成本按照總可售面積進(jìn)行平均計(jì)算。
第二種模式：把地下車位作為單獨(dú)的成本核算對(duì)象，與此相關(guān)的成本費(fèi)用采取直接計(jì)入與分配計(jì)入相結(jié)合方式，計(jì)算地下車位成本。
地下車位應(yīng)該單獨(dú)作為成本核算對(duì)象
地下車位是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中的一種特殊類型，根據(jù)“功能區(qū)分原則”、“可否銷售原則”、“定價(jià)差異原則”“成本差異原則”等要求，應(yīng)該把它作為獨(dú)立的成本核算對(duì)象。
地下車位成本項(xiàng)目的歸集、分配與計(jì)算
按照“新成本核算制度”規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的成本項(xiàng)目有7個(gè)，制度規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用，由某一成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)直接計(jì)入成本核算對(duì)象成本；由幾個(gè)成本核算對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)選擇占地面積比例、預(yù)算造價(jià)比例、建筑面積比例等合理的分配標(biāo)準(zhǔn)，分配計(jì)入成本核算對(duì)象成本。
1.開(kāi)發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
如果地下車位建筑面積屬于計(jì)容面積，則地下車位應(yīng)該分?jǐn)偼恋爻杀?；如果地下車位建筑面積不屬于計(jì)容面積，則不需要分?jǐn)偼恋爻杀?。從全?guó)情況看，地下車位的建筑面積基本上是不計(jì)入容積率的，因此按照配比原則要求，地下車位不需要分?jǐn)偼恋爻杀尽?div style="height:15px;">
2.開(kāi)發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi)
該成本項(xiàng)目包括了整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)用，不僅包括土建工程、安裝工程、裝飾工程等具體內(nèi)容。地下車位的建筑安裝成本，是可以按照建設(shè)部相關(guān)規(guī)定計(jì)算清楚的，根據(jù)成本核算的基本原則，它不需要分配計(jì)入，完全可以直接計(jì)入。如果將與地下車位完全無(wú)關(guān)的地上房屋的建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、裝飾裝修工程、綠化景觀費(fèi)用等分配計(jì)入地下車位成本，恰恰與成本核算的基本原則相悖。
因此，地下車位的“建筑安裝工程費(fèi)”應(yīng)該按照實(shí)際計(jì)算的工程造價(jià)直接計(jì)入，而不需要將無(wú)關(guān)支出分配計(jì)入。
3.開(kāi)發(fā)成本中的其他5個(gè)成本項(xiàng)目
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核算開(kāi)發(fā)成本，成本項(xiàng)目除“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”、“建筑安裝工程費(fèi)”以外，還有“前期工程費(fèi)”、“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”、“公共配套設(shè)施費(fèi)”、“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”及“借款費(fèi)用”。其5個(gè)成本項(xiàng)目的特點(diǎn)是具有共同費(fèi)用的性質(zhì)，需要分配計(jì)入成本核算對(duì)象。這5個(gè)成本項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用與地下車位是密切相關(guān)的，無(wú)法直接計(jì)入，只能采取分配方式計(jì)入地下車位成本。
計(jì)算公式為：
地下車位應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用＝成本費(fèi)用發(fā)生額÷（住宅可售面積＋地下車位可售面積）×地下車位可售面積
按照第二種模式，以上述案例數(shù)據(jù)為例，地下車位成本計(jì)算為：
1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：由于地下車位建筑面積不需要計(jì)算容積率，因此土地成本由地上建筑面積分?jǐn)傒^為合理，地下車位不需要分?jǐn)偼恋爻杀尽?div style="height:15px;">
2.建筑安裝工程費(fèi)：根據(jù)工程造價(jià)部門提供的資料表明，地下車位的建安成本為6000萬(wàn)元（即單位建造成本為3000元/平方米）。該項(xiàng)成本清晰明了，應(yīng)該直接計(jì)入地下車位成本，不需要再分?jǐn)偂?div style="height:15px;">
