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我是武漢房姐，資深房產(chǎn)投資專(zhuān)家。你相見(jiàn)恨晚的買(mǎi)房軍師，目前已為5000人提供買(mǎi)房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實(shí)戰(zhàn)派只說(shuō)對(duì)你最有用的操作和建議

關(guān)注“武漢房姐”微信公眾號(hào)進(jìn)入知識(shí)星球提問(wèn)，以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“武漢房姐”知識(shí)星球

提問(wèn)：房姐好，有問(wèn)題請(qǐng)教，武漢房票打光貸票用了一張，現(xiàn)在想用落戶(hù)的方法去別的城市破限購(gòu)買(mǎi)房，請(qǐng)教房姐：哪個(gè)城市落戶(hù)最方便能一次搞定？西安.成都.重慶.蘇州這些新一線(xiàn)城市里，落戶(hù)哪里投資最值得？謝謝房姐。

回答：這幾個(gè)城市優(yōu)先重慶。

1.重慶是直轄市，親兒子，所有政策資源紅利都有傾斜2.重慶市總?cè)丝?千多萬(wàn)，但是市區(qū)常駐人口僅800多萬(wàn)，屬于城市化進(jìn)程的初級(jí)階段，比武漢晚。為了大量吸引外來(lái)人口，之前的土拍價(jià)格都很低，所以房?jī)r(jià)一直沒(méi)有漲起來(lái)。等到人口導(dǎo)入足夠之后，就會(huì)起飛。3.西南只有一個(gè)王者，就像中部地區(qū)只有武漢一樣，現(xiàn)在留給我們建倉(cāng)的時(shí)間足夠多。但是不能心急，重慶的雪坡悠長(zhǎng)，未來(lái)10年持續(xù)看好。4.重慶目前推薦真內(nèi)環(huán)+地鐵口+三房+單價(jià)單價(jià)1.3-1.8以?xún)?nèi)。具體推薦樓盤(pán)，根據(jù)你的子彈決定。

提問(wèn)：姐姐好，看了您的精華文章，篇篇都是心血哦！我想問(wèn)問(wèn)，寧波的行情姐姐在關(guān)注嗎？可否說(shuō)說(shuō)哪個(gè)區(qū)還能投資？中心區(qū)房?jī)r(jià)太高，便宜的又怕人氣少漲不了，該怎么選區(qū)域呢？

回答：寧波如果是自住，買(mǎi)套4房一步到位是可以的。投資則處于適合與不適合的分界。 如果是省內(nèi)第一把交椅杭州，那就沒(méi)有任何問(wèn)題了。寧波是老二，所以略存疑。

提問(wèn)：房姐，你好！ 1、深圳下梅林片區(qū)的老房子有投資價(jià)值嗎？感覺(jué)地段還不錯(cuò)，交通方便。大約4.5-5萬(wàn)左右一平。不知道會(huì)不會(huì)拆遷，有啥建議不？ 2、深圳還有哪里值得投資？ 3、外地人如果不符合他們的購(gòu)房要求，那邊也可以找人破限購(gòu)嗎？

回答：深圳不能追求絕對(duì)單價(jià)低，因?yàn)楦Ｌ锬仙接袉蝺r(jià)3字頭的老大樓，基本蛻化成低端寫(xiě)字樓了，很多皮包公司、貿(mào)易、電子、服裝公司聚集在這些住宅大樓里。深圳的房子看產(chǎn)品屬性，00年之后的次新電梯花園住宅，并且有一定舊改和規(guī)劃利好，附近無(wú)大片城中村的住宅才具備良好的增值前景。福田南山可以看看以下幾個(gè)板塊: 梅林、景田、新洲、上下沙、福保、福田口岸和皇崗口岸；華僑城、西麗、大新、南頭、南油、赤灣、荔灣。

破限購(gòu)可以試試54大法和代持。

提問(wèn)：姐，屬于希望能在房產(chǎn)里面短期套利的，方法就是買(mǎi)入市場(chǎng)價(jià)8折的房子然后包裝賣(mài)出嗎？只買(mǎi)二手對(duì)嗎？因?yàn)樾路繘](méi)辦法周轉(zhuǎn)資金。市場(chǎng)價(jià)8折是區(qū)域同類(lèi)型房?jī)r(jià)的八折，還是貝殼最低成交價(jià)的再八折?

回答：跟同一小區(qū)，同戶(hù)型的最新成交價(jià)對(duì)比。高周轉(zhuǎn)流派短炒最重要的是你剛開(kāi)始就找好了目標(biāo)接盤(pán)俠。詳見(jiàn)知識(shí)星球內(nèi)部資料《干貨！炒房各流派都是怎么賺錢(qián)的？》

提問(wèn)：房姐 北京的限竟房可以考慮么 大興豐臺(tái)的

回答：限競(jìng)房2大坑:1.政策房本身各類(lèi)埋雷，你沒(méi)有完全控制權(quán)。 2.價(jià)格不便宜。

提問(wèn)：美麗的房姐，我們?cè)诒坦饒@花山看中一套140平米的一樓花園洋房帶200平方米院子，房東要價(jià)228萬(wàn)，后期稅費(fèi)大概10萬(wàn)左右，從投資的角度來(lái)看，您覺(jué)得適合入手嗎？我們?cè)诟浇戳撕芏喾恳粯菐Щ▓@大點(diǎn)的都不多

回答：利用拆骨法解，按照底層花園的拆骨計(jì)算公式（詳見(jiàn)知識(shí)星球內(nèi)部分享），算下來(lái)實(shí)際價(jià)值應(yīng)該是214.8萬(wàn)，貴了。不過(guò)洋房投資回報(bào)率不如高層。

提問(wèn)：美麗與智慧的房姐，你好！請(qǐng)教一下。我和老婆已辦ljh，老婆才買(mǎi)的光谷一小45平學(xué)區(qū)房。我名下的是萬(wàn)科魅力之城82+10的小三房，市場(chǎng)價(jià)大概185萬(wàn)。老人房產(chǎn)不在武漢，62歲。手上子彈40，想在保利時(shí)代買(mǎi)一套自住。請(qǐng)問(wèn)1.是用我的sfsd資格好，還是用老人的？2.如果用我的資格，是把我名下的房產(chǎn)過(guò)戶(hù)給老人劃算，還是我和老婆fh，把房產(chǎn)過(guò)戶(hù)給老婆，再和老婆jlh劃算？3.目前我名下房產(chǎn)貸款不到20萬(wàn)，能到銀行申請(qǐng)七折貸款剩下的部分嗎？利率是按當(dāng)時(shí)的還是現(xiàn)在的？4.首付不夠，我名下房產(chǎn)是賣(mài)掉換兩套好還是貸款出來(lái)買(mǎi)保利的？如果貸款的話(huà)是否有首付貸嫌疑？怎么破？感謝！

回答：先把老人票用了，過(guò)65歲老人票就廢了。你名下的這套房嘗試去銀行申請(qǐng)加按揭(難度大)，加按是按照以前的利率執(zhí)行?；蛘咦鼋?cái)嗟盅?，可以貸出7成，經(jīng)營(yíng)貸利率最低能到6%以下，需要結(jié)合你的資質(zhì)。用老人票沒(méi)有首付貸嫌疑，你的房票留著以后再用。

提問(wèn)：新人首問(wèn)，美女好。武昌楊園有自住房一套，步行上班。計(jì)劃明年去江岸區(qū)上小學(xué)，糾結(jié)去那邊買(mǎi)房還是租房。有戶(hù)口有老公房不需要學(xué)位，不需要學(xué)區(qū)房。但一家人住不下。家里人想住舒服一點(diǎn)，有老人一起，兩房起步，孩子大了要三房。租房月租金五千以下都可以接受。買(mǎi)房計(jì)劃150以?xún)?nèi)全款買(mǎi)在老人名下或我們商貸二套。我們貸的話(huà)月還款額希望在一萬(wàn)左右。拿不定主意是租還是買(mǎi)。買(mǎi)的話(huà)怎么買(mǎi)劃算。因?yàn)橛?jì)劃是小初高都要在那邊渡過(guò)的，這一下就是12年，但12年后還是要回武昌住的。再有就是商貸二套話(huà)可能之后就攢不下什么錢(qián)了，如果孩子讀書(shū)需要，出國(guó)啥的就會(huì)賣(mài)掉。請(qǐng)幫忙分析一下租和買(mǎi)的利弊，還有如果買(mǎi)的話(huà)買(mǎi)什么樣的，謝謝

回答：這個(gè)問(wèn)題同樣也困擾了星球里的寶媽寶爸們。投資選擇升值潛力大的，自住選擇自己喜歡的，當(dāng)學(xué)區(qū)老破小滿(mǎn)足不了自住需求時(shí)，果斷租房住。

提問(wèn)：新人首問(wèn)。萬(wàn)能的房姐您好，我們?cè)陂L(zhǎng)投瓏庭有套43平米小住宅，婚后共同買(mǎi)的，剩40萬(wàn)純公積金貸款未還，現(xiàn)在孩子3歲多了。問(wèn)題：我們現(xiàn)在手上沒(méi)有子彈，信用卡額度12萬(wàn)，保單可貸20幾萬(wàn)，我們應(yīng)該把它賣(mài)了嗎？剛裝完住了不到一年花了十幾萬(wàn)，當(dāng)初也是腦子進(jìn)水了，買(mǎi)太小，還裝那么多........還是應(yīng)該想想辦法湊點(diǎn)首付，找親姐姐代持，再買(mǎi)一套？（我們目前月供能力約7000，長(zhǎng)投的房子，公積金還了后，我們只用還800）

回答：1.小戶(hù)型直接出手，小戶(hù)型占房票，漲幅也小。花十幾萬(wàn)裝修可以賣(mài)出20萬(wàn)溢價(jià)。把星球里的《賣(mài)房科技樹(shù)》技巧用上。你們拿著子彈買(mǎi)剛需+學(xué)區(qū)。先把自己的房票用完再考慮代持，代持不管多親都是有成本的。2.把小戶(hù)型對(duì)敲給姐姐，你們獲取更多的貸款，同時(shí)也騰出房票。

提問(wèn)：很多人說(shuō)西邊套西曬，東邊套可能漏水，所以選中間套，這種說(shuō)法多嘛？應(yīng)該優(yōu)先中間套嘛？

回答：西邊套如果沒(méi)有朝西的主采光開(kāi)面，就沒(méi)有西曬問(wèn)題。東邊套漏水問(wèn)題確實(shí)在一些建筑質(zhì)量不太好的樓盤(pán)中存在，因此有的選時(shí)某些人更青睞西邊套。但實(shí)際情況是有時(shí)候根本沒(méi)得選，大部分次新商品房也不大會(huì)有邊套墻體滲水問(wèn)題，所以不必太緊張。其他條件完全一樣時(shí)，邊套比中間套還是有優(yōu)勢(shì)的。中間套廚衛(wèi)外窗全明的樓盤(pán)其實(shí)不多的。

提問(wèn)：你好，請(qǐng)問(wèn)帶固定車(chē)位的房子，會(huì)比較好賣(mài)嗎？

在車(chē)位緊缺但沒(méi)有地下產(chǎn)權(quán)車(chē)位的小區(qū)（例如老公房、老大樓、老商品房），帶和物業(yè)簽有長(zhǎng)約的固定車(chē)位算是一個(gè)賣(mài)點(diǎn)，能一定程度上提升流動(dòng)性。在車(chē)位緊缺、有地下產(chǎn)權(quán)車(chē)位的小區(qū)，帶產(chǎn)權(quán)車(chē)位是一個(gè)很好的賣(mài)點(diǎn)，能比較顯著地提升流動(dòng)性。但只是賺流動(dòng)性，并不賺房?jī)r(jià)，因?yàn)檐?chē)位買(mǎi)入很貴，稅也很高。在車(chē)位不緊缺、有地下產(chǎn)權(quán)車(chē)位的小區(qū)，帶產(chǎn)權(quán)車(chē)位是一個(gè)賣(mài)點(diǎn)，但提升流動(dòng)性的效果并不顯著，而且有點(diǎn)半賣(mài)半送的性質(zhì)，在車(chē)位上花的錢(qián)回報(bào)并不怎么樣。

提問(wèn)：你好，房姐，坐標(biāo)廣東南海區(qū)限購(gòu)區(qū)內(nèi)，個(gè)人家庭資產(chǎn)狀況:男有婚前一套房;婚后雙方買(mǎi)了一套房有貸款;另有商埔二個(gè)收益8%，每年遞升現(xiàn)金奶牛;第一套房學(xué)位在使用，第二套越來(lái)越多利好支撐房?jī)r(jià)明確是上升通道中，所以手上都是優(yōu)質(zhì)物業(yè)，暫不想賣(mài)出。家庭年收入約50萬(wàn)?，F(xiàn)想在廣州地鐵五號(hào)線(xiàn)窖口站入手300萬(wàn)左右剛需房，有個(gè)問(wèn)題請(qǐng)教。1，通過(guò)什么有效的手段將手上資產(chǎn)融資出首付款來(lái)，并且融資成本要低，請(qǐng)具體詳細(xì)指導(dǎo)一下。

回答：融資渠道很多，詳見(jiàn)知識(shí)星球內(nèi)部資料：《無(wú)息貸款方案》《各渠道融資成本等級(jí)》

提問(wèn)：房姐好!感謝介紹沈北小yan，真的很專(zhuān)業(yè)，反正我自己是找不到這么好熟悉這片市場(chǎng)的

回答：沈北新盤(pán)目前基本也是開(kāi)盤(pán)就日光的狀態(tài)，政策利好不斷。子彈20以?xún)?nèi)，買(mǎi)三居可能有些勉強(qiáng)。沈陽(yáng)市場(chǎng)屬于啟動(dòng)初期，你可以觀察二手成交房源，其實(shí)二居室很受歡迎。這一點(diǎn)跟武漢不太一樣。重點(diǎn)關(guān)注大學(xué)城和蒲河新城，這2個(gè)板塊人氣很旺。投資重點(diǎn)關(guān)注幾個(gè)新盤(pán)，翻倍不是問(wèn)題，詳見(jiàn)知識(shí)星球內(nèi)部分享。

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢(qián)，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實(shí)現(xiàn)千萬(wàn)資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問(wèn)，房姐精力有限，無(wú)法一一解答。