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我是武漢房姐，資深房產(chǎn)投資專(zhuān)家。你相見(jiàn)恨晚的買(mǎi)房軍師，目前已為10000人提供買(mǎi)房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實(shí)戰(zhàn)派只說(shuō)對(duì)你最有用的操作和建議

關(guān)注“武漢房姐”微信公眾號(hào)進(jìn)入知識(shí)星球提問(wèn)，以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“武漢房姐”知識(shí)星球

提問(wèn)：姐，重慶茶園這塊金科博翠園洋房，建面115四房（有贈(zèng)送面積），150萬(wàn)左右，單價(jià)13000左右，值得入嗎？

回答：毫無(wú)疑問(wèn)茶園在未來(lái)會(huì)有長(zhǎng)足的發(fā)展，但是山脈兩端跟核心區(qū)還是沒(méi)得比的。從阻隔的程度上來(lái)講，隧道＞大橋＞（一定）物理距離。重慶的山脈隧道是很長(zhǎng)的，一旦涉及到跨隧道，人員之間的流動(dòng)便成指數(shù)型衰減，所以我一般不推薦需要跨越山脈的小區(qū)。

提問(wèn)：房姐，經(jīng)濟(jì)適用房二手房，買(mǎi)房要注意什么？

回答：經(jīng)濟(jì)適用房劃撥地，里面有很多坑。交易費(fèi)用、限制措施也是不一樣的。 流動(dòng)性和收益性都要比一般的商品房差一些，2006年后立項(xiàng)目的可以交稅改成商品房。

提問(wèn)：武漢房姐您好！付費(fèi)進(jìn)入，新人首問(wèn)，煩請(qǐng)回復(fù)，萬(wàn)分感謝！想在武漢入手一套房子，有以下幾點(diǎn)要請(qǐng)教您：1.這套房子是今年年前買(mǎi)？還是等明年或后年買(mǎi)？據(jù)說(shuō)軍運(yùn)會(huì)后漲價(jià)？2.買(mǎi)武漢哪個(gè)區(qū)域？因不確定孩子讀研后是否會(huì)在武漢就業(yè)安家。我有朋友在武漢看房，推薦給我?guī)讉€(gè)煩請(qǐng)您幫我分析一下:A南湖金地格林小區(qū)步梯樓(共六層)，有二樓和四樓舊房2005年蓋的，86平米195萬(wàn)(不含稅中介費(fèi)等)B光谷東樓盤(pán)可以買(mǎi)嗎？看您的推薦有中建中糧，剛需能否買(mǎi)到？這個(gè)區(qū)域除了新房，舊房可以考慮嗎？什么價(jià)位？能推薦幾個(gè)嗎？C廟山湯遜湖的樓盤(pán)可以考慮嗎？同事買(mǎi)了雅居樂(lè)看環(huán)境不錯(cuò)，好像沒(méi)地鐵規(guī)劃？

回答：你好，目前武漢處于橫盤(pán)期，新盤(pán)微漲，買(mǎi)房策略是逢筍入。能搶到性?xún)r(jià)比高的新盤(pán)和二手房，有確定收益的情況下才考慮入手。南湖區(qū)域是機(jī)場(chǎng)地塊改建，規(guī)劃比較早，目前各方面都比較成熟，完成了武昌睡城生活區(qū)的功能定位，也基本上沒(méi)有大的新的地塊了，政府沒(méi)有操盤(pán)的動(dòng)力，好的資源流向就看運(yùn)氣了。但整體居住環(huán)境都不錯(cuò)，也很成熟，所以拉動(dòng)力不足，但會(huì)比較穩(wěn)。自住可以關(guān)注大華和金地，屬于南湖的明星產(chǎn)品。盡量淘10年內(nèi)的次新電梯盤(pán)。光谷東還可以關(guān)注聯(lián)投光谷瑞園。中糧被內(nèi)定了很多，很難搶?zhuān)梢栽囋囘\(yùn)氣。

廟山地理位置尷尬，光谷不疼江夏不愛(ài)，兩邊都不親。一般都是跟著市場(chǎng)喝湯，本地土著和一小部分的光谷外溢需求，但交通基本上就靠9字頭公交車(chē)，想去光谷一座湯遜湖大橋堵的你懷疑人生。教育和商業(yè)基本上一片空白。廟山本來(lái)就不建議非土著切入了，除非自己住，投資不建議買(mǎi)了。

提問(wèn)：房姐，請(qǐng)問(wèn)一下，找親戚代持不限購(gòu)區(qū)域新房，外地戶口，首貸資格和二貸資格分別給多少代持費(fèi)用比較合適？以100萬(wàn)房子為例

回答：能不能做代持人主要是看代持人的人品，你能否把控。費(fèi)用一般利潤(rùn)10%左右，我一般直接3-5萬(wàn)分期付。

詳見(jiàn)知識(shí)星球內(nèi)部資料《破限購(gòu)全套代持手冊(cè)+如何完美規(guī)避所有風(fēng)險(xiǎn)》

提問(wèn)：房姐，我是剛加入的新手已退休了，現(xiàn)咨詢(xún)下可不可以買(mǎi)房。之前搶長(zhǎng)投綠城蘭園沒(méi)搶到，很沮喪不想買(mǎi)了，但是手上有現(xiàn)金100不知道怎么辦，是不是還是應(yīng)該買(mǎi)房？資金有限買(mǎi)哪里合適？現(xiàn)住民族大道已有一套房在藏龍島，盼指教！

回答：你好，子彈100，磚本位，所有子彈都換成房子+貸款，抵抗通脹。開(kāi)發(fā)出一張剛需票搶網(wǎng)紅盤(pán)。能選擇的新盤(pán)很多，回報(bào)率最大的新盤(pán)匯總，詳見(jiàn)知識(shí)星球內(nèi)部分享。

提問(wèn)：姐，在你看來(lái)重慶江北會(huì)有哪些領(lǐng)漲的板塊嗎

回答：目前江北被低估的板塊有兩個(gè)，一是海爾路保稅港一帶，二是江北嘴一帶。 海爾路板塊現(xiàn)在還是一塊璞玉，未來(lái)交通、配套、商業(yè)都會(huì)逐漸完善（特別是寸灘港郵輪碼頭修好之后），價(jià)值得到提升；而江北嘴板塊則是由于該板塊前期漲幅太大，目前房地產(chǎn)大勢(shì)被打壓，部分版塊出現(xiàn)跌幅，而江北嘴板塊前期超漲，在這一輪的降幅中最早表現(xiàn)出下跌，甚至超跌的態(tài)勢(shì)，值得關(guān)注。

提問(wèn)：武漢光產(chǎn)業(yè)風(fēng)頭很勁啊，有沒(méi)有可能追上廣州？廣州感覺(jué)已經(jīng)沒(méi)啥突出優(yōu)勢(shì)了！

回答：未來(lái)一定是超級(jí)城市群格局：京津冀城市群長(zhǎng)三角城市群長(zhǎng)江中游城市群成渝城市群珠三角城市群，珠三角有港澳深與廣州相爭(zhēng)，中部城市鄭州還是弱于武漢，武漢中部老大沒(méi)有疑問(wèn)的。

提問(wèn)：房姐你好，請(qǐng)問(wèn)你對(duì)武漢房?jī)r(jià)未來(lái)3年的走勢(shì)如何看？能到五萬(wàn)嗎？

回答：武漢的房?jī)r(jià)波段是4-5年一個(gè)漲幅，所以3年內(nèi)會(huì)有一波漲。但是房產(chǎn)都是玩長(zhǎng)線，至少持有5-10年。目前武漢均價(jià)1.8萬(wàn)，三年內(nèi)均價(jià)到五萬(wàn)不可能，但是第一梯隊(duì)的房?jī)r(jià)到5萬(wàn)是有可能的。

提問(wèn)：姐，從近段各種大V的言論、以及國(guó)外成熟社會(huì)發(fā)展來(lái)看，未來(lái)大城市集群化是大勢(shì)所趨，城鎮(zhèn)化尚有10年發(fā)展空間，而且成熟的社會(huì)體系中，房產(chǎn)交易人員應(yīng)該是有一定的配比的。想問(wèn)一下如果此時(shí)在大城市深耕這個(gè)行業(yè)，各種手段都懂，在長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)是否能取得良好發(fā)展呢？非購(gòu)房問(wèn)題，如房姐對(duì)未來(lái)城市化有灼見(jiàn)，可淺析，與大家分享..

回答：問(wèn)題在于，現(xiàn)在的房地產(chǎn)從業(yè)者只懂賣(mài)房，不懂投資。

現(xiàn)在城市化進(jìn)程已經(jīng)進(jìn)入到下半場(chǎng)，城市之間的分化越來(lái)越明顯，強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱，再疊加人口老齡化+少子化趨勢(shì)。估計(jì)若干年后，會(huì)有大大小小數(shù)百個(gè)類(lèi)似鶴崗的城市，成為城市競(jìng)爭(zhēng)中的棄兒。

目前日本有些城市免費(fèi)送房子的情況，也很有可能在中國(guó)的城市發(fā)生。在這新一輪城市競(jìng)爭(zhēng)中，最先收縮的是五六線城市、接著可能是四五線城市，再往后有可能到了一些三線城市……這些情況，在未來(lái)10-20年間就會(huì)陸陸續(xù)續(xù)發(fā)生。所以不管你現(xiàn)在在哪里，一定要盡最大努力，到資源最聚集的城市去，到對(duì)人口有吸引力的城市去，不僅僅是為了保自己，也是為了保子孫后代。只有大城市，才有房地產(chǎn)。拋棄小城市，擁抱大都市，是未來(lái)十年房產(chǎn)投資的核心主線。

提問(wèn)：房姐，現(xiàn)在你建議投資商鋪還是住房？住房一二線城市都限購(gòu)，但有些不限購(gòu)，比如成都的天府新區(qū)高視，可那邊正在發(fā)展，看了你的文章是不建議投資新區(qū)的，，，公寓也不限購(gòu)，值得投資嗎？請(qǐng)賜教

回答：公寓還不如住宅呢，我們從來(lái)不碰公寓。從我的角度看，天府新區(qū)沒(méi)有投資價(jià)值，即使2016年這一波天府新區(qū)房?jī)r(jià)也漲幅喜人，我的觀點(diǎn)依舊不變。原因很簡(jiǎn)單，距離人口聚集地過(guò)遠(yuǎn)，如果要買(mǎi)，最南邊也就是到廣都地鐵站附近2公里范圍了，注意，這是極限，再遠(yuǎn)，我看不懂，也不好說(shuō)。天府新區(qū)改善+自住+航母，這個(gè)幾乎沒(méi)有，真的想實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，建議關(guān)注高新區(qū)金融城、孵化園、大源板塊面積200平左右，更可能實(shí)現(xiàn)。最后說(shuō)一句，成都不存在航母，頂多就是護(hù)衛(wèi)艦的水平。

提問(wèn)：房姐姐，請(qǐng)教2個(gè)問(wèn)題。1.海賦江城天韻，84平165萬(wàn)單價(jià)1.9萬(wàn)左右，配合滿2過(guò)戶，值得入么？2.如全款買(mǎi)，再做DYD，利率大概是么范圍?。窟€是建議直接做房貸比較好？謝謝老人住，投資屬性也有點(diǎn)。目前我查綠色中介的海賦的成交都在2萬(wàn)12萬(wàn)2啊，姐姐有沒(méi)有什么渠道或者熟中介可以幫砍價(jià)，愿意付酬

回答:是自住還是投資？1.9是市場(chǎng)價(jià)，如果是首套資格，按揭更合適。如果是2套資格，抵押更合適。先嘗試自己砍價(jià)，找中介了解業(yè)主目前的情況，然后挑房子的痛點(diǎn)，中介配合你談價(jià)最好了。不建議找綠中介交易，傭金太高，搶錢(qián)。

如果其他中介能只收1%左右的傭金，其實(shí)也是賺了。詳見(jiàn)知識(shí)星球內(nèi)部資料《如何砍價(jià)50萬(wàn)》

提問(wèn)：房姐，請(qǐng)問(wèn)豐臺(tái)科技園，總部基地那邊你怎么看，那邊最近有個(gè)限競(jìng)房春風(fēng)和院，90平左右的兩居三居適合出手嗎？

回答：總部基地在4年前還非常荒涼，今天略微有點(diǎn)人氣。限競(jìng)房不能光看「限競(jìng)」二字。限競(jìng)的價(jià)格是針對(duì)開(kāi)發(fā)商的，不是針對(duì)購(gòu)房者的。對(duì)開(kāi)發(fā)商限價(jià)，不等于購(gòu)買(mǎi)者占便宜。

土地本身就是溢價(jià)拍下的，土地市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)，三級(jí)市場(chǎng)的投資邏輯和定價(jià)都是不同的，混為一談的話妥妥虧光光。一百個(gè)限競(jìng)房里，出現(xiàn)一個(gè)價(jià)格還不錯(cuò)的概率大概在1%。春風(fēng)和院不屬于。

提問(wèn)：很多人說(shuō)西邊套西曬，東邊套可能漏水，所以選中間套，這種說(shuō)法多嘛？應(yīng)該優(yōu)先中間套嘛？

回答：西邊套如果沒(méi)有朝西的主采光開(kāi)面，就沒(méi)有西曬問(wèn)題。

東邊套漏水問(wèn)題確實(shí)在一些建筑質(zhì)量不太好的樓盤(pán)中存在，因此有的選時(shí)某些人更青睞西邊套。但實(shí)際情況是有時(shí)候根本沒(méi)得選，大部分次新商品房也不大會(huì)有邊套墻體滲水問(wèn)題，所以不必太緊張。

其他條件完全一樣時(shí)，邊套比中間套還是有優(yōu)勢(shì)的。中間套廚衛(wèi)外窗全明的樓盤(pán)其實(shí)不多的。

提問(wèn)：房姐您好，我在廣州，目前越秀持有一套老破小，市值約200w，貸款剩58w。上個(gè)月用家人的首套票在隔壁入了一套老破大筍盤(pán)。首付100w都是借的。兩套都是中上省一級(jí)學(xué)位房，都是快30年。請(qǐng)問(wèn)是賣(mài)掉老破小來(lái)付老破大首付，還是用老破大二次貸還老破大首付然后破小繼續(xù)持有？感覺(jué)老破小好像已經(jīng)沒(méi)什么上漲空間，騰出房票等有筍盤(pán)再入還是繼續(xù)持有？謝謝

回答：老破小做鳳變冰后出手，騰出房票再換籌。詳見(jiàn)知識(shí)星球內(nèi)部分享《裝修篇——如何花5萬(wàn)裝出30萬(wàn)的效果？》

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢(qián)，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實(shí)現(xiàn)千萬(wàn)資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問(wèn)，房姐精力有限，無(wú)法一一解答。

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