壹
提問：房姐您好，兩個(gè)問題：
1現(xiàn)在住金地自在城75平，房貸還有40萬，手里子彈30，想買一套投資。因?yàn)橘Y金不多，我跟我老公月收入26000，看中了天縱時(shí)代天樾，值不值得購買？小孩目前兩歲，有沒有必要賣了金地自在城，不買天縱時(shí)代天樾，置換一套面積大些的房子學(xué)校好點(diǎn)的。我老公上班友誼大道鐵機(jī)路，我在四新上班.之前想賣了金地買和昌森林湖湖三房，但是我老公說四新發(fā)展不如金地這邊.房姐幫我分析一下，是賣金地買和昌，還是不賣金地，再買一套天縱天樾做投資。
2.我哥目前戶口不是武漢，有老家建的兩棟私房，出售一棟后子彈50，.目前還沒賣出去，現(xiàn)在買只能買不限購區(qū)，我?guī)退吹奶炜v時(shí)代天樾，私房目前賣不出去手里子彈只有30。他目前情況能買天縱時(shí)代天樾嗎？還是等兩年交社保，房子也賣出去了，子彈充值到80買限購區(qū)。我感覺兩年后不知道什么行情了，怎么操作好，感謝房姐指點(diǎn)迷津。
回答：你好，買房思路錯(cuò)了，我們重新梳理下。
首先，毫不客氣的說，武漢首付30萬的樓盤，沒有一個(gè)值得投資的。
你們其實(shí)月供能力還不錯(cuò)，重點(diǎn)是要把房子的金融屬性利用好。金地自在城剩余尾款不多，建議做個(gè)截?cái)嗟盅海訌棞惖?0萬以上，入手知識(shí)星球推薦的板塊。
金地自在城可以暫時(shí)保留自住。孩子才2歲，不建議過早考慮學(xué)區(qū)，武漢學(xué)區(qū)劃片政策變動(dòng)大。盡量先買性價(jià)比高的次新盤，等孩子即將上學(xué)的時(shí)候再考慮好學(xué)區(qū)。
哥哥家里的私房建議盡快出手，置換武漢。武漢現(xiàn)在破限購很簡(jiǎn)單。如果子彈只有30萬，建議把子彈擴(kuò)充到40左右，入手知識(shí)星球內(nèi)推薦的樓盤。
貳
提問：親愛的房姐，您好！我在佛山南海有個(gè)靠江的小區(qū)底層商鋪，請(qǐng)問是否還值得持有？如果出售，怎么樣可以快速出售，稅費(fèi)大概需要多少？謝謝
回答：你好，商鋪和住宅不是一個(gè)邏輯。住宅看的是漲幅，商鋪看的是租金。門面房是商業(yè)流量入口，真正好的鋪面都被各大地產(chǎn)商自持，規(guī)模化經(jīng)營。
買鋪面是業(yè)余對(duì)抗boss級(jí)專業(yè)對(duì)手。且鋪面流量，這兩年被電商 外賣平臺(tái) 社群經(jīng)濟(jì)分流太多，未來市政規(guī)劃、新商業(yè)項(xiàng)目也會(huì)嚴(yán)重影響預(yù)期收益。
商鋪前途未卜，互聯(lián)網(wǎng)化、電商化時(shí)代，商鋪的價(jià)值存在巨大的不確定性，加上稅費(fèi)的影響，保值功能和住宅沒辦法比。但是短期內(nèi) 社區(qū)商業(yè)會(huì)保持長久繁榮。因?yàn)橛行┓?wù)業(yè)的客觀需求就是呆在無法被電商替代的最后一里路。但這不代表你買的商鋪估值合理、市口和房型結(jié)構(gòu)適合未來新的風(fēng)口新的業(yè)態(tài)。商鋪投資永遠(yuǎn)要比住宅的不確定性更高。而且在國內(nèi)，商辦資產(chǎn)的負(fù)外部性太高太高了。稅收實(shí)在太離譜。
底商要看社區(qū)入住率、社區(qū)內(nèi)底商還是街邊外底商、門面面寬、周邊未來競(jìng)品小區(qū)底商、社區(qū)人流動(dòng)線、五公里內(nèi)大型商超、綜合體規(guī)劃等等等等情況。此外還有消費(fèi)升級(jí)、電商升級(jí)、物流升級(jí)各種黑天鵝，綜合來看投資底商非常差的投資，甚至不能說是投資，基本就是賭博。
恰好未來租金收益高，不是你眼光好，99%是運(yùn)氣好。商鋪越來越難賣，經(jīng)紀(jì)人賣一套商鋪，傭金可以到10%。如果你的底倉充足，底商租售比能到5%以上，可以適當(dāng)配置，作為現(xiàn)金流的補(bǔ)充。如果租售比不足5%，建議直接出手。
賣出時(shí)可以找朋友做托，所有中介集中一個(gè)時(shí)間段看房，朋友排隊(duì)；賣房的時(shí)間周期和市場(chǎng)冷熱有關(guān)，大漲期間，市場(chǎng)價(jià)就會(huì)被秒殺，溢價(jià)比較好賣，冷卻期，就要抓買家心理，但是大勢(shì)決定了比較難賣。如果想快速高價(jià)賣房，參考知識(shí)星球內(nèi)部資料《賣房科技樹》。
叁
提問：投資青山大華錦繡前城，這個(gè)盤怎么樣，不自住。
回答：你好，青山濱江配套已經(jīng)相對(duì)成熟，雖不能與漢口濱江相提并論，但是比漢陽濱江配套好，白沙洲濱江就更不能比了。青山濱江的對(duì)面是二七濱江，是整個(gè)武漢房?jī)r(jià)的天花板。僅隔一條江，青山濱江價(jià)格2W+，還算有性價(jià)比。武漢未來濱江價(jià)值排序：
1.二七濱江，武漢頂級(jí)豪宅集中板塊，比如武漢天地等，武漢房產(chǎn)圈公認(rèn)的房產(chǎn)第一梯隊(duì)。
2.武昌濱江
3.青山濱江
4.漢陽濱江
...
青山濱江未來也會(huì)是第三梯隊(duì)，加上相對(duì)成熟的配套，和板塊的利好升級(jí)，板塊非常宜居。
投資角度，有回報(bào)率更大的樓盤，詳見知識(shí)星球內(nèi)部分享。
肆
提問：房姐，底層帶花園，或者頂樓復(fù)式房，屬于有改造空間的房子嗎？投資房產(chǎn)路數(shù)各有千秋，這個(gè)方案好不好走？武漢市場(chǎng)這種房子流動(dòng)性怎么樣？
回答：頂層復(fù)式和底層帶花園是鬼牌。屬于逆向思維的小眾產(chǎn)品。
收益性：優(yōu)良
流動(dòng)性：中差
風(fēng)險(xiǎn)性：優(yōu)良
金融屬性：優(yōu)良標(biāo)的大，流動(dòng)性缺損，所以不適合絕大多數(shù)人，僅適合資產(chǎn)雄厚、現(xiàn)金流充足的特定人群。如果裝了電梯，運(yùn)氣爆棚，馬上暴擊。不適合新手，因?yàn)榇蟾怕试诔钟衅陂g（5年內(nèi)）沒有主升浪和賺錢效應(yīng)，利息和月供成本高，打擊信心。
伍
提問：房姐好，先簡(jiǎn)單說下情況，我是女生，本科畢業(yè)農(nóng)村戶口名下無房；男朋友本科畢業(yè)已落戶到天津，名下有一天津貸款房，在機(jī)場(chǎng)附近房?jī)r(jià)沒怎么漲；我們倆都在北京工作，今年打算結(jié)婚，但婚前想用掉我的首房首貸買一個(gè)投資房，首付能湊30-50；然后他明年北京的社保就繳滿5年就有購房資格了，到時(shí)候能再湊出100+買個(gè)小剛需自住+投資，我們倆年收入在100左右
關(guān)于投資房，想知道：
1.如何判斷一個(gè)房子是不是值得投資？比如，城市，人口，國家政策，地段等這些因素要怎么去做比較，或者需要了解哪些其他的信息？
2.這個(gè)資金量您好像比較推薦重慶，成都和武漢，我們這個(gè)情況您更推薦哪個(gè)城市哪個(gè)地區(qū)呢？為什么會(huì)這么推薦呢？（小白想了解一下思路）
3.如果去買直接聯(lián)系鏈家的中介就可以嗎？有什么需要注意的嗎？
4.作為投資的話漲到多少出手會(huì)比較好
另外就是，我們兩個(gè)的資金這么分配是否是最優(yōu)的，房姐還有更好的建議嗎？感謝房姐指點(diǎn)迷津～
回答：你好，如何判斷一個(gè)城市有沒有投資前景？
在哪里買房，到哪里工作，本質(zhì)是押寶一個(gè)城市未來20年的發(fā)展前景。只有選對(duì)城市，未來才能享受城市發(fā)展紅利，帶你一起騰飛。從以下幾個(gè)維度綜合分析：1.產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)決定了一個(gè)城市的財(cái)富創(chuàng)造能力，第三產(chǎn)業(yè)+工業(yè)是最好的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。2.交通。鐵路網(wǎng)絡(luò)將改變第三次城市格局，是城市發(fā)展的基礎(chǔ)，要想富先修路。3.人口，人口體量的大小決定了城市消費(fèi)潛力，只要人口基數(shù)足夠，就有無數(shù)的商業(yè)機(jī)會(huì)和購買力。同時(shí)要關(guān)注城市的人口結(jié)構(gòu)，老齡化問題日益嚴(yán)重，只有年輕人才能不斷的為城市造血
4.教育資源+科研能力。好的教育資源可以吸納更多的青年人才，影響城市的研發(fā)科技含量，為城市發(fā)展高附加值產(chǎn)業(yè)提供人力基礎(chǔ)。5.城市政治地位，政治地位影響城市能獲取的國家資源扶持6.土地面積，土地面積決定了城市未來的發(fā)展空間會(huì)不會(huì)受限制。7.政府負(fù)債率。負(fù)債率高的城市，未來發(fā)展會(huì)遇到困境，公共資源的建設(shè)受阻。重慶，成都，武漢這幾個(gè)城市基本面都沒有問題，決定是否能建倉的是價(jià)格。這2個(gè)城市明顯被低估。在我還是房產(chǎn)小白的時(shí)候，買房都依靠鏈家，在北京鏈家的品牌宣傳和市場(chǎng)占有率排名第一。鏈家的全套安心承諾，房源質(zhì)量比同行高一點(diǎn)，讓用戶安心。當(dāng)鏈家提升到3%之后，各大品牌紛紛跟進(jìn)。我能感受到鏈家在它能做到的要素范疇內(nèi)，服務(wù)品質(zhì)有實(shí)質(zhì)的提升，同時(shí)也給予了經(jīng)紀(jì)人更高的單套房回報(bào)預(yù)期，拔高了整個(gè)行業(yè)的人才門檻。但是當(dāng)我真正開始研究房子的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)鏈家僅適合小白，中介費(fèi)極高，不承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)，光明正大搶錢。首先你要明白，什么才是好的中介？這個(gè)問題的關(guān)鍵，在于你怎么理解中介？在大多數(shù)人眼里，中介是一個(gè)幫別人「買房」的角色。這種觀念是錯(cuò)的。由于買房是一項(xiàng)遠(yuǎn)超普通人理解能力預(yù)估范圍的工程，大部分人會(huì)把「買房」看得過于簡(jiǎn)單。買房，需要一個(gè)將軍視角統(tǒng)籌規(guī)劃，執(zhí)行不同的步驟。中介是分工職業(yè)，可以找房，處理貸款，帶客賣房。能真正理解客戶的需求，幫客戶尋找房源的；業(yè)務(wù)素質(zhì)過硬，能掐住賣家或第一時(shí)間找到新出房源的；銀行溝通過硬，原本只能貸500的，硬能給你溝通找到貸足700的；賣房別找你砍價(jià)，找客戶軟磨硬泡，找你密謀劃策的。都是好中介。武漢，成都，重慶這3個(gè)城市投資回報(bào)率最大的板塊和樓盤，詳見知識(shí)星球內(nèi)部分享。
陸
提問：新人首問：坐標(biāo)武漢。夫妻雙方38歲，有一5歲兒子。自住一套93平還建房（沒有辦證，房查無）。SFSD購入城開云悅邸，145平，單價(jià)含精裝1.7w，公積金貸款70（公積金每月雙方合計(jì)進(jìn)賬5k），商貸70w。
請(qǐng)問：1.公積金賬戶中有余額40w，能否提出來.?還是只能償還商業(yè)貸款？
2. 目前手里子彈40w，家庭年收入35w，可以用女方弟弟開發(fā)一張SFSD的房票。從投資角度，買哪里性價(jià)比更高？
3.從小孩教育角度考慮，后湖片區(qū)學(xué)校資源一般，尤其是初高中。請(qǐng)問此次投資能否兼顧到小孩讀書問題？另外，武漢民辦和私立的初高中越來越多，以后會(huì)不會(huì)成為教育的一種趨勢(shì)，是否意味著社會(huì)階層的固化越來越早，您這邊怎么看待這個(gè)問題，是否推薦上此類學(xué)校，望不吝賜教。
回答：1.公積金貸款再還，余額不可以提取
2.武漢投資回報(bào)率最大的樓盤，詳見知識(shí)星球內(nèi)部分享。3.武漢目前好的教育資源都集中在武昌區(qū)和江岸區(qū)。單純考慮學(xué)位，可以入手一套top5的學(xué)區(qū)房。“義務(wù)教育仍然公辦”這個(gè)這個(gè)大前提下，最好的疏導(dǎo)方式不是統(tǒng)籌到其他學(xué)校，也不是多校劃片，因?yàn)闀?huì)造成很大的家長端矛盾和抗拒。而是“學(xué)區(qū)化”、“集團(tuán)化”。學(xué)區(qū)化，是指讓板塊內(nèi)一般的學(xué)校和好學(xué)校結(jié)對(duì)子，由好學(xué)校帶動(dòng)一般學(xué)校的提升，從而縮小不同學(xué)校間教育水平的差距，實(shí)現(xiàn)“家門口的好學(xué)?！?。集團(tuán)化，是指名校在各地開設(shè)分校、托管校，擴(kuò)散其優(yōu)質(zhì)教育資源。無論哪一種，都會(huì)緩慢稀釋當(dāng)前優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的價(jià)值。但因?yàn)閮?yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)本身也存在馬太效應(yīng)，對(duì)沖了這種稀釋的效果，所以這顯然是一種長效機(jī)制，需要足夠長的時(shí)間來發(fā)揮作用。教育資源供需矛盾越大，改革的動(dòng)力就越大，變化發(fā)生的速度一般來說也就越大。小孩能力強(qiáng)+有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，可以不考慮學(xué)區(qū)，直接考私立。小孩能力強(qiáng)+經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，買一套一梯隊(duì)學(xué)區(qū)房。小孩能力一般+有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，走體制外民辦。小孩能力一般+經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，不要進(jìn)菜小即可。
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提問：新人首問：房姐，您好！自從看到你的文章后就著迷了，也發(fā)現(xiàn)自己在很多方面做的還是太差了，雖然之前多年都從事金融貸款相關(guān)工作，卻沒有將金融貸款知識(shí)邏輯運(yùn)用好，對(duì)自己買的幾套房都不如意，沒有踩到點(diǎn)上，也實(shí)在很是著急！希望房姐指點(diǎn)迷津，貴人指路！本人，女35本科.已婚！還未有小孩！15年北京大興六環(huán)外魏善莊1套60平商住周邊無配套，上班公交40分鐘倒地鐵至少1個(gè)半小時(shí)到2小時(shí)，江西地級(jí)市老家130平按揭學(xué)區(qū)12年購買的！(小學(xué)初中，幼兒園.全配套初中是重點(diǎn)學(xué)區(qū)) 18年浙江海寧開發(fā)區(qū)110平實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)區(qū)！現(xiàn)在從事工作是大額資金業(yè)務(wù)，但不是很容易成單，對(duì)于資金方和客戶方都不好把控！
先生36，老家湖北荊門農(nóng)村，從電腦硬件行業(yè)轉(zhuǎn)到汽車后市場(chǎng)技術(shù)服務(wù)方面以個(gè)體形式做，從學(xué)習(xí)期到現(xiàn)在做了5.6年都沒有成績(jī)！所以很慌！現(xiàn)在打算賣江西老家地級(jí)市的房子！順利的情況下70左右吧！原計(jì)劃是去杭州買一個(gè)房子落戶，將來小孩上學(xué)！看了您的文章后發(fā)現(xiàn)有廣州和重慶都可以考慮！考慮的是投資+定居發(fā)展！這個(gè)年齡了也考慮今年備孕！事業(yè)方向，目前也在考慮是做電商創(chuàng)業(yè)做淘客帶貨或者干脆砸錢做房產(chǎn)金融相關(guān)服務(wù)代理，目前資源渠道比較多的是北京資方和金融產(chǎn)品，個(gè)人房貸和信用貸信用卡，還有企業(yè)類型的融資資源！這個(gè)領(lǐng)域算相對(duì)成熟，主要是因?yàn)橹型井?dāng)轉(zhuǎn)到大額資金這塊了，當(dāng)時(shí)是因?yàn)橄胍嵘约旱南敕?，所以就進(jìn)入了。所以我現(xiàn)在目前不知道該怎么繼續(xù)了！而目前迫在眉睫的養(yǎng)育小孩，房產(chǎn)配置！事業(yè)方向都倍感壓力！生活有點(diǎn)亂！請(qǐng)房姐老師指點(diǎn)迷津！辛苦了！謝謝！回答：你好，做淘寶之前你先想清楚，這個(gè)東西還能做多久，紅利期還有多久，你自己的東西產(chǎn)品還有多久，一定要把這個(gè)賽道想的明白些，原來沒想過就多和業(yè)內(nèi)人士溝通下想想。如果你有把握繼續(xù)做5年以上，持續(xù)賺錢，甚至還會(huì)有增長，那就別去做金融了。如果你這個(gè)淘寶你綜合評(píng)估下來，5年后估計(jì)就要結(jié)束了，那你還是繼續(xù)做金融。幾個(gè)在武漢做淘寶的同學(xué)，一年在淘寶賺三四百左右，也還算不錯(cuò)了。
另外，現(xiàn)在的風(fēng)口是淘寶/抖音直播賣貨，這類主播都靠捧，要公司給流量 淘寶需要新亮點(diǎn)抓眼球沖業(yè)績(jī)，所以捧出一個(gè)李佳琦；斗魚需要造星上市，所以捧出一個(gè)騷豬一個(gè)寶寶。李佳琦一年直播380場(chǎng)，騷豬、旭旭寶寶一年直播2000小時(shí)，努力的幸運(yùn)兒。想靠嘴靠臉吃飯的至少兩三個(gè)億，競(jìng)爭(zhēng)比影視圈激烈的多。北京的信貸是很嚴(yán)格的。理論上貸款中介的路都是通的，打通三四家銀行支行行長、分管信貸副行長、信貸主任、信貸員一條龍，找到長期穩(wěn)定流量，做好客戶服務(wù)工作，培養(yǎng)幾個(gè)可靠機(jī)靈的駐銀行預(yù)審員。想要超額收益，再引入大金主，做墊資生意。可事實(shí)上，除非你機(jī)緣巧合，于信貸老板或銀行領(lǐng)導(dǎo)有救命之恩，誰會(huì)把資源和流量給你呢？做事情和寫長篇小說一樣，需要伏脈千里長期投資，現(xiàn)在結(jié)的果都是五年前種下的因，先在貸款公司老老實(shí)實(shí)打工，摸清楚行業(yè)規(guī)矩，再談單干。如果打算在一線城市發(fā)展，北京 深圳 廣州這幾個(gè)城市都不錯(cuò)。重慶適合投資，不適合創(chuàng)業(yè)。汽車后服務(wù)一直被認(rèn)為是巨大的金礦，但確實(shí)還沒看到太成功的案例，這個(gè)領(lǐng)域我不熟，專業(yè)門檻比較高吧。如果老公摸不到門道，可以考慮跟你一起做金融。前面幾年入手的房產(chǎn)，確實(shí)都不算好。3套都出手是最好的，接下來的最佳配置詳見知識(shí)星球內(nèi)部分享。
捌
提問：新人首問，房姐您好，我湖南人32歲，夫妻均在湖北一縣市醫(yī)院工作（內(nèi)科醫(yī)生，護(hù)士）小孩一歲多，最近拜讀了房姐的文章之后深有感悟，咨詢1：三年之內(nèi)會(huì)面臨升職稱問題，舉家到武漢重新找工作，是否太過激進(jìn)？2.或者先到一線城市買個(gè)房，等職稱（副高）評(píng)上后再出來找工作？希望房姐指點(diǎn)迷津
回答：經(jīng)濟(jì)學(xué)里有個(gè)概念比較有意思，沉默成本不是成本。什么意思？就是該止損的時(shí)候，要學(xué)會(huì)止損。舉個(gè)例子，比如你買了一張50元錢的電影票，看了電影開頭覺得很爛——這50元就是沉沒成本。
然后你想著既然來都來了，那就看完吧，要不50元錢就浪費(fèi)了，寧可浪費(fèi)時(shí)間也堅(jiān)持看完——其實(shí)當(dāng)你意識(shí)到這是一部爛片的時(shí)候，看不看下去和那50塊都沒有關(guān)系了，但在決策的時(shí)候，這50元被計(jì)入了成本，結(jié)果便是多花下去兩個(gè)小時(shí)來體驗(yàn)這部爛片，得不償失。 在“沉沒成本”面前，人往往是不理性的——無法對(duì)已經(jīng)付出、不可挽回的事情釋懷，而繼續(xù)將其計(jì)入成本，希望得到回報(bào)。其實(shí)最好的選擇是要在將來帶給你更好的體驗(yàn)，而不是為了彌補(bǔ)你在過去的損失。你現(xiàn)在的職業(yè)是醫(yī)生，你看看你身邊的同事，做醫(yī)生最成功的是誰，也就意味著，你往后30年的職業(yè)生涯即將成為TA。這是你理想的狀態(tài)嗎？如果是，那就繼續(xù)做下去，等評(píng)職稱。如果不是，那就果斷辭職。 在資產(chǎn)配置上，能買一線當(dāng)然是優(yōu)先入手一線，毋庸置疑。
