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文 |楊六娃
隨著市場的理性化發(fā)展，大家的購房決策周期也隨之拉長，越來越多的讀者也愿意花點(diǎn)時(shí)間在后臺和我們溝通自己的購房意向，我們發(fā)現(xiàn)，90%的人，還是更希望把房產(chǎn)投資在上海。
長三角大規(guī)劃，上海無疑是最核心的那個(gè)城市，經(jīng)過30多年的建設(shè)，不管是城市界面，工作機(jī)會(huì)，還是生活、教育配套，都已經(jīng)有了國際化的初步呈現(xiàn)，在這里擁有一套房產(chǎn)，就等于擁有了一枚世界級的硬通貨。
但是，購房者必須要接受的一點(diǎn)是，在“房住不炒”的大環(huán)境下，如今在上海買房，早已經(jīng)不是閉著眼就能坐等房產(chǎn)升值的時(shí)代了。
現(xiàn)在，要綜合考慮多方面的因素，價(jià)格、板塊、產(chǎn)品、配套規(guī)劃、市場接受度、開發(fā)商品牌都會(huì)影響最終的價(jià)值呈現(xiàn)。
總之，如果沒有自己的思考，還是以前隨波跟風(fēng)的狀態(tài)，就很有可能買到“不值錢”的房子。
今天的文章篇幅有點(diǎn)長，因?yàn)槲淖趾蛨D片的信息量都比較大，目的就是幫助大家對上海樓市2019年的結(jié)果做一個(gè)全局化的梳理，以及在春節(jié)前的最后兩個(gè)月的新房購買做一個(gè)針對性的建議。
2019年前11個(gè)月的新房銷售榜單來看，有的板塊讓人趨之若鶩，有的板塊則悄悄從C位退出。
在板塊新房的銷售排行榜上，大虹橋的徐涇和浦東的臨港作為今年的當(dāng)紅炸子雞，分別占據(jù)了頭兩席。
同時(shí)，其他熱銷板塊的分布基本符合整個(gè)上海未來的規(guī)劃發(fā)展趨勢，也就是西上海大虹橋和浦東發(fā)展區(qū)形成的兩條翅膀，帶動(dòng)了整個(gè)上海的購買力。
而且，我們梳理了上海目前的新房存量，浦東加南橋新城占據(jù)了26%的比例，嘉定、青浦、松江這三個(gè)郊環(huán)大戶加在一起則占據(jù)了28.7%。
這就意味著，在未來，包括上海樓市整個(gè)2020年的供應(yīng)，依舊會(huì)在東西兩頭集中爆發(fā)。
當(dāng)然，我們還要在總成交量的基礎(chǔ)上對成交結(jié)構(gòu)進(jìn)行一個(gè)解剖，如果我們只聚焦500萬以下的新房成交，占據(jù)榜首的會(huì)是這幾個(gè)板塊——
如果把預(yù)算放到500~1000萬，最受上海中產(chǎn)青睞的改善型產(chǎn)品則集中在下面這些板塊——
1000萬以上豪宅板塊，則多了東外灘板塊作為攪局者——
這些熱銷榜單上的板塊，在接下來的兩個(gè)月依舊會(huì)受到大家的持續(xù)關(guān)注，但針對這些板塊，購房者又如何做出決策呢？
如果你接受不了市區(qū)老破小，那么下面這四個(gè)遠(yuǎn)大新板塊，值得你的關(guān)注。
而且這四個(gè)板塊中，有不少低門檻但性價(jià)比很高的項(xiàng)目，如果你工作本身就在對應(yīng)的區(qū)位，或者在你可接受的通勤范圍內(nèi)，那么，這幾個(gè)板塊就是買入上海的最佳窗口。
1、
臨港新城，上海版圖內(nèi)，最大的X因素就是它
如果說，整個(gè)上海的未來發(fā)展都有跡可循的話，那其中最無法預(yù)估的X因素絕對是臨港新城。
不管藍(lán)圖多么好看，大家對于臨港的看法還是兩極分化的，買了臨港的人認(rèn)為，這一筆投資就類似于20年前把房買在浦東。
看不上臨港的人認(rèn)為，買在臨港，過少的配套和太遠(yuǎn)的交通都是問題，想要在2025年吸引到100萬人居住，基本不可能。
雖然，這里有全上海最松的限購政策，上汽、中船三井、商飛、特斯拉等世界級企業(yè)也在這里入駐，在市區(qū)被搶破頭的名校資源這里同樣配備，冰廠田幼兒園、明珠小學(xué)、上海中學(xué)早就在這里設(shè)置了分校。
但是，在臨港新城300平方公里的面積內(nèi)，16號線只有3個(gè)站點(diǎn)，分別是書院、臨港大道、滴水湖，哪怕是以擁堵聞名上海灘的16號線，這三站日常都是可以敞開做瑜伽的程度。
沒錯(cuò)，臨港的優(yōu)缺點(diǎn)就是這么明顯。
現(xiàn)在的臨港，更多的是海風(fēng)和工地
不過，2019年的臨港依舊在爭議中取得了新房銷售面積排行榜第二的位置，也足以證明大家對它的期待。
目前在板塊內(nèi)比較受歡迎的樓盤分別是保利玲瓏公館、中建錦繡熙岸、海上風(fēng)華。
經(jīng)過一年的熱銷，保利玲瓏公館目前還剩小部分戶型在售，面積在78㎡~109㎡，均價(jià)在2.5W左右，所以這個(gè)項(xiàng)目200萬總價(jià)的產(chǎn)品，恐怕是上海新房最低的準(zhǔn)入門檻了。
旁邊的中建錦繡熙岸85㎡的戶型雖然總價(jià)門檻要比保利高一些，不過好在是三房產(chǎn)品，另外，120㎡的戶型雖然對剛需來說有點(diǎn)高，但4房4面寬朝南的戶型還是很有吸引力的。
海上風(fēng)華的產(chǎn)品則是以疊墅+小高層為主，容積率很低，住起來比較舒適， 在售疊加別墅的建面約90~120㎡，均價(jià)約35000-45000元/平，面向的客戶應(yīng)該是預(yù)算比較充裕又比較看好臨港的剛需客。
2、
青浦新城，左手湖區(qū)右手虹橋，長三角一體化的節(jié)點(diǎn)城市
青浦新城的戰(zhàn)略重要性，其實(shí)這一張圖就能看出來了。
最近幾年有關(guān)上海最為重要的國家級戰(zhàn)略規(guī)劃有兩個(gè)，一是長三角一體化，二是大虹橋規(guī)劃。
青浦新城正好同時(shí)在兩個(gè)戰(zhàn)略主軸之上。
左手的淀山湖，未來華為研究中心落地；右手的徐涇，因?yàn)槭啦?huì)如今風(fēng)頭無兩，這兩個(gè)板塊搶了很多風(fēng)頭，但也烘托出青浦新城的重要性。
而且青浦新城作為2016~2040上海規(guī)劃的城市副中心，很早就開始發(fā)展，目前板塊內(nèi)的大型商場、學(xué)校資源、交通規(guī)劃都更加成熟，但門檻比徐涇更低，距離又比湖區(qū)更近，是個(gè)更加適合居住的板塊。
總之，青浦的古鎮(zhèn)加淀山湖的自然環(huán)境，加上青浦新城和徐涇的現(xiàn)代化，整個(gè)區(qū)域都是有很大機(jī)會(huì)后來居上的。
所以，這兩年的青浦新城新房市場其實(shí)很火熱，今年在一手成交面積排行榜排名第三，知名的樓盤比如西虹橋壹號、首創(chuàng)禧悅晴朗、東原碧桂園都經(jīng)歷過熱銷，目前板塊內(nèi)在售的一手房只剩下這些還值得買：
這兩年，葛洲壩這個(gè)品牌已經(jīng)在青浦區(qū)內(nèi)積累了不小的名氣，到了年底也是快要清盤的階段，目前葛洲壩融創(chuàng)虹橋公館在售94㎡的戶型，均價(jià)在4.3W左右，總價(jià)大約在400萬。
葛洲壩玉蘭花園的公寓產(chǎn)品也有112㎡和130㎡的戶型還在售，平均單價(jià)3.9W，雖然單價(jià)下來了，但總價(jià)門檻略高于它的兄弟樓盤。
首創(chuàng)禧悅風(fēng)華比葛洲壩多了小戶型的選擇，加上晴朗今年的熱銷也給風(fēng)華開了個(gè)好頭，這個(gè)項(xiàng)目目前關(guān)注的人還是比較多的。上個(gè)月2批次取證，目前在加推認(rèn)籌階段。
建面75㎡~108㎡都有，總價(jià)在300~500萬之間。
上面這三個(gè)在板塊內(nèi)雖然不算性價(jià)比最高的項(xiàng)目，但住起來會(huì)更舒服，而且現(xiàn)在去項(xiàng)目上都可以看到比較完整的小區(qū)氛圍
更適合純剛需的還是景瑞城中公園，目前項(xiàng)目三期在售77㎡~140㎡的戶型，平均單價(jià)約3.8W，也就是說最低只要300W不到。
3、
嘉定新城，當(dāng)年吹過的牛逼，今天全實(shí)現(xiàn)了
我們常說的嘉定新城，其實(shí)包含兩個(gè)部分，一是主城區(qū)，二是中心區(qū)，中心區(qū)大部分由馬陸板塊組成，包含小部分的安亭汽車城板塊。
所以，嘉定新城這個(gè)板塊其實(shí)就是嘉定發(fā)展最好的幾個(gè)地方的集合，在十多年前，新城大規(guī)劃剛提出的時(shí)候，這一塊就宣傳的多么多么好，說要做產(chǎn)城結(jié)合最好的地方。
2006~2020年嘉定新城規(guī)劃詳圖
幾年后的今天，嘉定新城的汽車產(chǎn)業(yè)的確越來越好，大型的商業(yè)廣場一個(gè)個(gè)落地，又引入了保利大劇院作為北上海的藝術(shù)文化中心。
上海保利大劇院
實(shí)話說，新城規(guī)劃多少都有點(diǎn)吹牛的成分，但嘉定新城卻都一一實(shí)現(xiàn)了。
要說唯一的缺憾就是太過于依賴11號線，導(dǎo)致嘉定段的11號線是上海出了名的擁擠，只能期待后續(xù)規(guī)劃的軌交能至少有一條直通嘉定新城。
不過，今年嘉定新城的新房市場還是表現(xiàn)不錯(cuò)的，前有西郊金茂府和綠地天呈神仙打架，結(jié)果雙雙清盤，后有恒大、萬科趁熱入市。
現(xiàn)在，板塊以及周邊值得買的新盤首推西郊金茂府三期。
金茂府的品牌無需多言，只要你的預(yù)算夠，我百分百推薦這個(gè)項(xiàng)目，連我周邊的房地產(chǎn)從業(yè)者都想買，而且西郊金茂府的也是位于新城中心的核心地段，雖然是板塊單價(jià)最貴，但絕對值這個(gè)價(jià)。
11月份推出了最后的235套戶型，主力是建面99.5㎡三房，400W總價(jià)起，雖然現(xiàn)在快要清盤，只剩小部分戶型在買，這也是今年買下這個(gè)項(xiàng)目最后的機(jī)會(huì)了。
另外一個(gè)中心區(qū)值得關(guān)注的盤是陽光里，這個(gè)是老盤加推了，就是之前的風(fēng)荷麗景尚城，在售房源比較充足且適合剛需上車，71㎡~171㎡都有，平均單價(jià)在3.9W，門檻比金茂府低不少。
至于萬科西郊都會(huì)和金隅金城府，這兩個(gè)項(xiàng)目雖然都不在中心區(qū)，但還是勝在性價(jià)比高，總價(jià)段都是在350W左右。如果你的預(yù)算夠不上西郊金茂府，這兩個(gè)項(xiàng)目是可以考慮的選擇。
4、
南橋新城，如果你別無選擇，這里就是最好的選擇
買房終歸還是一道選擇題，如果在500萬的預(yù)算內(nèi)，你還是找不到太多的選擇，或者你的預(yù)算最多只有300萬，那你最好的選擇還是南橋新城。
比規(guī)劃，這里比不過青浦新城，比產(chǎn)業(yè)，這里比不過嘉定新城，當(dāng)然，這里比臨港離市區(qū)還是要近很多。
但是，這里是整個(gè)奉賢區(qū)，唯一一個(gè)有軌交通往上海市區(qū)的板塊。
當(dāng)然，這里之所以受剛需客青睞，原因還是低總價(jià)，畢竟300萬以內(nèi)的預(yù)算，想買上海的新房是越來越難了。
南橋新城板塊內(nèi)，今年的銷售冠軍是保利象嶼公園，目前還在賣的有70、80、90三個(gè)面積段的產(chǎn)品，總價(jià)最低只要288萬，可以說是很低的一個(gè)門檻了
目前板塊內(nèi)的在售樓盤，從戶型、價(jià)格、區(qū)位綜合來看，最優(yōu)秀的還是這個(gè)項(xiàng)目。
不過，光明九胤這個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2020年的3月開盤，認(rèn)籌信息估計(jì)也快出了，從目前的資料來看，兩者的戶型產(chǎn)品差距不大，就看價(jià)格會(huì)不會(huì)比較有優(yōu)勢，大家可以期待下。
南橋新城上海之魚效果圖
10年前沸沸揚(yáng)揚(yáng)的上?！捌叽笮鲁恰保缃褚仓皇Ｏ逻@些好買。
金山、楊行、城橋這些新城，慢慢消失在人們的視野里，讓人唏噓。不過，和今天我寫的四個(gè)新城相比，松江新城發(fā)展得其實(shí)也不錯(cuò)，今年的新房銷售也排名靠前。
只是我個(gè)人覺得，松江新城并不比其他幾個(gè)便宜，論規(guī)劃的利好，也沒有青浦和嘉定更優(yōu)先，所以就不再多做推薦，感興趣的朋友可以自行搜索。
500萬以內(nèi)推薦的板塊和項(xiàng)目到這里就寫完了，如果你想看500萬以上的改善型產(chǎn)品，可以接著往下看。
很多人覺得預(yù)算高了相應(yīng)的產(chǎn)品就很好選，但其實(shí)，目前上海最難買就是500~1000萬這個(gè)改善區(qū)間，產(chǎn)品好了覺得離市中心太遠(yuǎn)，離市中心近了，又覺得價(jià)格太貴。
我的建議是，盡量把眼光放長遠(yuǎn)一點(diǎn)，房產(chǎn)投資是一件長遠(yuǎn)的事情，上海在不斷發(fā)展，軌交在不斷完善，現(xiàn)在你看不上的偏遠(yuǎn)板塊，未來很有可能變得相當(dāng)繁華。
1、
徐涇板塊，2019年熱銷之王，未來潛力不可估量
作為上海樓市今年的當(dāng)紅炸子雞，新房銷售面積排行榜第一，它的爆火不是沒有理由的。
首先，我們不需要扯很多大規(guī)劃的概念，進(jìn)博會(huì)、G60本身其實(shí)和普通買房子的老百姓沒啥強(qiáng)關(guān)聯(lián)。
它們真正給徐涇帶來的實(shí)際附加值在于——
因?yàn)閲視?huì)展中心坐落在徐涇，進(jìn)博會(huì)期間對交通、公共設(shè)施、城市界面能級有著硬性要求，所以整個(gè)板塊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)才能在短短幾年內(nèi)不斷完善，使得徐涇一躍成為青浦發(fā)展活力最大的板塊。
國家會(huì)展中心與虹橋樞紐圖
而且整個(gè)大虹橋板塊來看，徐涇都是與核心區(qū)最有地緣性的那一個(gè)，徐涇是青浦區(qū)最靠近市區(qū)的板塊，不僅物理距離最近，而且有2號線和17號線軌交的直接延伸。
整個(gè)板塊由于靠近虹橋樞紐，隨著優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐率不斷提高，能夠帶來商務(wù)貿(mào)易等方面的高精尖人才，徐涇未來發(fā)展?jié)摿ξ阌怪靡伞?/p>
所以，500~1000W的預(yù)算，買徐涇的一手樓盤大概率是不會(huì)錯(cuò)的。
具體的項(xiàng)目上，萬科天空之城和招商虹橋公館可以說是不相伯仲，賣得都很火熱，目前兩個(gè)項(xiàng)目都還有小部分產(chǎn)品在賣。
萬科天空之城三期還剩75㎡和102㎡的兩種戶型在賣，總價(jià)在430萬和550萬，這個(gè)項(xiàng)目我更推薦買100㎡以上的改善型戶型，否則按照板塊的潛力來看，買小戶型多少有點(diǎn)浪費(fèi)放票。
想關(guān)注大戶型產(chǎn)品的，可以持續(xù)關(guān)注等待后面的加推。
而招商虹橋公館只剩88~104㎡的戶型在賣，均價(jià)在5.8W~6W，項(xiàng)目本身的素質(zhì)其實(shí)和隔壁的萬科差不多，只是目前的門檻比萬科稍高一些。
另外，中駿天瓏也是值得關(guān)注的一個(gè)盤，作為一個(gè)高層加洋房的產(chǎn)品，可選擇的產(chǎn)品更多一點(diǎn)，目前在售有高層101㎡總價(jià)520W，洋房94㎡和119㎡，總價(jià)530W到700W。
當(dāng)然，上面幾個(gè)盤的定位還是偏剛需，如果你的預(yù)算在1000萬左右，虹橋融景、葛洲壩虹橋紫郡公館、中核錦悅府的大戶型是更加值得考慮的。
2、
周康板塊，浦東腹地，未來四通八達(dá)
整個(gè)大浦東，今年最熱鬧的板塊當(dāng)屬周康，2019一年的時(shí)間，周康就拿了9張證，而且在總的新房成交面積榜單上，它排名第四。
更關(guān)鍵的一點(diǎn)是，作為靠近中環(huán)間的改善型居住社區(qū)，它在500~1000萬產(chǎn)品段的銷售面積只落后于徐涇，屈居第二。
之所以如此受中產(chǎn)們的關(guān)注，我認(rèn)為主要原因還是周康板塊得天獨(dú)厚的地理位置，帶來的交通優(yōu)勢。
周康板塊很方正，北起外環(huán)高速，南抵申嘉湖高速，西至林海公路，東臨滬蘆高速。
三條高速路、一條市級干線，在板塊的四個(gè)頂點(diǎn)+北段的中間形成了五座立交作為交通節(jié)點(diǎn)，這樣的規(guī)劃格局，在整個(gè)上海都是獨(dú)一份的，所以，住在周康，自駕是很方便的一件事。
而且對于軌交出行的人來說，未來南北通的18號線會(huì)貫通整個(gè)板塊，屆時(shí)，周康板塊內(nèi)部就會(huì)擁有13、16、18三條軌交，出行十分方便。
所以，可以說周康就是整個(gè)浦東的腹地，不管是張江、陸家嘴、前灘，還是未來的臨港，都在它的直接輻射范圍之內(nèi)。
今年板塊內(nèi)的銷售大戶是首創(chuàng)保利頌和新城西岸公園。
首創(chuàng)保利頌?zāi)壳霸谑鄣闹饕?1㎡的公寓戶型，有2T4和2T3可選，總價(jià)在520W左右。比較推薦的是它的疊墅產(chǎn)品，面積被控制在了114㎡這個(gè)公寓面積段，但可以享受疊墅的居住體驗(yàn)，總價(jià)只要650W左右。
和保利頌相比，新城西岸公園的主力產(chǎn)品就是高層公寓，97㎡的最小戶型已經(jīng)賣完了，剩下118㎡和138㎡的產(chǎn)品在買，總價(jià)在650W~780W，我比較推薦的118㎡D戶型，戶型面寬更大，1T2的得房率也比較高。
板塊另外一個(gè)值得期待的盤是御沁園五期，開發(fā)商是李嘉誠的黃埔和記，這里曾今也算是周浦的明星樓盤。
這次五期預(yù)計(jì)在12月推出的全部都是21層的高層產(chǎn)品，位于整個(gè)社區(qū)的西區(qū)靠近滬南公路一側(cè)，房型在123㎡~172㎡之間，預(yù)計(jì)單價(jià)在5.3W左右，周邊配套更加成熟，離未來的18號線站點(diǎn)也更近，喜歡大戶型的可以關(guān)注下。
還有一個(gè)不得不提的當(dāng)然是因?yàn)橹苓叚h(huán)境而頗受爭議的——浦發(fā)東悅城。
這個(gè)項(xiàng)目雖然認(rèn)籌情況不好，但后續(xù)的簽約情況出乎意料，一個(gè)月去化將近300套，畢竟4.1W的板塊最底價(jià)，吸引力還是很大的。
目前在售的有73㎡~130㎡的戶型，性價(jià)比最高的我認(rèn)為是130㎡的三房產(chǎn)品，三房三陽臺的設(shè)計(jì)還是很有特點(diǎn)的，而且530W的總價(jià)也很容易讓人接受。
所以，如果你不介意周邊的環(huán)境，周康的這個(gè)盤性價(jià)比放眼整個(gè)上海，都是很值得入手的。
板塊內(nèi)的改善頂配當(dāng)屬綠寶錦庭，和周康的別墅項(xiàng)目綠寶園屬同一開發(fā)商，6.1W的單價(jià)，1000W左右的總價(jià)，其實(shí)在板塊內(nèi)真正的競品反而不多，目前在售的有140㎡的3房和170㎡的4房，都是洋房產(chǎn)品。
3、
唐鎮(zhèn)板塊，秋天最美，國際化的居住社區(qū)
單看今年的新房成交面積，唐鎮(zhèn)其實(shí)排名并不靠前，原因并不是說這個(gè)板塊有多么不受歡迎。相反，唐鎮(zhèn)作為浦東即聯(lián)洋碧云后新一代的國際化居住社區(qū)，其實(shí)大家的認(rèn)可度還是很高的。
而且唐鎮(zhèn)陽光天地開業(yè)后，這里就涵蓋辦公、商業(yè)、公寓業(yè)態(tài)，總體規(guī)劃達(dá)到了26萬方，也是板塊內(nèi)第一個(gè)超大型綜合體。
現(xiàn)在，地鐵站周邊已經(jīng)開始商業(yè)綜合體扎堆的現(xiàn)象，陽光天地旁邊就是更先開業(yè)的恒生萬鵬，不僅已經(jīng)形成了穩(wěn)定的人流量，而且也吸引到了盒馬生鮮的入駐。
未來唐鎮(zhèn)的發(fā)展，我還是比較看好的，因?yàn)楹推治鞯囊恍┩猸h(huán)板塊相比，這里更像是一張白紙，拆遷、工廠等歷史遺留問題并不多。
所以，作為500~1000W的改善型產(chǎn)品，買在這里首先居住環(huán)境就不錯(cuò)，而且可能還有名校的資源可以選。
可惜的是，是今年板塊內(nèi)的新房實(shí)在是很少，總共也只有三個(gè)項(xiàng)目可以買。
首先是浦發(fā)檀府，小戶型基本已經(jīng)售完，目前在售的主要是130㎡的三房產(chǎn)品，總價(jià)在800W左右，也是這個(gè)項(xiàng)目的主力戶型，電梯獨(dú)立入戶，中西雙廚設(shè)計(jì)，主臥衛(wèi)生間轉(zhuǎn)角陽臺，能帶來不錯(cuò)的居住體驗(yàn)。
大名城紫金九號不僅二期在賣，產(chǎn)品為115㎡~156㎡的3~4房，一期最近也完成加推，現(xiàn)在可以選擇的戶型其實(shí)比較多，90㎡~140㎡的3~4居，均價(jià)約67000元/㎡。
總價(jià)來看，一期的性價(jià)比比二期要高一點(diǎn)，但一期容積率更高，二期離福外更近，如何取舍，可以看自己的具體需求。
當(dāng)然，板塊內(nèi)還有一個(gè)很低調(diào)的性價(jià)比項(xiàng)目不得不提，那就是均價(jià)比前兩者低兩萬多，只有4W+的金融家。
金融家以英倫風(fēng)多層洋房為主，容積率比較低，綠化也不錯(cuò)，其實(shí)住起來要比前兩個(gè)項(xiàng)目的高層舒服很多，唯一的缺憾就是周邊沒有地鐵軌交和好的學(xué)區(qū)、商業(yè)配套。
目前二期在售的有88㎡~126㎡洋房，總價(jià)在500~550W，性價(jià)比真的很高，而且還有200㎡的疊墅可以選，總價(jià)也不到900W，如果你自駕出行，對學(xué)區(qū)又沒有太緊迫的要求，金融家真的是個(gè)不錯(cuò)的選擇。
500~1000W這個(gè)區(qū)段，新房比你想得要難買的多。
想來想去，也只有這三個(gè)板塊可以選擇的比較多，真如板塊的臻如府，雖然有700W的75㎡戶型，但這么小的面積也很難談得上改善。
寶山的幾個(gè)板塊比如上大、楊行、顧村雖然也有幾個(gè)改善型的產(chǎn)品，而且賣得也不錯(cuò)，但我個(gè)人認(rèn)為這幾個(gè)板塊的產(chǎn)品更多針對本地人的改善需求，板塊本身對外來人口來說并沒什么太強(qiáng)的吸引力。
總之，黃浦江以西的那么一大塊地方，我首推的還是徐涇板塊。
好了，1000W以內(nèi)推薦的板塊和項(xiàng)目到這里就寫完了，如果你想看1000萬以上的豪宅類產(chǎn)品，可以休息一會(huì)，接著往下看。
在上海，產(chǎn)品選擇最多的反而是1000~3000W的區(qū)間段，如果你手握這么多預(yù)算，大概率會(huì)在市面上挑花眼。
所以，為了節(jié)省大家的時(shí)間，我只會(huì)寫3個(gè)我覺得產(chǎn)品、區(qū)位、潛力都不錯(cuò)的板塊。其共同點(diǎn)都是位于上海核心地段，而且能享受到上海城市更新帶來的利好。
1、
老西門，老樹發(fā)新芽，黃浦區(qū)內(nèi)規(guī)劃最多的城市更新板塊。
論年紀(jì)，黃埔老西門絕對和潛力二字沾不上邊。像它的名字一樣，很多人首先想到的是上海這座城市的老邁。
但是，隨著上海內(nèi)部的城市更新不斷推進(jìn)，一些棚戶區(qū)慢慢完成拆遷，老舊的街景和小區(qū)不斷被修繕，老西門這棵老樹，未來也會(huì)像新天地那樣，重發(fā)新芽。
在板塊內(nèi)部，最近幾年的地塊規(guī)劃數(shù)量達(dá)到83項(xiàng)，是整個(gè)內(nèi)環(huán)內(nèi)最多的一個(gè)板塊，足以見得政府對這塊地的決心。
至于板塊內(nèi)的項(xiàng)目，可選擇的有三個(gè)，首先就是目前在單價(jià)10萬以上的豪宅總成交金額榜上排名榜首的——中海建國里。
目前，這個(gè)項(xiàng)目的一期只有少量的尾盤在銷售，188㎡~220㎡的3~4房，總價(jià)在2500~3000W之間。另外，目前項(xiàng)目的二期正在施工，有了一期的逆市熱銷之后，相信二期也會(huì)很快和大家見面，預(yù)計(jì)平均單價(jià)不會(huì)低于13.3W這個(gè)數(shù)字。
復(fù)興瓏御的單價(jià)要低一點(diǎn)，大概均價(jià)在12.8W，目前在售的戶型有的194㎡~228㎡，總價(jià)段和建國里差不多都在將近3000W的價(jià)位。
不過，板塊內(nèi)也有主打1000~2000W價(jià)位的五坊園三期，今年的銷量也很不錯(cuò)，目前只有少量準(zhǔn)現(xiàn)房在售，面積在105㎡~192㎡之間，準(zhǔn)入門檻比前兩者低很多。
而且，最近剛開始認(rèn)籌的復(fù)地雅園也值得大家期待，首推的戶型是108㎡~179㎡的2~4房，平均單價(jià)也只有12.2W。
總之，老西門這個(gè)老板塊的熱鬧程度，因?yàn)樽罱勒卤P的不斷入市，完全超乎了大家的預(yù)料。
2、
陸家嘴豪宅，無論什么時(shí)候，這里都是神仙打架的程度。
陸家嘴有多厲害，我想我不需要多做贅述，只要一句話——
如果你想自己家有機(jī)會(huì)出現(xiàn)在上海的城市封面，就買在陸家嘴。
提到陸家嘴，大家第一時(shí)間總會(huì)想到被妖魔化的湯臣一品，但其實(shí)除了它，陸家嘴的很多豪宅，都有攪動(dòng)上海灘風(fēng)云的能力。
比如九廬，這個(gè)項(xiàng)目在全國10W+豪宅的銷售總額排行榜上，僅次于中海建國里，目前在售的是二期，主要有151㎡的兩房和173㎡的三房，總價(jià)在2000萬左右，數(shù)量可能剩的不多，不過后續(xù)預(yù)計(jì)還會(huì)有加推。
邑濱江的門檻要稍比九廬低一點(diǎn)，目前也只有一些尾盤在售，面積在130㎡~195㎡。
另一個(gè)板塊內(nèi)同級別的豪宅項(xiàng)目是中企濱江悅府，因?yàn)槭悄甑组_啟認(rèn)籌，目前可以選擇的余地可能會(huì)多一點(diǎn)，而且項(xiàng)目均價(jià)比前兩個(gè)項(xiàng)目要低，只有11.5W，目前在售有160㎡~210㎡的產(chǎn)品。
總之，現(xiàn)在的豪宅基本都集中在北濱江這一小塊地方，甚至有可能就是隔壁的關(guān)系，彼此間的競爭還是比較大的，誰能在產(chǎn)品上贏得博弈，誰就最終能被買家接受。
3、
東外灘，濱江線上的入門級豪宅，上海最魔幻的板塊。
為什么說東外灘是今年上海豪宅市場的攪局者？
首先，這個(gè)板塊得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢，它離內(nèi)環(huán)很近，交通便利，板塊內(nèi)的濱江岸線很長，對面就是陸家嘴豪宅扎堆的北濱江。
其次，它的入主門檻不高，和其他濱江板塊內(nèi)動(dòng)輒兩三千萬的豪宅項(xiàng)目相比，這里的很多項(xiàng)目都把總價(jià)段定在了1000~1500W這個(gè)區(qū)間，對于大部分上海中產(chǎn)來說，是一個(gè)更有吸引力的數(shù)字。
當(dāng)然，之所以價(jià)格低，也有它的原因。
板塊內(nèi)一半面積以上還是待拆遷的棚戶區(qū)，城市界面實(shí)在談不上豪宅二字，而且高端的生活商業(yè)配套也明顯不足，總得來說，就是準(zhǔn)豪宅的價(jià)位，配上了城鄉(xiāng)結(jié)合部的街景，實(shí)在是相當(dāng)魔幻。
不過，未來的東外灘還是相當(dāng)值得期待的，拆遷慢慢完成后，因?yàn)楸鴮⒕€很長，這里一定會(huì)成為比虹口北外灘還要受歡迎的濱江居住區(qū)，這也是上海新中產(chǎn)們?nèi)胫鳛I江的最后一個(gè)機(jī)會(huì)。
具體項(xiàng)目方面，今年板塊內(nèi)最熱銷的當(dāng)屬陽光城檀悅101，作為濱江悅的升級版，價(jià)格卻還更便宜，目前售罄也不足為奇，至于后續(xù)會(huì)不會(huì)加推還在等消息。
目前板塊內(nèi)比較好的選擇有八埭頭濱江園，目前在售的二期有131㎡~307㎡的2-4房房源，均價(jià)約11W，最低總價(jià)在1300W左右。
另一個(gè)是圣驪河濱苑四期，門檻更低，目前在售的是87㎡~135㎡的2~3居，就是1200W一下隨便挑。
今天這篇文章里推薦的是個(gè)板塊以及對應(yīng)的項(xiàng)目，我參考了多方面的數(shù)據(jù)，對各個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品也做了一些研究，不少板塊和項(xiàng)目也都親自跑過，雖然不一定對你會(huì)有關(guān)鍵性的幫助，但相信起碼能為你省下不少信息搜集的時(shí)間。
當(dāng)然，整個(gè)上海那么大，也不是只有我說的這些板塊和這些小區(qū)值得買，有的是因?yàn)槭前鍓K內(nèi)的一枝獨(dú)秀，比如吳涇的紫晶南園三期，有的是神盤屬性，入市即被瘋搶，早就無房可買，比如上大的大華碧云天。
總之，簡單總結(jié)，只為拋磚引玉，引發(fā)大家的思考。另外，因?yàn)樾畔⒘刻螅渲须y免有錯(cuò)漏的地方，也希望大家能夠幫我補(bǔ)充。
看到這里，相信你也很累了，將近一萬字我也寫累了。
最后是一張所有項(xiàng)目的列表，感興趣的可以存在手機(jī)里。
主編：楊六娃
主筆：楊六娃
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