夫妻一方擅自出售夫妻共有房屋，買賣合同是否有效

發(fā)布日期：2010-10-07 作者：李煜琰律師

本文來源：上海房地產(chǎn)法律網(wǎng)www.legalabc.com
劉某與秦某為夫妻，婚后購買商品房一套，但僅登記在妻子秦某一人名下。2002年秦某與第三人何某簽訂了房屋買賣合同，何某依約支付了全部房款，而后秦某以簽訂合同未經(jīng)其夫劉某同意為由，拒絕辦理房屋過戶登記，并以該房屋買賣合同無效為由拒不承擔(dān)違約責(zé)任。何某訴至法院，請求確認(rèn)合同有效，判決秦某承擔(dān)違約責(zé)任。
判決結(jié)果：
該房屋系夫妻婚后購買，屬夫妻共同財產(chǎn)，秦某未取得共同共有人同意，無權(quán)單獨處分，因此買賣合同無效。由于該房屋登記在秦某一人名下，買房人何某并不知道該房屋是否為劉某和秦某共同所有，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定何某為善意第三人，但因何某未完成產(chǎn)權(quán)過戶登記，尚未取得房屋的所有權(quán)，因此不適用善意取得制度，不能取得房屋產(chǎn)權(quán)。秦某對合同無效存在過錯，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。
李煜琰律師提示：
根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條之規(guī)定，善意取得必須滿足三個要件：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。因此，買房人最好要求出賣人出示其配偶委托出賣人代辦一切交易手續(xù)的委托書或者同意出售房屋的書面聲明，以保證交易的安全。實在不行，最好約定大部分房款在辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記以后再支付，否則，如果在過戶前出現(xiàn)糾紛，一旦合同被認(rèn)定為無效，能否追回房款就存在巨大的風(fēng)險；而只有房屋辦理了過戶登記，買房人才有可能根據(jù)善意取得制度獲取房屋所有權(quán)。
（本文作者北京盈科（上海）律師事務(wù)所李煜琰律師，如需轉(zhuǎn)載請注明作者及出處）

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