提問：今天看到個(gè)文章挺有意思?，F(xiàn)在高層動(dòng)輒三四十層，幾十年后這些房子如果很老了，怎么辦？拆遷？那么多層算上賠償，恐怕要蓋80層都未必夠本？而且估計(jì)只有位置超好的市中心才會拆吧？那如果拆不起，難道這些房子難道就成老破的貧民窟？房姐你怎么看這個(gè)問題？
回答：記得之前有朋友在星球里問過這個(gè)問題，如果沒有深度思考，大家經(jīng)常會被所謂的”口水文章”帶跑偏。
如果你經(jīng)常出國的話，尤其是去美國，你會對美國城市的基礎(chǔ)設(shè)施感到絕望的，美國的二三線城市基本上談不上便捷的公共交通。歐美國家的人口遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有中國多，地廣人稀，大部分歐美的城市僅僅是我國的鎮(zhèn)到縣城的規(guī)模，二線城市在我國也就是地市的水平，至于更大規(guī)模的城市，在歐美十分罕見。這樣的城市規(guī)模使得服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、商貿(mào)業(yè)不夠發(fā)達(dá)，城市處于初級階段，級差地租不明顯，地段差距小，人們普遍喜好郊區(qū)大房子，鄙視市中心高層公寓，市中心淪落為貧民窟，黑人聚集，偷盜猖獗，最典型的代表就是底特律。
我國的土地制度，首先是壟斷供地，其次是限制乃至不供應(yīng)別墅用地，第三是電梯高層導(dǎo)向，這些都人為地維護(hù)了城市人口密度，使得即使是人口流出的小縣城，也能夠維持一定的人氣和集中式的商業(yè)。
對于人口持續(xù)流入的大城市，高密度的市中心長期都具有價(jià)值，因?yàn)槌鞘械木A，最多樣化的服務(wù)都集中于此。而對于中小城市，高容積率也有利于維護(hù)城市商業(yè)與人氣，防止城市快速衰敗。
未來，我國的中小城市居民，一定會越來越住進(jìn)大房子甚至別墅。高容積率的小戶型的房產(chǎn)以及老舊房子一定是會被嫌棄和拋售的，但凡混的好一點(diǎn)的人都會搬離高容積率小戶型或者老舊的房子。
如此一來，三四線城市住在小戶型高層以及老破舊房產(chǎn)的人一定是底層貧困群眾，貧民窟時(shí)代很快到來。而一二線城市還有一段時(shí)間人口紅利，高層建筑的高經(jīng)濟(jì)效率和人口密度帶來的商業(yè)繁榮會持續(xù)很久，至于物業(yè)管理與火災(zāi)隱患，與城市聚集效應(yīng)帶來的高效率相比，不是一個(gè)非常大的負(fù)面影響。未來，高層建筑的防火能力還會進(jìn)一步提升，我們不應(yīng)該懷疑技術(shù)的進(jìn)步速度。
如果你看空一座城市，認(rèn)為它不值得千千萬萬外來年輕人拼搏奮斗，你應(yīng)該買低密度住宅，因?yàn)楦呙芏茸≌锏娜藛T層次會逐漸下降，以至于成為貧民。但是，只要你的城市還有希望，高層就不會成為貧民窟，而是財(cái)富匯聚之地。
提問：房姐你好，最近準(zhǔn)備買套二手房，發(fā)現(xiàn)有些明年三月才拿產(chǎn)權(quán)的房子現(xiàn)在在賣，價(jià)格比有產(chǎn)權(quán)的便宜15萬左右，想請教下下這種房子能不能買，如果買的話要怎么防范風(fēng)險(xiǎn)呢？
回答：潛在風(fēng)險(xiǎn)是房主一房多賣，反悔風(fēng)險(xiǎn)不能完全避免 1.簽完合同后，你可以搬進(jìn)去住。
2.付少量定金，合同里的違約金寫高，尾款等房產(chǎn)證到手后再付清。
3.合同做公證。
4.要求首付同等價(jià)值的抵押物，比如車。
提問：房姐您好，請您分析一下昆明新房和二手房市場，現(xiàn)在入手是否可行？
回答：昆明地處西南，是比較吃虧，因?yàn)閷κ侄喽鴱?qiáng)，有中央親兒子的重慶，有西部中心的成都，所以這樣對比，昆明不是那么脫穎而出。昆明的定位是中國西南邊陲面對東南亞的開放門戶?？傮w受益于國家的一帶一路策略，還沒有被zf完全拋下。
現(xiàn)在市場不缺錢。昆明處房情結(jié)嚴(yán)重，新房癌階段。新房和二手目前是部分割裂的，二手沒有完全啟動(dòng)。返鄉(xiāng)潮省城回流也是買一手房居多。因?yàn)槔ッ飨拶彶粐?yán)格，貸款有松有緊。整體上昆明樓市還沒有啟動(dòng)，昆明二手沒有明顯的賺錢效應(yīng)。購房面積上車剛需盤2房3房80-90平為主首付20-30萬起，剛需購買力沒有受到太多壓制。限購不嚴(yán)格，外地人三無可以參與昆明一手樓市。昆明金融環(huán)境也是不發(fā)達(dá)，抵押貸不好做，銀行做抵押貸的量不多。
昆明樓市上行的慣性，至少延續(xù)2017年到2018年的量價(jià)齊增。呈貢和滇池算是漲幅較大的兩個(gè)局部區(qū)域。沿著地鐵線淘單價(jià)1萬左右的盤。
提問：親愛的房姐您好！我在張家界火車站旁邊（距離火車站400米）看了返租形式的單間，37個(gè)平方.單價(jià)9700元/平方.總價(jià)35萬，70年產(chǎn)權(quán).酒店模式裝修好的.這個(gè)樓盤總計(jì)1900套這種類型的單間.首付10萬左右，貸款15年，銀行放款后，直接租給酒店管理機(jī)構(gòu)，簽約15年，每平方每月62.5元返租，次月兌現(xiàn). 我看了合同上土地性質(zhì)是住宅用地.目前基本售磬，現(xiàn)在酒店已經(jīng)開始營業(yè)，托管的有麗楓酒店、吉咖啡等連鎖酒店，現(xiàn)在淡季已住滿.請問這個(gè)回報(bào)率劃不劃得來.
回答：怎么理解返租？
商鋪返租，公寓返租，以及各種回購政策，實(shí)際都是一種理財(cái)產(chǎn)品包裝。正是因?yàn)轫?xiàng)目本身不賺錢，才需要開發(fā)商倒貼利息來吸引你入坑。本質(zhì)就是”你賺他息，他賺你本”。可以散售給散戶的商鋪99.99%都是坑。
如果主場在湖南，建議開發(fā)長沙房票買住宅。
提問：房姐，我和老公兩家在深圳南山有4套，在其他二線城市零星有3套。但是南山的房子全部自住，沒有出租或空置。我和老公現(xiàn)在住在華僑城西組團(tuán)老房子（靠世界之窗地鐵站600米）兩房高層無電梯，70+平米。想要再買一套改善型。目前手里150，年稅后兩人加起來可能70多?？梢哉腋改附鑲€(gè)200-300。上班在蛇口和登良。請問您建議我們買哪里的改善？（很看重品質(zhì)和車位，學(xué)位可以用南山的）1. 潤恒尚園 96平米 4房 加稅費(fèi)7002. 深業(yè)新岸線 80+平米 2房 加稅費(fèi)7003. 西城上筑 102平米 3房 加稅費(fèi)8404. 新房：碧桂園前海薈（創(chuàng)客居）199平米 4房 890
回答：你好，這幾個(gè)盤里自住新岸線和西城是更推薦的盤。碧桂園位置不錯(cuò)，但是盤小，寶安大道會吵。潤恒是西鄉(xiāng)北的標(biāo)桿盤，整個(gè)西鄉(xiāng)北最大的問題在軌道交通。有回遷房，周邊農(nóng)民房多，無商業(yè)配套。
從投資角度看，第二梯度投資價(jià)值更大的是西城，鴻榮源尚都，幸福海岸和新岸線。年底建議再淘淘筍。
提問：房姐好，我和老公在武漢各有一套房，都在南湖，一套是東方萊茵124平米自住，一套公園九里出租，現(xiàn)在想在武漢升級自住的房子，但是工作又長期在中山，覺得中山也應(yīng)該買套房，糾結(jié)了，手里有200，不知道怎樣好，中山石岐新樓盤萬科開發(fā)的金域中央值得買嗎，武漢的融創(chuàng)我也喜歡，想請教指點(diǎn)
回答：中山自住可以買，關(guān)注石岐區(qū)興中道兩側(cè)，博愛路兩側(cè)。萬科自住沒問題，但是入手價(jià)略高，短期站崗。中山上一波漲完，會等下次啟動(dòng)，估計(jì)要3年左右。南湖是居住區(qū)，未來沒有暴擊，建議出手一套，開發(fā)1張深圳房票，大倉位留在一線城市。或者開發(fā)2張武漢房票入手2套低價(jià)潛力盤。武漢回報(bào)率最大的樓盤，詳見知識星球內(nèi)部分享。融創(chuàng)是CEO盤，短期內(nèi)不自住，不建議買入。
提問：美麗房姐，請問小區(qū)二手均價(jià)16000高層，投資標(biāo)的單價(jià)12000面積160，2012的房，算筍盤嗎？打算全款買入在抵押，基本零首付。租金大概5000，標(biāo)的兩個(gè)硬傷。一，離快速路高架太近大概100，只隔綠化帶。二，此房兩個(gè)房本，要占兩張房票。親戚房票不用，想借用親戚房票投資。煩請房姐明示是否值得入手。對于一套房兩個(gè)房本的情況，有什么技巧可用？坐標(biāo)鄭州。
回答：一套房2個(gè)房產(chǎn)證，這種奇葩現(xiàn)象怎么來的？
時(shí)間要追溯到2006年。當(dāng)時(shí)國家出臺過一個(gè)7090年的政策，也就是一個(gè)樓盤70%以上必須建90平方以下的房子。那開發(fā)商想建多一些大面積戶型怎么辦？就只能兩套合成一套。在限購限貸不嚴(yán)厲，不知名額多珍貴的年代，大家可能沒多大重視。這種房子一般會比市場價(jià)低20%左右，因?yàn)榉科闭滟F，如果把首套和二套房票都用上，第二套需要首付5成。
如果可以操作成0首付，我覺得可以買，但是全款建議把單價(jià)再砍一刀，畢竟160的大戶型加上2個(gè)產(chǎn)證，未來流通性不太好，需要長持。
提問：新人首問：兒子現(xiàn)在9歲，一是怕房子以后漲價(jià)，第二孩子以后也需要一套房子，如果現(xiàn)在買了，實(shí)在以后小區(qū)變舊了，（我挺擔(dān)心孩子的房子變舊的?）將來可以賣，以房換房。原本是，準(zhǔn)備就在我們仙桃市買，房子均價(jià)也就5000吧。但仙桃政府，現(xiàn)在大力建設(shè)南城 最好的學(xué)校都搬到那邊。醫(yī)院也搬到了那邊。原本正準(zhǔn)備買的：仙桃這個(gè)學(xué)區(qū)房呢，均價(jià)快到7000了。它是全仙桃現(xiàn)在最好的地段，下樓就是小學(xué)和初中。在仙桃買了，就可以買個(gè)130平的，90萬左右，加上車位，也近百萬。
是在仙桃買呢，還是去武漢買呢？如果是去武漢買，該買到哪里呢？
回答：你好，仙桃只適合自住，未來漲幅還是武漢更優(yōu)，湖北省能投資的城市只有武漢。
武漢性價(jià)比最高的樓盤，詳見知識星球內(nèi)部分享。
條件允許的情況下，建議小朋友盡可能多在武漢長大，大城市對價(jià)值觀、世界觀的養(yǎng)成更有幫助，眼界比學(xué)習(xí)成績更重要。
提問：房姐你好，現(xiàn)在有個(gè)問題想請教一下，上海西渡有套98年3樓，面積是77平要180萬的老房子，買來自住的，中介說可以純公積金貸款100萬，貸15年。目前手上子彈70，現(xiàn)在是買這套還是等以后多點(diǎn)預(yù)算再看，工作地點(diǎn)靠近西渡，謝謝！
回答：你好，西渡工作 自住建議買西渡 蕭塘單價(jià)2.5的次新盤電梯樓，比如新南家園，淘筍。別買98年的老房，貸款年限越長越好。
提問：請問房姐54大法具體是什么操作，為什么可以買無數(shù)套？謝謝。
回答：54大法可以破除所有城市的限購，詳見知識星球內(nèi)部分享。
提問：房姐你好！我已有兩套房了，最近想在武昌水果湖買個(gè)學(xué)區(qū)房，一是想為我父母換個(gè)房，因?yàn)楝F(xiàn)在住的是個(gè)頂層老房子，老人年紀(jì)大了快爬不動(dòng)了；二也是想投資，覺得以后也好賣掉。手頭有100萬出頭，還想把一套南湖的小戶型賣掉湊全款，但南湖房價(jià)跌了小戶型不好賣掉?，F(xiàn)在想咨詢一下：是忍痛低價(jià)把南湖小戶型賣掉好呢？還是把這套房贈(zèng)與給父母（父母名下兩套了）騰出名額，再去買呢？小戶型好出租，有點(diǎn)舍不得賣，但贈(zèng)與后再交易就不劃算了，好糾結(jié)…求指點(diǎn)，謝謝！
回答：1. 學(xué)區(qū)房是利空的，武漢的學(xué)區(qū)劃片政策變化大，加上水果湖學(xué)區(qū)溢價(jià)嚴(yán)重，房齡老，漲幅弱。未來房齡超過25年很難貸款，金融屬性差，再次出手 下家可能要全款接盤。如果不是因?yàn)檫€有要讀書掛學(xué)位，學(xué)區(qū)房不建議碰。詳見知識星球內(nèi)部資料《深度剖析——為什么買學(xué)區(qū)房100%會虧本？》
2.南湖板塊未來漲幅弱，現(xiàn)在是淡市，賣不到理想價(jià)位，建議繼續(xù)持有，等樓市回暖后再出手。看看明年初3-6月的市場情況。贈(zèng)與父母稅費(fèi)太高，建議把賣房科技樹用上。
3.手里子彈100，可以入手一套低價(jià)潛力盤，做2改1或者抹房查首付3成買入，淘二手筍。具體操作方法見知識星球內(nèi)部分享。
提問：房姐，好朋友剛定了一套CEO盤，比周邊樓盤貴6千，肯定是要站崗到天荒地老，我該全他退房嗎？
回答：人是不可能被說服的，只能天啟。我以前非常天真，看到別人買錯(cuò)房，就會說出來，我發(fā)現(xiàn)這些人非常真心地來問我，讓我非常難以拒絕。然后我就告訴他，你這個(gè)房子買錯(cuò)了，并告訴他為什么，最后換來的，往往并不是感激，而是憤怒。人們往往喜歡往好的方向想，尤其是不能改變的事實(shí)，很多人或許知道不對，但是為了讓自己開心，選擇“與自己和解”。所以，后來我就很少跟別人說你買房子買錯(cuò)了。既成事實(shí)，我選擇祝福他。
提問：美麗的房姐：本人JLH武漢放票用完了！大專學(xué)歷！自己名下還有個(gè)40W
的房貸！有300W現(xiàn)金 武漢戶口 怎么操作買深圳性價(jià)比高點(diǎn)樓盤 最好倒掛！想把錢用光！別再操這個(gè)心了！每月可以負(fù)擔(dān)5W—10W還款
回答：首先現(xiàn)在深圳的新房沒有被限價(jià)的，挑選新房確實(shí)要很有眼光和定力。
買新房的回報(bào)率能超過二手的，只有兩種可能：
1限價(jià)階段新房成交冷淡，開發(fā)商打折，比如去年的很多大漲過后的二線城市，武漢等。
2真正核心區(qū)的新房新房變二手，就好像二婚，還有人愿意高價(jià)接盤，無非是看好它的長期價(jià)值，并且片區(qū)沒有新盤跟你搶購買力。
比如福田南山中心區(qū)的新房，變成二手依然是片區(qū)內(nèi)最新的房子，依然很緊俏。
也比如副中心核心區(qū)的新房，類似寶中、紅山、大運(yùn)、鳳凰城、坪中的新房，占了那幾塊核心土地，別的新房分享不到核心的優(yōu)質(zhì)配套（尤其是名校），那么還是會有人拱搶。
以上，買新房跟二手淘筍有很大區(qū)別，要買只買最好的地段和配套資源，現(xiàn)在深圳灣、蛇口和科技園、香蜜湖的新房變二手，依舊有人不斷置換進(jìn)來，原因不是它便宜，而是它足夠好，足夠稀缺。深圳以二手淘筍為主。
提問：房姐你好，1這次恒大御景沒有搶到，感覺很迷茫，但恒大在常青花園七小區(qū)明年還有新樓盤出售，如果價(jià)格差不多值不值得購買。2武漢還有哪些類似御景這種神盤。3看了你所有的賺錢流派我發(fā)現(xiàn)還有一種可操作的方式。即有很多人出售房子是為了換房子，但找到的買家如果是貸款則資金回籠周期過長，這對于出售方急于用錢的心理是致命的，如果我們用全款購買 逼迫出售方在把價(jià)格往下壓一壓成功率還是比較高的，只要我方坎下來的價(jià)格大于再次出貨的交易費(fèi)用是否可以實(shí)現(xiàn)短炒 平凡換手率。4剛認(rèn)識一個(gè)銀行不良資產(chǎn)處置部的負(fù)責(zé)人，就是你所說的那種還不起房貸銀行準(zhǔn)備提交法拍處理之前的那個(gè)環(huán)節(jié)，想長期與她合作，玩這種房子要注意哪些事項(xiàng)。
回答：1.價(jià)格差不多可以入，但是明年新盤大概率會漲。
2.武漢回報(bào)率最高的樓盤匯總，詳見知識星球內(nèi)部分享。
3.你說的是ABC單。詳見知識星球內(nèi)部資料《中介常用的吃差價(jià)手段—ABC單》
4.朝中有人可以玩法拍，需要提前對房子做好產(chǎn)調(diào)工作，干凈的法拍可以買。法拍房操作好了是很賺錢的，但是新手不建議碰。實(shí)地踩盤、繳納押金、參加拍賣，幸運(yùn)的話，分分鐘比市場價(jià)便宜不只50萬。詳見知識星球內(nèi)部分享。
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